2019年首月，多数龙头房企销售额大幅下挫，腰斩的也不鲜见，这仿佛让持币观望的购房者看到了希望。然而，要看清楼市前景，必须读懂两个关键指标：代表市场需求的房地产业GDP和代表供给的房地产开发投资增速。
　　历史上，房地产业GDP增速低点往往对应房地产市场需求疲弱的时期。例如，2018年四季度房地产业GDP增速仅为2%，在所有大类行业中处于最低水平。而自2008年以来，房地产业GDP与房地产市场需求端景气水平走出了3个完整的上涨和下跌周期。由此可见，房地产业GDP与房地产市场的需求关联度更高，而与供给端房地产开发投资的关系并不十分密切。
　　与房地产业GDP增量概念不同，房地產开发投资包括土地购置、建筑过程中设备投入和劳动价值。2018年，房地产开发投资增速达9.5%，与房地产业GDP低迷形成鲜明对比。房地产投资虽持续平稳增长，却并没有带来房地产GDP和整体经济的企稳回升。换言之，当前房地产开发投资增长是一种虚假的繁荣，其背后的动力来自房地产投资中土地购置费的持续高增（2018年增速达57%）。房地产投资中土地购置费的比重也由此前十余年的20%左右迅速攀升到2018年的30%。原因在于2015年房地产去库存政策之后，2016—2017年土地成交价款的增速远远高于土地成交面积的增速，这意味着土地价格快速上涨和地王频现所形成的高地价，以土地购置费的形式分摊到了2018年房地产开发投资中。
　　分析2019年楼市的整体前景，不妨继续从上述两个指标入手进行分析：
　　第一，需求疲软将使房地产业GDP持续低迷。2019年，房地产业GDP增速仍将大概率保持低位增长态势，理由主要有两个：一是棚改的退潮、前期房价上涨过快、居民债务负担过重，将严重抑制三、四、五线城市的住房需求;二是2019年一、二线城市楼市调控政策明显放松的可能性较小，虽然货币和金融环境整体宽松将对金融属性更强的核心城市的楼市形成重大利好，但只要全国范围内的首套房和二套房首付比例、金融机构对首套房的认定标准、购房的税收优惠等关键政策信号没有发生变化，一、二线城市楼市再创辉煌的可能性依然较低。
　　第二，房地产开发投资将稳中趋降。主要原因有3个：一是2018年高地价现象明显回落，土地购置费高增长对房地产投资的助推力量将大幅减弱;二是虽然货币和信用环境有所宽松，但房地产投资的资金来源仍将偏紧;三是房地产施工面积已触底回升，这将对总投资产生正向影响。
　　综合来看，鉴于一、二线城市住房的金融属性，货币宽松将助推一、二线城市房价的企稳甚至回升;在棚改退潮和中央层面房地产调控不可能实质性放松的背景下，三、四线城市将进入下行通道。
　　本文作者系苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任。