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摘要：随着经济发展和社会进步，人们对住房的安全、质量、适用性、功能、节能环保以及服务的要求也越来越高，迫切需要采取多种有效的技术和管理措施，着力提高建筑功能质量，符合社会日益提高的各类要求。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。
关键词：房地产开发；成本控制；成本管理
中图分类号：F715文献标识码： A
引言
房地产开发企业来说，获得成功的关键就是以最小的成本来获取最大的经济利益和社会效益。房地产的开发项目是一个比较复杂的生产经营活动，所以说对于房地产项目成本的控制问题就变得非常重要，要采取科学的方法来对项目成本进行有效控制，实现企业的最大利益价值、在激烈的房地产市场竞争中，使企业获得持久的竞争力，立于不败之地。
一、房地产开发项目成本控制的重要性
1、成本控制是房地产企业的生存要求
因为房地产行业属于社会经济发展的重要组成部分，所以越来越多的人投身于房地产行业，房地产企业也不断增多。为了取得更大的竞争优势，让企业能够实现长久发展，并在激烈的市场竞争中能够始终处于不败之地，房地产企业就一定要进行成本控制。只有进行开发项目成本控制，房地产企业才可以对相关的成本进行比较精准的核算，以确保每一分钱都能够用在该用之处，能够在一定成本之下实现项目的建设工作，确保资金的流动，且能够把更多的资金投入到质量与技术方面，让企业不断与时俱进。所以，进行房地产开发项目的成本控制，是房地产企业生存的基本要求之一。
2、控制成本是抑制房价的要求
而今，居高不下的房价已经成为社会公众时刻关注的热点之一。然而构成高房价的原因除了社会物价水平的提高，以及部分投资商哄抬房价之外，房地产开发项目的成本过高也是一个重要因素。为了抑制居高不下的房价，除了需要政府推行相关的调控政策以外，房地产企业对项目开发成本所进行的控制，以及在影响成本的多个领域采取措施实现合理科学的控制，同样能对降低房价起到作用。所以，进行房地产开发成本的控制，是当前抑制房价的必然要求。
3、控制成本是房地产市场有序健康发展的要求
改革开放以来，社会主义市场经济不断发展，城市土地使用制度与住房制度不断改革，房地产行业也逐渐成为我国经济发展的支柱产业，并得到了迅猛快速的发展。但是，在其快速发展的同时，因为行业规范不明确等相关问题，房地产行业的发展仍然存在诸多不足。为确保房地产市场的有序健康发展，就要从开发成本着手，进行有科学合理的成本控制，这不但能够促使企业获得更多的经济利益，还能够在保障提供高质量的商品房的同时，给人民更多的优惠和质量保证，使他们实现安居乐业。
二、成本控制的原则
现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：一是全面控制原则，二是重点控制原则。只有深刻理解这两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系：
1、成本最低化原则
房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。
2、全面控制
全面控制指的是全过程进行统一的控制。成本费用制要充分调动起全体职员控制成本的积极性，由于每职员都与管理过程中发生的特定耗费相关。成本费用控制应当贯穿于成本费用控制的整个过程，不只是是对部分费支出进行控制。
3、责、权、利相结合的原则
在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行奖罚分明。
三、房地产开发项目成本控制存在问题分析
1、只注重施工阶段的成本控制,对其他阶段缺乏足够重视
房地产开发项目是一个产业链,各个环节成本的控制,都会直接影响到整个房地产开发项目的成本。但是在实际中,大多数的房地产开发项目在成本控制方面存在误区,只重视显成本的控制,而对隐成本不加以重视,往往都轻视项目成本控制中的沟通管理,比较注重对施工阶段的成本控制,而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视;或只注重某一环节,忽视其他环节,其成本管理均是铁路警察,各管一段,各扫门前雪现象严重。
2、缺乏有效的资金管理方法和手段
对于房地产企业来说资金就是血液，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。
3、建设阶段控制机制不严密
在招投标过程中，由于行政力量过多干预，地方保护主义严重，一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的，总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段；我国目前的招投标市场还不成熟，招投标体系还不完善，招投标过程中的监督体制作用还很不明显没有真正起到成本控制的作用。
4、企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要
合同控制作为成本和资金控制的基础，在传统方式下，合同处理工作基本上由手工完成，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。
四、房地产开发项目成本控制的對策分析
1、对于投标的报价成本管理要加强
企业在进行投标之前一定要做好调研，调查项目的社会和经济环境以及企业自身是否具备完成该项目的能力。在投标进行报价的时候，要把各种可能发生的风险因素充分考虑到，并将其加入到报价的考虑中，使报价有一定的利润和风险空间，不能因为要承接工程而一味降低报价。
2、企业对工程各项目资源实行集权化管理
搞好项目的策划，项目进行投标中标后，要对项目的管理模式、临建规模、项目部的结构、协作队伍的选择、组织设计施工等方面的责任成本要进行认真核算和策划，与项目的重要管理者要及时签订责任书，明确项目与企业的责任、权利和利益。在签订相应的合同的时候也要通过完善的体系，拟定好合同的范本，所有的附属合同也要申请总部通过后再签订，并要求租赁商和分包商能够担保和控制租赁、分包的风险。对资源要进行集中采购、统一分配、提高资源的使用效率。
3、设计阶段
在设计阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要做法是：首先应根据项目定位确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间，提高土地利用率。其次是做好设计方案的评审，加强设计方案优化，成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，使设计方案不断优化。并对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。再次是实行限额施工图设计，明确奖惩办法。最后是加强设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。
4、提高员工成本控制意识
项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等，每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。房地产企业还应采用信息技术系统，实现信息的快速传递与共享，使用电子商务降低成本，改变传统的商业模式，如使用各种辅助管理软件金蝶K3等。另外，在企业员工中落实成本责任制是成本控制实施的重要保证，可以把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到相关部门，对成本实行全员管理，发动全员参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制，做到责、权、利相结合。
5、项目实施阶段的成本控制
5.1加强图纸会审工作与合同管理
有计划、有目标的合同管理是施工阶段成本控制的关键，要求充分理解与熟悉合同条款。并加强图纸会审，把工程变更的发生尽量控制在施工前，从而减少返工费用及承包商的施工索赔。
5.2项目管理人员与造价管理人员深入现场
造价管理人员和项目管理人员应及时深入工地现场，随时掌握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。对于影响工程成本和质量的重要环节，应进行旁站监督管理和签证。
结束语
随着城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，颁布了一系列的法规文件对房地产业进行宏观调控。另外，房地产开发企业的市场竞争也越来越激烈，其中成本控制工作作为管理工作中的关键环节，必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。在这样一种情况下，房地产开发企业如果想在长期的市场竞争中立于不败之地，一定要做好成本控制、加强科学管理，才能取得良好的经济效益。
参考文献
[1]周斌.S房地产开发项目成本管理研究[D].广西大学,2012.
[2]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].工程设计与研究，2012,02:41-44.
[3]申广平.房地产成本管理突出问题及对策研究[J].上海交通大学,2012(05).
关键词：房地产开发；成本控制；成本管理
中图分类号：F715文献标识码： A
引言
房地产开发企业来说，获得成功的关键就是以最小的成本来获取最大的经济利益和社会效益。房地产的开发项目是一个比较复杂的生产经营活动，所以说对于房地产项目成本的控制问题就变得非常重要，要采取科学的方法来对项目成本进行有效控制，实现企业的最大利益价值、在激烈的房地产市场竞争中，使企业获得持久的竞争力，立于不败之地。
一、房地产开发项目成本控制的重要性
1、成本控制是房地产企业的生存要求
因为房地产行业属于社会经济发展的重要组成部分，所以越来越多的人投身于房地产行业，房地产企业也不断增多。为了取得更大的竞争优势，让企业能够实现长久发展，并在激烈的市场竞争中能够始终处于不败之地，房地产企业就一定要进行成本控制。只有进行开发项目成本控制，房地产企业才可以对相关的成本进行比较精准的核算，以确保每一分钱都能够用在该用之处，能够在一定成本之下实现项目的建设工作，确保资金的流动，且能够把更多的资金投入到质量与技术方面，让企业不断与时俱进。所以，进行房地产开发项目的成本控制，是房地产企业生存的基本要求之一。
2、控制成本是抑制房价的要求
而今，居高不下的房价已经成为社会公众时刻关注的热点之一。然而构成高房价的原因除了社会物价水平的提高，以及部分投资商哄抬房价之外，房地产开发项目的成本过高也是一个重要因素。为了抑制居高不下的房价，除了需要政府推行相关的调控政策以外，房地产企业对项目开发成本所进行的控制，以及在影响成本的多个领域采取措施实现合理科学的控制，同样能对降低房价起到作用。所以，进行房地产开发成本的控制，是当前抑制房价的必然要求。
3、控制成本是房地产市场有序健康发展的要求
改革开放以来，社会主义市场经济不断发展，城市土地使用制度与住房制度不断改革，房地产行业也逐渐成为我国经济发展的支柱产业，并得到了迅猛快速的发展。但是，在其快速发展的同时，因为行业规范不明确等相关问题，房地产行业的发展仍然存在诸多不足。为确保房地产市场的有序健康发展，就要从开发成本着手，进行有科学合理的成本控制，这不但能够促使企业获得更多的经济利益，还能够在保障提供高质量的商品房的同时，给人民更多的优惠和质量保证，使他们实现安居乐业。
二、成本控制的原则
现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：一是全面控制原则，二是重点控制原则。只有深刻理解这两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系：
1、成本最低化原则
房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。
2、全面控制
全面控制指的是全过程进行统一的控制。成本费用制要充分调动起全体职员控制成本的积极性，由于每职员都与管理过程中发生的特定耗费相关。成本费用控制应当贯穿于成本费用控制的整个过程，不只是是对部分费支出进行控制。
3、责、权、利相结合的原则
在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行奖罚分明。
三、房地产开发项目成本控制存在问题分析
1、只注重施工阶段的成本控制,对其他阶段缺乏足够重视
房地产开发项目是一个产业链,各个环节成本的控制,都会直接影响到整个房地产开发项目的成本。但是在实际中,大多数的房地产开发项目在成本控制方面存在误区,只重视显成本的控制,而对隐成本不加以重视,往往都轻视项目成本控制中的沟通管理,比较注重对施工阶段的成本控制,而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视;或只注重某一环节,忽视其他环节,其成本管理均是铁路警察,各管一段,各扫门前雪现象严重。
2、缺乏有效的资金管理方法和手段
对于房地产企业来说资金就是血液，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。
3、建设阶段控制机制不严密
在招投标过程中，由于行政力量过多干预，地方保护主义严重，一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的，总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段；我国目前的招投标市场还不成熟，招投标体系还不完善，招投标过程中的监督体制作用还很不明显没有真正起到成本控制的作用。
4、企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要
合同控制作为成本和资金控制的基础，在传统方式下，合同处理工作基本上由手工完成，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。
四、房地产开发项目成本控制的對策分析
1、对于投标的报价成本管理要加强
企业在进行投标之前一定要做好调研，调查项目的社会和经济环境以及企业自身是否具备完成该项目的能力。在投标进行报价的时候，要把各种可能发生的风险因素充分考虑到，并将其加入到报价的考虑中，使报价有一定的利润和风险空间，不能因为要承接工程而一味降低报价。
2、企业对工程各项目资源实行集权化管理
搞好项目的策划，项目进行投标中标后，要对项目的管理模式、临建规模、项目部的结构、协作队伍的选择、组织设计施工等方面的责任成本要进行认真核算和策划，与项目的重要管理者要及时签订责任书，明确项目与企业的责任、权利和利益。在签订相应的合同的时候也要通过完善的体系，拟定好合同的范本，所有的附属合同也要申请总部通过后再签订，并要求租赁商和分包商能够担保和控制租赁、分包的风险。对资源要进行集中采购、统一分配、提高资源的使用效率。
3、设计阶段
在设计阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要做法是：首先应根据项目定位确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间，提高土地利用率。其次是做好设计方案的评审，加强设计方案优化，成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，使设计方案不断优化。并对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。再次是实行限额施工图设计，明确奖惩办法。最后是加强设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。
4、提高员工成本控制意识
项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等，每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。房地产企业还应采用信息技术系统，实现信息的快速传递与共享，使用电子商务降低成本，改变传统的商业模式，如使用各种辅助管理软件金蝶K3等。另外，在企业员工中落实成本责任制是成本控制实施的重要保证，可以把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到相关部门，对成本实行全员管理，发动全员参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制，做到责、权、利相结合。
5、项目实施阶段的成本控制
5.1加强图纸会审工作与合同管理
有计划、有目标的合同管理是施工阶段成本控制的关键，要求充分理解与熟悉合同条款。并加强图纸会审，把工程变更的发生尽量控制在施工前，从而减少返工费用及承包商的施工索赔。
5.2项目管理人员与造价管理人员深入现场
造价管理人员和项目管理人员应及时深入工地现场，随时掌握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。对于影响工程成本和质量的重要环节，应进行旁站监督管理和签证。
结束语
随着城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，颁布了一系列的法规文件对房地产业进行宏观调控。另外，房地产开发企业的市场竞争也越来越激烈，其中成本控制工作作为管理工作中的关键环节，必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。在这样一种情况下，房地产开发企业如果想在长期的市场竞争中立于不败之地，一定要做好成本控制、加强科学管理，才能取得良好的经济效益。
参考文献
[1]周斌.S房地产开发项目成本管理研究[D].广西大学,2012.
[2]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].工程设计与研究，2012,02:41-44.
[3]申广平.房地产成本管理突出问题及对策研究[J].上海交通大学,2012(05).