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【摘 要】房屋是人民生产和生活的基本物质要素，住房问题是关系到国计民生的大问题，随着房地产商品化以及房屋价格的迅速攀升，房地产测量的精度和准确性成为广大买房人和卖房人关注的焦点。本文通过对当前房产测量中常见问题的解剖，归纳出技术要点，为今后房产测量提供一些参考。
【关键词】房地产；测量技术；常见问题；解决办法
1. 前言
房产测量是按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和其他有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，地产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，为处理产权纠纷的重要依据，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据，同时，房产测量也是城市建设、规划和管理的重要依据。房地产测量的精度和准确性直接关系到买卖双方切身利益，因而备注关注，为了维护市场经济秩序，提高商品房地产测量的准确性，减少房地产买卖双方的纠纷，维护双方特别是广大消费者的合法权益，国家专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，但在实际工作中操作上仍然有难度，涉及到此类问题时还会产生分歧，因此有必要对这些问题进行深入的探讨。
2. 房地产测量工作中的常见技术问题
2.1 检定仪器和棱镜常数问题。由于房地产测量精度要求高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量，对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测理碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。
2.2 房屋测量中的偏心测量问题。一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。
2.3 对称边长度实地丈量不一致问题。在进行房屋实地勘测时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者是在施工图中本应对称相等的边出现不相等的情况。
2.4 共有面积分摊问题。对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照“谁受益，谁分摊”的原则进行分摊。
3. 解决存在问题的办法
3.1 要努力提高房产测绘单位与测绘人员的专业技术水平，健全完善质量控制体系，提高房产测绘行业从业人员素质。房产测量实行行业市场准入制，按资质控制，尽快建立房产测量师制度，从根本上改进房产测绘工作的整体状况。
3.2 房产管理部门、房产测绘单位都应加强宣传和普及房产测绘知识的工作。事实上有大量房产业主、甚至一些房产开发企业，都对房产测绘知识了解不多，这导致业主误会，疑惑较多，真正有问题时又维权因难，而开发企业也因此走了不少弯路，造成浪费和损失。
3.3 目前的产权登记和房产测绘的工作方式，导致开发方在其中扮演的角色过重，而业主的参与程度相对较低，其利益难以得到积极和充分的保障。所以房产管理部门和测绘单位可以考虑在管理体制和工作方法创新，提高业主的参与程度。
3.4 应当加强建设各相关部门的联系、沟通和协调，从土地，规划到设计、施工，都严格依法办事，避免出现建筑物客观状况与法规文件要求不符，土地、规划、设计、施工互不协调和开发方随意变更等情况。
3.5 提高房产测绘精度和准确性，关键还在测绘技术的运用。目前常见的测量技术主要有：
（1）数字化测图技术。数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。
（2）解析法（包括几何图形解析法和坐标解析法）。根据界址点的坐标计算面积，包括根据外业实测的解析坐标计算地块面积和根据从图上或航摄像片上量取坐标计算土地和地块的面积，也包括利用建筑物角点的坐标计算房屋的占地面积。
(3)GPS技术。GPS技术是一种数字定位测量技术，GPS技术通过数据采集技术采集数据，以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
4. 结语
要提高房产测量的精度和准确性，要从制度和技术两个层面上着手，尤其是在测绘技术方法和设备仪器上要得到保证。
参考文献
［1］ 李向明.房产测量技术探讨［J］大众科学 2007年第1期.
［2］ 郭义.留心面积误差四要则［J］北京房地产2003年第4期.
【关键词】房地产；测量技术；常见问题；解决办法
1. 前言
房产测量是按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和其他有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，地产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，为处理产权纠纷的重要依据，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据，同时，房产测量也是城市建设、规划和管理的重要依据。房地产测量的精度和准确性直接关系到买卖双方切身利益，因而备注关注，为了维护市场经济秩序，提高商品房地产测量的准确性，减少房地产买卖双方的纠纷，维护双方特别是广大消费者的合法权益，国家专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，但在实际工作中操作上仍然有难度，涉及到此类问题时还会产生分歧，因此有必要对这些问题进行深入的探讨。
2. 房地产测量工作中的常见技术问题
2.1 检定仪器和棱镜常数问题。由于房地产测量精度要求高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量，对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测理碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。
2.2 房屋测量中的偏心测量问题。一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。
2.3 对称边长度实地丈量不一致问题。在进行房屋实地勘测时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者是在施工图中本应对称相等的边出现不相等的情况。
2.4 共有面积分摊问题。对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照“谁受益，谁分摊”的原则进行分摊。
3. 解决存在问题的办法
3.1 要努力提高房产测绘单位与测绘人员的专业技术水平，健全完善质量控制体系，提高房产测绘行业从业人员素质。房产测量实行行业市场准入制，按资质控制，尽快建立房产测量师制度，从根本上改进房产测绘工作的整体状况。
3.2 房产管理部门、房产测绘单位都应加强宣传和普及房产测绘知识的工作。事实上有大量房产业主、甚至一些房产开发企业，都对房产测绘知识了解不多，这导致业主误会，疑惑较多，真正有问题时又维权因难，而开发企业也因此走了不少弯路，造成浪费和损失。
3.3 目前的产权登记和房产测绘的工作方式，导致开发方在其中扮演的角色过重，而业主的参与程度相对较低，其利益难以得到积极和充分的保障。所以房产管理部门和测绘单位可以考虑在管理体制和工作方法创新，提高业主的参与程度。
3.4 应当加强建设各相关部门的联系、沟通和协调，从土地，规划到设计、施工，都严格依法办事，避免出现建筑物客观状况与法规文件要求不符，土地、规划、设计、施工互不协调和开发方随意变更等情况。
3.5 提高房产测绘精度和准确性，关键还在测绘技术的运用。目前常见的测量技术主要有：
（1）数字化测图技术。数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。
（2）解析法（包括几何图形解析法和坐标解析法）。根据界址点的坐标计算面积，包括根据外业实测的解析坐标计算地块面积和根据从图上或航摄像片上量取坐标计算土地和地块的面积，也包括利用建筑物角点的坐标计算房屋的占地面积。
(3)GPS技术。GPS技术是一种数字定位测量技术，GPS技术通过数据采集技术采集数据，以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
4. 结语
要提高房产测量的精度和准确性，要从制度和技术两个层面上着手，尤其是在测绘技术方法和设备仪器上要得到保证。
参考文献
［1］ 李向明.房产测量技术探讨［J］大众科学 2007年第1期.
［2］ 郭义.留心面积误差四要则［J］北京房地产2003年第4期.