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【摘要】如今我国经济常态化发展，给房地产行业带来广阔的发展前景，房地产在推进国民经济增长、百姓安居乐业上，发挥着必不可少的重要性作用。本文以可持续发展理论为基础，深入该理念内涵，从社会环境、居民需求等角度出发，分析探讨房地产价值增值机制，提出具体的成本优化策略，不断完善和优化行业内成本管理工作，，为相关研究提供借鉴意义。
【关键词】可持续发展;房地产价值;增值;成本
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.
在經济市场的变化莫测下，房地产行业虽取得显著成就，但受内外环境影响，房地产市场体现出无规律性、无周期性的波动特征。结合房地产行业发展趋势来看，保值、增值、投资等属性，随着时代变迁需满足精神需求及物质需求等[1]。如今，城市现代化建设日新月异，为促进房地产行业的稳定发展，需要以可持续发展观念为先导，致力于构建崭新视角，促成和谐融洽的社会大环境。本文从房地产价值形成、价值增值、成本管理等内容入手，丰富价值增值及成本优化理论内容。
1、基于可持续发展的房地产价值形成机理
房地产，从经济学角度出发，被称作为“不动产”，有着不可移动性、固定性等特点。房地产价值，是指在特定情况下，其客观属性对人类活动产生积极效应，也可以是人为行为给予房地产的评价。人与房地产两者之间相互依存、密切联系，房地产不能离开人的本质特征单独存在，结合人的需求角度，房地产需要符合多种层次需求，在时间的累积和推移下，以及受到内外因素的影响，房地产必会作为一种商品，出现不同程度的增值、减值、保值等。
房地产价值内容可高度概括为三个部分，即为经济价值、社会价值和环境生态价值。经济价值为房地产作为物质本身体现出的价值，社会价值是从社会角度分析房地产满足人们多元化的物质需求、精神需求等，环境生态价值是房地产在自然生存环境基础上形成的理论。在整个生命周期中，无论是在空间维度，还是时间维度上，房地产的价值并不是一成不变的，而是在市场、环境、社会等因素下产生变化[2]。从基于可持续发展的角度出发，房地产价值增值与一般房地产有着本质不同。
2、基于可持续发展的房地产成本优化要点
许多房地产企业，应加大对房地产产品的开发力度，除了获取十分可观的经济效益外，还为人们创建了宜居的舒适空间，这与可持续发展观念相符，以人、建筑、环境三者之间和谐融洽的统一关系为前提。开发商经规划资源后，加大专项资金投入，以可持续发展理念为出发点，对房地产属性及商品价值进行明晰定位，为满足房地产较好的经济效益、社会效益及生态效益等，需要在使用各种资源及能源的过程中，在保障正常经营活动的基础上，最大程度地降低资金成本、改造成本及环境成本等，只有如此，才能在房地产全寿命周期内，提高整体价值。因此，可持续发展理念贯穿到房地产商品开发全过程，为体现效益最大化原则，需要主抓开发运营、规划设计、施工及物业管理等。
房地产企业运行期间，对房地产建设期的专项投入是一项基础工作，需要做好对成本的可持续管理，这直接影响到企业品牌形象、社会效应、生存发展等，对此应深入分析、全程跟进成分投入及使用情况，根据实际情况创建一套科学合理的成本投资方案[3]。注重关键性因素影响，明确成本优化中的重难点，坚持重点投入、分类控制原则，从整体上规划和设计各类资源成本。当地产价值影响因素，具体地来说，包括建安工程费、销售设施费、会所工程费等，从中不难看出，为满足不同层次多元化需求，应结合各类成本轻重程度适当调配，期间还要形成创新性思考，最大化节省和优化成本资源。
3、基于可持续发展的房地产价值——成本管理模式
成本管理模式在可持续发展理论基础上形成，该模式将房地产看成是一个丰富完整的意识形态，为促进人与社会、人与自然、人与人之间和谐融洽的关系，需要符合人的多种需求，除了基本生产的物质需求，还要在水平不断提高的前提下满足多种精神需求。国家高度重视城市现代化建设的发展，人们在社会性精神欲望上提出更多需求，表明房地产应正确处理发展规律与人的需求之间的关系，对房地产加以改造和升级，这既是人们需求增强的基本条件，又促进高质量、高层次发展局面，还为自身发展注入源源不断的生机和活力。为朝着可持续发展目标迈进，房地产行业应转变单一化的经济营销模式，将重点放在生态经济管理上。为正确处理好经济、社会和环境和谐统一关系，应将可持续发展理念融入到成本管理工作中。
关于可持续发展理论与成本管理的有机融合，不断提升房地产价值增值与成本优化，具体可概括为：①依据管理对象的不同，由传统单一管理模式，演变成综合管理方向，使经济、社会环境相互协调统一性发展;②依据管理主体的不同，房地产企业应打破自身单独性利益考虑方式，而是应从社会环境、自然条件等角度，创建多元化、全方位社会治理格局;③依据管理过程的不同，需要在注重后果导向的基础上，认知到原因导向的重要性，形成预见式管理机制;④依据管理目标的不同，应从过去的“以物为本”转变为“以人为本”，以环境生态目标为重点[4-5];⑤依据管理决策的不同，需要从对房地产建设期的单纯评价，转变即为综合评价方式，尤其是在成本管理和风险防范上，要保持高度的综合性。
4、房地产价值增值及成本优化实证分析
4.1案例分析
本研究以某市建筑工程为对象，该项目为小区居民住宅，工程总体设计8层，绿化率为43.5%，户型面积从85～200m2不等，内部设计体现人车分流原则。该项目收到政府部门高度关注，作为一个绿色节能工程来打造，在建筑施工期间，依托于先进的低碳技术，致力于创建自由控、恒温湿的住宅房产，并体现出科技节能的优越性。该工程在可持续发展视角下，融入多种节能及施工工艺，详见图1，将降低资源及能源销售作为施工原则，以创建健康舒适、节能宜居的居住场所为建设总目标。 4.2房地产价值定位及成本综合评价
为使工程项目高度体现房地产价值，需要处理好资源分配、技术应用，将可持续建设理念融入其中，特别是在综合评估房地产价值时，应以满足物质需求为基本，以符合不同层次社会性精神需求为目标。房地产作为一项宏观建筑，应遵循生态环境，处理好资源与成本两者之间的关系。如果出现投资决策具有差异性的情况，要考虑到在整个寿命周期内，房地产价值及成本优化也会受到影响，尤其是全寿命周期成本，直接决定了房地产价值，需要全面详细地制定投资方案。根据本项目区位属性，制定了三种不同的投资方案，第一种是精装的高科技别墅级节能建筑，第二种是节能型精装非高科技的优质住宅，第三种是成本低、区位好的毛坯建筑。
对于本项目工程的成本投入，需要从经济性、社会性、环境生态性等因素分析，为满足可持续发展的建设理念，应多角度、全方位设计投资方案，结合实际情况综合评定后，选取最佳的方案。对上述三种投资方案的设计，本项目工程采取调查与专家评审方式，其满意度评价结果具体为：第一种方案经济成本、社会成本、环境生态成本比例分别为84%、8%、12%，满意度总评分83.05;第二种方案经济成本、社会成本、环境生态成本比例分别为92%、9%、1%，满意度总评分80.63;第三种方案经济成本、社会成本、环境生态成本比例分别为91%、9%、2%，满意度总评分79.36。
4.3基于可持续发展的房地产项目成本优化结果评价
可持续发展理念作为一种战略规划，经在对本项目工程定位分析的基础上，采取有力举措，重视对项目的管理。从上述三个方案中发现，结合全寿命周期来看，从高到低依次排列为第一种方案、第二种方案和第三种方案，但在资源及能源有限的条件下，环境成本、经济成本等因素会制约前两种方案;根据成本投入不同程度分析，房地产价值也会相应变化，所以增值也不尽相同。因此，房地产只考虑物质需求的前提下，经济价值属性不会发生太大变化，而将环境生态成本、社會成本融入其中，增长幅度也会相应增加。
本项目工程为体现降能耗、高时效、绿色节能特点，结合工程项目实际建设情况，采用多种先进的节能技术，如空调模式、围护架构等。同时，将可持续发展目标落实和贯彻到整个建设和管理阶段，在成本优化了发挥了重要作用。
5、基于可持续发展的房地产价值增值及成本优化策略
5.1房地产成本优化需进行整体规划
在对可持续发展理念、房地产价值形成机制分析的基础上，应最大化地确保房地产产品价值，应将社会价值、经济价值和环境生态价值作为重要的参考依据。同样地，房地产反应出的社会因素、物质属性、环境生态意义等，会在时代变迁的情况下，价值增值特点不断凸显出来[6-7]。因此，为使得房地产建筑工程建设方案价值最大，同时又满足降低资源及能源消耗、减少成本费用的需求，应需要对成本管理工作进行整体规划。在整体规划上，放弃企业应强化成本控制意识，健全成本控制体系，拓宽融资渠道，实现精细化成本管理。
5.2房地产成本优化应加入价值评价因素
经过对房地产价值形成的深入探索，从中不难发现，房地产价值是建立在人的需求基础上，期间将房地产看作是一种商品，商品以体现商品价值根基，所以房地产也应体现出价值需求。随着时代的不断发展，人们在房地产价值的认知上，也会相应地出现变化，换句话说就是，对房地产的需求是实时变化的，需要房地产在满足基础价值需求的基础上，将多种价值评价因素融入其中，如社会关系、经济行为等，使房地产多元化价值不断凸显出来。由于房地产价值成本优化模型中需要对多种因素进行评定，特别是在形成的决策方案上，不能将经济效益作为单一评价要素，还应在复杂多变的社会环境中，正确看待社会关系、环境影响等元素之间的关系。因此，为体现房地产价值增值及成本优化，因清晰界定成本管理核算对象，在拓宽融资渠道的基础上，科学合理分配房地产项目资金。
5.3正视价值与成本投入的变动规律
在对房地产价值影响因素作综合评定的基础上，经济价值、社会价值及环境生态价值呈现出变动规律，需要从房地产价值属性考虑，尤其是在处理各价值因素比例关系时，需要重视环境生态效益，处理好经济、社会及生态环境三者之间的相互关系，经对资源合理分配，使用最小的成本投入力度，获取最大化的经济效益、社会效益及生态效益。因此，房地产企业应科学引用市场竞争机制，做好工程竣工成本结算，不断改进成本控制方法。
5.4创建房产开发中价值增值及成本控制可行性方案
虽在经济市场形式下，经政府的宏观调控作用，房地产价值增值不断加大，且成本管理工作取得显著成果。不容乐观的是，在实际的房产开发中，仍存在一些问题亟待改进，如传统成本管理无法形成较好的协同效益，财务角度成本流于形式，对非生产和费容器的成本管理认知不够，对此应注重前期阶段的策划方案，确保实现土地价值最大化，做好土地成本控制工作，优化采购采购成本、施工方案、重视施工管理及销售环节的成本控制等[8]。
结语：
在经济形势不断变化的条件下，房地产企业应正确应对机遇和挑战，立足市场环境，创新房产价值增值及成本管理工作优化。由于房地产成本控制工作，既能提升企业的管理水平，又能改善成本优化，还能促成良性发展格局，所以应高度坚持全面成本控制、成本目标管理、成本开元节流原则，为满足物质需求、社会精神性需求，处理好社会、经济及生态环境关系，坚持可持续发展理念，为行业发展提供创新动力。
参考文献：
[1]李永香.基于可持续发展的房地产价值增值及成本优化研究[J].科技经济市场，2020（02）：45-46.
[2]李申洁，林小虹，高燕芳，等.福州市房地产可持续发展路径研究——基于供给侧结构性改革视角[J].智富时代，2019，000（003）：12-12.
[3]黄丽平.房地产项目成本控制中存在的问题及优化措施[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2019，No.587（09）：46-47.
[4]陈永斌.房地产市场发展中存在的问题及其可持续发展研究[J].企业文化（中旬刊），2019，000（012）：256.
[5]李尤健.房地产投资与区域经济可持续发展的探讨[J].中国市场，2020，000（014）：30-31.
[6]桂玉敏.基于可持续增长的房地产行业EVA调整项目分析[J].财会通讯：综合版，2019，000（002）：79-83.
[7]李依泽.经济新常态背景下中小房地产企业可持续发展策略研究[J].商业经济，2020，000（002）：54-55.
[8]解尊松.推动我国房地产经济可持续发展的战略思考[J].现代商业，2019，000（019）：51-52.
作者简介：
沈岳（1980.03-），男，汉，本科，职称：工程师，籍贯：江苏盐城，研究方向：地产开发，所在单位：南昌筑奥置业有限公司。
【关键词】可持续发展;房地产价值;增值;成本
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.
在經济市场的变化莫测下，房地产行业虽取得显著成就，但受内外环境影响，房地产市场体现出无规律性、无周期性的波动特征。结合房地产行业发展趋势来看，保值、增值、投资等属性，随着时代变迁需满足精神需求及物质需求等[1]。如今，城市现代化建设日新月异，为促进房地产行业的稳定发展，需要以可持续发展观念为先导，致力于构建崭新视角，促成和谐融洽的社会大环境。本文从房地产价值形成、价值增值、成本管理等内容入手，丰富价值增值及成本优化理论内容。
1、基于可持续发展的房地产价值形成机理
房地产，从经济学角度出发，被称作为“不动产”，有着不可移动性、固定性等特点。房地产价值，是指在特定情况下，其客观属性对人类活动产生积极效应，也可以是人为行为给予房地产的评价。人与房地产两者之间相互依存、密切联系，房地产不能离开人的本质特征单独存在，结合人的需求角度，房地产需要符合多种层次需求，在时间的累积和推移下，以及受到内外因素的影响，房地产必会作为一种商品，出现不同程度的增值、减值、保值等。
房地产价值内容可高度概括为三个部分，即为经济价值、社会价值和环境生态价值。经济价值为房地产作为物质本身体现出的价值，社会价值是从社会角度分析房地产满足人们多元化的物质需求、精神需求等，环境生态价值是房地产在自然生存环境基础上形成的理论。在整个生命周期中，无论是在空间维度，还是时间维度上，房地产的价值并不是一成不变的，而是在市场、环境、社会等因素下产生变化[2]。从基于可持续发展的角度出发，房地产价值增值与一般房地产有着本质不同。
2、基于可持续发展的房地产成本优化要点
许多房地产企业，应加大对房地产产品的开发力度，除了获取十分可观的经济效益外，还为人们创建了宜居的舒适空间，这与可持续发展观念相符，以人、建筑、环境三者之间和谐融洽的统一关系为前提。开发商经规划资源后，加大专项资金投入，以可持续发展理念为出发点，对房地产属性及商品价值进行明晰定位，为满足房地产较好的经济效益、社会效益及生态效益等，需要在使用各种资源及能源的过程中，在保障正常经营活动的基础上，最大程度地降低资金成本、改造成本及环境成本等，只有如此，才能在房地产全寿命周期内，提高整体价值。因此，可持续发展理念贯穿到房地产商品开发全过程，为体现效益最大化原则，需要主抓开发运营、规划设计、施工及物业管理等。
房地产企业运行期间，对房地产建设期的专项投入是一项基础工作，需要做好对成本的可持续管理，这直接影响到企业品牌形象、社会效应、生存发展等，对此应深入分析、全程跟进成分投入及使用情况，根据实际情况创建一套科学合理的成本投资方案[3]。注重关键性因素影响，明确成本优化中的重难点，坚持重点投入、分类控制原则，从整体上规划和设计各类资源成本。当地产价值影响因素，具体地来说，包括建安工程费、销售设施费、会所工程费等，从中不难看出，为满足不同层次多元化需求，应结合各类成本轻重程度适当调配，期间还要形成创新性思考，最大化节省和优化成本资源。
3、基于可持续发展的房地产价值——成本管理模式
成本管理模式在可持续发展理论基础上形成，该模式将房地产看成是一个丰富完整的意识形态，为促进人与社会、人与自然、人与人之间和谐融洽的关系，需要符合人的多种需求，除了基本生产的物质需求，还要在水平不断提高的前提下满足多种精神需求。国家高度重视城市现代化建设的发展，人们在社会性精神欲望上提出更多需求，表明房地产应正确处理发展规律与人的需求之间的关系，对房地产加以改造和升级，这既是人们需求增强的基本条件，又促进高质量、高层次发展局面，还为自身发展注入源源不断的生机和活力。为朝着可持续发展目标迈进，房地产行业应转变单一化的经济营销模式，将重点放在生态经济管理上。为正确处理好经济、社会和环境和谐统一关系，应将可持续发展理念融入到成本管理工作中。
关于可持续发展理论与成本管理的有机融合，不断提升房地产价值增值与成本优化，具体可概括为：①依据管理对象的不同，由传统单一管理模式，演变成综合管理方向，使经济、社会环境相互协调统一性发展;②依据管理主体的不同，房地产企业应打破自身单独性利益考虑方式，而是应从社会环境、自然条件等角度，创建多元化、全方位社会治理格局;③依据管理过程的不同，需要在注重后果导向的基础上，认知到原因导向的重要性，形成预见式管理机制;④依据管理目标的不同，应从过去的“以物为本”转变为“以人为本”，以环境生态目标为重点[4-5];⑤依据管理决策的不同，需要从对房地产建设期的单纯评价，转变即为综合评价方式，尤其是在成本管理和风险防范上，要保持高度的综合性。
4、房地产价值增值及成本优化实证分析
4.1案例分析
本研究以某市建筑工程为对象，该项目为小区居民住宅，工程总体设计8层，绿化率为43.5%，户型面积从85～200m2不等，内部设计体现人车分流原则。该项目收到政府部门高度关注，作为一个绿色节能工程来打造，在建筑施工期间，依托于先进的低碳技术，致力于创建自由控、恒温湿的住宅房产，并体现出科技节能的优越性。该工程在可持续发展视角下，融入多种节能及施工工艺，详见图1，将降低资源及能源销售作为施工原则，以创建健康舒适、节能宜居的居住场所为建设总目标。 4.2房地产价值定位及成本综合评价
为使工程项目高度体现房地产价值，需要处理好资源分配、技术应用，将可持续建设理念融入其中，特别是在综合评估房地产价值时，应以满足物质需求为基本，以符合不同层次社会性精神需求为目标。房地产作为一项宏观建筑，应遵循生态环境，处理好资源与成本两者之间的关系。如果出现投资决策具有差异性的情况，要考虑到在整个寿命周期内，房地产价值及成本优化也会受到影响，尤其是全寿命周期成本，直接决定了房地产价值，需要全面详细地制定投资方案。根据本项目区位属性，制定了三种不同的投资方案，第一种是精装的高科技别墅级节能建筑，第二种是节能型精装非高科技的优质住宅，第三种是成本低、区位好的毛坯建筑。
对于本项目工程的成本投入，需要从经济性、社会性、环境生态性等因素分析，为满足可持续发展的建设理念，应多角度、全方位设计投资方案，结合实际情况综合评定后，选取最佳的方案。对上述三种投资方案的设计，本项目工程采取调查与专家评审方式，其满意度评价结果具体为：第一种方案经济成本、社会成本、环境生态成本比例分别为84%、8%、12%，满意度总评分83.05;第二种方案经济成本、社会成本、环境生态成本比例分别为92%、9%、1%，满意度总评分80.63;第三种方案经济成本、社会成本、环境生态成本比例分别为91%、9%、2%，满意度总评分79.36。
4.3基于可持续发展的房地产项目成本优化结果评价
可持续发展理念作为一种战略规划，经在对本项目工程定位分析的基础上，采取有力举措，重视对项目的管理。从上述三个方案中发现，结合全寿命周期来看，从高到低依次排列为第一种方案、第二种方案和第三种方案，但在资源及能源有限的条件下，环境成本、经济成本等因素会制约前两种方案;根据成本投入不同程度分析，房地产价值也会相应变化，所以增值也不尽相同。因此，房地产只考虑物质需求的前提下，经济价值属性不会发生太大变化，而将环境生态成本、社會成本融入其中，增长幅度也会相应增加。
本项目工程为体现降能耗、高时效、绿色节能特点，结合工程项目实际建设情况，采用多种先进的节能技术，如空调模式、围护架构等。同时，将可持续发展目标落实和贯彻到整个建设和管理阶段，在成本优化了发挥了重要作用。
5、基于可持续发展的房地产价值增值及成本优化策略
5.1房地产成本优化需进行整体规划
在对可持续发展理念、房地产价值形成机制分析的基础上，应最大化地确保房地产产品价值，应将社会价值、经济价值和环境生态价值作为重要的参考依据。同样地，房地产反应出的社会因素、物质属性、环境生态意义等，会在时代变迁的情况下，价值增值特点不断凸显出来[6-7]。因此，为使得房地产建筑工程建设方案价值最大，同时又满足降低资源及能源消耗、减少成本费用的需求，应需要对成本管理工作进行整体规划。在整体规划上，放弃企业应强化成本控制意识，健全成本控制体系，拓宽融资渠道，实现精细化成本管理。
5.2房地产成本优化应加入价值评价因素
经过对房地产价值形成的深入探索，从中不难发现，房地产价值是建立在人的需求基础上，期间将房地产看作是一种商品，商品以体现商品价值根基，所以房地产也应体现出价值需求。随着时代的不断发展，人们在房地产价值的认知上，也会相应地出现变化，换句话说就是，对房地产的需求是实时变化的，需要房地产在满足基础价值需求的基础上，将多种价值评价因素融入其中，如社会关系、经济行为等，使房地产多元化价值不断凸显出来。由于房地产价值成本优化模型中需要对多种因素进行评定，特别是在形成的决策方案上，不能将经济效益作为单一评价要素，还应在复杂多变的社会环境中，正确看待社会关系、环境影响等元素之间的关系。因此，为体现房地产价值增值及成本优化，因清晰界定成本管理核算对象，在拓宽融资渠道的基础上，科学合理分配房地产项目资金。
5.3正视价值与成本投入的变动规律
在对房地产价值影响因素作综合评定的基础上，经济价值、社会价值及环境生态价值呈现出变动规律，需要从房地产价值属性考虑，尤其是在处理各价值因素比例关系时，需要重视环境生态效益，处理好经济、社会及生态环境三者之间的相互关系，经对资源合理分配，使用最小的成本投入力度，获取最大化的经济效益、社会效益及生态效益。因此，房地产企业应科学引用市场竞争机制，做好工程竣工成本结算，不断改进成本控制方法。
5.4创建房产开发中价值增值及成本控制可行性方案
虽在经济市场形式下，经政府的宏观调控作用，房地产价值增值不断加大，且成本管理工作取得显著成果。不容乐观的是，在实际的房产开发中，仍存在一些问题亟待改进，如传统成本管理无法形成较好的协同效益，财务角度成本流于形式，对非生产和费容器的成本管理认知不够，对此应注重前期阶段的策划方案，确保实现土地价值最大化，做好土地成本控制工作，优化采购采购成本、施工方案、重视施工管理及销售环节的成本控制等[8]。
结语：
在经济形势不断变化的条件下，房地产企业应正确应对机遇和挑战，立足市场环境，创新房产价值增值及成本管理工作优化。由于房地产成本控制工作，既能提升企业的管理水平，又能改善成本优化，还能促成良性发展格局，所以应高度坚持全面成本控制、成本目标管理、成本开元节流原则，为满足物质需求、社会精神性需求，处理好社会、经济及生态环境关系，坚持可持续发展理念，为行业发展提供创新动力。
参考文献：
[1]李永香.基于可持续发展的房地产价值增值及成本优化研究[J].科技经济市场，2020（02）：45-46.
[2]李申洁，林小虹，高燕芳，等.福州市房地产可持续发展路径研究——基于供给侧结构性改革视角[J].智富时代，2019，000（003）：12-12.
[3]黄丽平.房地产项目成本控制中存在的问题及优化措施[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2019，No.587（09）：46-47.
[4]陈永斌.房地产市场发展中存在的问题及其可持续发展研究[J].企业文化（中旬刊），2019，000（012）：256.
[5]李尤健.房地产投资与区域经济可持续发展的探讨[J].中国市场，2020，000（014）：30-31.
[6]桂玉敏.基于可持续增长的房地产行业EVA调整项目分析[J].财会通讯：综合版，2019，000（002）：79-83.
[7]李依泽.经济新常态背景下中小房地产企业可持续发展策略研究[J].商业经济，2020，000（002）：54-55.
[8]解尊松.推动我国房地产经济可持续发展的战略思考[J].现代商业，2019，000（019）：51-52.
作者简介：
沈岳（1980.03-），男，汉，本科，职称：工程师，籍贯：江苏盐城，研究方向：地产开发，所在单位：南昌筑奥置业有限公司。