保障性住房项目是关系民生的重大战略项目,是解决目前我国中低收入家庭住房困难的根本手段。公共租赁住房是针对我国目前住房保障政策覆盖不到的“夹心阶层”提出的,如何加速发展我国公共租赁住房建设项目是完善我国住房保障体系的首要任务之一。建设资金不足是我国保障性住房项目发展的主要瓶颈,公共租赁住房建设项目发展也不例外。如何解决建设资金不足以及如何充分调动社会资本参与公共租赁住房建设项目的积极性,是回答我国“十二五”期间建设3600万套城镇保障性安居工程建设目标的关键。公共租赁住房作为一种准公共产品,开发建设资金主要来源于政府的财政投入,而面对我国公共租赁住房建设项目庞大的资金需求,政府的财政资金是远远不够的。如何适应当前我国公共租赁住房建设项目现状,结合公共租赁住房特点探求新的融资模式,引入社会资本参与建设公共租赁住房是本文解决的主要问题。首先本文从基础理论的角度总结了国内外学者对于保障性住房项目融资的相关研究,在结合我国公共租赁住房融资发展现状的基础上,总结了目前我国公共租赁住房建设项目主要的融资渠道,即中央及地方安排的财政资金、金融机构贷款、企业按规定发行的中长期债券、住房公积金增值收益及贷款、土地出让净收益、出租共租房及配套设施收回的资金、投融资体制改革筹集的社会资金及其他资金。同时,分析了我国公共租赁住房融资存在的问题及主要原因,为下一步问题的解决打好了基础。其次,本文从BOT融资模式的优势出发,从公共租赁住房的性质、环境、经济、条件以及社会资本的实力等方面分析了将BOT融资模式引入我国公共租赁住房建设项目的可行性,结合我国公共租赁住房建设融资存在的主要问题,提出了发展公共租赁住房BOT模式的必要性。最后,在借鉴相关研究的基础上,具体提出了公共租赁住房采用BOT融资模式的运作框架、主要参与方、主要合同的设计以及具体的运作过程,结合风险管理的相关思想,分析了我国公共租赁住房BOT项目中存在的主要风险以及风险的分担措施,最终给出了发展公共租赁住房BOT项目的对策和建议。