经济学的基本原理告诉我们，供求关系是商品价格的决定性因素。但对住房这种生产周期相对比较长、需求弹性又不大的特殊商品而言，一年内的价格走势与其说由供求决定，毋宁说由政府、开发企业和潜在购房者三方博弈决定。2012年，三方博弈中的任何一方率先打破均衡，利益格局都将发生深刻的调整。那么谁将会打破利益僵局?
　　从中央政府的角度看，国内经济确实存在房地产市场风险、地方政府债务风险和民间借贷风险。单方面而言，三个风险中任何一个都在可控的范围内，但如果中国经济真的如国外某些机构预言实现硬着陆，三个风险就有可能集中爆发。国内外各机构对2012年中国经济增长率将超过8％的预测表明，除非外部经济环境严重恶化，否则，中国经济基本面不会发生根本性转变，风险集中爆发的几率也非常小。从长远看，高房价导致农民工市民化的成本大幅增加，已成为中国城镇化持续健康发展的重要制约。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾断言，中国的城镇化和美国的高科技将是21世纪人类发展进程的两大关键因素。中国城镇化在中国经济发展乃至世界经济发展中都扮有重要角色，特别是下一个10年又是中国城镇化发展至关重要的时期。因此，不论从短期看，还是从长期看，中央政府都有让房价合理回归的底气和动力。
　　但地方政府的情况则有所不同，2012年乃至今后一段时期，随着系列“惠民生”工程的实施，地方政府财政支出压力也越来越大。特别是2011年、2012年高达4万亿的到期的地方债务又增添了更大负担，承诺用土地出让收入作为偿债来源的地方政府和对土地财政依赖比较大的地方政府，托市的欲望将比较强烈。
　　促进房价合理回归是房地产市场调控的终极目标，2011年已经取得了成效，预计相关政策将会继续，但调控造成的误伤也为社会所诟病，2012年，各级政府或将采取措施，使刚性的住房需求有序释放出来。
　　从房地产开发企业的角度看，随着2012年房地产集合类信托偿付高峰的到来以及房地产融资环境的变化，内部资金的压力将越来越大，此外，越来越高的库存也构成强大的外部压力。多数房地产开发企业已经意识到，时间不在他们一边，“以价换量”成为企业在市场低迷时期重要的生存手段。预计资金压力较大的中小房企将率先降价，资金相对充裕的大型房企将会及时跟进。但由于购房者“买涨不买跌”的心理，以及多数房企上半年资金回笼的压力不大，上半年房企大幅度让利的可能性也较小。年中和年终的情况要根据国内外经济形势的发展变化，以及国家调控政策走向，相机决策。
　　潜在购房者是这场博弈中的弱势群体，他们既不能控制宏观层面的需求，也不能限制住房的总供给，只能从外界接受的信息中做出判断，但在经济形势错综复杂的2012年，各种相互矛盾的信息将充斥市场，影响潜在购房者做决定。不过，由于大多数潜在购房者对购房时间没有刚性的要求，最终时间会站在他们一边。特别是2011年底部分刚性需求释放后，随着房价下调压力越来越大，潜在购房者观望情绪将越来越浓。
　　总而言之，在三方博弈中，房企由于受资金和库存的双重压力，最有可能率先打破均衡，房价进入下行通道将逐渐成为共识。但由于2012年经济形势的复杂性，不排除在适当的时候会有利好消息释出，但是，将非常有限，房价有可能止跌却不太会回升。