论文部分内容阅读
伴随种种政策利好的刺激，北京楼市迎来了严寒后的首个“小阳春”。据记者了解，截止到3月15日，北京市新建商品住宅一个月日均成交量均保持在400套以上，愈走愈高之势头明显。不少购房人看到楼市回暖的迹象明显，开始积极出手，致使近期楼市呈现出供需两旺的火热势头。承接楼市转暖的市场形势，4月新盘的供应量也明显加大，有近40个新盘抢滩4月楼市，以满足购房人日益强烈的置业需求。
楼市回暖推动供应升温
新盘供应五环以外地区为主
据协成机构房地产经纪统计数据显示，4月预计约有37个项目将陆续进入市场。从环线位置上来看，4月预计开盘的项目将近半数的项目位于五环以外区域，共计21个，如中体奥林匹克花园、珠江·奥古斯塔城邦、金汉绿港二期、龙德·紫金、水墨林溪Ⅱ等项目；四至五环之间约有6个项目开盘，如远洋·沁山水、郦城、香溪度(熙湖二期)等；三至四环间有个6项目计划入市，包括首城国际中心、擎峰和西海国际中心等；二至三环间仅有中轴国际1个项目入市；二环内有3个项目入市，分别是新中驿、前门前一期酒店公寓和正源·金融世家华苑。
从区域上看，4月城八区除宣武区暂无供应量外，其他区域均有供应计划，并且分布较为均匀。朝阳区与海淀区并列第一的位置，各有6个项目计划入市；丰台区有5个项目开盘；顺义区、通州区各有4个项目开盘；房山区有3个项目开盘；崇文区、昌平区、大兴区各有2个项目计划开盘；东城区、西城区、石景山区等各有1个项目面市。
协成机构房地产经纪公司副总经理孙钰指出，4月入市的项目还是以老项目后期为主，这是因为长期的成交低迷使得开发商资金链吃紧，拉长了一些新盘的开发时间，也使一些纯新盘项目入市时间一拖再拖。3月楼市回暖表现将促使这些延后开盘的项目，开始进入推盘期，预计纯新项目应该在4月后陆续进入市场。
大户型成交看涨
品牌地产项目扎堆入市
4月即将开盘的项目中有公寓类项目16个，并有多数项目位于五环内，如润枫嘉尚、中轴国际、西海国际中心、新中驿、擎峰、郦城等；普通住宅类项目15个，多位于五环以外，如金汉绿港二期、8哩岛、西棕榈滩、龙德·紫金、水墨林溪Ⅱ等项目；别墅类产品有6个，产品类型多为高端的独栋别墅并伴以叠拼双拼类产品，如中体奥林匹克花园、MOMA万万树、金碧湖畔等，分别位于顺义别墅区、昌平别墅区与丰台等区域内。受到公寓类高端产品放量加剧的影响，预计4月市场整体价格会有小幅波动。
同时，4月新盘将改变以往“小户型当道”的供应局势，以大户型为主的新盘数量明显增多，如中轴国际户型面积为434～630平方米之间、郦城户型面积103～180平方米之间、保利西山林语户型以90～170平方米两居三居为主、香溪度(熙湖二期)户型面积在138平方米两居至235平方米四居之间。此外，4月新盘还将呈现品牌地产争相面市新项目的局面，如龙湖、万科、远洋、金隅嘉业、保利地产等知名房企，都将在4月份推出新项目，而大牌地产品牌的保障，将使得这一部分项目优先受到购房者的关注。
针对4月新盘呈现的大户型项目供应增加的市场走势，孙钰指出，2009年北京暂停执行“限外令”及“70／90”的松绑、二套房贷有可能在执行中放松等利好，都是促使大户型项目放量的主要原因。因为，2008年以来单一的中小户型产品大批量持续入市，加之价格的高位和整体宏观经济的不稳定，使得高端类大户型产品在市场中逐步减少，限制了有能力购房者的需求，相应的对大户型产品有需求的购房者的意愿被压抑。随着上述利好政策的不断推出，一些开发商试探性推出大户型产品入市，在供需双方的合力推动下，积压了许久的大户型购房者的购买意愿被释放出来，表现出了强大的消化能力。而改善型购房者的首选也将是大户型产品，使得大户型产品销售情况大好，从而加大了开发商对后期推盘的信心。
抄底时机已经显现
楼市重现排队行情
3月初北京市房地产开发市场、北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会等联合发起“春暖楼市”行动，京城首批26家主流开发商积极响应推出了近2000套优惠房源，买房人被压抑已久的购房热情被重新点燃，而“排队购房”的火爆行情又在京城楼市再度上演。
3月1 5日，鸿坤理想城7号楼开盘，销售现场人头攒动，当日整个楼栋销售过半。据该项目营销总监常世芳介绍，作为首批参与“春暖楼市”行动的项目，鸿坤理想城此次开盘折后8100元／平方米的均价，已经创造了目前京城五环内普通商品房价格最低的纪录。
同时，预计在4月份面市的保利·百合花园、美利山、首城国际二期、远洋·沁山水三期、瑞雪春堂等区域重点项目，都在眼下的房地产市场上广一受关注，虽未正式开盘但已成为众人议论的焦点，不少购房人已经开始排号，为的就是能够买到理想中的住宅。
目前，在京城楼市热销的楼盘，多以接近区域最低售价的项目为主，如美利山、首城国际、远洋·沁山水等项目，都是以低于区域平均售价而高调入市，引起了购房人极大关注，因而受到了市场的热捧。看到以区域低价入市而获得市场热烈反馈的利好影响，近期不少楼盘也采取这一对策，以获得良好的市场业绩，而位于朝阳门区域的复地国际公寓就是突破区域价格底线，而受到市场关注的热销项目代表之一。长期以来，朝阳门区域属于京城楼市的“领涨地段”，项目销售均价曾一度突破30000元／甲方米，在此背景下，复地国际公寓却以均价19000元／平方米出击市场，创造了周边同类产品的价格新低，因而受到高端置业者的强烈关注。
日前，记者在复地国际公寓实地采访时发现，位于朝阳门附近的三里屯南街的该项目售楼处挤满了看房人群。该项目的销售人员表示，复地同际公寓作为酒店式公寓，为京城现代一族量身打造，目前销售的主力户型为38～61平方米零居、62～121平方米一居共378套，毛坯均价约19000元／平方米。“我们的项目是现房销售，近期就可以办理入住。”该项目销售人员张小姐表示。由于复地国际公寓采取低价入市，因而受到广大购房人的青睐，销售情况相当不错。
一位在复地国际公寓看房的陈先生向记者表示：“本来我主要是看看情况，但是看完之后就忍不住现场订购了一套，以这个价格能在东二、三环之间买到新房，确实相当合适。”陈先生说他长期关注朝阳门周边房产，目前周边普通二手房的价格都保持在20000元／平方米左右，像世界城、铂宫这样的高端二手房住宅价格更高，而现在新开的复地国际公寓价格甚至比周边二手房还要便宜，权衡之下便果断出手了。对此，业内人 士预测，随着复地国际公寓的低价入市，其独特的景观优势和稀缺的高端品质将受到高端人士的青睐，其升值潜力将进一步凸显。
高端楼盘突破“沉默”
提升品质备战楼市
经过近一年的“蛰伏”期，京城楼市的高端项目也开始发力。根据房地产研究机构亚豪咨询的监测数据显示，2月份京城110个均价高于18000元／平方米的高端项目，共销售了827套住宅，销售面积10.6万平方米，整体销售均价22168元／平方米。
对此，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成指出，北京中心城区和核心商务区周边的优质地产项目价值稳定，在市场低迷时也会表现出较强的抗跌性，而在市场回暖的情况下，高端楼盘的增值前景将快速提升，因而促进了顶级房产品的入市步伐和高端置业者的购房热情。
据记者了解，位于北京亚奥核心区的荣尊堡，在价格丝毫不变动的情况下，2月成交量达到16套。对于荣尊堡取得的良好市场业绩，该项目销售人员表示，荣尊堡一直遵从缔造真正的贵族文化生活品质，为此引进了美国百年城堡国际物业、聘请极富欧洲古典绅士风范的“金钥匙”管家，全力打造一种家族式贵族生活礼仪，因而受到了高端置业者的关注。近期位于荣尊堡c座顶层，面积达1600平方米的亿元豪宅，也将在近期正式亮相市场。据该项目销售人员介绍，荣尊堡c座顶层的亿元豪宅将聘请法国顶级设计师纯手工打造，以欧式皇家宫殿为设计基准，配有空中花园、顶级电影院、红酒窖、古董收藏室等，而室内的所有摆设及饰品都是顶级配置。据悉，荣尊堡c座顶层的亿元豪宅，目前已有众多全球顶级富豪表示购买意向，其中包含5位福布斯排行榜上榜富豪。
此外，受到高端市场回暖以及“限外解禁”的利好影响，一直备受业内外人士关注的高端楼盘，如御园二期、远洋·LAVIE、霄云路8号、擎峰、中轴国际等项目都将在2009年上半年陆续入市，而以盘古大观、星河湾、御金台为首的在市场上已经获得一定美誉度的顶级住宅，则不断提升项目的自身品质，以吸引高端客群的青睐。在此背景下，位于中央别墅区由远洋地产开发的远洋·LAVIE受到了市场的高度关注。据悉，远洋·LAVIE户型面积为300～1500平方米，是中央别墅区内最后一座占地百万平方米以上的纯独栋别墅社区。
根据世邦魏理仕的统计数据显示，一些售价在50000元／平方米以上的豪宅项目将在2009年陆续进入市场。“由于不少人的个人资本储备相当雄厚，豪宅市场仍然存在着潜在的需求。只要市场信心恢复，部分资金将会流入地产市场。故此我们相信市场需求将逐步上升，并可减轻在市道低迷的环境下，物业价格下跌所造成的影响。”世邦魏理仕香港、华南区及台湾资深董事总经理余锦雄先生表示。
楼市回暖推动供应升温
新盘供应五环以外地区为主
据协成机构房地产经纪统计数据显示，4月预计约有37个项目将陆续进入市场。从环线位置上来看，4月预计开盘的项目将近半数的项目位于五环以外区域，共计21个，如中体奥林匹克花园、珠江·奥古斯塔城邦、金汉绿港二期、龙德·紫金、水墨林溪Ⅱ等项目；四至五环之间约有6个项目开盘，如远洋·沁山水、郦城、香溪度(熙湖二期)等；三至四环间有个6项目计划入市，包括首城国际中心、擎峰和西海国际中心等；二至三环间仅有中轴国际1个项目入市；二环内有3个项目入市，分别是新中驿、前门前一期酒店公寓和正源·金融世家华苑。
从区域上看，4月城八区除宣武区暂无供应量外，其他区域均有供应计划，并且分布较为均匀。朝阳区与海淀区并列第一的位置，各有6个项目计划入市；丰台区有5个项目开盘；顺义区、通州区各有4个项目开盘；房山区有3个项目开盘；崇文区、昌平区、大兴区各有2个项目计划开盘；东城区、西城区、石景山区等各有1个项目面市。
协成机构房地产经纪公司副总经理孙钰指出，4月入市的项目还是以老项目后期为主，这是因为长期的成交低迷使得开发商资金链吃紧，拉长了一些新盘的开发时间，也使一些纯新盘项目入市时间一拖再拖。3月楼市回暖表现将促使这些延后开盘的项目，开始进入推盘期，预计纯新项目应该在4月后陆续进入市场。
大户型成交看涨
品牌地产项目扎堆入市
4月即将开盘的项目中有公寓类项目16个，并有多数项目位于五环内，如润枫嘉尚、中轴国际、西海国际中心、新中驿、擎峰、郦城等；普通住宅类项目15个，多位于五环以外，如金汉绿港二期、8哩岛、西棕榈滩、龙德·紫金、水墨林溪Ⅱ等项目；别墅类产品有6个，产品类型多为高端的独栋别墅并伴以叠拼双拼类产品，如中体奥林匹克花园、MOMA万万树、金碧湖畔等，分别位于顺义别墅区、昌平别墅区与丰台等区域内。受到公寓类高端产品放量加剧的影响，预计4月市场整体价格会有小幅波动。
同时，4月新盘将改变以往“小户型当道”的供应局势，以大户型为主的新盘数量明显增多，如中轴国际户型面积为434～630平方米之间、郦城户型面积103～180平方米之间、保利西山林语户型以90～170平方米两居三居为主、香溪度(熙湖二期)户型面积在138平方米两居至235平方米四居之间。此外，4月新盘还将呈现品牌地产争相面市新项目的局面，如龙湖、万科、远洋、金隅嘉业、保利地产等知名房企，都将在4月份推出新项目，而大牌地产品牌的保障，将使得这一部分项目优先受到购房者的关注。
针对4月新盘呈现的大户型项目供应增加的市场走势，孙钰指出，2009年北京暂停执行“限外令”及“70／90”的松绑、二套房贷有可能在执行中放松等利好，都是促使大户型项目放量的主要原因。因为，2008年以来单一的中小户型产品大批量持续入市，加之价格的高位和整体宏观经济的不稳定，使得高端类大户型产品在市场中逐步减少，限制了有能力购房者的需求，相应的对大户型产品有需求的购房者的意愿被压抑。随着上述利好政策的不断推出，一些开发商试探性推出大户型产品入市，在供需双方的合力推动下，积压了许久的大户型购房者的购买意愿被释放出来，表现出了强大的消化能力。而改善型购房者的首选也将是大户型产品，使得大户型产品销售情况大好，从而加大了开发商对后期推盘的信心。
抄底时机已经显现
楼市重现排队行情
3月初北京市房地产开发市场、北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会等联合发起“春暖楼市”行动，京城首批26家主流开发商积极响应推出了近2000套优惠房源，买房人被压抑已久的购房热情被重新点燃，而“排队购房”的火爆行情又在京城楼市再度上演。
3月1 5日，鸿坤理想城7号楼开盘，销售现场人头攒动，当日整个楼栋销售过半。据该项目营销总监常世芳介绍，作为首批参与“春暖楼市”行动的项目，鸿坤理想城此次开盘折后8100元／平方米的均价，已经创造了目前京城五环内普通商品房价格最低的纪录。
同时，预计在4月份面市的保利·百合花园、美利山、首城国际二期、远洋·沁山水三期、瑞雪春堂等区域重点项目，都在眼下的房地产市场上广一受关注，虽未正式开盘但已成为众人议论的焦点，不少购房人已经开始排号，为的就是能够买到理想中的住宅。
目前，在京城楼市热销的楼盘，多以接近区域最低售价的项目为主，如美利山、首城国际、远洋·沁山水等项目，都是以低于区域平均售价而高调入市，引起了购房人极大关注，因而受到了市场的热捧。看到以区域低价入市而获得市场热烈反馈的利好影响，近期不少楼盘也采取这一对策，以获得良好的市场业绩，而位于朝阳门区域的复地国际公寓就是突破区域价格底线，而受到市场关注的热销项目代表之一。长期以来，朝阳门区域属于京城楼市的“领涨地段”，项目销售均价曾一度突破30000元／甲方米，在此背景下，复地国际公寓却以均价19000元／平方米出击市场，创造了周边同类产品的价格新低，因而受到高端置业者的强烈关注。
日前，记者在复地国际公寓实地采访时发现，位于朝阳门附近的三里屯南街的该项目售楼处挤满了看房人群。该项目的销售人员表示，复地同际公寓作为酒店式公寓，为京城现代一族量身打造，目前销售的主力户型为38～61平方米零居、62～121平方米一居共378套，毛坯均价约19000元／平方米。“我们的项目是现房销售，近期就可以办理入住。”该项目销售人员张小姐表示。由于复地国际公寓采取低价入市，因而受到广大购房人的青睐，销售情况相当不错。
一位在复地国际公寓看房的陈先生向记者表示：“本来我主要是看看情况，但是看完之后就忍不住现场订购了一套，以这个价格能在东二、三环之间买到新房，确实相当合适。”陈先生说他长期关注朝阳门周边房产，目前周边普通二手房的价格都保持在20000元／平方米左右，像世界城、铂宫这样的高端二手房住宅价格更高，而现在新开的复地国际公寓价格甚至比周边二手房还要便宜，权衡之下便果断出手了。对此，业内人 士预测，随着复地国际公寓的低价入市，其独特的景观优势和稀缺的高端品质将受到高端人士的青睐，其升值潜力将进一步凸显。
高端楼盘突破“沉默”
提升品质备战楼市
经过近一年的“蛰伏”期，京城楼市的高端项目也开始发力。根据房地产研究机构亚豪咨询的监测数据显示，2月份京城110个均价高于18000元／平方米的高端项目，共销售了827套住宅，销售面积10.6万平方米，整体销售均价22168元／平方米。
对此，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成指出，北京中心城区和核心商务区周边的优质地产项目价值稳定，在市场低迷时也会表现出较强的抗跌性，而在市场回暖的情况下，高端楼盘的增值前景将快速提升，因而促进了顶级房产品的入市步伐和高端置业者的购房热情。
据记者了解，位于北京亚奥核心区的荣尊堡，在价格丝毫不变动的情况下，2月成交量达到16套。对于荣尊堡取得的良好市场业绩，该项目销售人员表示，荣尊堡一直遵从缔造真正的贵族文化生活品质，为此引进了美国百年城堡国际物业、聘请极富欧洲古典绅士风范的“金钥匙”管家，全力打造一种家族式贵族生活礼仪，因而受到了高端置业者的关注。近期位于荣尊堡c座顶层，面积达1600平方米的亿元豪宅，也将在近期正式亮相市场。据该项目销售人员介绍，荣尊堡c座顶层的亿元豪宅将聘请法国顶级设计师纯手工打造，以欧式皇家宫殿为设计基准，配有空中花园、顶级电影院、红酒窖、古董收藏室等，而室内的所有摆设及饰品都是顶级配置。据悉，荣尊堡c座顶层的亿元豪宅，目前已有众多全球顶级富豪表示购买意向，其中包含5位福布斯排行榜上榜富豪。
此外，受到高端市场回暖以及“限外解禁”的利好影响，一直备受业内外人士关注的高端楼盘，如御园二期、远洋·LAVIE、霄云路8号、擎峰、中轴国际等项目都将在2009年上半年陆续入市，而以盘古大观、星河湾、御金台为首的在市场上已经获得一定美誉度的顶级住宅，则不断提升项目的自身品质，以吸引高端客群的青睐。在此背景下，位于中央别墅区由远洋地产开发的远洋·LAVIE受到了市场的高度关注。据悉，远洋·LAVIE户型面积为300～1500平方米，是中央别墅区内最后一座占地百万平方米以上的纯独栋别墅社区。
根据世邦魏理仕的统计数据显示，一些售价在50000元／平方米以上的豪宅项目将在2009年陆续进入市场。“由于不少人的个人资本储备相当雄厚，豪宅市场仍然存在着潜在的需求。只要市场信心恢复，部分资金将会流入地产市场。故此我们相信市场需求将逐步上升，并可减轻在市道低迷的环境下，物业价格下跌所造成的影响。”世邦魏理仕香港、华南区及台湾资深董事总经理余锦雄先生表示。