近几年,我国城镇化和工业化迅速发展,城镇用地规模迅速扩张。城市规模的扩张占用了大量的农用地,加剧了人地矛盾。外延式、粗放式的城市发展模式只会使得人地矛盾进一步加剧,不仅不利于城市的健康发展,也不利于我国耕地的保护。为此,对城镇低效用地的开发利用就成为一种全新的可持续的新型城镇化用地发展模式,开展低效用地方面的研究就具有现实必要性。此外,在我国土地二级开发收益分配较为合理的前提下,拆迁产生的社会矛盾、小产权房等问题主要是由我国土地一级开发到出让过程中存在的增值收益分配不公产生的。因此,本文围绕低效用地这一关键词展开研究,分析基于我国较为完善且目前各地多采用的土地收购储备开发模式下的低效用地一级开发及其增值收益方面存在的一些问题,探讨解决这些问题的办法,为收购储备制度下我国低效用地的顺利开发提供切实可行的改善建议。本文主要通过四个部分来展开论述。第一部分为低效用地的相关概述。主要对国内外低效用地的研究概况做了一个介绍,对低效用地及其开发和收益方面涉及的有关概念进行定义,对低效用地所涉及到的理论基础进行详细解析,为更好更容易的从本质上理解低效用地,为低效用地工作的开展奠定详实的理论基础。第二部分为低效用地的开发方式和成本地价分析。对土地一级开发的历来模式进行分析,洞悉各方式优缺点。说明土地一级开发成本构成,探析一级开发存在的问题和可以优化的成本部分,这些成本构成了低效用地一级开发成本地价。第三部分为低效用地一级开发增值收益相关分析。土地增值收益有评估法和交易法两种确定方法,一级开发实际产生的出让增值收益是交易下实际发生的增值收益。增值收益不一定都为正值,对负值的情况下要对其原因和对开发决策进行分析。目前,无论是集体还是国有房产、土地的征收产生的出让增值收益都归政府所有,这在一定程度上也反应了目前一级开发中增值收益分配的问题所在。第四部分为低效用地一级开发及增值收益分配的政策建议。对于低效用地一级开发存在的效率、资金问题,政府应通过招标的方式实现民营企业参与的企业市场化竞争,充分发挥市场力量。对低效用地开发收益对产权人分配不公的一系列问题,政府应该将出让增值收益按一定比例给予产权人,作为二次补偿。对于招标和收益返还资金不足问题,要建立专项基金予以支持。市场化下企业进行开发的一些成本,政府应该给予适当优惠。这些政策建议组成了一个全新的土地一级开发运营模式,这为包括低效用地在内的广大土地顺利开发都有着重要意义。