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【摘要】本文从公共租赁住房租金定价的理论探索出发，研究了目前热门的租金定价模式，随后以公共租赁住房租金制定标准在全国的实践的基础上，提出了在贵州大学城公共租赁住房实施货币直补模式的必然性。
【关键词】社会租赁住房；货币直补模式
【基金项目】2013年贵州省软科学研究项目黔科合体R字【2013】LKC2032号贵州大学城保障性住房租售价格实证研究阶段性成果。
2014年贵州省教育厅高校人文社会科学研究项目14ZC016号贵州省黔中经济区保障性住房租售价格研究阶段性成果。
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）28-0250-01
随着“十三五”计划，“三房并轨”的住房保障制度改革的推进，公共租赁房将成为我国保障性住房的主体。现今，在大量保障性住房竣工后，公共租赁住房定价方式选择是否合理直接影响中低收入群体的基本权益与公租房的后续建设，因此租金定价成为社会保障住户能否入住的关键问题。
一、公共租赁住房租金定价的理论探索
公共租赁住房租金定价标准的制定，既要以人为本，低于市场价或租户的承受价格，也要有利于吸引出财政资金外的社会资金进入并促进公租房的发展。近几年来，公共租赁住房租金影响因素，租金设定方式，定价模型的研究成为社会关注的热点，归纳起来，有成本导向型、市场导向型与支付导向型，双轨导向四种。而“货币直补模式”相对于其他方式而言，具有环节簡单，可操作性强的特点，易于使广大的社会保障对象理解和接受。公共租赁住房货币直补模式是指按照“用地市场化、审批程序化、补贴货币化、购房自主化、监管规范化”的原则，对公共租赁住房采取货币直补的办法进行市场化改革，在保障对象租房时给予一定的现金补贴的方法。“货币直补模式”已成为我国一些小型城市为更好地实现保障对象的权益，完成保障任务，促进地方房地产业健康发展的有益探索。
二、公共租赁住房租金制定标准在全国的实践
由于我国公共租赁住房租金定价政策刚刚起步，其政策方法与模式还处于探索阶段，本文主要梳理了我国具有代表性的八大城市公租房租金定价标准作为参考。
可以看出，为了满足低收入群体无法通过市场获得基本住房需求，国家实行了具有中国特色的公共租赁住房制度，而公共租赁住房货币直补模式则在山东省日照市首先推出，河北省邢台市大力发展，形成了一些很有成效和推广意义的模式。据不完全统计，截至2015年8月，全国实施了这一模式的地方很多，除了山东的威海市、莱芜市、潍坊市、东营市、淄博市等地外，还有江苏的靖江市、常州市，浙江的宁波市、余姚市、德清县、长兴县等地，广东的深圳市及博罗县等地，及本溪市、抚顺市、株洲市、桐乡市、陕西渭南市、长沙县、唐山市丰南区等。可见，直补模式已涵盖东中西，遍及一二三线城市。另外，许多高校或地方为吸引人才，都出台了针对特定对象的直补政策，许多地方也进行了积极探索，“货币直补模式”属于一个既有利于房地产业发展，又可以帮助低收入阶层圆住房梦，兼具学术价值和实践意义的模式。
三、贵州大学城保障性住房的货币直补模式
贵阳花溪大学城位于贵州贵安新区高校聚集区范围内，占地12万平方公里，属于高校聚集区，北区由贵州大学和贵州民族大学组成；南区位于贵安新区党武镇范围内，分别由贵州师范大学、贵州财经大学、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院、贵州民族大学和贵州城市职业学院、贵州民族大学人文科技学院、贵州理工学院等9所高校组成，共有教职工2万余人。大学城距离贵阳主城区直线距离为50公里，不便于教师每日往返授课，故而从2012年起，贵州省人民政府为每所高校规划了社会租赁住房用地。2014年，随着以贵州财经大学为首的社会租赁住房的竣工，租赁定价模式的选取成为贵州省政府工作的焦点。经过一年的反复研讨，省政府最终选择“货币直补”政策对贵州省花溪大学城社会租赁住房进行定价，具体内容可概括为：用地市场化、补贴货币化、购房自主化、运作透明化。
按照“住房用地市场化”的原则，政府将国家确定的公共租赁住房用地交由国土部门通过公开出让，经过招标、拍卖、挂牌的方式卖给开发商，政府的其他各项优惠政策也不再补给房地产开发企业，然后将土地出让所得的所有净收益作为保障性住房的专项补贴费用。再通过制定透明而规范的制度、标准和办法，将土地收益以货币的形式直接补贴给具有资格的中低收入购房者。这种模式将传统的直接分配低价经济适用房的办法变为向具有社会租赁住房申请资格的教师家庭直接发放货币补贴，即由“补砖头”变为“补人头”，国家给予保障性住房的补贴由过去的“暗补”变成了“明补”。公共租赁住房面积在60平方米，教师完成交易或者签署备租赁合同后，即可申请购房补贴。整个过程坚持“补贴运作透明化”，按照“个人申请、单位核实、张榜公示、公众监督”的程序，严格补贴对象的审批程序，同时实行全过程公开。贵州花溪大学城公共租赁住房的市场化运作，彻底打破了之前经济适用房政策下的房地产业土地供应的双轨制。所有房地产商公平竞争，在市场上获得土地资源，避免了土地供应中的暗箱操作和寻租行为。
“市场运作提高效率，货币直补保证公平”是许多人对这一模式的积极评价。这一制度和措施不仅有利于资源的有效配置和供求的时空均衡，而且降低了政府的监管成本，也减少了政府的寻租和腐败，同时确保了应补尽补，初步实现公平和效率的最佳兼容。
【关键词】社会租赁住房；货币直补模式
【基金项目】2013年贵州省软科学研究项目黔科合体R字【2013】LKC2032号贵州大学城保障性住房租售价格实证研究阶段性成果。
2014年贵州省教育厅高校人文社会科学研究项目14ZC016号贵州省黔中经济区保障性住房租售价格研究阶段性成果。
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）28-0250-01
随着“十三五”计划，“三房并轨”的住房保障制度改革的推进，公共租赁房将成为我国保障性住房的主体。现今，在大量保障性住房竣工后，公共租赁住房定价方式选择是否合理直接影响中低收入群体的基本权益与公租房的后续建设，因此租金定价成为社会保障住户能否入住的关键问题。
一、公共租赁住房租金定价的理论探索
公共租赁住房租金定价标准的制定，既要以人为本，低于市场价或租户的承受价格，也要有利于吸引出财政资金外的社会资金进入并促进公租房的发展。近几年来，公共租赁住房租金影响因素，租金设定方式，定价模型的研究成为社会关注的热点，归纳起来，有成本导向型、市场导向型与支付导向型，双轨导向四种。而“货币直补模式”相对于其他方式而言，具有环节簡单，可操作性强的特点，易于使广大的社会保障对象理解和接受。公共租赁住房货币直补模式是指按照“用地市场化、审批程序化、补贴货币化、购房自主化、监管规范化”的原则，对公共租赁住房采取货币直补的办法进行市场化改革，在保障对象租房时给予一定的现金补贴的方法。“货币直补模式”已成为我国一些小型城市为更好地实现保障对象的权益，完成保障任务，促进地方房地产业健康发展的有益探索。
二、公共租赁住房租金制定标准在全国的实践
由于我国公共租赁住房租金定价政策刚刚起步，其政策方法与模式还处于探索阶段，本文主要梳理了我国具有代表性的八大城市公租房租金定价标准作为参考。
可以看出，为了满足低收入群体无法通过市场获得基本住房需求，国家实行了具有中国特色的公共租赁住房制度，而公共租赁住房货币直补模式则在山东省日照市首先推出，河北省邢台市大力发展，形成了一些很有成效和推广意义的模式。据不完全统计，截至2015年8月，全国实施了这一模式的地方很多，除了山东的威海市、莱芜市、潍坊市、东营市、淄博市等地外，还有江苏的靖江市、常州市，浙江的宁波市、余姚市、德清县、长兴县等地，广东的深圳市及博罗县等地，及本溪市、抚顺市、株洲市、桐乡市、陕西渭南市、长沙县、唐山市丰南区等。可见，直补模式已涵盖东中西，遍及一二三线城市。另外，许多高校或地方为吸引人才，都出台了针对特定对象的直补政策，许多地方也进行了积极探索，“货币直补模式”属于一个既有利于房地产业发展，又可以帮助低收入阶层圆住房梦，兼具学术价值和实践意义的模式。
三、贵州大学城保障性住房的货币直补模式
贵阳花溪大学城位于贵州贵安新区高校聚集区范围内，占地12万平方公里，属于高校聚集区，北区由贵州大学和贵州民族大学组成；南区位于贵安新区党武镇范围内，分别由贵州师范大学、贵州财经大学、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院、贵州民族大学和贵州城市职业学院、贵州民族大学人文科技学院、贵州理工学院等9所高校组成，共有教职工2万余人。大学城距离贵阳主城区直线距离为50公里，不便于教师每日往返授课，故而从2012年起，贵州省人民政府为每所高校规划了社会租赁住房用地。2014年，随着以贵州财经大学为首的社会租赁住房的竣工，租赁定价模式的选取成为贵州省政府工作的焦点。经过一年的反复研讨，省政府最终选择“货币直补”政策对贵州省花溪大学城社会租赁住房进行定价，具体内容可概括为：用地市场化、补贴货币化、购房自主化、运作透明化。
按照“住房用地市场化”的原则，政府将国家确定的公共租赁住房用地交由国土部门通过公开出让，经过招标、拍卖、挂牌的方式卖给开发商，政府的其他各项优惠政策也不再补给房地产开发企业，然后将土地出让所得的所有净收益作为保障性住房的专项补贴费用。再通过制定透明而规范的制度、标准和办法，将土地收益以货币的形式直接补贴给具有资格的中低收入购房者。这种模式将传统的直接分配低价经济适用房的办法变为向具有社会租赁住房申请资格的教师家庭直接发放货币补贴，即由“补砖头”变为“补人头”，国家给予保障性住房的补贴由过去的“暗补”变成了“明补”。公共租赁住房面积在60平方米，教师完成交易或者签署备租赁合同后，即可申请购房补贴。整个过程坚持“补贴运作透明化”，按照“个人申请、单位核实、张榜公示、公众监督”的程序，严格补贴对象的审批程序，同时实行全过程公开。贵州花溪大学城公共租赁住房的市场化运作，彻底打破了之前经济适用房政策下的房地产业土地供应的双轨制。所有房地产商公平竞争，在市场上获得土地资源，避免了土地供应中的暗箱操作和寻租行为。
“市场运作提高效率，货币直补保证公平”是许多人对这一模式的积极评价。这一制度和措施不仅有利于资源的有效配置和供求的时空均衡，而且降低了政府的监管成本，也减少了政府的寻租和腐败，同时确保了应补尽补，初步实现公平和效率的最佳兼容。