至8月31日，银行房贷利率定价基准的转换办理期将截止，意味着在这之前，很多人必须决定是否将自己的房贷利率定价基础转换为LPR（贷款市场报价利率）。
　　LPR从2019年开始推行，每月的20号左右发布新的LPR利率。如果用户将贷款利率转换为以LPR为基准，那么用户的房贷利率将会每年变化一次。相比于以基准利率定价而言，这种变化幅度显然要频繁很多。面对这种转变，了解未来LPR的走势则显得利益攸关。
　　在当前的经济形势下，面对新冠疫情的冲击，全球经济都面临着衰退的风险。为了应对衰退，各国很可能不得不通过货币宽松政策来刺激经济。这也就意味着全球性的货币宽松可能即将到来。2020年中国政府也提出了“稳健的货币政策要更加灵活适度”。为了帮助企业渡过难关，今年以来政府已经在不断推动贷款利率下行。在这种背景之下，未来几年房贷利率变化的趋势会是什么呢？

贷款利率持续下行

　　根据当前经济发展的需要，市场利率下降已经是大势所趋。这就意味着，以LPR为基础，无论是增量房贷还是存量房贷的利率都将会随之下降。
　　根据统计机构融360对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年6月（数据监测期为2020年5月20日—2020年6月18日），全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比下降4个基点;二套房贷款平均利率为5.60%，环比下降3个基点。根据该机构发布的监测数据，这已经是国内首套房、二套房的房贷利率连续第6个月下降。
　　利率的下行将是一段时间内的政策导向。在今年的政府工作报告中，明确提出，“稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年……创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行”。从宏观政策的描述中可以发现，推动贷款利率持续下行将是未来一段时间政府工作的主要目标之一。
　　6月17日召开的国务院常务会议上，明确要引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘;要求加快降费政策落地见效，为市场主体减负。从国常会的部署看，近期降准概率加大。
　　下一步，央行可能将会通过下调MLF等政策利率的方式加以引导，并通过宽货币、控制存款竞争、压降结构性存款规模等措施，降低银行负债端成本，推动企业贷款利率进一步明显下行。
　　对于普通老百姓来说，对利率下行感受最为明显的恐怕是货币基金的收益率下滑。截至6月中旬，余额宝、零钱通等货币基金的收益率已经跌至1.4%左右，低于银行半年期存款的利率。通过货币基金收益率曲线的变化可以知道，在2019年底，货币基金的收益率还有2.5%左右，2020年以来短短5个月不到的时间，货币基金的收益率就下降了100个基点。下降幅度之大，实属罕见。
　　货币基金收益率大幅下降的背后其实就是货币政策在起作用。由于货币基金是许多白领重要的理财方式之一，因此货币基金收益的下降在某种程度上可以看成是市场利率的下降。它的走势充分表明了当前市场利率下降的趋势。
　　6月22日，最新一期的LPR公布，一年期贷款利率为3.85%，五年期贷款利率为4.65%，相比于2019年8月公布的首期LPR，分别累计下降了40个基点和20个基点。从全球趋势以及中国政府近期释放的信号来看，LPR可能还将进一步下降。

房贷利率降幅有限

　　需要明确的是，虽然市场利率下降趋势明显，但是无论从维持金融稳定的基本目标，还是从调整产业结构的战略目标角度出发，房贷利率的降幅可能都会被限制。
　　政府引导市场利率下行的目的是为了让钱流入实体经济，无论是企业用于生产和投资，还是个人用于消费。但是政府并不希望钱流进房地产领域，这与我国调整产业结构，走高质量发展道路的战略方向背道而驰。可以看到，政府在很多场合都在强调，资金要“直达实体经济”，其意图相当明显，就是要定向“灌溉”中小微企业。包括创设LPR货币政策工具，目的也是避免全面降息带来的“大水漫灌”。从这个角度出发，市场不应对房贷利率大幅下降抱有太大希望。
　　有人可能会觉得，避免资金流入楼市，只需增加买房的贷款利率，而存量房贷的利率可以降低，这样就可以减轻居民的还贷压力，刺激居民消费，提振内需。截至2020年中国的存量房贷总额高达29万亿元，房贷利率下降一个百分点，一年就能为贷款者节省近3000亿元的利息。
　　然而，从国内金融稳定的角度，存量房贷利率的下降幅度也将有限。央行在2019年第四季度货币政策执行报告中提到，近年来，我国商业银行利润增速总体趋缓。从利润使用看，商业银行利润大部分用于补充资本，这将有助于增强银行支持实体经济和防范风险的能力。商业银行的利润主要用于缴纳所得税、分配股利、提取一般准备、提取盈余公积和留存未分配利润，其中后三项都用来补充核心一级资本。A 股上市银行近三年数据显示，商业银行利润约17%用于缴纳所得税，23%用于普通股股利分配，剩余的60%全部用于补充核心一级资本。当前，银行加大对实体经济的信贷支持需要有资本金，化解风险也要有资本金，而银行资本补充渠道少、难点多、进展慢，存在较大资本缺口。在拓展外源资本补充渠道的同时，保持内源资本补充能力尤为重要，维持一定的利润增长有助于银行补充资本。
　　与国外相比，我国商业银行净息差水平一直低于美国银行业。所以扣除信贷成本和经营成本后的实际净息差能压缩的空间非常有限。
　　2020年，由于受到新冠疫情的影響，在政府的倡议下，银行为了支持中小微企业，对中小微企业实施延期还本付息的政策，这使得银行在未来一段时间内，不良处置压力或许要大幅提升。同时，今年以来，政府一再要求银行业要降低中小微企业的融资成本，向中小微企业让利。这使得不少银行面临了一定的压力。 　　在这种情况下，一面要求银行向中小微企业让利，一面又要求银行向消费者让利，恐怕比较难。所以老百姓对于存量房贷利率的大幅下降，可能也不要抱有太大的希望。

房贷利率区域差异大

　　前面已经谈到，从中国产业结构调整的战略目标出发，政府不希望看到帮扶实体经济的资金流入房地产。这就意味着，可能一面下调LPR利率，而一面上调房贷利率加点，从而在楼市前筑起一个堤坝，避免资金大量涌入楼市。
　　当然，目前中国的楼市调控政策采取“因城施策”的策略。针对不同城市的实际情况，各地区的房贷利率可能差异较大。总体而言，一线城市，以及部分经济发展较好的二线城市，房贷利率下行空间较小，因为这些城市的居民購买力较强，且房地产的增值、保值能力普遍被看好。因此，一旦房贷利率下行，很可能会吸引资金流入。相反，一些三四线城市，以及经济发展较差的城市，在经济不景气的时候，可能会面临一些抛售的压力。在这种情况下，适当降低房贷利率反而有利于楼市的稳定。
　　6月，在融360监测的41个城市中，28个城市首套房贷款利率平均水平环比下降，30个城市二套房贷款利率平均水平环比下降。
　　若按照一二线城市的划分，北上广深四座城市，北京首二套房贷款平均利率均环比下降1个基点，上海首二套房平均利率保持不变;广州首套房贷款平均利率环比下降7个基点，二套房贷利率平均水平环比下降5个基点;深圳则首套房贷款平均利率上升了1个基点。
　　二线城市中，多城市再次下调房贷利率。与一线城市相比，二线城市房贷利率调整幅度较大。其中，苏州、郑州、大连首二套房降幅均在10个基点以上，昆明首套房降幅为11个基点。并且苏州、郑州自4月20日以来首套房贷利率总降幅已超30个基点，大连连续两期总降幅也近30个基点。
　　从目前的数据来看，一二线城市的房贷利率已经出现分化，未来一二线与三四线城市之间的分化或许还将更加明显。
　　在这种情况下，是否要将按揭贷款的定价基准从固定利率转换为以LPR为基础，可能需要因人而异。尽管贷款利率下行已经是趋势，但是对于居民而言，采用LPR定价机制最快也要明年才生效，生效之后也是一年一换，房贷的减少其实并不明显。对于购房者来说，未来一段时间房贷利率的下行已是趋势，但是一二线经济较强的城市，可能会“因城施策”，为了防止热钱流入，利率可能不降反升。