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现代意义的住房抵押贷款证券化始于美国，目前已扩展到世界上许多国家和地区，它作为最重要的国际金融创新之一，已成为欧美发达国家构建住房金融市场的主要工具。住房抵押贷款证券化的优势在于不仅可以提高金融机构资产的流动性，而且可以有效分散其经营风险。虽然美国次级债危机的阴云挥之不去，但研究发现危机的根源并不在资产证券化本身(也负有一定责任)，而风险过高的次级住房贷款才是真正的病根，因此，研究国外住房抵押证券化的理论和实践对中国银行业和房地产市场仍然具有价值。
国际住房抵押贷款证券化模式比较
所谓住房抵押贷款证券化，是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押债权通过拆卸、整合、重组、汇集成为抵押组合,经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，转化成为可在金融市场上流通的证券，进而通过发行证券在资本市场上进行融资，完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是住房抵押贷款发放机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的债权转让给证券投资者。在实践中，银行将缺乏流动性的长期住房抵押贷款所形成的信贷资产从资产负债表中剥离出来，形成贷款组合，卖给从事抵押贷款证券化业务机构的特殊目的公司，从该项目公司获取出售抵押贷款的资金，特殊目的公司以这些资产作为抵押发行资产抵押证券，再由二级市场的中介机构(即承销商)将这些证券销售给投资者，从最终投资者处获得销售资金。这样，住房抵押贷款就可以通过现金流重组和信用增级实现收益的提升，而且证券流通可以实现风险的分散。在实践中，各国已经形成了各具特色的住房抵押贷款证券化模式，由于证券化模式不同，住房抵押贷款证券化程度在各国也有所差异。
按照政府的参与程度不同，欧美发达国家的住房抵押贷款证券化模式可以分为三种类型：
政府主导型
这种类型以美国为代表，主要特点是由政府出面建立一个特别目的公司，在住房抵押贷款证券化中发挥主导作用。1970年，美国推出第一张住宅抵押贷款证券，其发行者是新成立的政府机构——政府国民抵押协会，该机构为以联邦住宅局、退伍军人管理局和联邦农场主管理局担保的抵押贷款组合为基础发行的抵押证券提供担保，保证按时向证券投资者支付贷款本金和利息。由于政府出面提供担保，抵押贷款的违约风险大大降低，这为抵押住房支持的证券为广大投资者所接受创造了条件。此后，联邦政府又出资设立了联邦国民贷款联合会、政府国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司，它们的主要业务是在二级市场上购买抵押贷款。政府国民抵押贷款协会是最典型的政策性机构，主要收购由联邦住宅管理局和退伍军人管理局发放或担保的贷款。联邦住宅管理局和退伍军人管理局是专门为特定的中低收入者购房提供贷款，他们95%以上的贷款都被政府国民抵押贷款协会收购或者证券化，从而保证他们有足够的资金为更多的购房者服务。由于美国政府的担保，政府国民抵押贷款协会发行或担保的证券被市场广泛持有，目前抵押贷款债券余额约为6000亿美元。美国所采取的抵押贷款证券化模式带有浓厚的政府色彩，但又与商业性紧密结合，政府通过二级市场发挥杠杆作用，实现商业化操作。即使是政府性的公司，在操作上仍遵循市场化运作原则。美国的住房金融体系的基本特征是以政府支持为杠杆，政策性和商业性各司其职，各尽所能，高效的市场化运作。
这种模式设有处于主导地位的政府型特别目的公司，有利于建设二级市场和规范一级市场，实现住房抵押贷款的“真实出售”，达到破产隔离的目的。由于政府支持和担保不需要更多的信用增级措施，因此可以降低资产证券化的成本。但是这种模式也存在一些不足，主要体现在法律方面，包括现行法律对设立政府型的特别目的公司以及对住房抵押贷款的“真实出售”等方面的限制。
市场主导型
这种类型的住房抵押贷款证券化代表是澳大利亚和英国，特点是资产证券化过程通过市场化运作，政府只起到管理和规范功能，并不发挥主导作用。这些国家现有的金融中介机构是资产证券化的主力，主要由商业银行和投资银行等机构实施资产证券化业务。
在澳大利亚住房抵押贷款证券化过程中，麦格里证券化有限公司发挥着重要作用。麦格里证券化有限公司是麦格里银行的全资子公司，成立于1991年。目前该公司已发行的以住房抵押贷款为抵押的债券总额在全澳大利亚证券化市场中近三分之一。为推进住房抵押贷款证券化的进程，麦格里证券化有限公司建立了一套相对完善的运作机制。这套机制的主要特点有:一是住房贷款由证券化公司发放或由证券化公司委托其他非银行机构发放;二是住房贷款发放标准化;三是严格的信用审核制度和健全的保险制度;四是有效的债券信用增级措施;五是有效的风险管理机制;六是管理者费用最后支付制度。这样，麦格里证券化公司通过住房贷款发放标准化等措施使贷款中的各类风险得以控股，同时对常规贷款的信用增级措施和管理者费用最后支付制度增强了投资者的信心。
英国的住房抵押贷款证券化是在没有政府推助情况下，在私人部门追求抵押贷款二级市场盈利机会的利益驱动下自发形成。1987年3月，为拓宽住房资金来源，英国国家住房贷款局首次在欧洲市场上发行住房抵押证券。此后，经营此项业务的机构逐步建立，主要是住房信贷银行、住房协会和其他抵押房貸机构。英国政府对住房抵押贷款证券化的作用仅限于从管理的角度对其发展予以规范。具体说来主要包括：英国会计标准委员会发布第五号财务报告标准解决证券化的会计处理问题；监管机构方面，银行与住房协会进行住房抵押贷款证券化要遵守金融服务局的有关指南与规定，其中金融服务局提出的“彻底隔离”原则是主导性的监管原则。由于抵押贷款证券的推出没有得到政府强有力的支持，多数是金融机构以自己持有的住房贷款为基础发行抵押贷款证券，欧洲各国抵押贷款证券化的信用等级相对比较低，市场投资者对证券的认同度也不高，因此各国抵押贷款证券化市场的发展大大落后于北美国家。
市场主导型模式实际上是利用现有成熟的金融中介机构作为特别目的公司进行资产证券化，这样既可以规避国内法律的限制，又可以将特别目的公司注册到“避税地”，从而降低运营成本。但是由于缺少政府的支持，证券的信用等级不高，影响了住房抵押贷款的证券化程度。
政府与市场混合型
政府与市场混合型的代表是加拿大，其主要特点是：通过设立一家公司，由这家公司代替政府参与住房抵押贷款证券化过程，但是这家公司不直接收购住房抵押贷款并发行证券，而是为所有的住房抵押贷款提供全额担保，由住宅抵押贷款的发放机构——商业银行来发行抵押贷款支持的证券。这家公司主要作为担保人介入其中，抵押贷款二级市场上的运作仍是以市场化为主。
加拿大住房贷款担保机构是加拿大抵押住房公司，它成立于1944年，属于联邦政府独资拥有的皇家公司，注册资本金为2500万加元，全部来自联邦政府财政拨款。在建立初期，它的主要职能是建造住房向退伍军人出售，以及为社会住房建设项目提供贷款。为降低抵押贷款首期支付比例，提高中低收入家庭的购房能力，1954年加拿大议会重新修订了《全国住房法》，授权加拿大抵押住房公司向低首付款的住房贷款提供100%的担保，以鼓励金融机构发放低首付比例的住房抵押贷款。为使更多的投资者进入住房抵押贷款市场，稳定住房抵押资金的供给，1986年，加拿大抵押住房公司实施了住房抵押贷款证券化，创立了《国家住房法》下的抵押证券。这一举措的推出，为金融机构形成了长期、稳定的住房抵押贷款资金供给，同时为加拿大居民提供了一条安全可靠、收益较高的投资渠道。随后加拿大政府又于1992年推出了首次购房担保计划，完善了资产证券化保险基金制度，成功地帮助无数加拿大人实现了他们拥有住房的梦想。
混合型模式由于不需要建立特别目的公司，缩短了资产证券化的环节，同时也可以规避法律对于特别目的公司的限制；但是由于没有特别目的公司发行抵押支持证券，这势必造成各抵押贷款支撑证券的发放银行各自为政，会加剧抵押贷款一级市场的不规范。
对中国的启示
目前我国个人住房抵押贷款发展迅猛，为住房抵押贷款证券化的推行奠定了良好的资产基础。通过分析各种住房抵押贷款证券化模式，可以得到一些有益的启示。
其一，要推动住房抵押贷款证券化，首先要防范住房抵押贷款一级市场的风险，为此必须完善个人信用体系和建立住房抵押贷款保险制度。控制住房贷款违约率是保证抵押贷款证券化运作成功的根本前提，美国的次级债危机之所以发生就是因为住房抵押贷款本息不能够正常回收而引发。由于次级住房抵押贷款是指金融机构向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款，这种贷款的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力之上，而是依赖于房价的持续上涨。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险；然而2005年之后美国房价持续下降和美联储连续加息，客户的月供负担迅速加重。当这种负担沉重到无法负担时，大量违约客户出现，无法按时偿还贷款，造成了巨额坏账。至此，次级债危机爆发。因此，次级债危机不断蔓延扩大并不完全是住房抵押贷款证券化产生的风险，而主要是由于对客户个人信用审查不严带来的风险所致，只不过证券化过程放大了次级债本身存在的风险。因此，严格的借款人信用审核制度和健全的住房抵押贷款保险制度是防范风险、保证住房抵押贷款本身正常回收的最重要的两项制度。目前住房抵押贷款资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平相比，银行的不良贷款率还相对较高。我国的住房抵押贷款保险制度还很不完善，住房抵押贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险尚未建立。加拿大在发展住房抵押贷款保险基础上推进住房抵押贷款证券化的做法，值得我国在推进住房抵押贷款证券化中借鉴。
其二，政府应积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的發展。从国际成功经验来看，大部分国外住房抵押贷款证券化机构都是由政府专门设立的，都有很强的政府背景。在发展住房金融二级市场中，政府通过立法和机构组建等方面给予一定的支持，真正起到催化剂的作用。借鉴国外的成功经验，同时结合我国的国情，中国住房抵押贷款证券化也应采取以政府为主导的运作方式，通过在住房抵押贷款的一级和二级市场建立政府信用的担保机构来推动资产的证券化。这样，既有利于实现和落实政府的各种公共政策，推动政府的住房政策与住房抵押贷款证券化相结合，支持中低收入居民购房，同时通过免除昂贵的信用增级费用，降低住房抵押贷款证券化的运作成本。另外，政府的参与也有利于增强投资者对抵押贷款支持证券的信心，便于证券化的起步;最后还应当指出的是，政府的参与和支持还有利于形成统一的抵押贷款证券化市场，促进抵押贷款一级市场的标准化运作。
(作者单位：首都经贸大学)
国际住房抵押贷款证券化模式比较
所谓住房抵押贷款证券化，是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押债权通过拆卸、整合、重组、汇集成为抵押组合,经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，转化成为可在金融市场上流通的证券，进而通过发行证券在资本市场上进行融资，完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是住房抵押贷款发放机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的债权转让给证券投资者。在实践中，银行将缺乏流动性的长期住房抵押贷款所形成的信贷资产从资产负债表中剥离出来，形成贷款组合，卖给从事抵押贷款证券化业务机构的特殊目的公司，从该项目公司获取出售抵押贷款的资金，特殊目的公司以这些资产作为抵押发行资产抵押证券，再由二级市场的中介机构(即承销商)将这些证券销售给投资者，从最终投资者处获得销售资金。这样，住房抵押贷款就可以通过现金流重组和信用增级实现收益的提升，而且证券流通可以实现风险的分散。在实践中，各国已经形成了各具特色的住房抵押贷款证券化模式，由于证券化模式不同，住房抵押贷款证券化程度在各国也有所差异。
按照政府的参与程度不同，欧美发达国家的住房抵押贷款证券化模式可以分为三种类型：
政府主导型
这种类型以美国为代表，主要特点是由政府出面建立一个特别目的公司，在住房抵押贷款证券化中发挥主导作用。1970年，美国推出第一张住宅抵押贷款证券，其发行者是新成立的政府机构——政府国民抵押协会，该机构为以联邦住宅局、退伍军人管理局和联邦农场主管理局担保的抵押贷款组合为基础发行的抵押证券提供担保，保证按时向证券投资者支付贷款本金和利息。由于政府出面提供担保，抵押贷款的违约风险大大降低，这为抵押住房支持的证券为广大投资者所接受创造了条件。此后，联邦政府又出资设立了联邦国民贷款联合会、政府国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司，它们的主要业务是在二级市场上购买抵押贷款。政府国民抵押贷款协会是最典型的政策性机构，主要收购由联邦住宅管理局和退伍军人管理局发放或担保的贷款。联邦住宅管理局和退伍军人管理局是专门为特定的中低收入者购房提供贷款，他们95%以上的贷款都被政府国民抵押贷款协会收购或者证券化，从而保证他们有足够的资金为更多的购房者服务。由于美国政府的担保，政府国民抵押贷款协会发行或担保的证券被市场广泛持有，目前抵押贷款债券余额约为6000亿美元。美国所采取的抵押贷款证券化模式带有浓厚的政府色彩，但又与商业性紧密结合，政府通过二级市场发挥杠杆作用，实现商业化操作。即使是政府性的公司，在操作上仍遵循市场化运作原则。美国的住房金融体系的基本特征是以政府支持为杠杆，政策性和商业性各司其职，各尽所能，高效的市场化运作。
这种模式设有处于主导地位的政府型特别目的公司，有利于建设二级市场和规范一级市场，实现住房抵押贷款的“真实出售”，达到破产隔离的目的。由于政府支持和担保不需要更多的信用增级措施，因此可以降低资产证券化的成本。但是这种模式也存在一些不足，主要体现在法律方面，包括现行法律对设立政府型的特别目的公司以及对住房抵押贷款的“真实出售”等方面的限制。
市场主导型
这种类型的住房抵押贷款证券化代表是澳大利亚和英国，特点是资产证券化过程通过市场化运作，政府只起到管理和规范功能，并不发挥主导作用。这些国家现有的金融中介机构是资产证券化的主力，主要由商业银行和投资银行等机构实施资产证券化业务。
在澳大利亚住房抵押贷款证券化过程中，麦格里证券化有限公司发挥着重要作用。麦格里证券化有限公司是麦格里银行的全资子公司，成立于1991年。目前该公司已发行的以住房抵押贷款为抵押的债券总额在全澳大利亚证券化市场中近三分之一。为推进住房抵押贷款证券化的进程，麦格里证券化有限公司建立了一套相对完善的运作机制。这套机制的主要特点有:一是住房贷款由证券化公司发放或由证券化公司委托其他非银行机构发放;二是住房贷款发放标准化;三是严格的信用审核制度和健全的保险制度;四是有效的债券信用增级措施;五是有效的风险管理机制;六是管理者费用最后支付制度。这样，麦格里证券化公司通过住房贷款发放标准化等措施使贷款中的各类风险得以控股，同时对常规贷款的信用增级措施和管理者费用最后支付制度增强了投资者的信心。
英国的住房抵押贷款证券化是在没有政府推助情况下，在私人部门追求抵押贷款二级市场盈利机会的利益驱动下自发形成。1987年3月，为拓宽住房资金来源，英国国家住房贷款局首次在欧洲市场上发行住房抵押证券。此后，经营此项业务的机构逐步建立，主要是住房信贷银行、住房协会和其他抵押房貸机构。英国政府对住房抵押贷款证券化的作用仅限于从管理的角度对其发展予以规范。具体说来主要包括：英国会计标准委员会发布第五号财务报告标准解决证券化的会计处理问题；监管机构方面，银行与住房协会进行住房抵押贷款证券化要遵守金融服务局的有关指南与规定，其中金融服务局提出的“彻底隔离”原则是主导性的监管原则。由于抵押贷款证券的推出没有得到政府强有力的支持，多数是金融机构以自己持有的住房贷款为基础发行抵押贷款证券，欧洲各国抵押贷款证券化的信用等级相对比较低，市场投资者对证券的认同度也不高，因此各国抵押贷款证券化市场的发展大大落后于北美国家。
市场主导型模式实际上是利用现有成熟的金融中介机构作为特别目的公司进行资产证券化，这样既可以规避国内法律的限制，又可以将特别目的公司注册到“避税地”，从而降低运营成本。但是由于缺少政府的支持，证券的信用等级不高，影响了住房抵押贷款的证券化程度。
政府与市场混合型
政府与市场混合型的代表是加拿大，其主要特点是：通过设立一家公司，由这家公司代替政府参与住房抵押贷款证券化过程，但是这家公司不直接收购住房抵押贷款并发行证券，而是为所有的住房抵押贷款提供全额担保，由住宅抵押贷款的发放机构——商业银行来发行抵押贷款支持的证券。这家公司主要作为担保人介入其中，抵押贷款二级市场上的运作仍是以市场化为主。
加拿大住房贷款担保机构是加拿大抵押住房公司，它成立于1944年，属于联邦政府独资拥有的皇家公司，注册资本金为2500万加元，全部来自联邦政府财政拨款。在建立初期，它的主要职能是建造住房向退伍军人出售，以及为社会住房建设项目提供贷款。为降低抵押贷款首期支付比例，提高中低收入家庭的购房能力，1954年加拿大议会重新修订了《全国住房法》，授权加拿大抵押住房公司向低首付款的住房贷款提供100%的担保，以鼓励金融机构发放低首付比例的住房抵押贷款。为使更多的投资者进入住房抵押贷款市场，稳定住房抵押资金的供给，1986年，加拿大抵押住房公司实施了住房抵押贷款证券化，创立了《国家住房法》下的抵押证券。这一举措的推出，为金融机构形成了长期、稳定的住房抵押贷款资金供给，同时为加拿大居民提供了一条安全可靠、收益较高的投资渠道。随后加拿大政府又于1992年推出了首次购房担保计划，完善了资产证券化保险基金制度，成功地帮助无数加拿大人实现了他们拥有住房的梦想。
混合型模式由于不需要建立特别目的公司，缩短了资产证券化的环节，同时也可以规避法律对于特别目的公司的限制；但是由于没有特别目的公司发行抵押支持证券，这势必造成各抵押贷款支撑证券的发放银行各自为政，会加剧抵押贷款一级市场的不规范。
对中国的启示
目前我国个人住房抵押贷款发展迅猛，为住房抵押贷款证券化的推行奠定了良好的资产基础。通过分析各种住房抵押贷款证券化模式，可以得到一些有益的启示。
其一，要推动住房抵押贷款证券化，首先要防范住房抵押贷款一级市场的风险，为此必须完善个人信用体系和建立住房抵押贷款保险制度。控制住房贷款违约率是保证抵押贷款证券化运作成功的根本前提，美国的次级债危机之所以发生就是因为住房抵押贷款本息不能够正常回收而引发。由于次级住房抵押贷款是指金融机构向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款，这种贷款的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力之上，而是依赖于房价的持续上涨。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险；然而2005年之后美国房价持续下降和美联储连续加息，客户的月供负担迅速加重。当这种负担沉重到无法负担时，大量违约客户出现，无法按时偿还贷款，造成了巨额坏账。至此，次级债危机爆发。因此，次级债危机不断蔓延扩大并不完全是住房抵押贷款证券化产生的风险，而主要是由于对客户个人信用审查不严带来的风险所致，只不过证券化过程放大了次级债本身存在的风险。因此，严格的借款人信用审核制度和健全的住房抵押贷款保险制度是防范风险、保证住房抵押贷款本身正常回收的最重要的两项制度。目前住房抵押贷款资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平相比，银行的不良贷款率还相对较高。我国的住房抵押贷款保险制度还很不完善，住房抵押贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险尚未建立。加拿大在发展住房抵押贷款保险基础上推进住房抵押贷款证券化的做法，值得我国在推进住房抵押贷款证券化中借鉴。
其二，政府应积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的發展。从国际成功经验来看，大部分国外住房抵押贷款证券化机构都是由政府专门设立的，都有很强的政府背景。在发展住房金融二级市场中，政府通过立法和机构组建等方面给予一定的支持，真正起到催化剂的作用。借鉴国外的成功经验，同时结合我国的国情，中国住房抵押贷款证券化也应采取以政府为主导的运作方式，通过在住房抵押贷款的一级和二级市场建立政府信用的担保机构来推动资产的证券化。这样，既有利于实现和落实政府的各种公共政策，推动政府的住房政策与住房抵押贷款证券化相结合，支持中低收入居民购房，同时通过免除昂贵的信用增级费用，降低住房抵押贷款证券化的运作成本。另外，政府的参与也有利于增强投资者对抵押贷款支持证券的信心，便于证券化的起步;最后还应当指出的是，政府的参与和支持还有利于形成统一的抵押贷款证券化市场，促进抵押贷款一级市场的标准化运作。
(作者单位：首都经贸大学)