当下的中国地产市场，波动剧烈，各地纷纷传出“地方政府放开限购救市”的消息，成为市场关注的热点。在这样的背景下，中小型地产企业相对大型房企，资源的整合能力和资金的支持力度都相差甚远，而恰恰这些中小型房企是地产市场的主流，一旦他们出现问题，中国房地产市场的基本面就会发生颠覆。
　　中小型房企如何应对当下市场剧烈波动的局面？又如何破局而出找到自己的发展机会？带着这些问题，《中国地产总裁》杂志记者专门采访了南京大学城市科学研究中心主任张鸿雁，他对此表示“：中国的地产市场进入了一个理性的时代，需要开发商，尤其是中小型开发企业及时转型。”
　　张鸿雁在谈及当下的地产市场时表示“：首先房地产属于不动产，所以才会在不同的区域存在不同的价格。这是楼市的特点。”在他看来，房地产价格是针对一定的区域和一定的空间来谈的，在这个范围里评论或分析地产价格才会有意义。张鸿雁觉得，房地产本身是和土地联合在一起的，属于资源性商品“，实际上消费者购买的只不过是和土地联合在一起的物化空间。”因此，他认为，从区位的角度上来讲，现在的市场不是没有机会，某些地方的房价还会上涨，某些地方的房价则会下降。“所以我们要研究房地产的科学性、学理性、学术性和市场的特殊性，然后才能从这四个性质中看到中国的房地产行业到底是如何存在的，
　　以及出现了什么问题。”
　　在他看来，无论在哪个国家房地产都应该是一种支柱产业，在理论上是需要大力发展的。而住房又是老百姓生活必须的一个大额消费品，所以在社会进步中这种产业的存在与发展是必然的，它的发展形势和类型要和中国城市化的发展阶段相对应。他觉得，如果有城乡人口流动这个现象存在，就会必然存在房地产的人口红利，这对地产的价格起到支撑作用。“发达国家房地产市场的情况就相对稳定，因为他们城乡人口的流动比较小，城市化的过程已经基本完成，所以在价格变化和市场需求上，地产市场的结构已经实现了转型。”
　　“发达国家地产市场往往是以二手房为主，但也会有所变化，比如美国的房价上涨的原因有很多，其中之一是与近年来大量移民的涌入有关。”张鸿雁认为，谈论地产市场第一要知道房地产是资源属性商品，消费房地产就是稀缺性资源商品的占有和购买；第二则要明白房地产是社会公平性商品“，居者有其屋”是人们的梦想，也是政府的责任，因此需要在对弱势群体和低收入群体居住条件改善上下功夫，社会需要公平，政府也要承担起责任；第三要理
　　解房地产的资本属性，老百姓把房地产作为家庭的重要资产，使得地产成为家庭的一个基本建构，所以从购房需求来讲，它的价值不仅仅是居住本身，更大的是安身立命的一个空间。同时房地产是中国现在的一个资本需求市场，所以政府要注意如何引导正确的，合理的投资来发展房地产。
　　“就现阶段来讲，我个人认为经济有点低迷，地产市场整体情况不容乐观，但房地产在中国还是有比较大的需求空间。“房地产应该开始进入了一个理性时代。”张鸿雁这样表示。但他也认为，在当前的局面下，中小型房地产企业要想真正得到发展，一定要看准时机，做好转型工作。他觉得不论是商业地产、旅游地产还是其他的地产业态，都只是产品研发而已，没有触及市场的根本，因此中小型房企可以认真研究，选择合适的方向进行突破。在张鸿雁看来，中小型房企也有优势，“船小好调头”，企业发展的灵活性恰恰保证中小型房企在转型时能及时地把握机会，这可能就是中小型房地产企业在发展中的机会。
　　来源：《中国地产总裁》杂志