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由于房地产市场上下关联几十个产业，它的繁荣对于地方GDP增长和领导人政绩是立竿见影的。一些地方政府部门公开承认，要发展好城市经济，就要搞好房地产。相信这是绝大多数地方政府的共识。
不是我不明白，实在是世界变化快。这句话或许是诸多地产商人在过去的4个多月中的一个感言。短短的几个月之中，他们经历了从愁云惨雾到笑逐颜开的逆转。
国家统计局5月12日公布的最新数据显示，1－4月，全国商品房销售面积为17625万平方米，同比增长17.5％，其中，商品住宅销售面积增长18.6％；销售额增长38.6％。同时，4月份的数据显示70个城市房屋销售价格环比上涨了0.4％。
在国家统计局的数据公布之前，地产业已纷纷在流传“小阳春”、“回暖”的话题，在诸多行业仍然在经济危机的阴霾中匍行的时候，房地产行业是否真的已然春江水暖鸭先知，独秀于危机之中?
风往哪里吹
形势比人强，地产业“回暖”的速度，来得让地产商都有些始料不及。
“去年的下半年，我在公司内部讲，中国的房产危机最快要到今年年底才能见到曙光，让全公司的员工做好充分的思想准备，迎接挑战。但从今年2月份开始，特别是3月份，我们感觉到整个房地产市场，有点井喷的感觉。一个季度我们整个公司卖了60亿元，也是破了我们公司成立以来的纪录，从来没有这么好，到了4月份下旬，我们又卖了将近15亿。”在4月下旬中山大学举办的一个名为《两会后房地产行业未来发展趋势》的论坛上，富力地产股份公司董事长张力一扫往日愁云，明显兴奋。
这仅仅是房地产大佬的一个缩影。2008年，由于地产行业的整体低迷，各大地产商资金链紧张的传闻甚嚣尘上，其中，2007年曾大肆进行土地储备和扩张的富力地产由于上市遇阻，曾被外界认为是资金链吃紧的代表性企业之一。
而在2007年，地产商们也曾经“意外”过，由于投资客的疯狂进入，房价节节攀高，中国指数研究院发布的经过通胀调整后的全国主要城市商品房价格指数显示，大部分城市的平均涨幅接近30％，个别城市涨幅超过50％。
“涨得连我们都觉得离谱。”其时，时代地产战略发展部经理徐友明对本刊记者说。
到了2008年，形势急转直下，随着国家宏观政策的紧缩，地产行业陷入了“量价齐跌”的低迷局面。“当时我们拿到投资者2亿美元的钱，他们比我们还担心，所以老是问我们很多很多问题，我们也没有办法回答他们未来市场会怎么样。去年11－12月份我们的销售额不到10亿，我们正常项目的工程款，整个公司的正常运营，如果按计划来算都不够支付，面临很大的压力。”时代地产总裁岑剑雄形容那段时间夜不能寐，整日心惊肉跳地关注日常现金流是否正常。
然而，当时无法回答的未来很快就发生了变化，“今年前4个月，最高的时候我们3天卖了5000万。”徐友明对记者坦言，从业这么多年，面对这情形都吃惊。
2007年的高峰时期，广州商品住宅每月的销售量达到90万平方米，2008年下滑到40万平方米左右，如今，每月的销售量开始回升至60万平方米左右。“去年全年的销售量是801万平方米，今年前4个月销售量大概占了去年全年的1／3。”合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江说。
随着成交量的放大，价格也在缓慢地回升，重新出现“量价齐升”的现象。
政策反转的效应
回暖的原因何在?这是房地产这幕游戏参与者们都在追寻的天问。
“我要讲一句话，美国的次贷危机拯救了中国的房地产市场。为什么这么讲?中国的房地产市场从2007年10月份开始紧缩信贷以来到2008年9月15日以后，政策反转，9月15日的标志是雷曼兄弟的倒闭，这是我对目前房地产回暖的一个判断。”北京大学经济研究所房地产金融研究中心主任冯科对记者说，中国房地产大佬真该好好感谢这场危机。
导致2008年房地产行业“反转”的主要原因，在于2007年投机过盛而导致的泡沫化，宏观调控开始收紧，2007年10月实施的二套房贷首付比例和贷款利率提高等政策打击了投机风，而至2008年9月，以雷曼兄弟破产为标志性事件的全球金融危机的到来，整体经济形势陷入低迷，更使得地产行业被看淡。
然而，正如冯科所言，作为与金融和地方预算外财政收入高度结合的行业，随着经济危机下凯恩斯主义的抬头，政府救市大旗的高举，宏观调控政策开始“反转”，强硬地平息了之前关于政府是否该救房市的争议。扩张性财政政策的实施，期待地产业这一“国民支柱产业”拉动经济增长的急迫，终使得地产行业因此从中获利。
去年11月11日，中国银行对外公布落实国务院扩大内需政策的10大措施。其中，房地产业被提到了重要位置，中行明确宣布将“积极支持资质良好的房地产开发商以及通过政府融资平台统借统还的经济适用房和廉租住房建设开发项目”。这被外界解读为中行放松开发贷的信号。
随着4万亿投资计划的实施，银行信贷呈现爆炸性增长，在这其中，房地产也分得了丰厚的一杯羹。5月6日央行公布的一季度货币政策执行报告显示，一季度房地产贷款余额新增3364亿元，其中，房地产开发贷款新增2218亿元，购房贷款新增1149亿元。
一方面是增加开发贷款缓解开发商的资金难题，一方面是放松购房贷款，并推出一系列的促进购房措施，包括下浮贷款利率，首付比例优惠、下调契税征收等等。
从2008年9月开始，央行连续5次降息，贷款基准利率累计下调2.16个百分点，目前的贷款基准利率为5.31％，与2002年2月的历史最低水平持平。此外，对于首次购房需求和改善性住房需求，商业银行还可给予7折优惠。一季度，个人按揭贷款总额达到984亿元，同比增长13.2％，是2008年二季度以来首次实现正增长。
“以广东省3月份出台的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(亦称‘十五条’)为例，公积金贷款将最高额提到80万元，这样一来，用公积金贷款，就可以不用再从银行贷了，利息也低，对购房者还是有很大吸引力的。”黎文江分析道。
然而，消费贷款的放松也给了开发商可乘之机，由于开发贷款一般是3－5年，利率是7％，而购房贷款一般是20－30年，利率是5％左右，导致许多开发商采取了“假按揭”的方式骗贷，“这种假按揭估计能占一季度成交量的两成左右。”徐认为监管部门和银行实际上都管不住信贷流向，钱流动到哪里去很难控制。信贷合同监管的“距离”有限，效果也很有限，企业或个人变着法子投人楼市，根本没法管。
“20多年来，从房地产业态来讲，这是我们遇 到的在政府这样一个层面上最好的环境，出台一系列的政策来扶持地产行业的发展，这正是‘危’中的‘机’。”对于这半年来政策的“反转”，珠江地产公司董事长郑暑平感叹万分。
不过，在扑克牌的游戏之中，最后一张底牌，依旧捏在政府的手中。
好日子能持续多久?
虽然前4个月，包括5月上旬的成交量的放大使得“回暖”的论调占了绝大多数，但开发商似乎对过去一年多来的窘迫还心有余悸，市场普遍对后市保持谨慎的乐观。
据国家统计局的统计，今年第一季度，全国房地产开发企业房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2％，降幅比前两月扩大1.4个百分点。此前专业机构的调研也表明，今年前两月全国房地产投资仅增长1％，比去年同期下降35％。
“这也基本上反映一季度的成交量放大，基本上是属于去库存化。”中旗地产董事长陈仁科对记者说。戴德梁行最近发布的研究报告则显示，一季度北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、武汉、长沙、成都及厦门等十大样本城市库存消化量已超过2006－2008年新增库存总量的25％。二线样本城市库存消化量也达到20％。
“目前开发商拿地的意愿都不是很强烈，主要是私底下的转让。”徐友明则说。他认为下半年不可能再有这么宽松的信贷，而经过一年多的低迷，更坚定了开发商“现金为王”的理念，不敢冒进。虽然基于未来通胀预期会拿一些地进行一些新开发，但对下半年的需求量不好判断，也比较谨慎。
“从宏观经济环境看，目前出口和消费两个指数都还是处于下降，房地产不可能独立于整体的经济形势而一枝独秀，目前仅仅是去年一部分刚性需求的释放，投资者进场的很少。在经济危机时期，消费者对目前房价远超过可支配收入水平的现实不可能发生根本性的转变。预计下半年成交量有可能会回落，处于缓慢徘徊的状态。”陈仁科认为。
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海则认为，目前房市的回暖是中央救市以“保增长”下的一种短暂性回暖，“这种资金刺激的方式并不是可持续之计，现在之所以出台放宽资本金比例的政策，正是因为货币供应和财政投入的短缺。而通过高房价来保增长是不可能的，这走下去就是一个死局。”
以广州为例，今年至今，广州挂牌的商业住宅用地出让量是零，这与过去天差地别，去年上半年广州市土地出让金收入约为60亿元，而2007年全年这项收入则高达207亿元。
在此格局下，一个令人担忧的情况是，在一系列救市措施刺激中，地产行业的结构性过剩问题以及高房价所带来的民生问题，很可能被掩盖或拖延。“现在对经济适用房和廉租房的推出已经不下死命令、不做硬性规定了，政府也很珍视这个回暖，并不希望因此再次导致地产业的大波动。”徐友明分析，房地产不稳，经济就不可能好。
不是我不明白，实在是世界变化快。这句话或许是诸多地产商人在过去的4个多月中的一个感言。短短的几个月之中，他们经历了从愁云惨雾到笑逐颜开的逆转。
国家统计局5月12日公布的最新数据显示，1－4月，全国商品房销售面积为17625万平方米，同比增长17.5％，其中，商品住宅销售面积增长18.6％；销售额增长38.6％。同时，4月份的数据显示70个城市房屋销售价格环比上涨了0.4％。
在国家统计局的数据公布之前，地产业已纷纷在流传“小阳春”、“回暖”的话题，在诸多行业仍然在经济危机的阴霾中匍行的时候，房地产行业是否真的已然春江水暖鸭先知，独秀于危机之中?
风往哪里吹
形势比人强，地产业“回暖”的速度，来得让地产商都有些始料不及。
“去年的下半年，我在公司内部讲，中国的房产危机最快要到今年年底才能见到曙光，让全公司的员工做好充分的思想准备，迎接挑战。但从今年2月份开始，特别是3月份，我们感觉到整个房地产市场，有点井喷的感觉。一个季度我们整个公司卖了60亿元，也是破了我们公司成立以来的纪录，从来没有这么好，到了4月份下旬，我们又卖了将近15亿。”在4月下旬中山大学举办的一个名为《两会后房地产行业未来发展趋势》的论坛上，富力地产股份公司董事长张力一扫往日愁云，明显兴奋。
这仅仅是房地产大佬的一个缩影。2008年，由于地产行业的整体低迷，各大地产商资金链紧张的传闻甚嚣尘上，其中，2007年曾大肆进行土地储备和扩张的富力地产由于上市遇阻，曾被外界认为是资金链吃紧的代表性企业之一。
而在2007年，地产商们也曾经“意外”过，由于投资客的疯狂进入，房价节节攀高，中国指数研究院发布的经过通胀调整后的全国主要城市商品房价格指数显示，大部分城市的平均涨幅接近30％，个别城市涨幅超过50％。
“涨得连我们都觉得离谱。”其时，时代地产战略发展部经理徐友明对本刊记者说。
到了2008年，形势急转直下，随着国家宏观政策的紧缩，地产行业陷入了“量价齐跌”的低迷局面。“当时我们拿到投资者2亿美元的钱，他们比我们还担心，所以老是问我们很多很多问题，我们也没有办法回答他们未来市场会怎么样。去年11－12月份我们的销售额不到10亿，我们正常项目的工程款，整个公司的正常运营，如果按计划来算都不够支付，面临很大的压力。”时代地产总裁岑剑雄形容那段时间夜不能寐，整日心惊肉跳地关注日常现金流是否正常。
然而，当时无法回答的未来很快就发生了变化，“今年前4个月，最高的时候我们3天卖了5000万。”徐友明对记者坦言，从业这么多年，面对这情形都吃惊。
2007年的高峰时期，广州商品住宅每月的销售量达到90万平方米，2008年下滑到40万平方米左右，如今，每月的销售量开始回升至60万平方米左右。“去年全年的销售量是801万平方米，今年前4个月销售量大概占了去年全年的1／3。”合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江说。
随着成交量的放大，价格也在缓慢地回升，重新出现“量价齐升”的现象。
政策反转的效应
回暖的原因何在?这是房地产这幕游戏参与者们都在追寻的天问。
“我要讲一句话，美国的次贷危机拯救了中国的房地产市场。为什么这么讲?中国的房地产市场从2007年10月份开始紧缩信贷以来到2008年9月15日以后，政策反转，9月15日的标志是雷曼兄弟的倒闭，这是我对目前房地产回暖的一个判断。”北京大学经济研究所房地产金融研究中心主任冯科对记者说，中国房地产大佬真该好好感谢这场危机。
导致2008年房地产行业“反转”的主要原因，在于2007年投机过盛而导致的泡沫化，宏观调控开始收紧，2007年10月实施的二套房贷首付比例和贷款利率提高等政策打击了投机风，而至2008年9月，以雷曼兄弟破产为标志性事件的全球金融危机的到来，整体经济形势陷入低迷，更使得地产行业被看淡。
然而，正如冯科所言，作为与金融和地方预算外财政收入高度结合的行业，随着经济危机下凯恩斯主义的抬头，政府救市大旗的高举，宏观调控政策开始“反转”，强硬地平息了之前关于政府是否该救房市的争议。扩张性财政政策的实施，期待地产业这一“国民支柱产业”拉动经济增长的急迫，终使得地产行业因此从中获利。
去年11月11日，中国银行对外公布落实国务院扩大内需政策的10大措施。其中，房地产业被提到了重要位置，中行明确宣布将“积极支持资质良好的房地产开发商以及通过政府融资平台统借统还的经济适用房和廉租住房建设开发项目”。这被外界解读为中行放松开发贷的信号。
随着4万亿投资计划的实施，银行信贷呈现爆炸性增长，在这其中，房地产也分得了丰厚的一杯羹。5月6日央行公布的一季度货币政策执行报告显示，一季度房地产贷款余额新增3364亿元，其中，房地产开发贷款新增2218亿元，购房贷款新增1149亿元。
一方面是增加开发贷款缓解开发商的资金难题，一方面是放松购房贷款，并推出一系列的促进购房措施，包括下浮贷款利率，首付比例优惠、下调契税征收等等。
从2008年9月开始，央行连续5次降息，贷款基准利率累计下调2.16个百分点，目前的贷款基准利率为5.31％，与2002年2月的历史最低水平持平。此外，对于首次购房需求和改善性住房需求，商业银行还可给予7折优惠。一季度，个人按揭贷款总额达到984亿元，同比增长13.2％，是2008年二季度以来首次实现正增长。
“以广东省3月份出台的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(亦称‘十五条’)为例，公积金贷款将最高额提到80万元，这样一来，用公积金贷款，就可以不用再从银行贷了，利息也低，对购房者还是有很大吸引力的。”黎文江分析道。
然而，消费贷款的放松也给了开发商可乘之机，由于开发贷款一般是3－5年，利率是7％，而购房贷款一般是20－30年，利率是5％左右，导致许多开发商采取了“假按揭”的方式骗贷，“这种假按揭估计能占一季度成交量的两成左右。”徐认为监管部门和银行实际上都管不住信贷流向，钱流动到哪里去很难控制。信贷合同监管的“距离”有限，效果也很有限，企业或个人变着法子投人楼市，根本没法管。
“20多年来，从房地产业态来讲，这是我们遇 到的在政府这样一个层面上最好的环境，出台一系列的政策来扶持地产行业的发展，这正是‘危’中的‘机’。”对于这半年来政策的“反转”，珠江地产公司董事长郑暑平感叹万分。
不过，在扑克牌的游戏之中，最后一张底牌，依旧捏在政府的手中。
好日子能持续多久?
虽然前4个月，包括5月上旬的成交量的放大使得“回暖”的论调占了绝大多数，但开发商似乎对过去一年多来的窘迫还心有余悸，市场普遍对后市保持谨慎的乐观。
据国家统计局的统计，今年第一季度，全国房地产开发企业房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2％，降幅比前两月扩大1.4个百分点。此前专业机构的调研也表明，今年前两月全国房地产投资仅增长1％，比去年同期下降35％。
“这也基本上反映一季度的成交量放大，基本上是属于去库存化。”中旗地产董事长陈仁科对记者说。戴德梁行最近发布的研究报告则显示，一季度北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、武汉、长沙、成都及厦门等十大样本城市库存消化量已超过2006－2008年新增库存总量的25％。二线样本城市库存消化量也达到20％。
“目前开发商拿地的意愿都不是很强烈，主要是私底下的转让。”徐友明则说。他认为下半年不可能再有这么宽松的信贷，而经过一年多的低迷，更坚定了开发商“现金为王”的理念，不敢冒进。虽然基于未来通胀预期会拿一些地进行一些新开发，但对下半年的需求量不好判断，也比较谨慎。
“从宏观经济环境看，目前出口和消费两个指数都还是处于下降，房地产不可能独立于整体的经济形势而一枝独秀，目前仅仅是去年一部分刚性需求的释放，投资者进场的很少。在经济危机时期，消费者对目前房价远超过可支配收入水平的现实不可能发生根本性的转变。预计下半年成交量有可能会回落，处于缓慢徘徊的状态。”陈仁科认为。
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海则认为，目前房市的回暖是中央救市以“保增长”下的一种短暂性回暖，“这种资金刺激的方式并不是可持续之计，现在之所以出台放宽资本金比例的政策，正是因为货币供应和财政投入的短缺。而通过高房价来保增长是不可能的，这走下去就是一个死局。”
以广州为例，今年至今，广州挂牌的商业住宅用地出让量是零，这与过去天差地别，去年上半年广州市土地出让金收入约为60亿元，而2007年全年这项收入则高达207亿元。
在此格局下，一个令人担忧的情况是，在一系列救市措施刺激中，地产行业的结构性过剩问题以及高房价所带来的民生问题，很可能被掩盖或拖延。“现在对经济适用房和廉租房的推出已经不下死命令、不做硬性规定了，政府也很珍视这个回暖，并不希望因此再次导致地产业的大波动。”徐友明分析，房地产不稳，经济就不可能好。