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【摘要】在我国房地产开发行业一直以来存在着许多不足之处，在观念、技术和管理等多个方面都缺乏一定的变革与创新，对成本内容与范围的管理控制相对比较片面，缺乏合理性与科学性。由于项目成本具有整体、复杂和动态等特殊性，以往的控制方法已很难全面兼顾。但如果以整条供应链的角度和思维作为基点，就可以全方位、全视角地把控好项目成本的特点，从而帮助人们结合上下游产业链寻求更为有效科学的成本控制对策。
【关键词】供应链 房地产 项目成本控制
房地产行业是一个高风险且资金密集型产业，受国家政策等许多方面因素的影响，开发企业只有明白如何管控运营成本、提升抗风险实力，才能在变化莫测的市场大环境中和各项政策宏观调控下长立不倒。房地产开发企业要科学的管控好项目运行成本，需要站在整个项目供应链条体系的全局层面考量，这就需要了解供应链管理的真正含义、内容与适用价值，然后结合房地产行业项目成本的实际特点，制定出与之相匹配、相适应的控制对策。
一、供应链管理的具体分析
（一）含义分析
具体来说，供应链管理是指开发商通过整合前馈与反馈的信息和物流的方式，将行业供应链上下游中的各个环节，包括原料供应、加工制造、分销、零售，以及终端的目标消费群等所有参与部分都有效联系在一起的一种管理形式。这种管理方法主要是通过集成管理的思维与形式，联结整个供应链条上的所有环节与组成部分共同承担采购、制造和销售的工作。供应链管理的主旨是根据目标消费群的具体需求，整理与链条中各环节相关联的信息、资金和物流等，利用系统理论建立和规划行业内企业的运营策略，最终实现行业供应链条体系整体上的成本最小化和利润最大化。
（二）适用价值分析
首先，对制造和买家环节而言，供应链管理可以有效的减少成本，形成稳定且具备一定竞争实力的价格，提升成品质量，减少库存，提高时间管理效率，缩短提前交货期限，优化企业工艺程序，提升产品设计水平与落实新产品的速度，增强企业获取和管控信息的能力等。
其次，对供应和卖家环节而言，供应链管理可以确保市场需求的稳定性，高效及时的掌握客户需求，提升企业产品质量与运营效率，减少成本，增强企业应对交易变更的灵活性，获取更高利润。
再次，对整个供应链而言，供应链管理可以增进各环节的交流与沟通，实现资源、风险和利益共享，同时参与新产品研发，实现技术集成和互通生产工艺，规避外在因素负面影响，调和企业间的矛盾，实现行业规模化效益。
二、房地产行业实施供应链管理的形式与特点
（一）成本管理形式
作为一种有效控制成本的方法，供应链管理在房地产行业的应用实际表现为用集成化的形式管理整个产业链条。具体做法是通过整合联系房地产行业产业链中的设计、咨询、策划、施工、采购，以及销售和物业管理等环节，系统的规划各个环节的职责与活动，最终实现整个行业成本最低的目的。首先，实现供应链管理的基本条件是各房地产企业需要结合自身实际情况选择与之匹配的合作伙伴，其中涵盖设计企业、原料供应企业、开发施工企业、金融企业、销售和物业管理企业等，组成一条相互紧密联系的供应链条。相互合作的企业间可以共享信息与能力资源，共担风险，共同提升效益水平，最终实现共赢。
（二）成本管理特点
首先，与传统成本控制方法相比，供应链管理基于客户主要需求进行成本管控，借助优化供应链条中的相关作业使客户满意程度实现最大化，降低行业整体成本，提升供应链各环节效益。
其次，相比传统成本管理模式只作用于生产环节的局限性，供应链管理基于全局的角度管理成本，涵盖了从产到销的全过程。此外，相比传统成本管理模式仅考量材料、费用与人工的局限性，供应链管理在此基础上结合行业实际发展情况，还兼顾了企业形象、信誉以及客户关系等所有关系企业可持续发展的元素，以及时间和资源等。
三、开发商运用供应链管理成本的细节
（一）案例分析做好房地产项目成本控制的必要性
以日本丰田公司为例，其对于目标成本的管理是从二十世纪60年代开发出来的。在供应链中，公司根据客户的需求对于产品定价，并在供应流程中仪器作为竞争约束，以为企业获得更高的利润。从原理的角度而言，目标成本可以通过制定预期市场价格，将产品的生命周期成本确定下来。对于产品信息传递给供应商之前，要将产品进行分解，以获得运营阶段的成本。在制定目标成本之前，对于各个地段商品房目标价格进行市场调研，将目标利润建立在企业的长期利润基础上，然后将销售价格中的目标利润去除，在不考虑税金的前提条件下，形成了目标总成本。目标总成本的计算公式为：
目标总成本=销售收入-目标利润
在房地产的供应连体系中，工程施工由施工企业来完成，而建材物资却由厂商直接提供给施工企业。可见，房地产企业是各种资源集合成为一体的集成商。在房地产行业中，房地产企业属于是房地产行业中的下游企业，为了确保工程会亮，并控制好成本，就会采用直接采购的方式而将物资资料结构提供给上游企业，而不经过供应链上游企业。
（二）房地产开发商运用供应链进行成本控制
房地产开发的流程主要由商品房前期生产准备、中间生产过程和后期销售这三个环节组成。但基于供应链管理，在不同的环节，开发商进行成本管控的主要着重点也是各不相同的。
1.控制行业的上游成本
所谓控制行业上游成本，即管理控制开发商取得土地和与金融、设计等上游企业合作等房地产开发前期准备时所涉及的成本。开发商与设计企业的合作，对整个房地产项目总造价成本的影响程度达到75%以上。在对项目目标功能分析后，科学合理的预测出项目整体的开发成本，并严格把控。项目的目标消费群、产品层次、配置档次，以及规模等，直接关系项目整体的投资情况和成本架构，对目标市场的适应能力具有一定的影响，且决定着开发商目标效益的达成程度，紧密关联性的链条形成。
2.控制企业的内部成本
控制与原料供应、开发、承建等供应链中间环节相关联的成本是至关重要。房地产开发商要考量原料、获取土地以及资金来源等成本不断上涨的问题，以控制成本，那么就要与供应链上下游环节相关企业建立长期战略合作关系，以控制好企业内部的成本。
3.控制行业的下游成本
所谓管控下游成本，就是项目完成后，开发商进行产品销售期间所要进行的交易成本控制行为。做好控制行业的下游成本，重点控制的内容是开发商与物业、房产消费群、营销等下游企业之间的交易成本。为了规避此期间的成本严重受到市场波动的影响，开发商有必要与下游企业达成长期的战略合作联盟，合理地运用企业内外部资源，降低产品销售与售后两个环节所产生的成本。
结语：
总之，站在房地产开发企业的角度，成本的有效把控需要兼顾自身的同时，还要覆盖到整个行业供应链中上、中、下游各个环节，这样才能让企业在充满竞争的市场大潮中持续保有强劲的竞争实力。
参考文献：
[1] 乔凤羽.房地产企业供应链管理研究[D].北京交通大学，2007.
[2] 张李磊.房地产企业供应链构建研究[D].重庆大学，2006.
[3] 邓云，周德群，瓮建枝.供应链管理研究进展探析[J].现代管理科学，2005（4）.
[4] 李菁.供应链视角的房地产开发项目成本控制[D].北京交通大学，2010.
[5] 任民主.价值工程在工程设计阶段费用控制的应用[J].山西建筑，2010（1）.
【关键词】供应链 房地产 项目成本控制
房地产行业是一个高风险且资金密集型产业，受国家政策等许多方面因素的影响，开发企业只有明白如何管控运营成本、提升抗风险实力，才能在变化莫测的市场大环境中和各项政策宏观调控下长立不倒。房地产开发企业要科学的管控好项目运行成本，需要站在整个项目供应链条体系的全局层面考量，这就需要了解供应链管理的真正含义、内容与适用价值，然后结合房地产行业项目成本的实际特点，制定出与之相匹配、相适应的控制对策。
一、供应链管理的具体分析
（一）含义分析
具体来说，供应链管理是指开发商通过整合前馈与反馈的信息和物流的方式，将行业供应链上下游中的各个环节，包括原料供应、加工制造、分销、零售，以及终端的目标消费群等所有参与部分都有效联系在一起的一种管理形式。这种管理方法主要是通过集成管理的思维与形式，联结整个供应链条上的所有环节与组成部分共同承担采购、制造和销售的工作。供应链管理的主旨是根据目标消费群的具体需求，整理与链条中各环节相关联的信息、资金和物流等，利用系统理论建立和规划行业内企业的运营策略，最终实现行业供应链条体系整体上的成本最小化和利润最大化。
（二）适用价值分析
首先，对制造和买家环节而言，供应链管理可以有效的减少成本，形成稳定且具备一定竞争实力的价格，提升成品质量，减少库存，提高时间管理效率，缩短提前交货期限，优化企业工艺程序，提升产品设计水平与落实新产品的速度，增强企业获取和管控信息的能力等。
其次，对供应和卖家环节而言，供应链管理可以确保市场需求的稳定性，高效及时的掌握客户需求，提升企业产品质量与运营效率，减少成本，增强企业应对交易变更的灵活性，获取更高利润。
再次，对整个供应链而言，供应链管理可以增进各环节的交流与沟通，实现资源、风险和利益共享，同时参与新产品研发，实现技术集成和互通生产工艺，规避外在因素负面影响，调和企业间的矛盾，实现行业规模化效益。
二、房地产行业实施供应链管理的形式与特点
（一）成本管理形式
作为一种有效控制成本的方法，供应链管理在房地产行业的应用实际表现为用集成化的形式管理整个产业链条。具体做法是通过整合联系房地产行业产业链中的设计、咨询、策划、施工、采购，以及销售和物业管理等环节，系统的规划各个环节的职责与活动，最终实现整个行业成本最低的目的。首先，实现供应链管理的基本条件是各房地产企业需要结合自身实际情况选择与之匹配的合作伙伴，其中涵盖设计企业、原料供应企业、开发施工企业、金融企业、销售和物业管理企业等，组成一条相互紧密联系的供应链条。相互合作的企业间可以共享信息与能力资源，共担风险，共同提升效益水平，最终实现共赢。
（二）成本管理特点
首先，与传统成本控制方法相比，供应链管理基于客户主要需求进行成本管控，借助优化供应链条中的相关作业使客户满意程度实现最大化，降低行业整体成本，提升供应链各环节效益。
其次，相比传统成本管理模式只作用于生产环节的局限性，供应链管理基于全局的角度管理成本，涵盖了从产到销的全过程。此外，相比传统成本管理模式仅考量材料、费用与人工的局限性，供应链管理在此基础上结合行业实际发展情况，还兼顾了企业形象、信誉以及客户关系等所有关系企业可持续发展的元素，以及时间和资源等。
三、开发商运用供应链管理成本的细节
（一）案例分析做好房地产项目成本控制的必要性
以日本丰田公司为例，其对于目标成本的管理是从二十世纪60年代开发出来的。在供应链中，公司根据客户的需求对于产品定价，并在供应流程中仪器作为竞争约束，以为企业获得更高的利润。从原理的角度而言，目标成本可以通过制定预期市场价格，将产品的生命周期成本确定下来。对于产品信息传递给供应商之前，要将产品进行分解，以获得运营阶段的成本。在制定目标成本之前，对于各个地段商品房目标价格进行市场调研，将目标利润建立在企业的长期利润基础上，然后将销售价格中的目标利润去除，在不考虑税金的前提条件下，形成了目标总成本。目标总成本的计算公式为：
目标总成本=销售收入-目标利润
在房地产的供应连体系中，工程施工由施工企业来完成，而建材物资却由厂商直接提供给施工企业。可见，房地产企业是各种资源集合成为一体的集成商。在房地产行业中，房地产企业属于是房地产行业中的下游企业，为了确保工程会亮，并控制好成本，就会采用直接采购的方式而将物资资料结构提供给上游企业，而不经过供应链上游企业。
（二）房地产开发商运用供应链进行成本控制
房地产开发的流程主要由商品房前期生产准备、中间生产过程和后期销售这三个环节组成。但基于供应链管理，在不同的环节，开发商进行成本管控的主要着重点也是各不相同的。
1.控制行业的上游成本
所谓控制行业上游成本，即管理控制开发商取得土地和与金融、设计等上游企业合作等房地产开发前期准备时所涉及的成本。开发商与设计企业的合作，对整个房地产项目总造价成本的影响程度达到75%以上。在对项目目标功能分析后，科学合理的预测出项目整体的开发成本，并严格把控。项目的目标消费群、产品层次、配置档次，以及规模等，直接关系项目整体的投资情况和成本架构，对目标市场的适应能力具有一定的影响，且决定着开发商目标效益的达成程度，紧密关联性的链条形成。
2.控制企业的内部成本
控制与原料供应、开发、承建等供应链中间环节相关联的成本是至关重要。房地产开发商要考量原料、获取土地以及资金来源等成本不断上涨的问题，以控制成本，那么就要与供应链上下游环节相关企业建立长期战略合作关系，以控制好企业内部的成本。
3.控制行业的下游成本
所谓管控下游成本，就是项目完成后，开发商进行产品销售期间所要进行的交易成本控制行为。做好控制行业的下游成本，重点控制的内容是开发商与物业、房产消费群、营销等下游企业之间的交易成本。为了规避此期间的成本严重受到市场波动的影响，开发商有必要与下游企业达成长期的战略合作联盟，合理地运用企业内外部资源，降低产品销售与售后两个环节所产生的成本。
结语：
总之，站在房地产开发企业的角度，成本的有效把控需要兼顾自身的同时，还要覆盖到整个行业供应链中上、中、下游各个环节，这样才能让企业在充满竞争的市场大潮中持续保有强劲的竞争实力。
参考文献：
[1] 乔凤羽.房地产企业供应链管理研究[D].北京交通大学，2007.
[2] 张李磊.房地产企业供应链构建研究[D].重庆大学，2006.
[3] 邓云，周德群，瓮建枝.供应链管理研究进展探析[J].现代管理科学，2005（4）.
[4] 李菁.供应链视角的房地产开发项目成本控制[D].北京交通大学，2010.
[5] 任民主.价值工程在工程设计阶段费用控制的应用[J].山西建筑，2010（1）.