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【摘 要】物业经济管理，是一个常提常新的话题。本文结合当前我国物业经济管理现状，分析政策完善跟进不及时、运行市场不规范、从业素质不均衡等问题及原因，寻求针对性、操作性强的措施和办法，以期推进我国物业经济管理可持续发展。
【关键词】物业经济；管理；解决对策
近年来，我国物业管理经过艰难的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，其作用也日益显著。但随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高，而我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。因此，在物业经济快速发展的今天，认真审视物业管理出现的各类问题，准确定位其服务功能，探讨行之有效的路径和对策，进而丰富物业经济元素，健全经济管理体系，整合物业经济资源，优化管理手段和方式，有效维护业主权益，对于推动物业经济发展、促进城市社区建设来讲，显得尤为迫切而重要。
一、当前物业经济管理现状
1.政策完善需跟进
当前，我国市场经济运行模式愈加健全和完善，客观上讲，经济体制的运行与发展，需要与之协调推进的制度保障。以会计科目为例，在物业经济管理实践中，一些物业公司仍然使用《房地产开发企业会计制度》或《商品流通企业会计制度》，套用原来的法律规定，导致政策运用与实际发展不相符。因以上两项制度均缺乏与会计相关的要求和详细的界定，导致会计的检测、监督功能发挥受限，造成资产、公益品不必要的浪费，以及记录备案不及时等问题。问题的存在，既有物业公司管理理念滞后的因素，也有创新发展手段融入不深入、政策修订不及时的原因。为此，物业经济管理相关政策的完善与跟进，显性地摆在了我们面前。
2.运行市场需规范
在当前房地产迅猛发展的形势下，物业公司积极适应经济发展新常态，完善经济运行办法，创新市场管理方式，有效提升了物业经济管理效益。然而，因计划经济的潜存性、非市场运行等因素客观存在，阻碍着市场竞争体系的形成与发展。如，业主经济知识结构不健全，专业管理技能欠缺，加之对物业管理的重要性认识不到位，物业、施工方、房管单位存在依赖关系，地方保护的瓶颈难以消除，建管不分、垄断管理的格局需要深度破解。综观我国物业公司经济管理情况，由于大多数公司为开发商的下属企业，客观上占有得天独厚的项目资源。还有一些物业公司，利用非法手段，钻经济管理规定的空子，暗箱操作，抢占市场。
3.从业素质需提升
物业经济管理从业素质的强弱，决定着服务保障质量的高低。当前，我国一些物业公司普遍存在着素质偏弱、能力偏低的问题。据我国消费者协会官网统计分析，截至2015年5月31日，全国因物业经济管理问题投诉的案例共计19051起，较去年同期增长了3%。尤其民众投诉的问题比较突出，大多集中于管理秩序、收费、保障设施功能不全等方面。2015年1月至5月，小区民众反映比较强烈的问题有：认为绿化不好的占36.5%，认为安全保障不周的占25.9%，认为卫生杂乱的占28.2%。由以上问题我们可以看出，物业公司员工从业素质亟待增强，服务质量亟待提升。
二、解决物业经济管理问题的有效对策
1.完善相关法律法规
针对政策制定跟进不及时的问题，根据市场发展行情，将会计科目纳入物业经济运行，融入日常管理体制，进而充分发挥会计的核算、控制、决策、检查、监督功能，内促物业经济管理对象与目标有有机统一。结合当前我国各物业公司收费标准不统一、程序不规范、时间不确定的实际，在国家宏观调控的指引下，各地制定统一的执行办法，规定统一的收费标准，进而规避乱收费、高收费、随机收费等问题。立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，加强《物业管理条例》的贯彻落实，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政权利。
2.健全市场运行体系
在当前依法治国的大背景下，要着眼于打造物业经济运行的法治环境，融法治思维于物业管理理念，推动物业经济运行模式法治化构建，逐步完善物业管理的法律体系，规范物业公司招标投标工作，防止暗箱操作问题。要成立业主委员会，进一步细化责任分工，明确监督的义务和职能，树立正确的物业消费观念，认清不履行管理义务的后果；从保护业主权益的角度出发，融洽物业公司与业主的关系，加大物业经济知识的宣传，增强物业管理的透明度、业主的认可与认同度，提升其管理的公信力。要建立前期介入机制。物业公司正式开展工作前，深入业主中间，听取一线民众的心声，为排除其“烦心事”、“挠头事”寻求良策，进而融洽与业主的关系，有效降低矛盾的发生率。
3.加强员工专业培训
完善的法律法规、规范的市场运行体系，如果离开物业员工的运用和实施，物业经济管理如同无源之水、无本之本，其管理效益将大打折扣。为此，要结合当前我国大力培育社会主义核心价值观的实际，准确定位物业经济管理职能，强化员工服务意识，坚持以业主为本，引导员工将物业梦与中国梦相结合，为做好物业管理管理工作提供强有力的价值和精神支撑。要根据员工素质实际，采取“送出去学”与“请进来教”相结合的办法，定期举办培训班，实施不定期评比考核，进一步细化服务流程，明确管理标准，规范从业行为。同时要注重理论与实践相结合，将所学到的物业经济管理知识渗透至日常的服务保障中，进而提升物业管理水平。
参考文献：
[1]严梅.社区管理与物业管理的融合创新模式[J].企业经济，2013（08）.
[2]张蒙.中国住房改革发展中物业管理的问题与对策——以广州某单位集资建房小区为例[J].现代物业（中旬刊），2011（02）.
[3]张丽红.浅议物业管理服务的创新[J].品牌，2014（09）.
【关键词】物业经济；管理；解决对策
近年来，我国物业管理经过艰难的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，其作用也日益显著。但随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高，而我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。因此，在物业经济快速发展的今天，认真审视物业管理出现的各类问题，准确定位其服务功能，探讨行之有效的路径和对策，进而丰富物业经济元素，健全经济管理体系，整合物业经济资源，优化管理手段和方式，有效维护业主权益，对于推动物业经济发展、促进城市社区建设来讲，显得尤为迫切而重要。
一、当前物业经济管理现状
1.政策完善需跟进
当前，我国市场经济运行模式愈加健全和完善，客观上讲，经济体制的运行与发展，需要与之协调推进的制度保障。以会计科目为例，在物业经济管理实践中，一些物业公司仍然使用《房地产开发企业会计制度》或《商品流通企业会计制度》，套用原来的法律规定，导致政策运用与实际发展不相符。因以上两项制度均缺乏与会计相关的要求和详细的界定，导致会计的检测、监督功能发挥受限，造成资产、公益品不必要的浪费，以及记录备案不及时等问题。问题的存在，既有物业公司管理理念滞后的因素，也有创新发展手段融入不深入、政策修订不及时的原因。为此，物业经济管理相关政策的完善与跟进，显性地摆在了我们面前。
2.运行市场需规范
在当前房地产迅猛发展的形势下，物业公司积极适应经济发展新常态，完善经济运行办法，创新市场管理方式，有效提升了物业经济管理效益。然而，因计划经济的潜存性、非市场运行等因素客观存在，阻碍着市场竞争体系的形成与发展。如，业主经济知识结构不健全，专业管理技能欠缺，加之对物业管理的重要性认识不到位，物业、施工方、房管单位存在依赖关系，地方保护的瓶颈难以消除，建管不分、垄断管理的格局需要深度破解。综观我国物业公司经济管理情况，由于大多数公司为开发商的下属企业，客观上占有得天独厚的项目资源。还有一些物业公司，利用非法手段，钻经济管理规定的空子，暗箱操作，抢占市场。
3.从业素质需提升
物业经济管理从业素质的强弱，决定着服务保障质量的高低。当前，我国一些物业公司普遍存在着素质偏弱、能力偏低的问题。据我国消费者协会官网统计分析，截至2015年5月31日，全国因物业经济管理问题投诉的案例共计19051起，较去年同期增长了3%。尤其民众投诉的问题比较突出，大多集中于管理秩序、收费、保障设施功能不全等方面。2015年1月至5月，小区民众反映比较强烈的问题有：认为绿化不好的占36.5%，认为安全保障不周的占25.9%，认为卫生杂乱的占28.2%。由以上问题我们可以看出，物业公司员工从业素质亟待增强，服务质量亟待提升。
二、解决物业经济管理问题的有效对策
1.完善相关法律法规
针对政策制定跟进不及时的问题，根据市场发展行情，将会计科目纳入物业经济运行，融入日常管理体制，进而充分发挥会计的核算、控制、决策、检查、监督功能，内促物业经济管理对象与目标有有机统一。结合当前我国各物业公司收费标准不统一、程序不规范、时间不确定的实际，在国家宏观调控的指引下，各地制定统一的执行办法，规定统一的收费标准，进而规避乱收费、高收费、随机收费等问题。立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，加强《物业管理条例》的贯彻落实，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政权利。
2.健全市场运行体系
在当前依法治国的大背景下，要着眼于打造物业经济运行的法治环境，融法治思维于物业管理理念，推动物业经济运行模式法治化构建，逐步完善物业管理的法律体系，规范物业公司招标投标工作，防止暗箱操作问题。要成立业主委员会，进一步细化责任分工，明确监督的义务和职能，树立正确的物业消费观念，认清不履行管理义务的后果；从保护业主权益的角度出发，融洽物业公司与业主的关系，加大物业经济知识的宣传，增强物业管理的透明度、业主的认可与认同度，提升其管理的公信力。要建立前期介入机制。物业公司正式开展工作前，深入业主中间，听取一线民众的心声，为排除其“烦心事”、“挠头事”寻求良策，进而融洽与业主的关系，有效降低矛盾的发生率。
3.加强员工专业培训
完善的法律法规、规范的市场运行体系，如果离开物业员工的运用和实施，物业经济管理如同无源之水、无本之本，其管理效益将大打折扣。为此，要结合当前我国大力培育社会主义核心价值观的实际，准确定位物业经济管理职能，强化员工服务意识，坚持以业主为本，引导员工将物业梦与中国梦相结合，为做好物业管理管理工作提供强有力的价值和精神支撑。要根据员工素质实际，采取“送出去学”与“请进来教”相结合的办法，定期举办培训班，实施不定期评比考核，进一步细化服务流程，明确管理标准，规范从业行为。同时要注重理论与实践相结合，将所学到的物业经济管理知识渗透至日常的服务保障中，进而提升物业管理水平。
参考文献：
[1]严梅.社区管理与物业管理的融合创新模式[J].企业经济，2013（08）.
[2]张蒙.中国住房改革发展中物业管理的问题与对策——以广州某单位集资建房小区为例[J].现代物业（中旬刊），2011（02）.
[3]张丽红.浅议物业管理服务的创新[J].品牌，2014（09）.