随着产业结构的升级和服务经济时代的到来，建筑企业将从价值末端的施工建造向知识、技术、人力等资源密集型服务业转变，不断拓宽服务范围，开展新的经营模式是建筑企业构建核心竞争力的有效途径。特别是在我国经济高速发展，城市化步伐不断加快的大环境下，房地产市场得到了进一步发展，为商业地产提供了良好的发展契机，不少建筑企业纷纷进入商业地产领域，促使商业地产开发运营模式成为人们关注的焦点。本文将工业企业的服务型制造思想引入建筑企业，探索商业地产的服务型建造开发运营模式。本文以提高建筑企业核心竞争力为主线，从制造业和建筑业的相似性入手，将工业企业的服务型制造经营模式引入建筑企业，提出服务型建造经营模式，将商业地产建筑企业的服务范围进一步延伸，形成了服务开发——服务建造——服务运营的新模式。主要研究内容包括：对已有的商业地产运营模式进行了分析，得出目前我国商业地产开发运营一体化的服务型理念不够深入；简述了企业竞争力和建筑企业战略联盟的相关理论，形成了本研究的理论基础；将工业企业的服务型制造思想引入建筑企业，提出了在服务型建造模式下的商业地产开发运营的战略联盟体系，建立了建筑企业与开发商和商业管理公司的两个联盟体系；构建了战略联盟伙伴选择与评价的指标体系，以S建筑企业的商业地产建设项目为例，应用服务型建造联盟及其伙伴选择方法，形成了该建筑企业的服务体系。