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作为房地产业的领跑者，万科A（000002.SZ）的一举一动总能挑动人们的神经，这一次是重庆万科试水先租后买。据称，重庆西九项目希望通过这种方式，为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。
这是行业发展趋势所向还是公司转型个案需要？
国内地产商由售转租是大势所趋
尽管万科回应称，各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。但笔者以为，从中国房地产业发展趋向及成熟市场的相关经验等方面看，国内房企的主营业务由售转租是大势所趋。
首先，由售转租是楼市结构变化后的必然选择。从盈利模式和收入构成看，目前国内房企以租赁为主要收入来源的极少（上市公司中仅有深物业、陆家嘴等个案），绝大多数以住宅开发为主业，以万科为例，其开发业务收入和利润占比近些年来一直都在98%左右，是典型的“一业独大”。国内房企的这种业务结构，与过去十几年中国住宅产业蓬勃发展，人均居住面积大幅提升，房地产市场的房屋销售以新房销售为主以及房地产开发业务短平快资本收益率高等密切相关。随着存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年来不断下降。目前四个一线城市二手房交易量已超过新房，40个重点城市二手房占总交易量的比例已达40%，而三四线城市已现明显的住房过剩，未来各地楼市交易都将走向以二手房交易为主。
发达国家的房地产市场几乎都是以存量房交易为主的市场，比如美国，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。与此相对应，成熟市场的房地产企业，很多都持有大量物业并将租赁业务作为主要业务，这跟国内房企的业务结构有较大不同。
伴随着楼市供求关系和交易结构的变化，国内房企的业务结构和盈利模式转型势在必行，由单一注重开发转向包括租赁在内的业务发展多元化，已成为一种必然选择。
第二，由售转租是房地产去库存背景下无奈而现实的选择。近两年，国内房地产市场形势发生逆转，由此前的供不应求、房价暴涨，转向整体过剩，尽管目前一线城市的楼市情况略好，但三四线市场已普遍出现供过于求、价格下跌的情况。从近几年的年度报告看，万科的房地产开发主要集中在北上广深一线城市，占比超过八成，但近几年也面临毛利率不断下降，库存和应收账款不断上升等问题。
国家统计局最新数据显示，10月末全国商品房待售面积68632万平方米，环比增加2122万平方米。在楼市去库存大背景下，与其将库存房闲置浪费，还不如将其租出去以盘活存量获得租金。具体到万科而言，在库存压力不断加大的情况下，将销售压力较大的三线城市重庆的项目试水“先租后买”不失为明智之举，更何况万科的楼盘大多是精装修房（其他开发商大多是毛坯房），由售转租相对容易。
其实，SOHO中国（00410.HK）在地产界比万科还早实施“由售转租”，2012年8月即宣布从“开发销售”向“开发自持”转变，其业务转型的背景同样是商业地产由盛转衰，库存骤增。近两年，SOHO中国的开发业务收入不断下滑，但营业收入中物业租金占比不断提升，2014年年报中，租金收入占比已升至7%。
第三，由售转租是国内房企战略转型的一隅。在国内房地产市场已经发生深刻变化的当下，地产企业业务转型和盈利模式创新的大幕已经拉开，而开发长租公寓是其重要举措。
作为行业领跑者，2015年半年报中，万科已明确表示，将加强对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务、以及装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务等方面的探索力度。并着力构建试错机制、赛马机制及事业合伙人制，鼓励一线城市公司推动创新业务，鼓励员工内部创业和离职员工再创业等。
在2015年8月的业绩发布会上，万科总裁郁亮曾表示，万科的出租公寓，已经建立“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中面向城市新移民第一站的“万科驿”，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。目前，万科在广州、厦门、西安、重庆等多个城市的10余个长租公寓项目已开业。而重庆西九项目试水“先租后买”，不过是其中长租公寓营销的一种模式而已，很有可能在其他地方推广。
租赁公寓项目将成为万科未来几年业务转型和发展的一个重点，并可能对中国房地产市场产生较大影响。
短期将面临业绩调整
如上所述，重庆万科的先租后买案例，是国内房企在市场出现重大变化后的发展战略和业务转型选择，是行业发展的大势所趋，有其必然性。与此同时，对其他房企的经营管理也具有借鉴、参考意义。
房地产企业大力发展租赁业务或先租后买，对公司和市场主要有以下影响：
第一，长租公寓与住宅开发业务之间存在协同效应，相辅相成。长租公寓的租客是潜在的购房客户，可以帮助公司的住宅开发业务提前锁定客户，进而节省开发项目的营销费用，而对长租客户“先租后买”，实行购房优惠，也可以推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓和未来购买的住宅是两类不同的产品，不能理解为对原有住宅开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。
第二，发展长租公寓（或开发租赁项目）业务，对房地产公司的财务结构产生较大影响。与短平快资本回报率较高的房地产开发销售项目不同，长租公寓项目资金沉淀大，项目投资回收周期较长，资本回报率较低，因此对房地产企业的资金实力和资本运营能力等都有较高的要求，而一些中小房企则可能因为由售转租转型难面临被市场淘汰的风险。由此也将促进国内房地产企业与金融业的融合，大大推动房地产金融创新与发展。此次重庆万科的租金抵房款联合促销做法，与此前国内开发商常用的“押金抵房款”促销并无本质的不同，但是却被解读为金融创新之举。
此外，万科此前已联合鹏华基金发行REITs产品，这将有利于公司开展长租公寓项目。
第三，发展长租公寓业务有利于提升房地产公司的估值。房地产开发型业务净资产收益率相对较高，但经营业绩波动较大，通常被认为是强周期性行业，因此用市盈率法的估值较低。而物业租赁业务的资产收益率相对较低，但现金流和经营业绩较稳定，因此该业务应给予较高的估值，进而有利于改善国内房企的整体估值水平。
第四，大力发展长租公寓业务对房屋租赁市场影响较大。目前，国内租房市场很不发达，一方面城市化过程中，大量流动人口进入城市特别是一线城市，但凭其收入无力购房只能租房;另一方面各地的房屋租赁市场除了政府提供的少量公租房外，绝大部分租赁房源都是由个人房东提供，租房市场服务较差，也较不规范，这进一步强化了中国人“爱买房不爱租房”的观念，形成恶性循环。不仅于此，很多城市特别是一线城市近几年来推行限购政策，一定程度上影响了租房房源供给，导致房租大幅上涨，加剧了城市中低收入阶层的居住困境。与此同时，很多房企手里却存在大量的滞销房，闲置不租造成了资源浪费。
房企转型做长租公寓，不仅可以增加租房供给，有效抑制房租价格上涨，而且可以提供优质的房源与租赁服务，促进房屋租赁市场的规模经济和规范发展。
第五，发展长租公寓业务对房企经营业绩短期可能有负面影响。如果房企单纯将滞销房屋改为租赁项目，则可以迅速为公司带来新的利润增长点，但在初始期，租金收入占比很小，暂时还不可能对公司的经营业绩产生实质性影响。而如果是专门开发长租公寓用于长租，则可能因为前期投入较大，资金周转慢，房租收入较低等原因导致房企经营业绩短期内下滑，而在房价快速下跌过程中，还可能出现短期内房租收入不抵物业贬值等情况。因此，在长租公寓项目开发时，要做好可行性论证，测算项目融资成本、长期租金回报率、项目净现金流量等。对于万科这样融资成本较低的大型房企而言，其开发长租公寓有其独特优势，但对那些融资成本较高的房企未必合适。而从SOHO中国三年来的情况看，房企的“由售转租”是一个艰难而痛苦的过程——2014年SOHO收入较上年下降58%，净利润下降45%。
作者为上海师范大学商学院投资系副教授、管理学博士
这是行业发展趋势所向还是公司转型个案需要？
国内地产商由售转租是大势所趋
尽管万科回应称，各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。但笔者以为，从中国房地产业发展趋向及成熟市场的相关经验等方面看，国内房企的主营业务由售转租是大势所趋。
首先，由售转租是楼市结构变化后的必然选择。从盈利模式和收入构成看，目前国内房企以租赁为主要收入来源的极少（上市公司中仅有深物业、陆家嘴等个案），绝大多数以住宅开发为主业，以万科为例，其开发业务收入和利润占比近些年来一直都在98%左右，是典型的“一业独大”。国内房企的这种业务结构，与过去十几年中国住宅产业蓬勃发展，人均居住面积大幅提升，房地产市场的房屋销售以新房销售为主以及房地产开发业务短平快资本收益率高等密切相关。随着存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年来不断下降。目前四个一线城市二手房交易量已超过新房，40个重点城市二手房占总交易量的比例已达40%，而三四线城市已现明显的住房过剩，未来各地楼市交易都将走向以二手房交易为主。
发达国家的房地产市场几乎都是以存量房交易为主的市场，比如美国，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。与此相对应，成熟市场的房地产企业，很多都持有大量物业并将租赁业务作为主要业务，这跟国内房企的业务结构有较大不同。
伴随着楼市供求关系和交易结构的变化，国内房企的业务结构和盈利模式转型势在必行，由单一注重开发转向包括租赁在内的业务发展多元化，已成为一种必然选择。
第二，由售转租是房地产去库存背景下无奈而现实的选择。近两年，国内房地产市场形势发生逆转，由此前的供不应求、房价暴涨，转向整体过剩，尽管目前一线城市的楼市情况略好，但三四线市场已普遍出现供过于求、价格下跌的情况。从近几年的年度报告看，万科的房地产开发主要集中在北上广深一线城市，占比超过八成，但近几年也面临毛利率不断下降，库存和应收账款不断上升等问题。
国家统计局最新数据显示，10月末全国商品房待售面积68632万平方米，环比增加2122万平方米。在楼市去库存大背景下，与其将库存房闲置浪费，还不如将其租出去以盘活存量获得租金。具体到万科而言，在库存压力不断加大的情况下，将销售压力较大的三线城市重庆的项目试水“先租后买”不失为明智之举，更何况万科的楼盘大多是精装修房（其他开发商大多是毛坯房），由售转租相对容易。
其实，SOHO中国（00410.HK）在地产界比万科还早实施“由售转租”，2012年8月即宣布从“开发销售”向“开发自持”转变，其业务转型的背景同样是商业地产由盛转衰，库存骤增。近两年，SOHO中国的开发业务收入不断下滑，但营业收入中物业租金占比不断提升，2014年年报中，租金收入占比已升至7%。
第三，由售转租是国内房企战略转型的一隅。在国内房地产市场已经发生深刻变化的当下，地产企业业务转型和盈利模式创新的大幕已经拉开，而开发长租公寓是其重要举措。
作为行业领跑者，2015年半年报中，万科已明确表示，将加强对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务、以及装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务等方面的探索力度。并着力构建试错机制、赛马机制及事业合伙人制，鼓励一线城市公司推动创新业务，鼓励员工内部创业和离职员工再创业等。
在2015年8月的业绩发布会上，万科总裁郁亮曾表示，万科的出租公寓，已经建立“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中面向城市新移民第一站的“万科驿”，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。目前，万科在广州、厦门、西安、重庆等多个城市的10余个长租公寓项目已开业。而重庆西九项目试水“先租后买”，不过是其中长租公寓营销的一种模式而已，很有可能在其他地方推广。
租赁公寓项目将成为万科未来几年业务转型和发展的一个重点，并可能对中国房地产市场产生较大影响。
短期将面临业绩调整
如上所述，重庆万科的先租后买案例，是国内房企在市场出现重大变化后的发展战略和业务转型选择，是行业发展的大势所趋，有其必然性。与此同时，对其他房企的经营管理也具有借鉴、参考意义。
房地产企业大力发展租赁业务或先租后买，对公司和市场主要有以下影响：
第一，长租公寓与住宅开发业务之间存在协同效应，相辅相成。长租公寓的租客是潜在的购房客户，可以帮助公司的住宅开发业务提前锁定客户，进而节省开发项目的营销费用，而对长租客户“先租后买”，实行购房优惠，也可以推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓和未来购买的住宅是两类不同的产品，不能理解为对原有住宅开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。
第二，发展长租公寓（或开发租赁项目）业务，对房地产公司的财务结构产生较大影响。与短平快资本回报率较高的房地产开发销售项目不同，长租公寓项目资金沉淀大，项目投资回收周期较长，资本回报率较低，因此对房地产企业的资金实力和资本运营能力等都有较高的要求，而一些中小房企则可能因为由售转租转型难面临被市场淘汰的风险。由此也将促进国内房地产企业与金融业的融合，大大推动房地产金融创新与发展。此次重庆万科的租金抵房款联合促销做法，与此前国内开发商常用的“押金抵房款”促销并无本质的不同，但是却被解读为金融创新之举。
此外，万科此前已联合鹏华基金发行REITs产品，这将有利于公司开展长租公寓项目。
第三，发展长租公寓业务有利于提升房地产公司的估值。房地产开发型业务净资产收益率相对较高，但经营业绩波动较大，通常被认为是强周期性行业，因此用市盈率法的估值较低。而物业租赁业务的资产收益率相对较低，但现金流和经营业绩较稳定，因此该业务应给予较高的估值，进而有利于改善国内房企的整体估值水平。
第四，大力发展长租公寓业务对房屋租赁市场影响较大。目前，国内租房市场很不发达，一方面城市化过程中，大量流动人口进入城市特别是一线城市，但凭其收入无力购房只能租房;另一方面各地的房屋租赁市场除了政府提供的少量公租房外，绝大部分租赁房源都是由个人房东提供，租房市场服务较差，也较不规范，这进一步强化了中国人“爱买房不爱租房”的观念，形成恶性循环。不仅于此，很多城市特别是一线城市近几年来推行限购政策，一定程度上影响了租房房源供给，导致房租大幅上涨，加剧了城市中低收入阶层的居住困境。与此同时，很多房企手里却存在大量的滞销房，闲置不租造成了资源浪费。
房企转型做长租公寓，不仅可以增加租房供给，有效抑制房租价格上涨，而且可以提供优质的房源与租赁服务，促进房屋租赁市场的规模经济和规范发展。
第五，发展长租公寓业务对房企经营业绩短期可能有负面影响。如果房企单纯将滞销房屋改为租赁项目，则可以迅速为公司带来新的利润增长点，但在初始期，租金收入占比很小，暂时还不可能对公司的经营业绩产生实质性影响。而如果是专门开发长租公寓用于长租，则可能因为前期投入较大，资金周转慢，房租收入较低等原因导致房企经营业绩短期内下滑，而在房价快速下跌过程中，还可能出现短期内房租收入不抵物业贬值等情况。因此，在长租公寓项目开发时，要做好可行性论证，测算项目融资成本、长期租金回报率、项目净现金流量等。对于万科这样融资成本较低的大型房企而言，其开发长租公寓有其独特优势，但对那些融资成本较高的房企未必合适。而从SOHO中国三年来的情况看，房企的“由售转租”是一个艰难而痛苦的过程——2014年SOHO收入较上年下降58%，净利润下降45%。
作者为上海师范大学商学院投资系副教授、管理学博士