学区房价格研究是城市地理学研究的一部分,探究学区房的价格驱动机制,研究二手学区房价格的时空分布特征,对于城市长期规划、解决适龄儿童入学问题、提高居民生活品质有着重要作用。目前在针对学区房的研究中,往往将视角集中在模型的选取与优化、影响因子的时空异质性上,在对于影响因子的选取与量化方式、有关政策对于学区房价格的影响程度、学区房价格研究的空间尺度的选取上尚存在一定欠缺,对于如何形成影响因子与学区房价格的影响关系上,可以进行进一步研究。本文以姑苏区各小学学区作为研究点,选取了苏州市姑苏区2013-2019年间的二手学区房交易数据与不动产统一登记数据,通过对以往对于学区房价格影响因素的研究成果,结合苏州市姑苏区的经济社会发展特征,分别对各个指标进行评判,确定了学区房价格影响因子选取与量化体系。本文以苏州市姑苏区为例,对2013-2019年二手学区房价格的时空分布规律进行研究,表现出由西向东、由北向南逐渐增长的态势,整体高价区域逐渐由“单中心”向“多个次级中心”的形态转移,体现了学区房市场的空间异质性。采用了特征价格模型和地理加权回归模型,揭示了各个因子对于学区房价格的影响程度,将学区房与非学区房的交易量与换手率进行比较,得出了姑苏区学区房价格的时空特征和分布规律。研究结果表明,教育因素对于学区房价格影响程度最大,其次为区位因素,而苏州市积极的学区房政策对于抑制学区房价格上涨起到了一定作用,学区房价格相对于无相关政策的模拟结果有显著降低。政策实行前后,相对非学区房换手率,差值由+35.39%降低到-8.90%。学区房市场在教育绅士化的作用背景下,其重心逐渐由市中心向多个次级中心转移。本研究丰富了学区房价格的研究体系,提出了均衡教育资源、增加入学指标、发展城市副中心等学区房价格管控的主要思路,为苏州市学区房市场调控提供了一定的参考价值。