从二十世纪末期至今的近二十年时间里,随着人均GDP的增长、商品的丰富、人们生活消费水平的提高和城市化进程发展,我国的商业地产项目也呈现了迅猛的增长态势,尤其从二十一世纪初期开始,由于国家对住宅市场的一系列“限购”调控政策,作为“政策洼地”的商业地产项目发展迅速。商业地产项目相较于传统住宅项目,具有投资成本大,开发周期长,开发过程中成本难以控制的特点。通过对房地产项目资料的学习和研究,我们知道一个房地产项目在其全价值链条中,设计阶段尤其重要,设计阶段往往决定了其投入成本的60%~80%,商业项目更是如此,因此如何在满足商业地产定位和客户需求多变的前提下,在设计阶段通过有效的管理手段和措施,最大限度的降低成本投入,对商业地产项目的良性发展和经营显得尤为重要。本文从笔者亲历的一个商业地产项目案例入手,运用项目复盘的研究方法,回顾了项目规划方案设计阶段、施工图设计阶段、施工配合阶段及运营维护阶段所发生的设计变更,统计出发生的每条变更引起的成本变化。并将设计变更按照提出部门的不同,分为设计类变更、工程类变更、招商运营类变更。针对每类变更中发生比例比较高、金额较大的变更进行了重点分析,发现设计类变更中精装和幕墙专业发生变更的比例较大,工程类变更中机电专业发生的比例较大。针对这些现象,从设计管理的纬度,结合商业地产开发项目的特点以及CR置地内部的商业项目计划、设计管控流程,深入剖析变更发生的深层次原因,提出改善措施和管理办法,尽量减少和控制设计变更的发生率,从而达到节省开发成本、缩短开发周期的目的。本文研究梳理出的减少设计变更的方法,目前已经在CR集团的后续商业项目上运用,起到了很好的预控作用,也希望能对其他商业地产公司目起到很好的借鉴作用。