房屋是公民日常生活中最基本的生活资料,房地产业也成为了影响经济和社会发展的一个重要因素。随着我国民事法律的逐渐完善,其在房屋买卖法律行为上也制定了许多具体的法律制度和规定。从整个买房行为来看,其会涉及很多民事法律关系以及法律事实。从房屋买卖合同签订到合同的履行,以及房屋登记等,都会因为社会实践的多样性而显示出一些法律漏洞。借名买房合同是在特殊的社会背景下产生的法律问题,对其产生原因和解决对策的探讨首先要在相关的法律制度内出发,并考虑到国家的一些经济政策,以此探寻立法者对此所秉持的立法精神。借名合同是无名合同,其与信托、委托合同、虚假意思表示等概念既有相似之处又略有不同,在分析借名买房合同涉及到的问题时,一方面要考察上述类似行为的具体法律适用情况,另一方面也要体现借名买房合同中相关问题解决方式的独特之处。借名买房合同往往走在法律的边缘,对其效力问题以及性质的认定都存在很大的争议。不同的主体往往对此有不同的判断,因此也导致很多法院对此问题出现了不同的裁判。但依据合同法意思自治的原则,只要当事人意思表示自由、准确以及完整,都应认定是有效的,除非有恶意串通损害他人合法权益、违反法律、行政法规的强制性规定等合同无效的情形,否则都应直接认定该借名买房合同有效。而对于各地出台的限购令以及对于经济适用房等的规定,其对合同效力的影响则应当理性看待。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定,国家出台的相关政策以及部门规章、地方性法规是不宜作为合同效力认定的标准的,因此,对借名买房合同效力的认定一般应从现有法律、行政法规的内容出发,再考虑该借名买房合同是否因违背国家相关政策规定而损害国家利益和社会公共利益,亦或是恶意串通损害他人利益等合同无效的情形。除了对借名人和出名人内部的借名协议效力作认定外,借名买房这一行为还涉及到对外部法律行为即房屋买卖合同和出名人处分所涉房屋等行为效力的界定。关于房屋买卖合同效力的认定,一般从合同法中意思自治的角度出发,若符合合同成立的形式要件,一般认定为有效,若其具有恶意串通损害他人利益、违反公序良俗以及意思表示不真实等无效或者可撤销的情形,则应具体分析每种情形下该房屋买房合同的效力状态。关于出名人处分房屋的效力问题,一般从善意取得的角度出发,考察第三人的主观状态以此来作出效力认定,若符合善意取得的成立条件,则出名人的处分行为即使为无权处分,第三人也可能取得该房屋的所有权。借名买房合同除了对其效力作出认定,实践中更为重要的是对房产的归属作出确认,而这又与《中华人民共和国物权法》里面的物权登记制度相关联。我国物权法规定了不动产的登记制度,并明确了不动产登记的公示公信力和推定效力,此即表明不动产登记薄上记载的权利人在法律上享有推定权利,但在借名买房合同中,实际购买人为借名人,登记名义人并未实际出资,在事实上享有的房屋产权的应是借名人。此即涉及到物权中事实物权和法律物权的关系。从借名买房合同中来看,借名人一般为事实物权人,出名人为法律物权人。因此,在判定借名买房合同中房屋物权归属问题时,应如何在借名人和出名人之间进行权利衡量,以及如何保护事实权利人的相关权益,均是借名买房合同中应重点解决的问题。一般来说,出名人在房屋登记在其名下后,应根据其与借名人的内部约定,协助借名人办理房屋过户登记,将房产转至借名人名下,借名人亦可依照此内部约定主张上述权利。但若房屋因政策等限制缺乏流通性,房屋因此不能再作变更登记,此时出名人因返还由借名人支付的购房款以及履行其他相关义务。另外,若有善意第三人,还应充分考虑到善意第三人的利益,在没有善意第三人的情形下,可直接在借名人与出名人之间进行利益分配。除以上之外,还涉及到权利的保护和救济问题,如出名人处分了该房产,并为善意第三人办理了过户登记,借名人实际已不可能获得该房屋。此种情况下借名人如何获得救济,能不能请求相关赔偿,都是借名买房合同中会涉及到的问题。