从某种程度上讲，2012年房地产风险事关一切的宏观问题。从最新数据看，2011年房地产投资增速27.9％，尚在高位。尽管2012年房地产投资趋于恶化是一个共识，但恶化到什么程度，带来多大冲击却分歧巨大，分歧的关键点在房地产回落程度既有可能是一个事关调控之下的周期性调整，也有可能是更长期的趋势调整。
　　从大的角度来看，今年房地产回落程度将主要取决于三个方面：一是房地产投资下滑的程度；二是保障房投资的对冲力度；三是房地产金融风险的释放范围和程度。
　　一、2012年房地产投资是否呈现一个温和的“软着陆”?
　　从目前可以观察和追踪的线索来看，房地产投资下滑的风险已经在释放，考虑保障房这个外生变量之后，2011年和2012年的房地产投资数据与事实之间的偏离趋势不可忽略，从这个角度看，2012年中国房地产投资下滑可能比想象的要低。
　　新开工和在建面积增速与房地产销量增速之间的偏离趋势，显示房地产新开工数据可能有所高估。房地产新开工和在建面积与钢材、水泥使用量同比增速之间的偏离趋势，进一步验证了部分新开工和在建项目并未形成真实投资，也未形成对相关行业显著拉动。
　　总体来看，如果扣除这个虚增部分，房地产投资事实上开始下滑，因此，2012年虽会下滑，但下滑幅度可能要比一般预测的低。
　　二、2012年保障房投资对冲力度有多大?
　　2012年保障房在建规模的测算。保障房投资规模取决于在建项目的套数或面积，理论上，如果能够测算出在建规模，即可按照保障房项目的开发成本和开发节奏计算出每个季度形成的实际投资完成额。过去三年的保障房开工、竣工和在建情况进行粗略估算，由于目前尚未公布2012年700万套保障房的具体分类，假设各类比例与2011年相同，大致测算700万套的投资需求在最为理想的情况下为9200亿左右。
　　投资规模与对冲能力。根据上述假设条件，估计2011年实际投资完成额为5900亿，2012年实际投资完成额将为9200亿左右。相比之下，2012年保障房投资同比增56％，即使把有可能虚增部分考虑进来，但这只会影响投资总量，不影响同比增速。保障房的对冲节奏与商品房投资的下滑节奏在2012年存在一定的时间错配，这可能导致房地产调控在执行层面出现一定弱化，也导致房地产投资的下滑幅度未必会十分显著。
　　三、2012年房地产金融风险有多大?
　　2012年房地产金融风险体现在三个方面：银行业不良率风险、地方债务风险和影子银行系统风险。
　　第一，从银行业不良率风险来讲，如果2012年房地产市场“量价齐跌”的格局持续太久，则会通过间接的渠道影响到商业银行的资产质量。首先，银行业的压力测试表明，如果同时考虑销量和房价两个参数，那么银行不良率的敏感度会明显上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭贷款比例分别为30％、40％、60％，除非房价下跌幅度超过30％，否则直接的线性冲击可能尚在控制范围，风险点在于房价下调会引发土地、房产等抵押资产价格的重估。
　　第二，从短期来看，房地产金融风险主要集中在银行之外的信托、高利贷、小额信贷等影子银行系统的风险，从金融求稳的角度讲，这应该是2012年金融政策着力考虑的风险点之一。
　　第三，从地方债务的解读看，房地产市场下行调整的一个间接冲击可能是局部地区、个别案例的“城投债”或“平台债”遇到一定的偿还压力，但主要体现为流动性风险。