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摘要 /城市更新过程中，对旧建筑进行合理有效的改造与更新具有重大意义。结合海口骑楼老街与天津五大道历史风貌区的旧建筑再利用现状，立足于经济与功能之间的关系，通过分析比较，探讨可体现时代特征的旧建筑再利用方式。以期将其推广到旧城改造当中，令城市更新更加可持续与人性化。
关键词/旧建筑 改造 更新 再利用 新旧共生
中图分类号：TU984 文献标识码：A
客观存在丰富我们赖以生存的空间，其人工部分反映了人们在当下对存在的理解与愿景。隈研吾曾言：“与每个人都有自己的青春时代一样，每个国家、每座城市都有自己的‘建筑时代’。”然而建筑的语言不是某个特定风格的问题，无论哪栋建筑均是在一个特定的场所，为一个特定的社会、用途而建造。建筑的存在则是尽可能精确而批判地回答这些简单的事实所反映的问题。[[参考文献：
[] 卒姆托．思考建筑[M]．香港书联城市文化. 2010.03：44.]]
老子曰：“为之于未有，治之于未乱。”因此，我们需要采取有效地手段来改造或更新这些无法应对新时代所提出的问题却依旧意义深远的旧建筑，让它们在讲述完一个时代的故事后可继续演绎新的剧情，延续城市历史文化。
1旧建筑的改造与更新
1.1改造与更新的兴起与趋势
1928年，汉内斯·迈耶定义世界上所有的事物皆由“功能乘以经济”这条公式产生，明确指出建筑的存在与其功能和经济密不可分。[[[] Hannes Meyes, “Building”, in Programs and Manifestoes on 20th Century Architecture, ed. Ulrich Conrad Conrads (Cambridge: MIT Press, 1984), 117.]]在关注于建筑遗产的保护与修复的《威尼斯宪章》发表之后，美国著名风景园林师劳伦斯·哈普林（1965年）提出的建筑“再循环”理论和澳大利亚《保护具有文化意义地方的宪章》（1979年）的“改造性再利用”概念，都着重强调了旧建筑再利用中的功能调整与潜在价值。
随着现代建筑神话的瓦解，旧建筑再利用在城市复兴中与新建筑达成共容。1995年之后，永续经营与空间经验倍受关注，旧建筑的再利用更倾向于空间改造，可适性再利用使得旧建筑的历史和美学价值得以被经济的保护。多年来，旧建筑的再利用始终围绕着功能与经济展开，贯穿于社会生命复兴和艺术创新。
1.2 改造与更新的意义
旧建筑是历史的见证者，对旧建筑的改造与更新可实现：节约资源和经济上的成本花销，建设周期短；减少大量建筑垃圾与施工建设中对环境产生的各种环境污染与生态压力；保全人类文明的完整性。
1.3 改造与更新对象的界定
并非所有的旧建筑都可进行改造与更新。密斯在1930年代指出真正符合每个时代以及当前的意义的建筑的价值与其使用材料、形式无关，能够谨慎得以存在才是不可或缺的先决条件。[[[] Luduing Mies van der Rohe, “The New Era”, in ibid., 123]]所以，在界定改造与更新的旧建筑时，需要考虑以下方面：首先，旧建筑本身的风格、样式、材料或特殊构造作法具有建筑史的研究价值，例如世界上第一座完全由铸铁构件建成的巴黎麦涅的巧克力工厂；[[[] 王建国，戎俊强．关于产业类历史建筑和地段的保护性再利用[J]．时代建筑，2001(4)：10-11.]]其次，旧建筑及其所在的地段本身具有历史地标价值和意义，它们特殊的造型、色彩和庞大的体量对于城市景观与环境具有标志性作用，并且见证了一座城市、一个地区乃至国家的经济、社会、人文发展历程，例如欧洲的教堂；此外，旧建筑在建造初始就具有较高品质，令其自身蕴含了继续使用和改造再利用的潜力和价值。
1.4 改造与更新的方式
在中国，悠久的华夏历史留下诸多璀璨的建筑作品，但由于经济、技术、价值观念等问题，政府对旧建筑的再利用能力有限。目前，对旧建筑常用的处理手法着重于建筑的物质性，更多考虑经济因素而采取彻底拆除重建新建、拆除并重建原有建筑、局部改造、保留整体并修复受损部位。 [[[] 林兆璋，倪文岩．旧建筑的改造性再利用[J]．建筑学报，2000.1：45.]]
在国外，旧建筑则多以改造性再利用作为主要处理手段，注重建筑的本身与外环境的对话联系。以欧洲为例，其处理方式表现为：重构空间并提炼其功能，使现代材质、标志、建筑手段与历史建筑并置与共生，借鉴传统装饰并提升细部质量，整合环境与优化空间艺术性。[[[] 王艳婷，黄超. 从艺术视角看欧洲旧建筑的改造理念与实践[D]. 天津：天津大学，2007：17-28.]]
综上，再利用可概括为改建、增建与扩建，即延续旧建筑的历史脉络，调整不和谐因素并创建与外界对话的新媒介，通过新旧材料的并置展现空间与场所的时间维度。
2改造与更新的案例分析
以下将以海口骑楼老街与天津第五大道历史风貌区的旧建筑改造与更新为例，针对中国近代中西文化大激荡时期所建造的建筑在当代的再利用进行分析。
2.1 海口骑楼老街
海口著名的骑楼老街包括博爱北路、解放东路、中山路、新华北路与得胜沙路，它们见证了海口由港口小镇发展为沿海繁华商业城市的过程，是城市记忆保持最完整的地区之一，具有重要建筑、历史和艺术价值。该处骑楼约建于民国商业活动鼎盛之时，大多由旅居东南亚归国的华侨同胞所建，富有浓郁的南洋风情。建省后，海口旧城区的居民逐渐转移到新城，除个别地段依旧延续了传统商业用途外，骑楼里日渐人去楼空。建设旅游岛的热潮，为骑楼老街带来了重振的机遇。2010年8月31日，海口骑楼建筑历史文化街区保护与综合整治工程正式开工。目前一期改造工程尚未完结，中山路区段已正式开街。对骑楼老街旧建筑的改造与更新分析如下：
2.1.1 改造前问题
骑楼老街沿江而建，建筑表面常年受海风侵蚀导致斑駁、脱落。建筑进深大，内部空间黑暗。外部柱廊上方结构破败，电线裸露。通道堆满自行车、电动车以及各种杂物，廊柱或被粗劣的包裹装饰材料，整个建筑体年久失修，气生根植物攀附在夹缝中茁壮生长，建筑两侧不协调违规搭建或过分花哨的改建。整体上，由于建筑环境脏、乱、差以及业态单调，抑制了骑楼老街的发展。
2.1.2 再利用现状与建议
大部分得到再利用的旧建筑属于沿街建筑。针对骑楼多为“前店后居”模式，改造与更新时保留骑楼原本的三段式结构以及个性鲜明的外立面装饰，包括造型丰富多样的女儿墙、形状多变的窗楣、形似壁柱的窗间墙、凹凸不一的阳台以及个性张扬的外立面装饰纹路。为再现老街昔日繁华景象，老街装饰了许多复古的路灯、彩灯、招牌等，并添加部分现代元素的景观设施，较好地处理好建筑内部与外环间之间过渡的关系。此外，还利用现代设计手法改善室内、半室外“老爸茶”1）场所，提高休闲品质同时。
但老街的改造与更新只停留在街道空间的修整，并未深入到旧建筑再利用层面。
首先，改造与更新应注重在建筑内部空间的重新规划利用，以便延续功能并增加经济价值。对于已严重缺失的建筑构件部分，比如柱廊顶棚、室内天花板与楼梯等，可引入现代建筑元素，用玻璃、钢材等取代易受海洋气候影响的木结构，让新旧材料产生强烈对比。对于缺失的门窗构建，可在保留原本窗户的模式基础上采用新型材料以抵御海风的侵蚀。
其次，关注骑楼的“第二轮廓线”[[[] 芦原义信．尹培桐译．街道的美学[M]．北京：中国建筑工业出版．1989：70．]]。尽管翻新的建筑都还原了老字号招牌，但现实店面的招牌应及时调整，保持建筑整体和谐，设计统一而不失个性的招牌。建筑临街门楣也需重点修整，增强临街建筑面的空间流通性。
最后，对于已被大型木本植物攀附或只剩临街单面墙的建筑残体，可根据景观需求只留下具有高景观价值的建筑体，改造为以观赏为主的遗址空间。将寄生有热带植物的骑楼残体改造为供觀赏的景观场所，真实记录老街的沧桑而非只描绘繁华前景，令新旧共生。
综上，即不再局限于“前店后居”，保护其文化特质的同时赋予骑楼更多新功能，提升其内在价值。
2.2 天津五大道历史风貌区小洋楼
五大道风貌区是《天津市城市总体规划(2005-2020年)》中划定的天津9片历史文化保护区之一，它包括：马场道、睦南道、大理道、重庆道、常德道、成都道六条平行街道。风貌区内的旧建筑是指旧英租界“墙外推广界”中兴建于20世纪20年代的一片高档住宅区，以花园别墅为主，辅以形态各异的连体式公寓楼，环境幽雅，是“天津小洋楼”建筑群的典型代表，亦是半殖民时期的见证者。
随天津老城厢的拆除改造，除个别文物建筑，大量的旧建筑被强行推倒。决策者应在2005年的《天津市历史风貌建筑保护条例》与2008年的《历史文化名城名镇名村保护条例》中寻找平衡点，尽可能的在发展经济建设的同时减少对风貌区内“杀鸡取卵”式的“建设”，令再利用的旧建筑能够与外环境和谐共处。以下是对风貌区内旧建筑改造与更新的分析：
2.2.1 改造前问题
有报道称，作为“万国建筑博物馆”的五大道街区中仅已认证的“文物建筑”受保护，周围街区与无文物身份的旧建筑却要遭受灭顶之灾，拆除内容竟包括茅以升少有的建筑作品。[[[] 朝格图. 老建筑“身份不明”不被保护天津“五大道”危急![N]. 南方周末，2009.05.20.]]当下，风貌区部分空间存在不少结构损坏且无法再利用的建筑，个别地段因年久失修或人口密度过大而出现了环境品质低下的现象。被挂牌保护的旧建筑并非都受到妥善修整，若干未被发掘的历史建筑前途黑暗。
2.2.2 再利用现状与建议
对该历史风貌区的改造、开发与旧建筑保的应做到以下几点：满足城市现代化发展的功能要求；满足历史文化延续的要求；满足人们对老建筑视觉与精神等方面的要求；满足社会传统教育、历史和文化的研究等需求；衍生城市机能，满足旅游、观赏和纪念等需求。[[[] 张长锐，魏广龙，黄晓光.天津历史建筑遗产的保护与再利用[A]//城市文化国际研讨会暨第二届城市规划估计论坛论文集[C]. 北京：中国城市出版社，2007.6.1:200.]]
随着附近商业区的建设以及部分居民的迁出，可将区内部分旧住宅改造为商业用途的会所、餐饮场所以及基础教育设施。不改变建筑外观形象，保持整洁、典雅的庭院环境。改造重点应为建筑内部空间的整合与再划分，通过金属、玻璃与复合木材在细部构造的使用，使旧建筑的古朴特质与现代低调的华丽紧密结合。
街区内无法修复的旧建筑，根据上位规划决定去留。需保留的旧建筑可通过复原原貌或原风格进行改建，其外立面以灰色系为主，可作砖结构或是装饰为砖结构外立面的砼结构，个性张扬的现代设计隐匿于建筑内部，令富有现代几何特色的轮廓与细微突显现代施工技艺的结构清晰区别于其他旧建筑。再者，通过对街道环境的修缮与整理，铺以朴实的柏油路，配植以美丽的花木令整个旧建筑群与现代相容。
2.3 小结
海口骑楼与天津五大道小洋楼建设时期相近，但其建设初衷却各有所重。前者是顺应港口城市发展自发进行产生的商业建筑群，后者是为满足租界的居住需求而建造。但两者都是城市重要的历史见证者，都需要进行妥善保留，并根据城市总体规划的需求进行可持续发展的再利用。前者作为商业区的传统代表，需要通过内部改造与外部修缮实现聚集人气、创造商机，而后者则需要进行内部改造与外部修缮营造静谧、古朴典雅的居住环境，并适当将部分旧建筑改造成为高级住宅抑或休闲会所等可产生经济利润的商业建筑。
总体上，两者更新后的功能都是在原本的基础上衍生而得。旧建筑不应只作为文物进行供奉、展览，应该发挥其功效，令其融入市民生活，通过新用途延长其生命，使其与时俱进的“生长”，应对时代发展过程中不断提出的新问题。
3 总结——与新时代协调并共生的旧建筑
在城市更新中，当城市空间发展到极限时，与其寻找广阔的空白空间新造建筑，不如对已有的、可用的旧建筑再利用，给予其新生，呼应可持续发展的时代主题，延续并升华历史的内在寓意，实现新旧共生。再利用的改造与更新不应是“地道式”模仿，也非“改良式”模仿，更不是“传统符号”的演义。新旧之间是辩证统一，而非同一。而实现共生却非易事，比如现下兴起的旧城改造与古旧建筑保护。
因此，旧建筑改造与更新的成败取决于人，因“人”而异，因人而造，因人而“存”，因人而“旧”，因人而“新”。关键在于转变人们的观念与想法，不论是设计师、决策者抑或是群众，将历史文化的效益与城市发展的各项利益紧紧捆绑，让旧建筑功能与角色顺应时代而转变却又不失本质。■
注释：
1）老爸茶即老年人交谈聊天、消遣休闲的地方。
关键词/旧建筑 改造 更新 再利用 新旧共生
中图分类号：TU984 文献标识码：A
客观存在丰富我们赖以生存的空间，其人工部分反映了人们在当下对存在的理解与愿景。隈研吾曾言：“与每个人都有自己的青春时代一样，每个国家、每座城市都有自己的‘建筑时代’。”然而建筑的语言不是某个特定风格的问题，无论哪栋建筑均是在一个特定的场所，为一个特定的社会、用途而建造。建筑的存在则是尽可能精确而批判地回答这些简单的事实所反映的问题。[[参考文献：
[] 卒姆托．思考建筑[M]．香港书联城市文化. 2010.03：44.]]
老子曰：“为之于未有，治之于未乱。”因此，我们需要采取有效地手段来改造或更新这些无法应对新时代所提出的问题却依旧意义深远的旧建筑，让它们在讲述完一个时代的故事后可继续演绎新的剧情，延续城市历史文化。
1旧建筑的改造与更新
1.1改造与更新的兴起与趋势
1928年，汉内斯·迈耶定义世界上所有的事物皆由“功能乘以经济”这条公式产生，明确指出建筑的存在与其功能和经济密不可分。[[[] Hannes Meyes, “Building”, in Programs and Manifestoes on 20th Century Architecture, ed. Ulrich Conrad Conrads (Cambridge: MIT Press, 1984), 117.]]在关注于建筑遗产的保护与修复的《威尼斯宪章》发表之后，美国著名风景园林师劳伦斯·哈普林（1965年）提出的建筑“再循环”理论和澳大利亚《保护具有文化意义地方的宪章》（1979年）的“改造性再利用”概念，都着重强调了旧建筑再利用中的功能调整与潜在价值。
随着现代建筑神话的瓦解，旧建筑再利用在城市复兴中与新建筑达成共容。1995年之后，永续经营与空间经验倍受关注，旧建筑的再利用更倾向于空间改造，可适性再利用使得旧建筑的历史和美学价值得以被经济的保护。多年来，旧建筑的再利用始终围绕着功能与经济展开，贯穿于社会生命复兴和艺术创新。
1.2 改造与更新的意义
旧建筑是历史的见证者，对旧建筑的改造与更新可实现：节约资源和经济上的成本花销，建设周期短；减少大量建筑垃圾与施工建设中对环境产生的各种环境污染与生态压力；保全人类文明的完整性。
1.3 改造与更新对象的界定
并非所有的旧建筑都可进行改造与更新。密斯在1930年代指出真正符合每个时代以及当前的意义的建筑的价值与其使用材料、形式无关，能够谨慎得以存在才是不可或缺的先决条件。[[[] Luduing Mies van der Rohe, “The New Era”, in ibid., 123]]所以，在界定改造与更新的旧建筑时，需要考虑以下方面：首先，旧建筑本身的风格、样式、材料或特殊构造作法具有建筑史的研究价值，例如世界上第一座完全由铸铁构件建成的巴黎麦涅的巧克力工厂；[[[] 王建国，戎俊强．关于产业类历史建筑和地段的保护性再利用[J]．时代建筑，2001(4)：10-11.]]其次，旧建筑及其所在的地段本身具有历史地标价值和意义，它们特殊的造型、色彩和庞大的体量对于城市景观与环境具有标志性作用，并且见证了一座城市、一个地区乃至国家的经济、社会、人文发展历程，例如欧洲的教堂；此外，旧建筑在建造初始就具有较高品质，令其自身蕴含了继续使用和改造再利用的潜力和价值。
1.4 改造与更新的方式
在中国，悠久的华夏历史留下诸多璀璨的建筑作品，但由于经济、技术、价值观念等问题，政府对旧建筑的再利用能力有限。目前，对旧建筑常用的处理手法着重于建筑的物质性，更多考虑经济因素而采取彻底拆除重建新建、拆除并重建原有建筑、局部改造、保留整体并修复受损部位。 [[[] 林兆璋，倪文岩．旧建筑的改造性再利用[J]．建筑学报，2000.1：45.]]
在国外，旧建筑则多以改造性再利用作为主要处理手段，注重建筑的本身与外环境的对话联系。以欧洲为例，其处理方式表现为：重构空间并提炼其功能，使现代材质、标志、建筑手段与历史建筑并置与共生，借鉴传统装饰并提升细部质量，整合环境与优化空间艺术性。[[[] 王艳婷，黄超. 从艺术视角看欧洲旧建筑的改造理念与实践[D]. 天津：天津大学，2007：17-28.]]
综上，再利用可概括为改建、增建与扩建，即延续旧建筑的历史脉络，调整不和谐因素并创建与外界对话的新媒介，通过新旧材料的并置展现空间与场所的时间维度。
2改造与更新的案例分析
以下将以海口骑楼老街与天津第五大道历史风貌区的旧建筑改造与更新为例，针对中国近代中西文化大激荡时期所建造的建筑在当代的再利用进行分析。
2.1 海口骑楼老街
海口著名的骑楼老街包括博爱北路、解放东路、中山路、新华北路与得胜沙路，它们见证了海口由港口小镇发展为沿海繁华商业城市的过程，是城市记忆保持最完整的地区之一，具有重要建筑、历史和艺术价值。该处骑楼约建于民国商业活动鼎盛之时，大多由旅居东南亚归国的华侨同胞所建，富有浓郁的南洋风情。建省后，海口旧城区的居民逐渐转移到新城，除个别地段依旧延续了传统商业用途外，骑楼里日渐人去楼空。建设旅游岛的热潮，为骑楼老街带来了重振的机遇。2010年8月31日，海口骑楼建筑历史文化街区保护与综合整治工程正式开工。目前一期改造工程尚未完结，中山路区段已正式开街。对骑楼老街旧建筑的改造与更新分析如下：
2.1.1 改造前问题
骑楼老街沿江而建，建筑表面常年受海风侵蚀导致斑駁、脱落。建筑进深大，内部空间黑暗。外部柱廊上方结构破败，电线裸露。通道堆满自行车、电动车以及各种杂物，廊柱或被粗劣的包裹装饰材料，整个建筑体年久失修，气生根植物攀附在夹缝中茁壮生长，建筑两侧不协调违规搭建或过分花哨的改建。整体上，由于建筑环境脏、乱、差以及业态单调，抑制了骑楼老街的发展。
2.1.2 再利用现状与建议
大部分得到再利用的旧建筑属于沿街建筑。针对骑楼多为“前店后居”模式，改造与更新时保留骑楼原本的三段式结构以及个性鲜明的外立面装饰，包括造型丰富多样的女儿墙、形状多变的窗楣、形似壁柱的窗间墙、凹凸不一的阳台以及个性张扬的外立面装饰纹路。为再现老街昔日繁华景象，老街装饰了许多复古的路灯、彩灯、招牌等，并添加部分现代元素的景观设施，较好地处理好建筑内部与外环间之间过渡的关系。此外，还利用现代设计手法改善室内、半室外“老爸茶”1）场所，提高休闲品质同时。
但老街的改造与更新只停留在街道空间的修整，并未深入到旧建筑再利用层面。
首先，改造与更新应注重在建筑内部空间的重新规划利用，以便延续功能并增加经济价值。对于已严重缺失的建筑构件部分，比如柱廊顶棚、室内天花板与楼梯等，可引入现代建筑元素，用玻璃、钢材等取代易受海洋气候影响的木结构，让新旧材料产生强烈对比。对于缺失的门窗构建，可在保留原本窗户的模式基础上采用新型材料以抵御海风的侵蚀。
其次，关注骑楼的“第二轮廓线”[[[] 芦原义信．尹培桐译．街道的美学[M]．北京：中国建筑工业出版．1989：70．]]。尽管翻新的建筑都还原了老字号招牌，但现实店面的招牌应及时调整，保持建筑整体和谐，设计统一而不失个性的招牌。建筑临街门楣也需重点修整，增强临街建筑面的空间流通性。
最后，对于已被大型木本植物攀附或只剩临街单面墙的建筑残体，可根据景观需求只留下具有高景观价值的建筑体，改造为以观赏为主的遗址空间。将寄生有热带植物的骑楼残体改造为供觀赏的景观场所，真实记录老街的沧桑而非只描绘繁华前景，令新旧共生。
综上，即不再局限于“前店后居”，保护其文化特质的同时赋予骑楼更多新功能，提升其内在价值。
2.2 天津五大道历史风貌区小洋楼
五大道风貌区是《天津市城市总体规划(2005-2020年)》中划定的天津9片历史文化保护区之一，它包括：马场道、睦南道、大理道、重庆道、常德道、成都道六条平行街道。风貌区内的旧建筑是指旧英租界“墙外推广界”中兴建于20世纪20年代的一片高档住宅区，以花园别墅为主，辅以形态各异的连体式公寓楼，环境幽雅，是“天津小洋楼”建筑群的典型代表，亦是半殖民时期的见证者。
随天津老城厢的拆除改造，除个别文物建筑，大量的旧建筑被强行推倒。决策者应在2005年的《天津市历史风貌建筑保护条例》与2008年的《历史文化名城名镇名村保护条例》中寻找平衡点，尽可能的在发展经济建设的同时减少对风貌区内“杀鸡取卵”式的“建设”，令再利用的旧建筑能够与外环境和谐共处。以下是对风貌区内旧建筑改造与更新的分析：
2.2.1 改造前问题
有报道称，作为“万国建筑博物馆”的五大道街区中仅已认证的“文物建筑”受保护，周围街区与无文物身份的旧建筑却要遭受灭顶之灾，拆除内容竟包括茅以升少有的建筑作品。[[[] 朝格图. 老建筑“身份不明”不被保护天津“五大道”危急![N]. 南方周末，2009.05.20.]]当下，风貌区部分空间存在不少结构损坏且无法再利用的建筑，个别地段因年久失修或人口密度过大而出现了环境品质低下的现象。被挂牌保护的旧建筑并非都受到妥善修整，若干未被发掘的历史建筑前途黑暗。
2.2.2 再利用现状与建议
对该历史风貌区的改造、开发与旧建筑保的应做到以下几点：满足城市现代化发展的功能要求；满足历史文化延续的要求；满足人们对老建筑视觉与精神等方面的要求；满足社会传统教育、历史和文化的研究等需求；衍生城市机能，满足旅游、观赏和纪念等需求。[[[] 张长锐，魏广龙，黄晓光.天津历史建筑遗产的保护与再利用[A]//城市文化国际研讨会暨第二届城市规划估计论坛论文集[C]. 北京：中国城市出版社，2007.6.1:200.]]
随着附近商业区的建设以及部分居民的迁出，可将区内部分旧住宅改造为商业用途的会所、餐饮场所以及基础教育设施。不改变建筑外观形象，保持整洁、典雅的庭院环境。改造重点应为建筑内部空间的整合与再划分，通过金属、玻璃与复合木材在细部构造的使用，使旧建筑的古朴特质与现代低调的华丽紧密结合。
街区内无法修复的旧建筑，根据上位规划决定去留。需保留的旧建筑可通过复原原貌或原风格进行改建，其外立面以灰色系为主，可作砖结构或是装饰为砖结构外立面的砼结构，个性张扬的现代设计隐匿于建筑内部，令富有现代几何特色的轮廓与细微突显现代施工技艺的结构清晰区别于其他旧建筑。再者，通过对街道环境的修缮与整理，铺以朴实的柏油路，配植以美丽的花木令整个旧建筑群与现代相容。
2.3 小结
海口骑楼与天津五大道小洋楼建设时期相近，但其建设初衷却各有所重。前者是顺应港口城市发展自发进行产生的商业建筑群，后者是为满足租界的居住需求而建造。但两者都是城市重要的历史见证者，都需要进行妥善保留，并根据城市总体规划的需求进行可持续发展的再利用。前者作为商业区的传统代表，需要通过内部改造与外部修缮实现聚集人气、创造商机，而后者则需要进行内部改造与外部修缮营造静谧、古朴典雅的居住环境，并适当将部分旧建筑改造成为高级住宅抑或休闲会所等可产生经济利润的商业建筑。
总体上，两者更新后的功能都是在原本的基础上衍生而得。旧建筑不应只作为文物进行供奉、展览，应该发挥其功效，令其融入市民生活，通过新用途延长其生命，使其与时俱进的“生长”，应对时代发展过程中不断提出的新问题。
3 总结——与新时代协调并共生的旧建筑
在城市更新中，当城市空间发展到极限时，与其寻找广阔的空白空间新造建筑，不如对已有的、可用的旧建筑再利用，给予其新生，呼应可持续发展的时代主题，延续并升华历史的内在寓意，实现新旧共生。再利用的改造与更新不应是“地道式”模仿，也非“改良式”模仿，更不是“传统符号”的演义。新旧之间是辩证统一，而非同一。而实现共生却非易事，比如现下兴起的旧城改造与古旧建筑保护。
因此，旧建筑改造与更新的成败取决于人，因“人”而异，因人而造，因人而“存”，因人而“旧”，因人而“新”。关键在于转变人们的观念与想法，不论是设计师、决策者抑或是群众，将历史文化的效益与城市发展的各项利益紧紧捆绑，让旧建筑功能与角色顺应时代而转变却又不失本质。■
注释：
1）老爸茶即老年人交谈聊天、消遣休闲的地方。