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贺 萍
台州市天平房地产评估咨询有限公司
【摘 要】针对房地产在建项目抵押价值评估与普通房地产评估的不同，从在建项目的评估对象，现场勘查和评估方法几个方面进行探讨，可供参考。
【关键词】在建项目；抵押价值；风险评估
房地产在建项目抵押是公司筹集资金的一种关键方式，然而，在确定在建项目价值时，金融机构对评估机构有很大的依赖性。实际上，在评估在建项目过程中，专业评估机构的评估对象是还没有竣工验收的工程，故而其风险与不确定比已成形的房地产要高，因此在评估时要严守谨慎性的评估原则。
一、评估对象
在建项目抵押涉及两个方面的内容：一个是在建项目，一个是抵押价值。强调工程的组成，并说明工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得挪做它用，对已完工竣工验收或者已经完工但尚未验收的工程则不属于在建项目抵押范畴。在建项目抵押价值评估的对象可以归结为正在建设尚未完工的工程包括新建、扩建、改建、迁建工程。
二、现场查勘
在建项目的现场勘查是在建项目评估的必经之路，它具有极高的不确定性。因此在全面汇总收集评估资料的过程中，既要收集一般的资料，又要重点关注在建项目的工程款支付、施工进度、赔偿与违约等。在建项目牵扯到了不同种类型、不同种状态的房地产，故而需我们具体问题具体分析。
1.施工进度
這是确定贷款额度的主要参考指标，主要核查施工的进度是否与施工计划相一致，是否存在赔偿和违约的风险。在实务中，经常发生实际施工进度与施工计划不相一致的情况，提前或者延误又涉及到是否能够调整，提前的又可能涉及到工程质量是否符合要求，延误的又可能涉及到赔偿金，应该准确界定施工状况，必要时可以请施工人员协助确定。对于停工较长时间的在建项目，这时可能不仅涉及到工程款的支付，还可能涉及违约金和赔偿金甚至是工程纠纷的问题，通常情况是以各方达成的有关协议为依据，根据协议确定处理方式和赔偿金额并从在建项目的评估价值中予以扣除。
2.施工质量。在建项目施工质量是重点核查的内容之一，涉及到抵押权实现时房地产的变现能力，应该查看原始的施工记录如材料进场检验及试验报告检验批、分项工程检验报告和分部工程检验报告。监理工程师的施工检查记录，必要时还需请监理工程师协助以确定施工的质量和等级。
3.工程款支付情况。评估在建项目的抵押价值时，在建项目发包人与承包人应当出具在评估时，是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明，存在拖欠建筑工程价款的应当以书面形式提供拖欠的数额。但在实务中施工企业大都是先为开发公司垫付工程款，到房屋主体完成后进行预售，然后开发公司用预售款支付工程款。另外，施工单位垫付的工程款是否应收取利息，拖欠工程款利息从何时开始计付等问题应认真界定。大多数情况下，承包方处在不利的地位，能够按时支付工程款算是顺利；同时一般拖欠的工程款都没有计算利息，这对于抵押价值评估也存在一定的影响；如果有支付利息的要求也属于有优先权的支付项目，在在建项目评估值中应予以扣除，它的大小对抵押价值有直接的影响。因此，核清工程款及其利息支付是确定抵押价值的必要条件之一。
三、评估方法
在建项目抵押价值的评估最终需确定价值的计量，评估抵押价值的过程其实就是对价值的大小进行测算的过程。因在建项目具有特殊性特征，价值评估比现房的价值的复杂程度更高。因此，我们必须要认真了解在建项目的特殊性。殊不知，正确而又全面地了解在建项目的特征是价值计量的必要条件。
（1）成本法。成本法是在建项目抵押价值评估的主要方法之一。它是将在建项目各项客观合理的投入成本进行累，加以此求取在建项目价值的方法。具体而言就是土地成本、开发成本、管理费用、税费及利息之和。
在建项目市场价值=土地成本+开发成本+管理费用+税费+利息
与通常的成本法相比，这里少了开发利润和销售阶段的费用和税金，有的地方将开发利润和销售费用列入其中，这种做法值得商榷。原因是在建项目一般很少出现出售的情况，大多数是折价、变价或者拍卖，而这些费用非但不能增加在建项目的价值，而且还属于优先扣除项目，不应将其计入成本当中，在建项目开发利润是一个比较有争议的项目。从投资者的角度看，如果工程已经完工出售必然可以获得利润，那么将此利润在工程的各个阶段进行分摊，在在建项目评估时点按照一定的比例必然可以获得部分利润，所以按照形象进度应该计算部分利润。而有些认为，在建项目属于价值不确定性大的评估对象，不应仅从投入的尾度看，应该从投资产生的效用来看，投资大不一定效用高，关键看投资能否带来效益，在建项目属于价值待定的项目，只有在竣工验收之后其价值才真正体现出来，这时才可以说投资产生了效益。如果是提前处置，则没有利润可言，因此，在建项目是不应该计算利润的。
在上述成本法的计算公式中，税费是指投入阶段应缴纳的税费不包含处置、变卖阶段所缴纳的税费，利息是投入资金应计算的利息，一般根据人民银行同期贷款利率计算而土地取得成本、开发成本、管理费用，与正常成本法运用并无区别，都是计算在建项目在评估时点的客观合理价格或者价值。
（2）假设开发法。假设开发法是成本法的倒算方法，是将在建项目建成之后的价值减去续建期间的投入并扣除相应税费之后的价值，作为在建项目的价值。用公式表示为：
在建项目市场价值=续建完成后的价值一取得在建项目缴纳的税费一续建成本一续建管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润
续建完成后的价值是指在建项目完工后的销售价格，而在建项目缴纳的税费、续建成本、续建费用、管理费用、投资利息与现房假设开发法的评估基本内涵是一致的。不同的是这里仅指续建过程中的费用和利息；销售费用和销售税费是开发方在销售房地产时缴纳的各种税费，与现房的销售没有差别；开发利润这里指开发建设过程获得的利润，有的地方将其称为续建利润。续建部分只能获得续建期间的利润，在建项目部分的利润应该由在建项目整个过程分摊，但仅从在建项目尾度看，它一般是不能获得利润的，应该把开发过程获得的利润全部予以扣除。如果采用的是现金流折现法，则不存在投资利息和开发利润，而且考虑了资金的时间价值，资本化率（报酬率）内含了投资利息和开发利润，因此在用此方法时上述公式就不包括投资利息和开发利润，直接用资本化率（报酬率）体现利息和利润避免了传统方法对利润分摊不易把握的问题。
（3）工程量法。工程量法类似于成本法，只是成本法趋向于评估的角度，而工程量法趋向于工程造价的角度。
在建项目的市场价值=土地成本+税费+各分部分项工程计价
在运用此方法时，一般不应计算利息和利润，利息在成本法里被看成是机会成本，是资金被在建项目占用后不能用于其他方面的收益损失，实际上资金已经投入到在建项目就已经形成了在建项目的价值，在建项目的价值中就已经体现没有必要重复计算利润，只有在在建项目完工并竣工验收之后，才能体现出来没有竣工验收的房地产不能交付使用，交换价值是零。所以利息和利润在这里没有必要计算。税费是在建项目建设期间缴纳的各项税费之和。各分部分项工程是按照工程造价中规定的、按照概算定额、概算指标或者工程量清单方法计算的工程造价；这里可以分成两种方法：一种是在计算各分部分项工程时，将利润包含在单价中，即所谓的综合单价；另一种是在计算单价时没有计算利润，在最后再计算利润。建议采用后一种方法并不计算利润，用完全投入的资金计算各分部分项的工程价款，以此作为组成在建项目市场价值的一部分，这里的完全投入资金是指按照工程的进度应该投入的资金，而不是实际支付的工程款项。
四、总结
总而言之，在抵押评估在建项目的过程中，相关评估对象的研究与分析、评估方法、评估时点的确立等问题，都和常规的房地产评估之间有许多不同之处。因此，在详细地评估过程中，要针对在建项目的工程款支付比重、完工进度、市场预售风险进行详细地分析与研究，重点关注项目的特性，如此才可确保评估结果的合理性、客观性。
台州市天平房地产评估咨询有限公司
【摘 要】针对房地产在建项目抵押价值评估与普通房地产评估的不同，从在建项目的评估对象，现场勘查和评估方法几个方面进行探讨，可供参考。
【关键词】在建项目；抵押价值；风险评估
房地产在建项目抵押是公司筹集资金的一种关键方式，然而，在确定在建项目价值时，金融机构对评估机构有很大的依赖性。实际上，在评估在建项目过程中，专业评估机构的评估对象是还没有竣工验收的工程，故而其风险与不确定比已成形的房地产要高，因此在评估时要严守谨慎性的评估原则。
一、评估对象
在建项目抵押涉及两个方面的内容：一个是在建项目，一个是抵押价值。强调工程的组成，并说明工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得挪做它用，对已完工竣工验收或者已经完工但尚未验收的工程则不属于在建项目抵押范畴。在建项目抵押价值评估的对象可以归结为正在建设尚未完工的工程包括新建、扩建、改建、迁建工程。
二、现场查勘
在建项目的现场勘查是在建项目评估的必经之路，它具有极高的不确定性。因此在全面汇总收集评估资料的过程中，既要收集一般的资料，又要重点关注在建项目的工程款支付、施工进度、赔偿与违约等。在建项目牵扯到了不同种类型、不同种状态的房地产，故而需我们具体问题具体分析。
1.施工进度
這是确定贷款额度的主要参考指标，主要核查施工的进度是否与施工计划相一致，是否存在赔偿和违约的风险。在实务中，经常发生实际施工进度与施工计划不相一致的情况，提前或者延误又涉及到是否能够调整，提前的又可能涉及到工程质量是否符合要求，延误的又可能涉及到赔偿金，应该准确界定施工状况，必要时可以请施工人员协助确定。对于停工较长时间的在建项目，这时可能不仅涉及到工程款的支付，还可能涉及违约金和赔偿金甚至是工程纠纷的问题，通常情况是以各方达成的有关协议为依据，根据协议确定处理方式和赔偿金额并从在建项目的评估价值中予以扣除。
2.施工质量。在建项目施工质量是重点核查的内容之一，涉及到抵押权实现时房地产的变现能力，应该查看原始的施工记录如材料进场检验及试验报告检验批、分项工程检验报告和分部工程检验报告。监理工程师的施工检查记录，必要时还需请监理工程师协助以确定施工的质量和等级。
3.工程款支付情况。评估在建项目的抵押价值时，在建项目发包人与承包人应当出具在评估时，是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明，存在拖欠建筑工程价款的应当以书面形式提供拖欠的数额。但在实务中施工企业大都是先为开发公司垫付工程款，到房屋主体完成后进行预售，然后开发公司用预售款支付工程款。另外，施工单位垫付的工程款是否应收取利息，拖欠工程款利息从何时开始计付等问题应认真界定。大多数情况下，承包方处在不利的地位，能够按时支付工程款算是顺利；同时一般拖欠的工程款都没有计算利息，这对于抵押价值评估也存在一定的影响；如果有支付利息的要求也属于有优先权的支付项目，在在建项目评估值中应予以扣除，它的大小对抵押价值有直接的影响。因此，核清工程款及其利息支付是确定抵押价值的必要条件之一。
三、评估方法
在建项目抵押价值的评估最终需确定价值的计量，评估抵押价值的过程其实就是对价值的大小进行测算的过程。因在建项目具有特殊性特征，价值评估比现房的价值的复杂程度更高。因此，我们必须要认真了解在建项目的特殊性。殊不知，正确而又全面地了解在建项目的特征是价值计量的必要条件。
（1）成本法。成本法是在建项目抵押价值评估的主要方法之一。它是将在建项目各项客观合理的投入成本进行累，加以此求取在建项目价值的方法。具体而言就是土地成本、开发成本、管理费用、税费及利息之和。
在建项目市场价值=土地成本+开发成本+管理费用+税费+利息
与通常的成本法相比，这里少了开发利润和销售阶段的费用和税金，有的地方将开发利润和销售费用列入其中，这种做法值得商榷。原因是在建项目一般很少出现出售的情况，大多数是折价、变价或者拍卖，而这些费用非但不能增加在建项目的价值，而且还属于优先扣除项目，不应将其计入成本当中，在建项目开发利润是一个比较有争议的项目。从投资者的角度看，如果工程已经完工出售必然可以获得利润，那么将此利润在工程的各个阶段进行分摊，在在建项目评估时点按照一定的比例必然可以获得部分利润，所以按照形象进度应该计算部分利润。而有些认为，在建项目属于价值不确定性大的评估对象，不应仅从投入的尾度看，应该从投资产生的效用来看，投资大不一定效用高，关键看投资能否带来效益，在建项目属于价值待定的项目，只有在竣工验收之后其价值才真正体现出来，这时才可以说投资产生了效益。如果是提前处置，则没有利润可言，因此，在建项目是不应该计算利润的。
在上述成本法的计算公式中，税费是指投入阶段应缴纳的税费不包含处置、变卖阶段所缴纳的税费，利息是投入资金应计算的利息，一般根据人民银行同期贷款利率计算而土地取得成本、开发成本、管理费用，与正常成本法运用并无区别，都是计算在建项目在评估时点的客观合理价格或者价值。
（2）假设开发法。假设开发法是成本法的倒算方法，是将在建项目建成之后的价值减去续建期间的投入并扣除相应税费之后的价值，作为在建项目的价值。用公式表示为：
在建项目市场价值=续建完成后的价值一取得在建项目缴纳的税费一续建成本一续建管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润
续建完成后的价值是指在建项目完工后的销售价格，而在建项目缴纳的税费、续建成本、续建费用、管理费用、投资利息与现房假设开发法的评估基本内涵是一致的。不同的是这里仅指续建过程中的费用和利息；销售费用和销售税费是开发方在销售房地产时缴纳的各种税费，与现房的销售没有差别；开发利润这里指开发建设过程获得的利润，有的地方将其称为续建利润。续建部分只能获得续建期间的利润，在建项目部分的利润应该由在建项目整个过程分摊，但仅从在建项目尾度看，它一般是不能获得利润的，应该把开发过程获得的利润全部予以扣除。如果采用的是现金流折现法，则不存在投资利息和开发利润，而且考虑了资金的时间价值，资本化率（报酬率）内含了投资利息和开发利润，因此在用此方法时上述公式就不包括投资利息和开发利润，直接用资本化率（报酬率）体现利息和利润避免了传统方法对利润分摊不易把握的问题。
（3）工程量法。工程量法类似于成本法，只是成本法趋向于评估的角度，而工程量法趋向于工程造价的角度。
在建项目的市场价值=土地成本+税费+各分部分项工程计价
在运用此方法时，一般不应计算利息和利润，利息在成本法里被看成是机会成本，是资金被在建项目占用后不能用于其他方面的收益损失，实际上资金已经投入到在建项目就已经形成了在建项目的价值，在建项目的价值中就已经体现没有必要重复计算利润，只有在在建项目完工并竣工验收之后，才能体现出来没有竣工验收的房地产不能交付使用，交换价值是零。所以利息和利润在这里没有必要计算。税费是在建项目建设期间缴纳的各项税费之和。各分部分项工程是按照工程造价中规定的、按照概算定额、概算指标或者工程量清单方法计算的工程造价；这里可以分成两种方法：一种是在计算各分部分项工程时，将利润包含在单价中，即所谓的综合单价；另一种是在计算单价时没有计算利润，在最后再计算利润。建议采用后一种方法并不计算利润，用完全投入的资金计算各分部分项的工程价款，以此作为组成在建项目市场价值的一部分，这里的完全投入资金是指按照工程的进度应该投入的资金，而不是实际支付的工程款项。
四、总结
总而言之，在抵押评估在建项目的过程中，相关评估对象的研究与分析、评估方法、评估时点的确立等问题，都和常规的房地产评估之间有许多不同之处。因此，在详细地评估过程中，要针对在建项目的工程款支付比重、完工进度、市场预售风险进行详细地分析与研究，重点关注项目的特性，如此才可确保评估结果的合理性、客观性。