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【摘要】我国房价过高已经成为一个严重的社会问题，影响到我们的正常生活。造成房地产大幅上涨的主要原因是：我国土地政策诸多弊端影响土地合理利用，房地产投机行为造成房产泡沫。亟待通过国家法律政策层面解决这些问题。同时要尽快解决我国小产房合法化问题，国家应当允许集体土地流转，同时应该尽快通过相关法律措施使集体土地上的小产权房尽快流转开来，从而达到农民、城市居民和国家三方共赢的局面。
【关键词】房地产业；房地产发展、小产权房、合法化
当今社会房价过高已经成为一个严重的问题，严重影响人们的生活，近年来房地产业由新兴产业变为经济增长的重要动力。最近几年房价迅速回升并大幅上涨，有的地区上涨甚至超过50%，现在的情形是：60后、70初的人们依靠福利分房得以安居；75后、80初的人依靠实打实干买房买车奔小康；85后、90初的我们没有福利分房，实打实干近年才能勉强付个首付，接下来的20年甚至更长久的时间都要为房贷而活，甚至很多人都买不起房，只能“望房兴叹”，于是产生了“蜗居”、“蚁族”、“裸婚”。所以房价问题已经成为困扰我们的主要问题，只有解决了这一问题我们才能安居乐业，但是依靠我们个人的力量是不可行的，这是一个社会的普遍问题。
一、我国的房地产发展现状
房价过高问题与房地产业存在的问题有着密切的联系；一方面，房地产开发结构失衡，有效供给不足，人民所需的经济适用房不足，高档次商品房大量空置；另一方面，房地产市场投机严重，例如温州炒房团等，增加了房屋空置率；一系列问题从不同的方面导致了房价的上涨，哄抬物价，房地产法律体制的不完善让不断升高的房价无法得到有效的抑制，进而又影响到了房地产市场秩序的严重混乱。
（一）我国土地政策诸多弊端影响土地合理利用
一个国家的经济首先得符合这个国家的经济发展战略，国家的制度不同，国情不同，发展战略也就不同，所以房地产经济也得国家的经济发展战略。我国是社会主义初级阶段的发展中国家，土地归国家和集体所有，这就要求我国的房地产经济由我国的特色。要发展房地产经济，就的使用土地，我国在土地所有问题上已经形成了明确的土地共有制度，而是用制度正经历着由行政划拨到有偿使用的变革，但是这种变革也随着时间的推移和经济的发展，也暴露许多的弊端：一些土地的不到合理利用；一些申请用地者多要地，要好地，甚至违章建设和非法占地，而且土使用效率低造成宝贵的土地制造资源浪费；一些单位非法转让，出租土地，成为新生的“土地主”，给国家的土地管理带来不便；而且土地的行政划拨没有公开性和竞争性，这也是社会无法进行有效的监督，这也为社会的不安造成一定的影响。随着这些弊端的影响扩大化，政府也推出了一系列的改革措施，即国有土地使用权的出让，可以是拍卖，招标或双方协议的方式，还规定了不同类型土地使用的使用年限，还出台了一系列的法律保障，这使得土地的使用率大大提高，这也使得我国的房地产向着良好趋势的发展。
（二）房地产投机行为造成房产泡沫
有着良好的经济环境，使得许多有人开始向房地产经济方面投资和开发。房地产投资有几个特点：（1）投资数量大，且回收周期比较长；（2）容易获得金融机构的支持；（3）受政策影响大，限制因素多；（4）抵制通货膨胀的影响，实现保值和增值；（5）流动性低。基于增资保值的心理，一些人不是真正的的投资，而是投机，虽然有一些积极作用，但是消极作用也比较大，他们专注于房地产的市场流通。他们购买房地产不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活需要，这样使得房价被炒得很高，使许多想买住房的人买不起住房，而那些投机者有房却没有得到很好的利用，使得资源的利用很不合理。这也使开发者开发出更多的房，浪费更多的土地资源，当供大于求时就产生了房地产经济泡沫，从而引发一系列的不良影响。许多人想买房，却因为房价高而买不起，而一些人却有闲置的房，为了赚取利益不愿意卖，造成恶性循环，这也是国家正在努力解决的问题，期待出台好的政策，尽快出台房产税，以解决这一问题。
二、 我国小产权房存在的客观原因及意义
小产权房问题源于我国土地资源的城乡二元分割。按规定，集体所有的土地只有在被征为国有土地后才能进行商品房建设，在城市商品房价格狂飙之前，处于法规边缘地带的小产权房并不引人注目。只有当城市商品房每平方米价格动辄上万，小产权房成为低收入阶层的不二之选时，这才突显为社会问题。因此，这一问题应该辩证地分析。简单地没收、粗暴地拆除或者一味放任自流都于事无补，反而会引起新的社会矛盾。
我们应该看到，小产权房的存在有着它的客观原因。一方面，我国的城市化进程加速必然会推进城郊农村住宅建设；另一方面，仅为城市大产权房价格一半的诱惑，也成为城市消费者追捧的主要原因。其存在的积极意义起码有这么几条：首先，它可以成为新农村建设的重要内容，改善农村环境，发展农业生产，增加农民收入，加速城乡外在形式上的融合。不少集中规划、以“旧村改貌”形式建设的小产权房，不但没有改变土地性质、减少耕地面积，反而大大提高了土地的利用率；其次，在廉租房匮乏、经济适用房并不经济的前提下，可以让城市低收入阶层圆了住房梦，还能降低城市中心人口密度，减轻城市的公共负担，有利于和谐社会的实现。
三、我国小产权房合法化的必要性
有人说，小产权房动了房地产开发商的“奶酪”，垄断房屋供应的房地产商及其代表的利益集团不能再获取暴利，应该无条件地鼓励其发展。其实也不尽然。作为一个向政府交纳了土地出让金及各种税费的开发商，让他在省去了大量成本的小产权房面前不公平竞争，也是不现实的。我们也不能让给政府掏了钱的开发商合法的利益受到侵害。但是我们也应该看到小产权房产生积极作用，国家需要通过一些政策措施对小产权进行解决，即要平稳房地产市场，不能让违法行为得到鼓励，同时又要考虑我国的现状，通过政策法律法规引导是我国房地产市场规范。 （一）小产权房亟待合法化
小产权房需要一个恰当的出路，实现各方的共赢。简单取缔不能解决根本问题，更何况还有可能造成国家资源的极大浪费。如果不能为低收入家庭提供获得廉租房的渠道，影响的将是社会的和谐；对于那些已经购买了小产权房的家庭而言，取缔的结果更是不堪设想。而不加分析地一味“扶持”，也会形成不公平竞争，甚至造成当前房地产市场混乱、影响国民经济发展的结果。因此，有关部门应该认真地研究面临的复杂情况，出台相关政策，尽快给予小产权房一个合理的出路。比如，该由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权的就应尽快出台相关规定；对符合上市流通条件的要尽快纳入市场统一管理范畴；对不符合法规规定的房产开发行为要有效加强管理；对占用耕地违法行为应明令严加制止等。城乡统筹发展已经成为党和政府的既定目标，目前一些地区的试点已经开始。
小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略问题，也就是说中国是继续过去的城乡分治、二元结构，还是应该走城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展道路？小产权房问题看起来很小，其实是一个重大的问题：中国是继续过去的征地制度，集体土地由政府征用，土地由政府垄断供应，大部分利益由政府获得，同时产生严重的土地腐败问题，还是应当改革土地制度，允许集体土地的流转、自主的使用和建设？其实，发达国家在这方面已经有很多成功的做法，他们有很多城市居民住在了乡村。如今的城市化并不能够仅仅理解为农村人口到城市生活和择业，还应当包括很多的城市居民到农村居住，甚至创业、投资，这是城乡人口互动交流的双向的过程。
（二）小产权房合法化能够达到三方共赢
第一，农民赢得新的收入来源，有利于新农村建设。通过集体土地上的建设，吸引城里人来居住、投资，农村的第二产业第三产业都能够带动起来，医院、幼儿园、小学都能够建设起来，最终能够推动农村的城镇化，农民也能够致富。当然，如何健全农村民主理财制度，避免由集体土地的使用所带来的腐败，还有赖进一步的改革和村民自治制度的完善。不过，由土地分散使用所产生的腐败与征地和土地的集中垄断的供给所产生的腐败相比，也是小巫见大巫的。
小产权房合法化还有利于新农村建设。目前，中国的新农村建设可以说是无源之水。没有资金来源，农民也很难成为新农村建设的主体；如果能够让更多的城市居民到农村居住，有的人可能会到农村创业，因为在农村居住，离城市很远，上班很远，有些人就会选择在农村创业，这样最终能够给新农村建设注入新的活力。
第二，城市居民赢得低房价，有利于整体房价下调。大量的人到农村居住、创业，城市的拥挤能够缓解下来，房价也能够降下来。即使未来集体土地也要交一定的集体土地出让金，出让金的大部分归村民所有，小部分交给政府，但集体土地出让金占房价的比例不能太高，最多占10%，不能像国有土地占30-40%。中国的城市化是单向的，大量的人口拥挤在城市，购买城市的住房，房价当然越抬越高；如果中国有更多的人到农村居住，房价自然会下跌，有可能下跌30-40%，甚至50-60%。当然，这不是一夜之间能实现的，可能要经过很长的时间。
第三，政府赢得土地出让金，推动规范化管理。小产权房合法化，政府可以获得集体土地出让金的一部分。如果政府一点收入都没有，一点好处都没有，那么他当然要去禁止；不但如此，而且如果允许集体土地的自主使用、建设，就等于剥夺了地方政府征地的巨大收益，那官员能够容忍吗？所以，以后要征收一定的集体土地出让金，其中的一部分交给政府作为规划、管理、颁证的费用，这样政府就有了积极性。而且，小产权房合法化了之后，未来政府的物业税、不动产税、某些建设税费的收入渠道将更加广阔，长远的利益将是巨大的。同时更好的推动我国土地资源的规范化管理和合理利用。
参考文献：
[1] 胡星斗.弱势群体经济学及经济政策.首都经济贸易大学学报.2010
[2] 赵琳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].学术交流.2013
[3] 周凤.分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].现代经济信息.2014
[4].吴艺."入世"对我国房地产业的影响及对策 .深圳大学学报（人文社会科学版）.2010
[5] 李佳穗.试论小产权房的法律症结与改革路径[J].河北法学.2009
【关键词】房地产业；房地产发展、小产权房、合法化
当今社会房价过高已经成为一个严重的问题，严重影响人们的生活，近年来房地产业由新兴产业变为经济增长的重要动力。最近几年房价迅速回升并大幅上涨，有的地区上涨甚至超过50%，现在的情形是：60后、70初的人们依靠福利分房得以安居；75后、80初的人依靠实打实干买房买车奔小康；85后、90初的我们没有福利分房，实打实干近年才能勉强付个首付，接下来的20年甚至更长久的时间都要为房贷而活，甚至很多人都买不起房，只能“望房兴叹”，于是产生了“蜗居”、“蚁族”、“裸婚”。所以房价问题已经成为困扰我们的主要问题，只有解决了这一问题我们才能安居乐业，但是依靠我们个人的力量是不可行的，这是一个社会的普遍问题。
一、我国的房地产发展现状
房价过高问题与房地产业存在的问题有着密切的联系；一方面，房地产开发结构失衡，有效供给不足，人民所需的经济适用房不足，高档次商品房大量空置；另一方面，房地产市场投机严重，例如温州炒房团等，增加了房屋空置率；一系列问题从不同的方面导致了房价的上涨，哄抬物价，房地产法律体制的不完善让不断升高的房价无法得到有效的抑制，进而又影响到了房地产市场秩序的严重混乱。
（一）我国土地政策诸多弊端影响土地合理利用
一个国家的经济首先得符合这个国家的经济发展战略，国家的制度不同，国情不同，发展战略也就不同，所以房地产经济也得国家的经济发展战略。我国是社会主义初级阶段的发展中国家，土地归国家和集体所有，这就要求我国的房地产经济由我国的特色。要发展房地产经济，就的使用土地，我国在土地所有问题上已经形成了明确的土地共有制度，而是用制度正经历着由行政划拨到有偿使用的变革，但是这种变革也随着时间的推移和经济的发展，也暴露许多的弊端：一些土地的不到合理利用；一些申请用地者多要地，要好地，甚至违章建设和非法占地，而且土使用效率低造成宝贵的土地制造资源浪费；一些单位非法转让，出租土地，成为新生的“土地主”，给国家的土地管理带来不便；而且土地的行政划拨没有公开性和竞争性，这也是社会无法进行有效的监督，这也为社会的不安造成一定的影响。随着这些弊端的影响扩大化，政府也推出了一系列的改革措施，即国有土地使用权的出让，可以是拍卖，招标或双方协议的方式，还规定了不同类型土地使用的使用年限，还出台了一系列的法律保障，这使得土地的使用率大大提高，这也使得我国的房地产向着良好趋势的发展。
（二）房地产投机行为造成房产泡沫
有着良好的经济环境，使得许多有人开始向房地产经济方面投资和开发。房地产投资有几个特点：（1）投资数量大，且回收周期比较长；（2）容易获得金融机构的支持；（3）受政策影响大，限制因素多；（4）抵制通货膨胀的影响，实现保值和增值；（5）流动性低。基于增资保值的心理，一些人不是真正的的投资，而是投机，虽然有一些积极作用，但是消极作用也比较大，他们专注于房地产的市场流通。他们购买房地产不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活需要，这样使得房价被炒得很高，使许多想买住房的人买不起住房，而那些投机者有房却没有得到很好的利用，使得资源的利用很不合理。这也使开发者开发出更多的房，浪费更多的土地资源，当供大于求时就产生了房地产经济泡沫，从而引发一系列的不良影响。许多人想买房，却因为房价高而买不起，而一些人却有闲置的房，为了赚取利益不愿意卖，造成恶性循环，这也是国家正在努力解决的问题，期待出台好的政策，尽快出台房产税，以解决这一问题。
二、 我国小产权房存在的客观原因及意义
小产权房问题源于我国土地资源的城乡二元分割。按规定，集体所有的土地只有在被征为国有土地后才能进行商品房建设，在城市商品房价格狂飙之前，处于法规边缘地带的小产权房并不引人注目。只有当城市商品房每平方米价格动辄上万，小产权房成为低收入阶层的不二之选时，这才突显为社会问题。因此，这一问题应该辩证地分析。简单地没收、粗暴地拆除或者一味放任自流都于事无补，反而会引起新的社会矛盾。
我们应该看到，小产权房的存在有着它的客观原因。一方面，我国的城市化进程加速必然会推进城郊农村住宅建设；另一方面，仅为城市大产权房价格一半的诱惑，也成为城市消费者追捧的主要原因。其存在的积极意义起码有这么几条：首先，它可以成为新农村建设的重要内容，改善农村环境，发展农业生产，增加农民收入，加速城乡外在形式上的融合。不少集中规划、以“旧村改貌”形式建设的小产权房，不但没有改变土地性质、减少耕地面积，反而大大提高了土地的利用率；其次，在廉租房匮乏、经济适用房并不经济的前提下，可以让城市低收入阶层圆了住房梦，还能降低城市中心人口密度，减轻城市的公共负担，有利于和谐社会的实现。
三、我国小产权房合法化的必要性
有人说，小产权房动了房地产开发商的“奶酪”，垄断房屋供应的房地产商及其代表的利益集团不能再获取暴利，应该无条件地鼓励其发展。其实也不尽然。作为一个向政府交纳了土地出让金及各种税费的开发商，让他在省去了大量成本的小产权房面前不公平竞争，也是不现实的。我们也不能让给政府掏了钱的开发商合法的利益受到侵害。但是我们也应该看到小产权房产生积极作用，国家需要通过一些政策措施对小产权进行解决，即要平稳房地产市场，不能让违法行为得到鼓励，同时又要考虑我国的现状，通过政策法律法规引导是我国房地产市场规范。 （一）小产权房亟待合法化
小产权房需要一个恰当的出路，实现各方的共赢。简单取缔不能解决根本问题，更何况还有可能造成国家资源的极大浪费。如果不能为低收入家庭提供获得廉租房的渠道，影响的将是社会的和谐；对于那些已经购买了小产权房的家庭而言，取缔的结果更是不堪设想。而不加分析地一味“扶持”，也会形成不公平竞争，甚至造成当前房地产市场混乱、影响国民经济发展的结果。因此，有关部门应该认真地研究面临的复杂情况，出台相关政策，尽快给予小产权房一个合理的出路。比如，该由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权的就应尽快出台相关规定；对符合上市流通条件的要尽快纳入市场统一管理范畴；对不符合法规规定的房产开发行为要有效加强管理；对占用耕地违法行为应明令严加制止等。城乡统筹发展已经成为党和政府的既定目标，目前一些地区的试点已经开始。
小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略问题，也就是说中国是继续过去的城乡分治、二元结构，还是应该走城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展道路？小产权房问题看起来很小，其实是一个重大的问题：中国是继续过去的征地制度，集体土地由政府征用，土地由政府垄断供应，大部分利益由政府获得，同时产生严重的土地腐败问题，还是应当改革土地制度，允许集体土地的流转、自主的使用和建设？其实，发达国家在这方面已经有很多成功的做法，他们有很多城市居民住在了乡村。如今的城市化并不能够仅仅理解为农村人口到城市生活和择业，还应当包括很多的城市居民到农村居住，甚至创业、投资，这是城乡人口互动交流的双向的过程。
（二）小产权房合法化能够达到三方共赢
第一，农民赢得新的收入来源，有利于新农村建设。通过集体土地上的建设，吸引城里人来居住、投资，农村的第二产业第三产业都能够带动起来，医院、幼儿园、小学都能够建设起来，最终能够推动农村的城镇化，农民也能够致富。当然，如何健全农村民主理财制度，避免由集体土地的使用所带来的腐败，还有赖进一步的改革和村民自治制度的完善。不过，由土地分散使用所产生的腐败与征地和土地的集中垄断的供给所产生的腐败相比，也是小巫见大巫的。
小产权房合法化还有利于新农村建设。目前，中国的新农村建设可以说是无源之水。没有资金来源，农民也很难成为新农村建设的主体；如果能够让更多的城市居民到农村居住，有的人可能会到农村创业，因为在农村居住，离城市很远，上班很远，有些人就会选择在农村创业，这样最终能够给新农村建设注入新的活力。
第二，城市居民赢得低房价，有利于整体房价下调。大量的人到农村居住、创业，城市的拥挤能够缓解下来，房价也能够降下来。即使未来集体土地也要交一定的集体土地出让金，出让金的大部分归村民所有，小部分交给政府，但集体土地出让金占房价的比例不能太高，最多占10%，不能像国有土地占30-40%。中国的城市化是单向的，大量的人口拥挤在城市，购买城市的住房，房价当然越抬越高；如果中国有更多的人到农村居住，房价自然会下跌，有可能下跌30-40%，甚至50-60%。当然，这不是一夜之间能实现的，可能要经过很长的时间。
第三，政府赢得土地出让金，推动规范化管理。小产权房合法化，政府可以获得集体土地出让金的一部分。如果政府一点收入都没有，一点好处都没有，那么他当然要去禁止；不但如此，而且如果允许集体土地的自主使用、建设，就等于剥夺了地方政府征地的巨大收益，那官员能够容忍吗？所以，以后要征收一定的集体土地出让金，其中的一部分交给政府作为规划、管理、颁证的费用，这样政府就有了积极性。而且，小产权房合法化了之后，未来政府的物业税、不动产税、某些建设税费的收入渠道将更加广阔，长远的利益将是巨大的。同时更好的推动我国土地资源的规范化管理和合理利用。
参考文献：
[1] 胡星斗.弱势群体经济学及经济政策.首都经济贸易大学学报.2010
[2] 赵琳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].学术交流.2013
[3] 周凤.分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].现代经济信息.2014
[4].吴艺."入世"对我国房地产业的影响及对策 .深圳大学学报（人文社会科学版）.2010
[5] 李佳穗.试论小产权房的法律症结与改革路径[J].河北法学.2009