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摘 要：房地产抵押贷款证券化不仅有效地缓解了商业银行的流动性风险，而且极大地促进了证券市场的发展。房地产抵押贷款证券化本身的理论设计是非常理想的，就是要把可以预期产生房地产抵押贷款的现金流证券化，而由投资者投资，达到多方收益的目的。但事实上．美国2007年所爆发的次贷危机用事实向人们说明一个道理：金融创新必然伴随着金融风险，只有加强对金融创新的法律监管，才能保证金融创新的顺利开展，从而实现对金融风险的防范。
关键词：资产证券化；房地产抵押贷款证券化；次贷危机
一、资产证券化之优劣
资产证券化是本世纪最重要的金融创新之一，它将一组流动性较差的贷款或其它债务工具进行一系列的组合包装，使该组资产在可预见的未来所产生的现金流保持相对稳定，在此基础上提高其信用质量和评级，而后将该组资产的预期现金流的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债权型证券的技术和过程。
资产证券化的推出对丰富资本市场投资渠道、提高商业银行风险控制能力和盈利能力都具有重要的意义。
首先，资产证券化降低了商业银行长期贷款的风险，减轻了银行的坏账率，提高了金融市场的效率和稳定性，有利于商业银行持续稳健的经营。
其次，资产证券化提供了新的投资渠道，资产支持证券在银行间债券市场上市流通，提供多样化的投资机会的同时将风险转移给了愿意承担风险的投资者。
第三，资产证券化丰富了银行的金融创新业务，增加了收入来源，未来有望成为我国商业银行又一利润增长点。
二、资产证券化之风险——美国次贷危机的成因
在2007年之前的5年里，由于美国房地产市场持续繁荣，加上美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。
这些新的次级抵押贷款证券化产品之所以能风靡一时，究其原因，一方面是房地产市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面，贷款机构风险监管不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。随着美国房地产市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，同时，房地产市场的持续降温也使购房者出售房地产或者通过抵押房地产再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发次贷危机。这场次贷危机迅速地波及到全球，对全球金融业产生了巨大的冲击。
美国次贷危机最重要也是最核心的启示就是：房地产抵押贷款证券化是一柄双刃剑，它既能促进金融创新的发展，促进金融业、房地产业、社会经济的发展，也能爆发危机，沉重打击金融业、房地产业和社会经济。所以，我国在进行房地产抵押贷款证券化的过程中，必须要加强相应的法律监管，这是保证房地产抵押贷款证券化发挥积极面，避免消极面的根本之路。
三、资产证券化之风险防范
我国房地产抵押贷款证券化要顺利开展，必须加强我国房地产抵押贷款证券化的法律监管，这是根本的法律保障。笔者认为应在以下几个方面完善我国房地产抵押贷款证券化的法律监管。
(一)加强我国房地产抵押贷款证券化法律监管理念
加强我国房地产抵押贷款证券化法律监管理念的目的在于加强风险导向性的审慎监管，强调动态和更富灵活性的监管，提高监管的风险敏感性。巴塞尔新资本协议将资产证券化引入内部评级法，其目的就在于增强资本充足率的市场敏感性。同时，委员会赋予了各国监管当局更多的操作灵活性，在资产证券化的认定上注重经济内涵而非法律形式，这就使得监管当局更能适应资产证券化的动态发展。因此，我国在对房地产抵押贷款证券化方面应该首先加强监管的法律理念。
(二)加强对我国住房抵押贷款活动的监管并形成对我国房地产抵押贷款证券化的合力监管体制
目前，我国房地产抵押贷款证券化未能在全国形成统一、规范的模式，各个商业银行在住房抵押贷款方面未能形成规范、统一的运行机制。这要求我国一方面必须加强对各商业银行在贷款期限、类型、利率等方面进行监管；另一方面，必须加强对按照统一的规范成立抵押贷款担保与保险的专门机构，负责向发放贷款的金融机构进行监管，将抵押申请、抵押估价、抵押合同统一起来，并由这些机构负责评定证券等级，使房地产抵押贷款证券化过程中的信用评级标准化。因此，应当加强我国房地产抵押贷款活动的监管，从一开始就能保证贷款的高信用性。
资产证券化衔接货币市场与资本市场，其监管部门众多。所以必须要用法律制度的形式确立我国财政部、央行、银监会、证监会等合力监管体制。
(三)制定相关法律条款
制定相关法律条款为房地产抵押贷款证券的法律监管提供法律依据。包括明确对特殊目的机构的监管、加强证券发行的监管、对发行主体的设立和运营实施监管、建立强制信息披露的监管制度、建立按揭一级市场的风险防范监管机制以及建立信用评估监管制度。
美国次贷危机用事实告诉我们，对于我国的房地产抵押贷款证券化活动，必须从一开始就加强完善房地产抵押贷款证券化的法律监管制度。只有这样，才能使其发挥金融创新的积极一面，才能避免爆发像次货危机的消极后果。
关键词：资产证券化；房地产抵押贷款证券化；次贷危机
一、资产证券化之优劣
资产证券化是本世纪最重要的金融创新之一，它将一组流动性较差的贷款或其它债务工具进行一系列的组合包装，使该组资产在可预见的未来所产生的现金流保持相对稳定，在此基础上提高其信用质量和评级，而后将该组资产的预期现金流的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债权型证券的技术和过程。
资产证券化的推出对丰富资本市场投资渠道、提高商业银行风险控制能力和盈利能力都具有重要的意义。
首先，资产证券化降低了商业银行长期贷款的风险，减轻了银行的坏账率，提高了金融市场的效率和稳定性，有利于商业银行持续稳健的经营。
其次，资产证券化提供了新的投资渠道，资产支持证券在银行间债券市场上市流通，提供多样化的投资机会的同时将风险转移给了愿意承担风险的投资者。
第三，资产证券化丰富了银行的金融创新业务，增加了收入来源，未来有望成为我国商业银行又一利润增长点。
二、资产证券化之风险——美国次贷危机的成因
在2007年之前的5年里，由于美国房地产市场持续繁荣，加上美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。
这些新的次级抵押贷款证券化产品之所以能风靡一时，究其原因，一方面是房地产市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面，贷款机构风险监管不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。随着美国房地产市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，同时，房地产市场的持续降温也使购房者出售房地产或者通过抵押房地产再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发次贷危机。这场次贷危机迅速地波及到全球，对全球金融业产生了巨大的冲击。
美国次贷危机最重要也是最核心的启示就是：房地产抵押贷款证券化是一柄双刃剑，它既能促进金融创新的发展，促进金融业、房地产业、社会经济的发展，也能爆发危机，沉重打击金融业、房地产业和社会经济。所以，我国在进行房地产抵押贷款证券化的过程中，必须要加强相应的法律监管，这是保证房地产抵押贷款证券化发挥积极面，避免消极面的根本之路。
三、资产证券化之风险防范
我国房地产抵押贷款证券化要顺利开展，必须加强我国房地产抵押贷款证券化的法律监管，这是根本的法律保障。笔者认为应在以下几个方面完善我国房地产抵押贷款证券化的法律监管。
(一)加强我国房地产抵押贷款证券化法律监管理念
加强我国房地产抵押贷款证券化法律监管理念的目的在于加强风险导向性的审慎监管，强调动态和更富灵活性的监管，提高监管的风险敏感性。巴塞尔新资本协议将资产证券化引入内部评级法，其目的就在于增强资本充足率的市场敏感性。同时，委员会赋予了各国监管当局更多的操作灵活性，在资产证券化的认定上注重经济内涵而非法律形式，这就使得监管当局更能适应资产证券化的动态发展。因此，我国在对房地产抵押贷款证券化方面应该首先加强监管的法律理念。
(二)加强对我国住房抵押贷款活动的监管并形成对我国房地产抵押贷款证券化的合力监管体制
目前，我国房地产抵押贷款证券化未能在全国形成统一、规范的模式，各个商业银行在住房抵押贷款方面未能形成规范、统一的运行机制。这要求我国一方面必须加强对各商业银行在贷款期限、类型、利率等方面进行监管；另一方面，必须加强对按照统一的规范成立抵押贷款担保与保险的专门机构，负责向发放贷款的金融机构进行监管，将抵押申请、抵押估价、抵押合同统一起来，并由这些机构负责评定证券等级，使房地产抵押贷款证券化过程中的信用评级标准化。因此，应当加强我国房地产抵押贷款活动的监管，从一开始就能保证贷款的高信用性。
资产证券化衔接货币市场与资本市场，其监管部门众多。所以必须要用法律制度的形式确立我国财政部、央行、银监会、证监会等合力监管体制。
(三)制定相关法律条款
制定相关法律条款为房地产抵押贷款证券的法律监管提供法律依据。包括明确对特殊目的机构的监管、加强证券发行的监管、对发行主体的设立和运营实施监管、建立强制信息披露的监管制度、建立按揭一级市场的风险防范监管机制以及建立信用评估监管制度。
美国次贷危机用事实告诉我们，对于我国的房地产抵押贷款证券化活动，必须从一开始就加强完善房地产抵押贷款证券化的法律监管制度。只有这样，才能使其发挥金融创新的积极一面，才能避免爆发像次货危机的消极后果。