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摘要：针对传统的房地产项目管理模式存在的问题，提出了基于并行工程下的采购模式，介绍了并行工程的概念及其在房地产项目管理中的应用，指出在房地产项目管理中运用并行工程可以有效地优化设计，降低成本。
关键词：并行工程；房地产；项目管理；采购模式
Abstract: based on the analysis of the traditional real estate project management pattern existing problems, and put forward based on the concurrent engineering of purchasing model, this paper introduces the concept of concurrent engineering and the application in the real estate project management, and points out that the real estate project management, the use of concurrent engineering can effectively optimize the design, reduce the cost.
Keywords: concurrent engineering; Real estate; Project management; Purchasing pattern
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
项目管理是20世纪60年代初在西方发达国家发展起来的一种新的管理技术，是现代工程技术、管理理论和项目建设实践相结合的产物[1]。它考虑了工程项目的多种界面和复杂环境，强调了项目的总体规划、矩阵组织和动态控制，由此组成的项目管理系统具有规划、组织和控制等职能。此项技术在工程项目的建设中得到广泛的应用和发展。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性和新兴学科。
1 并行工程简介
所谓并行工程[2] (Concurrent Engineering，简称CE)是指集成、并行的设计产品及其相关的各种过程(包括制造过程和支持过程)的系统方法。其核心思想是并行作业，讲究整体协调。具有的特点是周期短、效益高。这种方法要求开发人员一开始就考虑产品整个生命周期中从概念形成到产品报废的所有因素，包括质量、成本、进度计划和用户要求等。并行工程的概念是美国国家防御分析研究所于1988年首次提出的，已在一些发达国家得到了广泛的应用，并取得了一些重大进展。在建设项目管理活动中可以借鉴并行工程的思想，建立起一种基于并行工程的建设项目管理模式，既适用于多个建设项目的管理，又可用于单个建设项目的管理。从而将内容繁杂的项目活动纳入一个整体系统中。通过信息流的反馈，对项目活动进行管理和控制，以达到提高效益的目的。“并行工程模式”具有以下特点：
(1)组织机构简单，工作效率高；
(2)并行作业，建设周期缩短；
(3)强调各并行项目或并行工作之问的协调统一；
(4)对各并行项目的计划和控制以信息流的垂直流动和反馈来进行，同时各并行项目可发生横向交流，以实现资源共享和互补；
(5)提高管理效益，降低建设成本。
2 基于并行工程下的项目采购模式
2.1项目信息平台的建立
在项目的初期，在业主单位取得项目可行性报告审批结果之后，就可以开始进入项目的建设准备期，在这个阶段中，所做的工作与传统项目采购模式下项目准备期所做的工作基本相同。项目信息平台的建立对于项目的业主单位具有重要的意义，通过项目信息平台上的协作部门接口，业主单位的工作人员就可以方便的与协作单位的人员进行业务交流：通过信息平台上的公共信息公布，协作单位就可以方便的了解项目的进展情况，了解项目质量、工期、成本控制情况。
2.2业主目标的分析
这个阶段的主要工作是确定业主对于项目的期望和目标。业主单位对于不同的项目会有不同的目标，在这个阶段中，业主单位应该对于项目的目标和期望进行分析。一般的分析步骤是：首先运用Delphi方法收集资料，进行目标的识别，将业主单位有可能的对于项目的目标和期望进行列举和分析，然后运用综合分析方法(如AHP方法)对这些目标进行定量分析，并进行排序。通过这种分析，业主对自己关于项目的期望和目标会有一个精确的认识，这样在后续阶段中(如设计单位和承包商的选择阶段)上会做到有的放矢、有所侧重；在项目的实施阶段也可以根据已确定的项目目标和期望进行目标控制；
2.3 选择设计单位
这个阶段主要进行设计公司的选择。使用目标分析得出来的业主对于设计公司的选择指标和权重，要求竟标的设计公司填写详细资料单和问卷单。资料单的主要目的是掌握竟标设计单位的相关资料，根据这些基本资料进行资格预审，而问卷单的主要目的则是搞清楚竟标设计单位的下面几个问题：
1)．设计单位对承包商参与设计的看法；
2)．设计单位对于业主的要求；
3)．设计单位的组织文化是否接受协同观念；
4)．设计单位可能带给业主的长期利益。
2.4初步选择承包商
首先按照通行的资格预审条件对投标人进行资格预审，淘汰那些不具备实施项目的承包商，得出参加第一阶段承包商选择阶段的承包商短名单。淘汰的准则仍然是以资料单上承包商单位提供的资质信息为准，那些明显没有达到业主项目要求的承包商单位将被淘汰。业主同样将对短名单上的投标人进行问卷调杳，问卷调查的目的是考察承包商的企业文化是否有利于项目的协作、考察承包商在过去项目中与以前项目业主的合作表现、考察承包商单位是否具备改进设计的能力，是否能够对设计单位提出的初步设计提出优化改进方案、考察承包商的信息化程度等等。根据问卷调查的结果，业主将淘汰那些不具有协作精神的投标人。经过两次淘汰的投标人将针对设计单位提出的初步设计提交实施项目的技术标，根据设计单位提供的初步工程量清单提出财务标。
2.5 并行工程阶段
设计单位确定后，业主单位将邀请设计单位的设计人员和通过初步承包商选择阶段的潜在投标人分别进行并行工程工作。
2.5.1 并行工作，优化设计
根据并行工程的原理，通过初步承包商选择的潜在投标人各自独立的与设计单位的设计人员就设计单位提出的初步设计进行详细的讨论，潜在的投标人的拟派驻项目的人员，根据他们过去以往类似项目的工程施工经验和潜在投标人单位的工程经验及信息数据库中的类似项目经验，对拟建的项目的初步设计方案提出他们的改进方案，改进的主要方向是设计单位提出的设计方案中的不可行之处，或者是投标人单位有更为优秀的局部解决方案。改进的目标包括质量改善、工期缩短、成本降低等等。
2.5.2 并行工作的重要性
由于此时各投标人已经深度介入项目，所以业主应该对各投标人在此阶段的工作进行报酬。这是非常重要的，因为传统模式下承包商介入项目的程度并没有这么深，只有合理的报酬才能激发潜在的投标人充分重视这个阶段的工作，尽可能的发挥他们在以前类似项目实施过程中所积累的经验，充分的调动潜在投标人单位的积极性，提出有利于项目优化实施的优秀改进方案来。在这个阶段花费时间和费用是非常值得的，因为这些时间和费用比并行工程带来的工期缩短和成本费用降低要小得多。
2.6 承包商選择
承包商选择阶段类似于初步选择承包商阶段，只是对各投标人所提出的改进标书进行再评估，以确定最终的中标人。在最终选择了中标人之后，非常重要的一点是除了签订工程项目施工合同之外，还要与中标人签订合作协议，与承包商组成伙伴关系，利用合作管理来确保工程实施阶段的顺利进行。
2.7 工程项目实施过程
在承包商选择阶段之后，业主单位就应该与设计咨询单位以及承包商单位签署高层合作协议，开始进行合作管理。有关工程项目实施的各种数据信息将被统一管理，有利于项目管理人员定量的掌握工程项目的进展情况。工程项目变更处理将变得比较简单，由于三方高层签订的合作管理协议中所规定的争端处理方法相对简单和公平，而且经过各方面的考察，项目参与各方都能够以协作的态度对待项目的实施。
3 结语
房地产开发项目投资额巨大，建设周期长，工程项目规模大，技术复杂，涉及的专业面宽；整体性和固定性；建设过程复杂，不确定性因素很多，风险很大；参与方众多等特点，决定了参与各方之间的协同工作，在并行工程下，让承包商参与设计，可以有效地优化设计，避免设计阶段工作不深入造成房地产成本的提高。
参考文献：
[1]. 张金锁，李立贾，凤锁.工程项目管理学[M]，北京：科学出版社，2000，3
[2] 马世骁，牟瑞，高春山.工程项目管理中的并行工程理念分析与应用[J]，沈阳建筑大学学报，2007年第03期
关键词：并行工程；房地产；项目管理；采购模式
Abstract: based on the analysis of the traditional real estate project management pattern existing problems, and put forward based on the concurrent engineering of purchasing model, this paper introduces the concept of concurrent engineering and the application in the real estate project management, and points out that the real estate project management, the use of concurrent engineering can effectively optimize the design, reduce the cost.
Keywords: concurrent engineering; Real estate; Project management; Purchasing pattern
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
项目管理是20世纪60年代初在西方发达国家发展起来的一种新的管理技术，是现代工程技术、管理理论和项目建设实践相结合的产物[1]。它考虑了工程项目的多种界面和复杂环境，强调了项目的总体规划、矩阵组织和动态控制，由此组成的项目管理系统具有规划、组织和控制等职能。此项技术在工程项目的建设中得到广泛的应用和发展。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性和新兴学科。
1 并行工程简介
所谓并行工程[2] (Concurrent Engineering，简称CE)是指集成、并行的设计产品及其相关的各种过程(包括制造过程和支持过程)的系统方法。其核心思想是并行作业，讲究整体协调。具有的特点是周期短、效益高。这种方法要求开发人员一开始就考虑产品整个生命周期中从概念形成到产品报废的所有因素，包括质量、成本、进度计划和用户要求等。并行工程的概念是美国国家防御分析研究所于1988年首次提出的，已在一些发达国家得到了广泛的应用，并取得了一些重大进展。在建设项目管理活动中可以借鉴并行工程的思想，建立起一种基于并行工程的建设项目管理模式，既适用于多个建设项目的管理，又可用于单个建设项目的管理。从而将内容繁杂的项目活动纳入一个整体系统中。通过信息流的反馈，对项目活动进行管理和控制，以达到提高效益的目的。“并行工程模式”具有以下特点：
(1)组织机构简单，工作效率高；
(2)并行作业，建设周期缩短；
(3)强调各并行项目或并行工作之问的协调统一；
(4)对各并行项目的计划和控制以信息流的垂直流动和反馈来进行，同时各并行项目可发生横向交流，以实现资源共享和互补；
(5)提高管理效益，降低建设成本。
2 基于并行工程下的项目采购模式
2.1项目信息平台的建立
在项目的初期，在业主单位取得项目可行性报告审批结果之后，就可以开始进入项目的建设准备期，在这个阶段中，所做的工作与传统项目采购模式下项目准备期所做的工作基本相同。项目信息平台的建立对于项目的业主单位具有重要的意义，通过项目信息平台上的协作部门接口，业主单位的工作人员就可以方便的与协作单位的人员进行业务交流：通过信息平台上的公共信息公布，协作单位就可以方便的了解项目的进展情况，了解项目质量、工期、成本控制情况。
2.2业主目标的分析
这个阶段的主要工作是确定业主对于项目的期望和目标。业主单位对于不同的项目会有不同的目标，在这个阶段中，业主单位应该对于项目的目标和期望进行分析。一般的分析步骤是：首先运用Delphi方法收集资料，进行目标的识别，将业主单位有可能的对于项目的目标和期望进行列举和分析，然后运用综合分析方法(如AHP方法)对这些目标进行定量分析，并进行排序。通过这种分析，业主对自己关于项目的期望和目标会有一个精确的认识，这样在后续阶段中(如设计单位和承包商的选择阶段)上会做到有的放矢、有所侧重；在项目的实施阶段也可以根据已确定的项目目标和期望进行目标控制；
2.3 选择设计单位
这个阶段主要进行设计公司的选择。使用目标分析得出来的业主对于设计公司的选择指标和权重，要求竟标的设计公司填写详细资料单和问卷单。资料单的主要目的是掌握竟标设计单位的相关资料，根据这些基本资料进行资格预审，而问卷单的主要目的则是搞清楚竟标设计单位的下面几个问题：
1)．设计单位对承包商参与设计的看法；
2)．设计单位对于业主的要求；
3)．设计单位的组织文化是否接受协同观念；
4)．设计单位可能带给业主的长期利益。
2.4初步选择承包商
首先按照通行的资格预审条件对投标人进行资格预审，淘汰那些不具备实施项目的承包商，得出参加第一阶段承包商选择阶段的承包商短名单。淘汰的准则仍然是以资料单上承包商单位提供的资质信息为准，那些明显没有达到业主项目要求的承包商单位将被淘汰。业主同样将对短名单上的投标人进行问卷调杳，问卷调查的目的是考察承包商的企业文化是否有利于项目的协作、考察承包商在过去项目中与以前项目业主的合作表现、考察承包商单位是否具备改进设计的能力，是否能够对设计单位提出的初步设计提出优化改进方案、考察承包商的信息化程度等等。根据问卷调查的结果，业主将淘汰那些不具有协作精神的投标人。经过两次淘汰的投标人将针对设计单位提出的初步设计提交实施项目的技术标，根据设计单位提供的初步工程量清单提出财务标。
2.5 并行工程阶段
设计单位确定后，业主单位将邀请设计单位的设计人员和通过初步承包商选择阶段的潜在投标人分别进行并行工程工作。
2.5.1 并行工作，优化设计
根据并行工程的原理，通过初步承包商选择的潜在投标人各自独立的与设计单位的设计人员就设计单位提出的初步设计进行详细的讨论，潜在的投标人的拟派驻项目的人员，根据他们过去以往类似项目的工程施工经验和潜在投标人单位的工程经验及信息数据库中的类似项目经验，对拟建的项目的初步设计方案提出他们的改进方案，改进的主要方向是设计单位提出的设计方案中的不可行之处，或者是投标人单位有更为优秀的局部解决方案。改进的目标包括质量改善、工期缩短、成本降低等等。
2.5.2 并行工作的重要性
由于此时各投标人已经深度介入项目，所以业主应该对各投标人在此阶段的工作进行报酬。这是非常重要的，因为传统模式下承包商介入项目的程度并没有这么深，只有合理的报酬才能激发潜在的投标人充分重视这个阶段的工作，尽可能的发挥他们在以前类似项目实施过程中所积累的经验，充分的调动潜在投标人单位的积极性，提出有利于项目优化实施的优秀改进方案来。在这个阶段花费时间和费用是非常值得的，因为这些时间和费用比并行工程带来的工期缩短和成本费用降低要小得多。
2.6 承包商選择
承包商选择阶段类似于初步选择承包商阶段，只是对各投标人所提出的改进标书进行再评估，以确定最终的中标人。在最终选择了中标人之后，非常重要的一点是除了签订工程项目施工合同之外，还要与中标人签订合作协议，与承包商组成伙伴关系，利用合作管理来确保工程实施阶段的顺利进行。
2.7 工程项目实施过程
在承包商选择阶段之后，业主单位就应该与设计咨询单位以及承包商单位签署高层合作协议，开始进行合作管理。有关工程项目实施的各种数据信息将被统一管理，有利于项目管理人员定量的掌握工程项目的进展情况。工程项目变更处理将变得比较简单，由于三方高层签订的合作管理协议中所规定的争端处理方法相对简单和公平，而且经过各方面的考察，项目参与各方都能够以协作的态度对待项目的实施。
3 结语
房地产开发项目投资额巨大，建设周期长，工程项目规模大，技术复杂，涉及的专业面宽；整体性和固定性；建设过程复杂，不确定性因素很多，风险很大；参与方众多等特点，决定了参与各方之间的协同工作，在并行工程下，让承包商参与设计，可以有效地优化设计，避免设计阶段工作不深入造成房地产成本的提高。
参考文献：
[1]. 张金锁，李立贾，凤锁.工程项目管理学[M]，北京：科学出版社，2000，3
[2] 马世骁，牟瑞，高春山.工程项目管理中的并行工程理念分析与应用[J]，沈阳建筑大学学报，2007年第03期