如果要投资老洋房及四合院，切不可盲目跟风，自己要能正确地评估房产的价值，也可咨询一些专业机构，了解老洋房及四合院的背景等相关资料，分析市场投资风险。
　　
　　 洋人淘金“古董”房
　　
　　上海的老洋房及北京的四合院，都在过去显赫一时，它们的主人非富即贵。如今，上百年过去了，特殊的背景及稀有的环境，仍旧使老洋房及四合院的价格居高不下，堪称“古董”房。日前，北京二环内后海附近一处四合院以1.1亿元天价完成了交易，而翻新院子总造价将是原售价的数倍。据知情人士透露，耗费巨资在后海湖畔置下这一豪宅的是一位俄罗斯顶级富翁，在包括北京以内的多个国际性大城市均置办有房产，可谓超级国际房虫。
　　美国律师龙安志来中国已有20多年，他拥有3座四合院，其中的一座更是被改建成了“北京新红资客栈”。龙安志不止一次地自夸道：除了水电线路和取暖设备外，其他所有东西都是原汁原味的。
　　最近，又有媒体称，传媒默多克与其妻子邓文迪打算购买一座北京四合院，但他本人对此予以否认。与此同时，坊间还传出了，雅虎公司联合创始人杨致远和高盛公司前总裁约翰·桑顿也在四处搜寻四合院的消息，尽管两人并未对此发表评论。
　　一位不愿透露姓名的买家表示，从商多年，早就看中北京四合院的价值，而他购买的这栋四合院周边还有不少来自日、韩及欧美的总裁级人士，也有港澳台商人、外籍华人，因此未来发展商机无限。
　　四合院价格不菲且舒适性较差，但目前看，购买者还是愿意一掷千金。对此，业内人士分析说，一方面是因为购买者看重四合院所蕴藏的历史文化，另一方面则是看重四合院较大的升值空间。目前北京四合院的价格每年都会有10%至20%的涨幅空间。
　　与北京的四合院一样，上海老洋房因其丰厚的历史文化内涵和高档的品质，也一直是外籍客商追捧的热点。据上海史丹福老洋房租售中心总经理蔡芒华介绍，个人消费群中最热衷于购买老洋房的，主要是一些归国华侨和海内外经济实力较雄厚的商人，特别是来自港台地区的商人，他们对老洋房可谓情有独钟。曾经有一位客户专程从台湾赶来寻找祖辈居住的老房子，并终于如愿以偿。
　　分析人士称，老洋房价格虽高，但升值潜力更大，买主60％以上是用以投资。据称，一位买主2003年以750万元买入一套老洋房，经过加固和修缮，现今市场估价已在1000万元以上。还有的买主将老洋房出租，一般价格每月6000美元左右，收益可观。
　　
　　“限外”难挡洋人购房
　　
　　为了限制外资强势渗透中国房地产业，由建设部牵头，商务部、国家发改委、人民银行、国家工商总局和国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(简称171号文件)。
　　然而，很多人却对此表示质疑。他们认为，即使不考虑超出国民待遇对外资的激励、不考虑各部门之间的协调问题，特别是如何防止一些地区和部门为了利用外资的“政绩”而违规放松监管，171号文件本身和实施过程中也都还存在一定的不确定性。而这些不确定性，完全有可能成为国际游资继续炒房的通道。
　　一位知情人士透露，171号文件对外资进入房地产市场的三种正规模式的监管空前加强，但仍然疏漏了对一些具有“擦边球”性质的操作模式的监控。而且，一些大户型高端房源、老洋房的挂牌业主因为房产总价较高且一向瞄准海外个人买家，在限制外资购房政策出台后开始担心套现难度增加。上海泛城租售网的分析师表示，限制措施确实可能使海外客户减少，但沪上高端房产的稀缺性和高回报性仍受青睐，未来这类物业仍会是实力客户的购买热点。
　　此外，随着越来越多的国人赴海外发展，取得海外永久居留权和私下取得外籍但没有放弃中国国籍者日益增多，其中某些人开展类似跨境投机操作的几率也在上升。例如，由于许多外资机构特别是一些美欧投资基金，将香港特区作为进入中国大陆市场的基地。所以，在统计中显示来自香港的买家特别是机构买家，未必完全就是香港居民。
　　
　　专家认为，为了集中监管力量，强化监管效力，或许可以考虑对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管。同时，非居民和居民合作，或者利用“非居民”与“中国居民”双重身份开展跨境投机的做法值得重视，但此次发布的171号文件没有对此作出更明确的规定。
　　
　　投资古董房有风险
　　
　　尽管针对境外人士投资国内房地产的限制政策已经出台，却似乎没有明显影响他们在中国房地产市场进出自如的通道。据专门从事老洋房中介的人员透露，几乎每天都会有客户前来咨询或联系看房，其中80%都是以投资为目的的境外人士。
　　老外在中国“古董”房的投资比例首先是资金实力使然，与此同时，国人对于“古董”房也逐渐看好。从房地产市场的大环境看，近几年来上海房价上涨较快，作为二手房市场的“贵族”，老洋房以其稀缺性、投资的抗跌性受到投资者的追捧，这些都在不断抬升老洋房的身价。
　　动辄数百万元的涨价，炒家的短期加价炒作，也让一些专业人士看出其价格虚火。从事了多年四合院代理的万德成总经理井蕴娇承认，作为结合了经济价值和历史价值的高端房地产产品，北京四合院的价值评估困难是其最大的交易瓶颈。买方和卖方很少能在价格上一次达成共识，有的双方僵持的时间长达一年。井蕴娇认为，地理位置、外部环境、内部结构和历史因素是导致四合院评估困难的四大因素。就地理位置和外部环境来说，大胡同里小胡同内的四合院通常价格能达到15000元/平方米，如果房子状况好一些，价格会在此基础上稍许突破。但现在一些胡同几乎被汽车占满了，价值也就在12000元/平方米左右。另外，有些四合院旁边有楼房，从楼上看四合院的院子很清楚，没有了私密性，四合院也就贬值了。
　　我爱我家的胡景晖和链家房地产经纪公司的市场总监金育松都表示，四合院的价值评估杂项太多，无套路可寻。而挖掘历史是判定其价值时最重要的一项，但也是最困难的。所以，公司虽然也做四合院的代理，但是房源非常少，而且成功率也不高。
　　因此，如果要投资老洋房及四合院，切不可盲目跟风，自己要能正确地评估房产的价值，也可咨询一些专业机构，了解老洋房及四合院的背景等相关资料，分析市场投资风险。尤其需要关注的是，老洋房及四合院市场的热涨热卖，吸引了众多中介公司涉足，投资者在选择服务机构时也需谨慎考虑。