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产权是现代商品经济社会的制度基础。我国从1978年开始的以家庭联产承包责任制为主要内容的农村经济体制改革实现了农村土地集体所有集体经营向集体所有家庭经营的深刻转变，并以此极大地促进了农村社会经济的迅速发展。而以土地的家庭承包经营为核心的中国农村改革的实质是对集体土地所有权权能的重新界定和分配,其结果是农户重新获得了土地的使用权和剩余索取权,从而对农业生产产生了有效的正激励,并导致农业产出的巨大增加。因此可以说,中国农村的改革从本质上说就是产权制度的改革。然而,随着改革的深入和形式的变化,这种制度的局限性逐渐显现出来.认真研究分析我国土地产权制度,对于建立和发展我国土地经营制度,有着十分重要的现实意义。
我国农村现行农地承包经营权的产权特征及其产权缺陷。
当前,我国农村土地所有权制度的基本模式是集体所有,家庭联产承包制度。其特征是:(1)农地所有权属于村农民集体所有,集体依法组织土地发包和对土地进行再调整;(2)特定范围内的农民在保证国家和集体利益的前提下通过承包合同等形式按人口比例平均分配土地以获取承包地;(3)国家对土地承包经营权进行严格的规定和控制"。
根据以上的产权理论，可以看出我国现行农村土地承包经营权表现出相当程度的产权缺陷。
1. 土地承包经营权产权主体不明确。
我国农村土地归农村集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《上地管理法》、《农业法》等重要法律文件中都有明确规定，但是，集体的概念界定得比较模糊，它到底指的是哪一级?《宪法》中简单被界定为集体所有;在《民法通则》中被界定为乡(镇)村两级;而在《农业法》和《上地管理法》中列为乡(镇)、村或村内农业集体经济组织，《上地承包法》则规定农民集体所有，这就造成集体所有权不明确，上地产权主体不清。
产权界定不清，经济当事人权能的行使就无法有效地进行，也就无法帮助他们形成有效而又稳定的预期，当事人之间的相互侵权行为的发生也就不可避免，并由此导致农地资源开发利用中机会主义行为的泛滥，使人们合理开发利用保护和管理农地资源的积极性遭受打击，进而导致农地资源利用和配置的低效率。
2.土地承包经营权缺乏排他性。
农地集体所有制的一个基本特征是，任何农民，只要他是特定社区中的一员，其对集体土地的享有权就与生俱来而不需要支付任何代价。由于社区的范围既可以是静态的社区全体成员，也可以是动态的社区成员，这就使社区边界处于不定之中。尽管说农地承包经营权受到国家法律保护，但由于社区成员被赋予了社区内每个合法成员平等地拥有社区土地的权利，由此而生成的土地承包经营权就必然要求社区土地能随着人口的变化而进行周期性的调整。更何况对现阶段的中国农民而言，农村土地的承包经营不仅是一种经营手段，而且是特定历史条件下的一种必然的制度选择，是其生存和发展的最后屏障。农地资源仍承负着沉重的社会福利保障功能。
农地产权缺乏排他性，就难以解决“搭便车”问题，也就不能不对经济当事人投资、开发、利用农地资源的积极性产生一定的负面影响。土地周期性调整所产生的承包经营权缺乏排他性使农民无法对特定地块的地权形成长期而又稳定的预期，这不利于激发农民土地投资的积极性。
3.农地承包经营权缺乏可转让性
随着市场经济体制的建立，农村劳动力、资金也相继流动起来，土地产权成为重要的市场要素，集体土地产权流动迅速加快。但是目前实施的农民集体土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设，农村住宅禁止向城镇居民出售，农民将户口迁入城镇后，其原宅基地不得再扩建和自行转让等政策，与现在正在逐步形成的土地产权流动现实形成冲突。虽然我国《农村土地承包法》第32条规定了承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转,相关法律法规和政策对于土地的流转乃至集中也是认可或者说是鼓励的,农户也在进行不同形式的流转实践。但从整体上看,农地还是没有真正流转起来,现代意义上的集中经营更是很少发生。影响农地流转和集中的障碍主要在于:一是土地承包经营权人转包土地或转让土地承包经营权需经发包人同意;二是依我国《担保法》第37条规定,耕地、自留地等集体所有的土地使用权原则上不可抵押,不可抵押限制了农地流转。
由此导致的结果是生产力无法重新配置,土地的资源配置效率不高,农地流转困难,自然使农业的规模经营无法实现,农业生产率的提高将受到根本性约束,农民也就失去了通过提高生产效率增加收入的途径。
完善我国土地产权制度的几点建议：
基于我国现行土地产权制度状况的以上分析，要进一步提高农民的积极性，提高农业生产率，就必须完善农村土地产权制度。
1.明确农地产权主体
在我国有学者主张将农村土地收归国有,同时赋予农民永佃权;也有学者主张将土地直接分给农民,实行土地私有制。大多数学者认为在我国人地矛盾日益加剧的特殊国情下,土地的私有制不可行;而土地的国有化又可能导致对农民的另一种剥夺,因而也不可行。因此,坚持继续改革和完善现行的土地集体所有制、农户家庭承包经营的双层经营体制是现实的选择。
土地合作社依股份制原则由农村社区全体成员共同参与组成,其财产基础是社区农民共有的土地。土地合作社作为独立的法人享有社区土地的所有权,并对外行使权利、承担义务。对共有土地的使用、出租、发包、入股和转让等事务以及涉及社区内全体成员共同利益的问题,应由社区内全体成员按合作社一人一票的原则进行表决决定。土地合作社行使土地的所有权将会促进土地的开发利用和农田水利设施的建设,并作为产权人收取地租用于合作社成员的福利。通过土地合作社作为农民权利的直接代表,土地所有权也就真正回归了农民,双层经营体制也才有实施的基础。
2.土地承包经营权长期化。
土地承包经营权期限的长短直接影响到土地利用效率的发挥，影响到地权的稳定性，而不稳定的地权会使农民对自己所承包经营的土地缺乏长期预期。已有的研究已充分证明，在市场机制不能有效发挥作用、农户土地投资难以得到合理补偿的情况下，固化到具体地块上的长期化的土地承包经营权能在一定程度上弥补其不足，它有利于激发农户合理利用土地、保护土地、投资于土地的积极性。为此，在建设农地土地制度时，不仅要使土地承包经营权长期化，如延长土地承包期30年，而且要使农户的土地承包经营权能够固化到具体的地块上，并且要对土地承包经营权内容加以明确。
3.积极创造条件，实现农地承包经营权流转。
产权必须是可转让的。有效的市场机制要求稀缺资源能够自由地投向最有效的用途，产权的可转让性是实现这一要求的有效保证。产权只有是可转让的，才能使资源从效率低的利用方向流向效率高的利用方向，从而在市场机制“看不见手的作用”下实现资源配置的帕累托改进。相反，如果产权的可转让性受到不当限制，则不仅侵害了当事人的权益，而且使资源流动受阻，影响到资源的配置效率，与此同时也会导致有效竞争的缺乏，不利于市场机制发挥作用。
科斯指出,不同的产权制度和法律制度安排具有不同的激励作用,进而导致不同的资源配置效率,产权制度是决定经济效率的内生变量;进一步地,产权流转或市场机制作用的发挥也需要花费一定的成本和代价,也就是说,存在着交易费用。“为了进行市场交易,有必要发现谁希望进行交易,有必要告诉人们交易的愿望和方式,以及通过讨价还价的谈判缔结契约,督促契约条款的严格履行,等等,这些工作常常是成本很高的,而任何一定比率的成本都足以使许多在无需成本的定价制度中可以进行的交易化为泡影”。
为此，我们必须采取切实有效的措施，尽可能降低土地承包经营权的交易费用，为农地承包经营权的顺利交易创造良好的条件。这包括：在政策法律规定上为农地承包经营权的转让提供相应的制度保障，只要符合国家的相关政策法律，就允许有偿转让，并从当地实际情况出发，充分尊重广大农民的意愿；突破农地社区所有制的限定，实现全社会范围内的农地流转，因为现行农地社区所有制的制度安排限制了土地流转的范围，使农地配置效率得不到最大程度的改进；建立健全严格的土地登记制度，一方面以法定形式明确土地承包经营权归属，另一方面土地承包经营权转移非经登记不发生效力，保护交易各方的合法权益；建立健全包括咨询、代理、仲裁、地价评估等在内的中介服务体系，做好农地信托、农地抵押、农地证券、农地保险等工作。
我国农村现行农地承包经营权的产权特征及其产权缺陷。
当前,我国农村土地所有权制度的基本模式是集体所有,家庭联产承包制度。其特征是:(1)农地所有权属于村农民集体所有,集体依法组织土地发包和对土地进行再调整;(2)特定范围内的农民在保证国家和集体利益的前提下通过承包合同等形式按人口比例平均分配土地以获取承包地;(3)国家对土地承包经营权进行严格的规定和控制"。
根据以上的产权理论，可以看出我国现行农村土地承包经营权表现出相当程度的产权缺陷。
1. 土地承包经营权产权主体不明确。
我国农村土地归农村集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《上地管理法》、《农业法》等重要法律文件中都有明确规定，但是，集体的概念界定得比较模糊，它到底指的是哪一级?《宪法》中简单被界定为集体所有;在《民法通则》中被界定为乡(镇)村两级;而在《农业法》和《上地管理法》中列为乡(镇)、村或村内农业集体经济组织，《上地承包法》则规定农民集体所有，这就造成集体所有权不明确，上地产权主体不清。
产权界定不清，经济当事人权能的行使就无法有效地进行，也就无法帮助他们形成有效而又稳定的预期，当事人之间的相互侵权行为的发生也就不可避免，并由此导致农地资源开发利用中机会主义行为的泛滥，使人们合理开发利用保护和管理农地资源的积极性遭受打击，进而导致农地资源利用和配置的低效率。
2.土地承包经营权缺乏排他性。
农地集体所有制的一个基本特征是，任何农民，只要他是特定社区中的一员，其对集体土地的享有权就与生俱来而不需要支付任何代价。由于社区的范围既可以是静态的社区全体成员，也可以是动态的社区成员，这就使社区边界处于不定之中。尽管说农地承包经营权受到国家法律保护，但由于社区成员被赋予了社区内每个合法成员平等地拥有社区土地的权利，由此而生成的土地承包经营权就必然要求社区土地能随着人口的变化而进行周期性的调整。更何况对现阶段的中国农民而言，农村土地的承包经营不仅是一种经营手段，而且是特定历史条件下的一种必然的制度选择，是其生存和发展的最后屏障。农地资源仍承负着沉重的社会福利保障功能。
农地产权缺乏排他性，就难以解决“搭便车”问题，也就不能不对经济当事人投资、开发、利用农地资源的积极性产生一定的负面影响。土地周期性调整所产生的承包经营权缺乏排他性使农民无法对特定地块的地权形成长期而又稳定的预期，这不利于激发农民土地投资的积极性。
3.农地承包经营权缺乏可转让性
随着市场经济体制的建立，农村劳动力、资金也相继流动起来，土地产权成为重要的市场要素，集体土地产权流动迅速加快。但是目前实施的农民集体土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设，农村住宅禁止向城镇居民出售，农民将户口迁入城镇后，其原宅基地不得再扩建和自行转让等政策，与现在正在逐步形成的土地产权流动现实形成冲突。虽然我国《农村土地承包法》第32条规定了承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转,相关法律法规和政策对于土地的流转乃至集中也是认可或者说是鼓励的,农户也在进行不同形式的流转实践。但从整体上看,农地还是没有真正流转起来,现代意义上的集中经营更是很少发生。影响农地流转和集中的障碍主要在于:一是土地承包经营权人转包土地或转让土地承包经营权需经发包人同意;二是依我国《担保法》第37条规定,耕地、自留地等集体所有的土地使用权原则上不可抵押,不可抵押限制了农地流转。
由此导致的结果是生产力无法重新配置,土地的资源配置效率不高,农地流转困难,自然使农业的规模经营无法实现,农业生产率的提高将受到根本性约束,农民也就失去了通过提高生产效率增加收入的途径。
完善我国土地产权制度的几点建议：
基于我国现行土地产权制度状况的以上分析，要进一步提高农民的积极性，提高农业生产率，就必须完善农村土地产权制度。
1.明确农地产权主体
在我国有学者主张将农村土地收归国有,同时赋予农民永佃权;也有学者主张将土地直接分给农民,实行土地私有制。大多数学者认为在我国人地矛盾日益加剧的特殊国情下,土地的私有制不可行;而土地的国有化又可能导致对农民的另一种剥夺,因而也不可行。因此,坚持继续改革和完善现行的土地集体所有制、农户家庭承包经营的双层经营体制是现实的选择。
土地合作社依股份制原则由农村社区全体成员共同参与组成,其财产基础是社区农民共有的土地。土地合作社作为独立的法人享有社区土地的所有权,并对外行使权利、承担义务。对共有土地的使用、出租、发包、入股和转让等事务以及涉及社区内全体成员共同利益的问题,应由社区内全体成员按合作社一人一票的原则进行表决决定。土地合作社行使土地的所有权将会促进土地的开发利用和农田水利设施的建设,并作为产权人收取地租用于合作社成员的福利。通过土地合作社作为农民权利的直接代表,土地所有权也就真正回归了农民,双层经营体制也才有实施的基础。
2.土地承包经营权长期化。
土地承包经营权期限的长短直接影响到土地利用效率的发挥，影响到地权的稳定性，而不稳定的地权会使农民对自己所承包经营的土地缺乏长期预期。已有的研究已充分证明，在市场机制不能有效发挥作用、农户土地投资难以得到合理补偿的情况下，固化到具体地块上的长期化的土地承包经营权能在一定程度上弥补其不足，它有利于激发农户合理利用土地、保护土地、投资于土地的积极性。为此，在建设农地土地制度时，不仅要使土地承包经营权长期化，如延长土地承包期30年，而且要使农户的土地承包经营权能够固化到具体的地块上，并且要对土地承包经营权内容加以明确。
3.积极创造条件，实现农地承包经营权流转。
产权必须是可转让的。有效的市场机制要求稀缺资源能够自由地投向最有效的用途，产权的可转让性是实现这一要求的有效保证。产权只有是可转让的，才能使资源从效率低的利用方向流向效率高的利用方向，从而在市场机制“看不见手的作用”下实现资源配置的帕累托改进。相反，如果产权的可转让性受到不当限制，则不仅侵害了当事人的权益，而且使资源流动受阻，影响到资源的配置效率，与此同时也会导致有效竞争的缺乏，不利于市场机制发挥作用。
科斯指出,不同的产权制度和法律制度安排具有不同的激励作用,进而导致不同的资源配置效率,产权制度是决定经济效率的内生变量;进一步地,产权流转或市场机制作用的发挥也需要花费一定的成本和代价,也就是说,存在着交易费用。“为了进行市场交易,有必要发现谁希望进行交易,有必要告诉人们交易的愿望和方式,以及通过讨价还价的谈判缔结契约,督促契约条款的严格履行,等等,这些工作常常是成本很高的,而任何一定比率的成本都足以使许多在无需成本的定价制度中可以进行的交易化为泡影”。
为此，我们必须采取切实有效的措施，尽可能降低土地承包经营权的交易费用，为农地承包经营权的顺利交易创造良好的条件。这包括：在政策法律规定上为农地承包经营权的转让提供相应的制度保障，只要符合国家的相关政策法律，就允许有偿转让，并从当地实际情况出发，充分尊重广大农民的意愿；突破农地社区所有制的限定，实现全社会范围内的农地流转，因为现行农地社区所有制的制度安排限制了土地流转的范围，使农地配置效率得不到最大程度的改进；建立健全严格的土地登记制度，一方面以法定形式明确土地承包经营权归属，另一方面土地承包经营权转移非经登记不发生效力，保护交易各方的合法权益；建立健全包括咨询、代理、仲裁、地价评估等在内的中介服务体系，做好农地信托、农地抵押、农地证券、农地保险等工作。