城市化是指农村人口、资本及其他各种经济要素向城市流动,推动城市建设和经济发展,为城市带来一系列社会变化的过程,是传统劳动生活方式向现代化劳动与生活方式的转化。城市化的进程中必然带来人口向城市聚集、城乡人口结构的变化、城市人口收入的增长、流动性增加和对房地产刚性、改善性和投资投机需求,以及土地供给面积、投资规模大小、施工时间长短、当年竣工率等因素对房地产供给的影响,最终都会反映在房地产市场的供需关系上,进而影响房价的走势及房地产的结构和均衡。此外,房地产还是一种与土地相连的特殊商品,土地资源的稀缺性、有限性和垄断性导致其与其他商品相比较供给弹性小,使得地价及房价格的上涨常常要快于一般商品的价格。目前我国的房地产业仍存在着房地产价格增长过快,房地产结构不合理,供求关系扭曲,住房空置率高,房地产企业野蛮扩张带来的资源浪费等问题。特别是随着前期房地产供给野蛮增长,目前房地产行业由过热进入冷静期,房地产行业的矛盾也由供求矛盾及价格矛盾向消化库存的矛盾发生转变。如何消化目前大量的存量房,解决房地产企业资金链断流的难题,是当前房地产研究的热点。可以采取的方法包括政府统一购买转化为保障房、提高房地产企业管理水平向公寓式租房转变、加大房屋周边基础设施及环境建设提高房屋利用率等等。但是从长远的角度看,有利于房地产企业的健康发展的办法在于提高房屋供给质量,开拓房地产需求,减少易形成泡沫的投机性需求,发展房地产的居住需求。城市化作为人口流向城镇的自然现象,自然对城市开发房地产需求,消化房地产库存是一大机遇。本文从城市化与房地产存量的关系进行研究,对我国城市化进程中人口城市化及土地城市化的这两个方面对房地产库存的不同影响,结合关键变量房价做VAR模型分析。变量选取了1997年至2013年全国待开发土地面积、全国商品房销售价格、城镇人口占总人口比重、房地产库存比这四个变量,用全国待开发土地面积作为土地城市化指标,用全国商品房销售价格作为人口城市化指标,房地产库存比作为房地产存量指标,全国商品房销售价格作为引入的关键变量。通过ADF平稳性分析,得到四个指标在一阶差分的情况下是平稳的。通过Granger因果分析,得到四变量之间在一定的置信度下存在因果关系,这为模型的建设提供了理论支持。通过LR(似然比)检验方法和信息准则,即AIC准则和SC准则,以及Harman-Quinn(HQ)准则和最后预测误差FPE得到滞后期数为2,最终数据处理为一阶差分,滞后2期的四项指标。通过VAR模型得到整个人口城市化、土地城市化、房价及房地产库存的关系。通过脉冲响应及方差分解得出结论：1、人口城市化对房地产库存的影响在短期和长期都有明显作用。2、土地城市化对房地产库存也有影响,但影响不及人口城市化明显,进一步说明消化房地产库存的政策制定更应侧重开发需求方面。3、房价对房地产库存的作用规律性较小,二者之间并不存在提高房价房地产库存就会增加的必然关系。相应的政策建议为1、改变城市化路径,加快推进中小城市协调发展,释放中长期购房需求。2、控制土地城市化速度,完善土地制度,优化土地管理。3、房地产企业改变粗放式发展,创新管理模式,实现多元化战略及产业转型。4、政府调控加大二三线城市产业导入,完善基础设施,降低住房空置率。5、积极拓展消化存量房的其他途径。