住房与家庭生活密切相关，是家庭财产的重要组成部分，一旦住房市场出现了问题，将直接关系到国家经济社会的安全稳定发展。近年来，在国内大部分地区出现了住房市场过热，炒作投资过度，甚至呈现住房市场泡沫化的背景下，国务院出台了以“鼓励住房消费需求、抑制投资投机需求”为核心内容的一系列住房政策，这一系列住房政策为中国学术界提出了新的课题，如何界定住房消费需求、投资投机需求，以及如何做到鼓励住房消费需求的同时，又做到抑制投资投机需求，成为关系该政策成败而亟待解决的理论问题。而这一些列问题解决的关键就在于了解住房消费需求、投资投机需求的形成机理与影响因素分析。本文在回顾国内外住房需求研究现状的基础上，发现将住房需求进行消费需求与投资需求区分而展开的基础研究十分罕见，多数学者逾越了基础研究而侧重于应用研究，在基础理论问题上根本不涉及或是很少涉及，以至于相关的实证研究不能很好地为解决现实问题提供理论指导。因此，本文以界定住房消费需求、住房投资需求的及其相关概念为着手点，对家庭个体住房选择行为过程中涉及的效用与预期理论问题进行了深入地探讨，提出了期望状态价值决策准则以及投资收益效用与投资成本效用定理。在此基础上，本文将经济预期变量引入到住房消费需求与住房投资需求的数理分析模型中，应用静态比较分析方法确定了外生变量对内生变量的影响方式，为实证研究提供了理论依据。在住房消费需求与住房投资需求理论分析的支撑下，住房消费需求方程、住房投资需求方程、以及住房占用模式选择方程的自变量可以较为轻易地确定出来。难点在于其中一些自变量数据的收集与计算方法，为此，本文针对家庭个体住房选择过程中经济预期变量的问卷设计与调查方式进行了探索。在充分的自变量数据支持下，应用住房特征价格法、加权最小二乘法、以及概率单位模型，对住房消费需求方程、住房投资需求方程、以及住房使用权选择方程进行了估计。结果显示，理论分析结果在实证分析中得到了验证，并进一步地得到了自变量对因变量影响的弹性与系数。“鼓励住房消费需求、抑制投资投机需求”政策是本文研究的初衷也是研究的归宿。目前，我国大多数地方政府较为普遍盲目地采取“一刀切”式的住房需求调控政策，没有充分考虑不同城市住房消费需求与住房投资需求的现状及发展趋势。结合前文所做的理论研究与实证分析结果，论文提出住房消费-投资需求差异化的表现与判断方法，并应用“平均人”理论、随机优势理论将住房消费需求、住房投资需求的微观研究与宏观政策研究结合起来，解决了住房消费需求与投资需求在宏观经济中不可观测性、不可区分性的难题。论文最后在分析住房需求政策调控系统以及住房消费需求、住房投资需求差异化特征的基础上，提出了相应的政策调控目标与政策工具，并对样本抽查所在的城市，即北京市、上海市、哈尔滨市、重庆市、西安市、温州市，进行了住房消费需求、住房投资需求的差异化调控政策应用研究，提出了一些政策与建议。