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摘 要： 现在很多人都想贷款买房，以圆其梦，但多数人又不知如何筹划，偿还贷款，以符合自 己的收入实况。为此，文章论述了不同偿还计算方法，并用实例加以分析比较，以便他们选 取用之。
关键词：按揭 偿还 等值法 等本法
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1004-4914(2008)02-076-02
当前超前消费越来越热，贷款买房买车越来越普遍；自国家福利分房取消后，按揭贷 款买房已由过去一种时尚消费变为普通百姓的必然选择——“用明天的钱，圆今天的梦”。 但偿 还贷款如何根据自己的收入实况加以分析计算，合理选择，大家还不清楚。为此，笔者谈谈 个人看法。
银行贷款偿还一般是复利计算，按月等额偿还或等本偿还。其计算方法：
一、等额偿还
假设现贷款为P，贷款期为n年，每月等额偿还一次为A，共应偿还12n次，贷款年利率为 i%， 每月计息利率为i12‰。这相当于复利计算已知现值P，计算期为12n， 求每次等额偿还的年值A：
式中，资本金回收系数［A/P，i12，12n］=i12(1+i12)12n(1+i12)12n-1可根据计算期（贷款偿还期）和贷款月利率（‰）查表得。
若贷款者中期有钱还款，只将当时余款冲销即可；若一次尚不能完全沖销，可将冲销 后的余额，再按余期或新要求还款期重新计算每月的偿还款额。
实例分析计算：若按揭买房贷款30万，期限30年，共12×30=360个月，年利率5.58％，月利率5.58%12=4.65‰
每月等额还本付息额为：
30×5.58%12(1+5.58%12)12×30(1+5.58%12)12×30-1=30×4.65‰(1+4.65‰)360(1+4.65‰)360-1=0.171846万
=1718.46元
第一月还利息为：30×4.65‰=0.1395万=1395万
第一月还本金为：1718.46-1395=323.46元
第一月贷款余额为：300000-323.46=399676.54元
第二月还利息为：299676.54×4.65‰=1393.50元
第二月还本金额为：1718.46-1393.50=324.96元
第二月贷款余额为：299676.54-324.96=299351.58元
……
从此类推，可知，每月应还利息第一个月为最高，以后逐渐减小；还本金额第一月为 最小，以后逐渐增大，直至末期为了。可见，等额还款，每月还款额相等，而每月还本息额 却不等，还本呈逐渐增大趋向，还息呈逐渐减少之趋势。30年后共还本息额为：1718.46×1 2×30=618645.60元，其中利息为618645.60-300000=318645.60元 。可见，付利息比贷款本金尚高出18645.60元。所以，贷款应尽力早日偿还，以减少利息损 失。
若贷款者第二月收到一笔资金10万，完全可用于还款，以后，其预期收入看好，并要 求贷款余额在2年内还清，则余期每月应还款额为：
(299361.50-100000)4.65‰(1+4.65‰)2×12-2(1+4.65‰)2×12-2 -1=9549.69元
第三月利息：(299351.50-100000)×4.65‰=926.98元
第三月还本金：9549.69-926.98=8622.70元
第三月贷款余额：199351.50-8622.70=190728.80元
第四月利息：190728.80×4.65‰=866.89元
第四月还本： 9549.69-886.89=8662.80元
第四月贷款余额：190728.80-8662.80=182066.00元
……
以此类推，直到偿还末期为了。
二、 等本偿还
假设现贷款为P0，贷款期为n年，按月等本偿还，共偿还次数为12n，年贷款利率为i ％，月计息利率为i12‰。
每月应还本为C=P012n
第一月还款额为：P0i12+C，其余额为P0-C；
第二月还款额为：(P0-C)i12+C，其余额为P0-2C；
……
第n月还款额为：(P0-nC)i12+C，其余额为P0-nC；
……
可见，等本还款每月还款额不等，第一月最高，以后逐渐降低，直至期末为等本额值 ；利息也不等，第一月最高，以后逐月减小，至期末为最小。与等额偿还法相比，等本偿还 法当前每月还款额较高，以后逐月降低，因此，适于当前收入看好，预期收入并不看好的贷 款者选用。而且，其总偿还本息额低，上例低618645.60-551797.30=66848.30元，这主 要是由先期多还本而少付息所致。等额 偿还法正相反，适于当前收入看不好，预期收入看好的贷款者选用。当今后收入增加可以储 备起来，在可能的情况下，争取一次性偿还贷款余额，以减少利息的付出。
［本文为省课题（JB04153）阶段研究成果］
参考文献：
1.易成栋.我国城镇住房市场研究.中国技术经济，2006(2)
2.姜涛.按揭贷款的两种模式比较.辽宁财专学报，2005(6)
3.张建坤.房地产市场细分化要点及其应用.中国房地产，2005(3)
4. Kaoko Tom: A Comparation perspective on Urban Spatial Housing Market Structur e: Some more evidence of local Sub-markets Based on a Neural Network classificat ion of Amsterdam urban Studies.2004,Vol.41,Issue.13,PP:2555—2579
(作者单位：福建仰恩大学 福建泉州 360000)
(责编：若佳)
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关键词：按揭 偿还 等值法 等本法
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1004-4914(2008)02-076-02
当前超前消费越来越热，贷款买房买车越来越普遍；自国家福利分房取消后，按揭贷 款买房已由过去一种时尚消费变为普通百姓的必然选择——“用明天的钱，圆今天的梦”。 但偿 还贷款如何根据自己的收入实况加以分析计算，合理选择，大家还不清楚。为此，笔者谈谈 个人看法。
银行贷款偿还一般是复利计算，按月等额偿还或等本偿还。其计算方法：
一、等额偿还
假设现贷款为P，贷款期为n年，每月等额偿还一次为A，共应偿还12n次，贷款年利率为 i%， 每月计息利率为i12‰。这相当于复利计算已知现值P，计算期为12n， 求每次等额偿还的年值A：
式中，资本金回收系数［A/P，i12，12n］=i12(1+i12)12n(1+i12)12n-1可根据计算期（贷款偿还期）和贷款月利率（‰）查表得。
若贷款者中期有钱还款，只将当时余款冲销即可；若一次尚不能完全沖销，可将冲销 后的余额，再按余期或新要求还款期重新计算每月的偿还款额。
实例分析计算：若按揭买房贷款30万，期限30年，共12×30=360个月，年利率5.58％，月利率5.58%12=4.65‰
每月等额还本付息额为：
30×5.58%12(1+5.58%12)12×30(1+5.58%12)12×30-1=30×4.65‰(1+4.65‰)360(1+4.65‰)360-1=0.171846万
=1718.46元
第一月还利息为：30×4.65‰=0.1395万=1395万
第一月还本金为：1718.46-1395=323.46元
第一月贷款余额为：300000-323.46=399676.54元
第二月还利息为：299676.54×4.65‰=1393.50元
第二月还本金额为：1718.46-1393.50=324.96元
第二月贷款余额为：299676.54-324.96=299351.58元
……
从此类推，可知，每月应还利息第一个月为最高，以后逐渐减小；还本金额第一月为 最小，以后逐渐增大，直至末期为了。可见，等额还款，每月还款额相等，而每月还本息额 却不等，还本呈逐渐增大趋向，还息呈逐渐减少之趋势。30年后共还本息额为：1718.46×1 2×30=618645.60元，其中利息为618645.60-300000=318645.60元 。可见，付利息比贷款本金尚高出18645.60元。所以，贷款应尽力早日偿还，以减少利息损 失。
若贷款者第二月收到一笔资金10万，完全可用于还款，以后，其预期收入看好，并要 求贷款余额在2年内还清，则余期每月应还款额为：
(299361.50-100000)4.65‰(1+4.65‰)2×12-2(1+4.65‰)2×12-2 -1=9549.69元
第三月利息：(299351.50-100000)×4.65‰=926.98元
第三月还本金：9549.69-926.98=8622.70元
第三月贷款余额：199351.50-8622.70=190728.80元
第四月利息：190728.80×4.65‰=866.89元
第四月还本： 9549.69-886.89=8662.80元
第四月贷款余额：190728.80-8662.80=182066.00元
……
以此类推，直到偿还末期为了。
二、 等本偿还
假设现贷款为P0，贷款期为n年，按月等本偿还，共偿还次数为12n，年贷款利率为i ％，月计息利率为i12‰。
每月应还本为C=P012n
第一月还款额为：P0i12+C，其余额为P0-C；
第二月还款额为：(P0-C)i12+C，其余额为P0-2C；
……
第n月还款额为：(P0-nC)i12+C，其余额为P0-nC；
……
可见，等本还款每月还款额不等，第一月最高，以后逐渐降低，直至期末为等本额值 ；利息也不等，第一月最高，以后逐月减小，至期末为最小。与等额偿还法相比，等本偿还 法当前每月还款额较高，以后逐月降低，因此，适于当前收入看好，预期收入并不看好的贷 款者选用。而且，其总偿还本息额低，上例低618645.60-551797.30=66848.30元，这主 要是由先期多还本而少付息所致。等额 偿还法正相反，适于当前收入看不好，预期收入看好的贷款者选用。当今后收入增加可以储 备起来，在可能的情况下，争取一次性偿还贷款余额，以减少利息的付出。
［本文为省课题（JB04153）阶段研究成果］
参考文献：
1.易成栋.我国城镇住房市场研究.中国技术经济，2006(2)
2.姜涛.按揭贷款的两种模式比较.辽宁财专学报，2005(6)
3.张建坤.房地产市场细分化要点及其应用.中国房地产，2005(3)
4. Kaoko Tom: A Comparation perspective on Urban Spatial Housing Market Structur e: Some more evidence of local Sub-markets Based on a Neural Network classificat ion of Amsterdam urban Studies.2004,Vol.41,Issue.13,PP:2555—2579
(作者单位：福建仰恩大学 福建泉州 360000)
(责编：若佳)
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。