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【摘要】随着国家对房地产市场宏观调控的逐步深入，物业税开征成为一个热门话题。赞成说认为物业税对国家经济和财政大有裨益，可以抑制房地产投机行为；反对说认为物业税开征缺乏民意基础，可能带来很多负面影响。笔者认为虽然物业税还有许多不确定性，但其是顺应中国房地产事业发展的。
【关键词】物业税 物权法 房地产 税费 房价调控
2010年党和国家重拳出击连续颁布“国八条”、“国十条”等新政对房地产市场进行降温调控。上海、重庆又迅即开征物业税，部分城市的示范作用是否会在全国导致“多米诺”骨牌效应？
赞成说
《物权法》出台为物业税征收提供了法律保障。2007年3月，十届全国人大五次会议通过《物权法》。它的出台，为公民个人、企业置业和利用物业提供保障，为物业税开征创造法律条件。首先，物业税是一种财产税，明晰、完善的土地产权制度是征收物业税的前提条件，而《物权法》明确了对私人财产的保护，明晰了产权关系，从而为物业税的开征做好了前期准备。其次，《物权法》理顺了产权关系，明确了公私权属，采取了不动产登记制度，扩大了物业税的税基范围，为税率确定提供依据。最后，《物权法》明确规定：“住宅建设用地使用权期满后，自动续期。”这一规定出台后，受到了一致肯定。但是，如果在实际操作中，每家每户都到政府部门去申请续期，将消耗大量的行政资源，因此物业税的开征无疑是落实该规定最有效的办法。
物业税征收可整合繁杂的房地产税费，取消差别税费。我国房地产行业目前税费繁杂，政出多头，收费项目多，规范性不强，征管不力。物业税酝酿之初就被寄予了整合房地产税费，公平税负的厚望。
纷繁复杂的税费加大了房地产的成本，造成了房价高涨。同时繁杂的税费也使得房地产行业中滋生了许多腐败、偷税漏税的现象，所以物业税的出台被寄予整合繁杂税费的期望。
重复征税问题凸显，税负不公平。我国现行房地产税制中虽然很多税种名目大相径庭，但是征税本质却大同小异，有着内在必然的联系，甚至造成对同一税基重复征税。物业税的出台能够简化繁杂税制，取消重复税种，从而形成和谐的纳税氛围。
税费混乱，费挤税现象严重。由于“费挤税”导致了房地产的高成本和高价格，影响了房地产行业的规范性和稳定性，抑制了税收的稳健增长，并且由于收费权利属于基层，缺少监管，容易滋生腐败。
内外差别税制，有悖公平原则。在房地产税制上，我国内外有别，除外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》，此外内资企业同时还要征收城镇土地使用税，而外资企业只对房产征税，对地产不征税。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天，尤其是我国加入WTO后，这两套税制的实行，将很大程度地损害内资企业利益，影响税收公平性原则。
物业税是防止土地失控、抑制房价高涨、稳健增加政府财政收入的有效工具。我国现行的土地政策在出让土地时采用“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等。对于地方政府来说，出让土地的收入无疑是除了国有资产外最丰厚的财政收入。土地失去控制，进而会带来一系列社会问题，房价高涨便是最突出的问题。物业税的开征，不仅可以严防土地失控，而且还能抑制房价过快、过高增长。我国现行房产税费是典型的重交易、轻保有的税制模式，一方面会提高新商品房价格，带动市场价格上扬；另一方面也容易滋生“炒地”、“炒楼”等房地产投机现象，使房地产市场迅速升温，不仅掩盖了市场真实需求，也增大了实际需求者购房成本。所以，只有开征物业税，取消或降低部分房地产开发、转让等流转环节不合理的税费，在房产保有阶段也收取相应的税费，从而打击“炒房”的不良现象，才能真正从源头上抑制房价过快的“虚高”增长。
中国财政当前的状况是基层财政困难，在农业税费取消之后缺乏自由的主力税源，几乎完全依靠上级政府的转移支付。此时，引入物业税，为地方政府提供稳定的自由税收收入，意义重大。统计数据显示，2004年全国商品房屋销售价格平均为2714元/平方米，而当年年末全国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米。物业税在各国的实际税率大部分介于实际房价的0.5%到1%之间。以平均销售价格作为平均房价的估计量，物业税税率设为0.5%，那么按照2004年的数据，全国城镇可以征收的物业税就应超过2000亿元，达到2004年地方政府本级税收决算收入总量的20%。
反对说
物业税的开征是否具有广泛的民意基础。中国法律的颁布、税种的诞生、税制改革的出台都应该坚定不移地代表广大人民的根本利益。而在此之前，肯定应先调查广大人民群众的意见。在目前部分老百姓对“物业税”是个什么税种都还没有弄清楚的情形下，仓促开征物业税是否有悖民意？虽然《物权法》的出台为物业税开征创造了条件，但它并没有解释课税对象、征管环节、民意基础等诸多方面。
物业税出台能否降低房价。很多人寄希望于物业税的出台来拉低房价。值得肯定的是，物业税的出台会整合许多在房地产开发阶段的税费，降低房地产开发的成本，将一部分的税费移至房产保有阶段，并且通过加重保有阶段的持房成本，增加房屋所有者的税收负担，遏制“炒房”行为，从而抑制房价过快上涨。而有学者却认为物业税不能拉低房价，因为在一个相对成熟的房地产市场，价格主导因素是供需关系，而并非税收。除了市场因素外，其他很多因素对于房地产价格走势的影响都重于税收，如国家经济发展状况、土地供给制度、金融政策房地产配套设施及政策等，其实税收仅仅是起到调节社会再分配的作用，本身并没有抑制房价的功能，比如，英国和美国同样征收了物业税，但这几年的房价也增长迅猛。还有些人认为将土地出让金剥离出来，会使开发成本下降，但这并不意味着购房总成本会下降，房产升值给消费者带来的收益则会因物业税而大打折扣。对于地产公司来说，房价也不会应声而落，短期内还将获得超额利润，因为地产商不可能将房价一步降到位，将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格。
开征物业税是否会带来诸多负面问题。物业税作为一个新税种，势必会引起诸多方面的连锁效应。
从物业税改革预期达到的效果来看，无论商品房价格是否会下降，都会加重居民个人的负担，进而会影响居民个人对住房的购买能力和购买取向从而抑制房地产市场的健康发展；如果居民个人购买房屋是通过银行贷款，房屋保有阶段税费的增加可能导致购房者支付困难，进而引发潜在的金融风险。
出现“平买贵用”现象。从理论上分析，开征物业税后，如果商品房价格呈下降趋势，势必降低消费者的购房门槛。可房屋保有阶段成本的增加会导致住宅商品房的“平买贵用”现象，特别是针对低收入阶层，出现买房容易养房难。
出现有失公平的现象。主要应注意区分物业税开征前后所购置的房屋、商业门面与商品住宅以及普通住房和高档住房等征收对象的税基、税率确定。
结 语
关于我国是否适宜开征物业税，笔者有以下几点认识：
虽然物业税的概念还没有真正深入民心，还有很多前期工作需要开展，在群众中宣传的力度还不够，但《物权法》的出台，毕竟为物业税奠定了法律基础，厘清了物权关系，明确了财产所有权。而《物权法》同时也涉及到了财产登记制度、财产评估的概念，它是物业税开征的法理基础。
由于物业税的税基、税率还未确定，相关配套的法律文件尚未出台，所以物业税开征对房地产价格的影响还具有不确定性。但是由于物业税的出台，整合了费、税混淆的问题，是对房地产税制的一种改革，虽说不能确定是否会降低房价，但是对于日益迅猛高涨的房地产价格也会起到抑制作用，对“囤房”、“炒房”的现象也是一种打击与清理。
出台物业税，实质上是房地产税制的一场改革，明确财产所有权、建立财产登记目录、建立合理的财产价值评估体系、实施有效的税收征管，对于形成一套行之有效的房地产财产管理体制，重构房地产税费体制思路也是大有裨益。
物业税作为一种新税种，它的“新”就在于“创新”，在于它是一场改革，打破原有束缚，只要能够做到地方政府财、事权分开，中央赋予地方更多自主税权，那么基于地方政府管辖特殊性，同时在立足国情的基础上，物业税势必将增加地方财政收入，成为地方财政主力税种。
物业税征收的财政收入用于改善地方公共服务，提高公共服务的质量与地方投资环境，将会使得百姓受益。而政府也只有改善公共环境、提高服务质量，才能吸引更多的人与企业迁移入住，征得更多税收，从而加快本地区经济发展步伐，形成一个良性循环机制。总之，笔者的观点是在适宜的时机开征物业税，它的作用将不仅仅是对原有房地产税制的改革，而是一种革命，破除约束发展的枷锁，是顺应中国房地产事业发展而呼之欲出的新税种。（作者单位：重庆邮电大学）
【关键词】物业税 物权法 房地产 税费 房价调控
2010年党和国家重拳出击连续颁布“国八条”、“国十条”等新政对房地产市场进行降温调控。上海、重庆又迅即开征物业税，部分城市的示范作用是否会在全国导致“多米诺”骨牌效应？
赞成说
《物权法》出台为物业税征收提供了法律保障。2007年3月，十届全国人大五次会议通过《物权法》。它的出台，为公民个人、企业置业和利用物业提供保障，为物业税开征创造法律条件。首先，物业税是一种财产税，明晰、完善的土地产权制度是征收物业税的前提条件，而《物权法》明确了对私人财产的保护，明晰了产权关系，从而为物业税的开征做好了前期准备。其次，《物权法》理顺了产权关系，明确了公私权属，采取了不动产登记制度，扩大了物业税的税基范围，为税率确定提供依据。最后，《物权法》明确规定：“住宅建设用地使用权期满后，自动续期。”这一规定出台后，受到了一致肯定。但是，如果在实际操作中，每家每户都到政府部门去申请续期，将消耗大量的行政资源，因此物业税的开征无疑是落实该规定最有效的办法。
物业税征收可整合繁杂的房地产税费，取消差别税费。我国房地产行业目前税费繁杂，政出多头，收费项目多，规范性不强，征管不力。物业税酝酿之初就被寄予了整合房地产税费，公平税负的厚望。
纷繁复杂的税费加大了房地产的成本，造成了房价高涨。同时繁杂的税费也使得房地产行业中滋生了许多腐败、偷税漏税的现象，所以物业税的出台被寄予整合繁杂税费的期望。
重复征税问题凸显，税负不公平。我国现行房地产税制中虽然很多税种名目大相径庭，但是征税本质却大同小异，有着内在必然的联系，甚至造成对同一税基重复征税。物业税的出台能够简化繁杂税制，取消重复税种，从而形成和谐的纳税氛围。
税费混乱，费挤税现象严重。由于“费挤税”导致了房地产的高成本和高价格，影响了房地产行业的规范性和稳定性，抑制了税收的稳健增长，并且由于收费权利属于基层，缺少监管，容易滋生腐败。
内外差别税制，有悖公平原则。在房地产税制上，我国内外有别，除外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》，此外内资企业同时还要征收城镇土地使用税，而外资企业只对房产征税，对地产不征税。这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天，尤其是我国加入WTO后，这两套税制的实行，将很大程度地损害内资企业利益，影响税收公平性原则。
物业税是防止土地失控、抑制房价高涨、稳健增加政府财政收入的有效工具。我国现行的土地政策在出让土地时采用“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等。对于地方政府来说，出让土地的收入无疑是除了国有资产外最丰厚的财政收入。土地失去控制，进而会带来一系列社会问题，房价高涨便是最突出的问题。物业税的开征，不仅可以严防土地失控，而且还能抑制房价过快、过高增长。我国现行房产税费是典型的重交易、轻保有的税制模式，一方面会提高新商品房价格，带动市场价格上扬；另一方面也容易滋生“炒地”、“炒楼”等房地产投机现象，使房地产市场迅速升温，不仅掩盖了市场真实需求，也增大了实际需求者购房成本。所以，只有开征物业税，取消或降低部分房地产开发、转让等流转环节不合理的税费，在房产保有阶段也收取相应的税费，从而打击“炒房”的不良现象，才能真正从源头上抑制房价过快的“虚高”增长。
中国财政当前的状况是基层财政困难，在农业税费取消之后缺乏自由的主力税源，几乎完全依靠上级政府的转移支付。此时，引入物业税，为地方政府提供稳定的自由税收收入，意义重大。统计数据显示，2004年全国商品房屋销售价格平均为2714元/平方米，而当年年末全国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米。物业税在各国的实际税率大部分介于实际房价的0.5%到1%之间。以平均销售价格作为平均房价的估计量，物业税税率设为0.5%，那么按照2004年的数据，全国城镇可以征收的物业税就应超过2000亿元，达到2004年地方政府本级税收决算收入总量的20%。
反对说
物业税的开征是否具有广泛的民意基础。中国法律的颁布、税种的诞生、税制改革的出台都应该坚定不移地代表广大人民的根本利益。而在此之前，肯定应先调查广大人民群众的意见。在目前部分老百姓对“物业税”是个什么税种都还没有弄清楚的情形下，仓促开征物业税是否有悖民意？虽然《物权法》的出台为物业税开征创造了条件，但它并没有解释课税对象、征管环节、民意基础等诸多方面。
物业税出台能否降低房价。很多人寄希望于物业税的出台来拉低房价。值得肯定的是，物业税的出台会整合许多在房地产开发阶段的税费，降低房地产开发的成本，将一部分的税费移至房产保有阶段，并且通过加重保有阶段的持房成本，增加房屋所有者的税收负担，遏制“炒房”行为，从而抑制房价过快上涨。而有学者却认为物业税不能拉低房价，因为在一个相对成熟的房地产市场，价格主导因素是供需关系，而并非税收。除了市场因素外，其他很多因素对于房地产价格走势的影响都重于税收，如国家经济发展状况、土地供给制度、金融政策房地产配套设施及政策等，其实税收仅仅是起到调节社会再分配的作用，本身并没有抑制房价的功能，比如，英国和美国同样征收了物业税，但这几年的房价也增长迅猛。还有些人认为将土地出让金剥离出来，会使开发成本下降，但这并不意味着购房总成本会下降，房产升值给消费者带来的收益则会因物业税而大打折扣。对于地产公司来说，房价也不会应声而落，短期内还将获得超额利润，因为地产商不可能将房价一步降到位，将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格。
开征物业税是否会带来诸多负面问题。物业税作为一个新税种，势必会引起诸多方面的连锁效应。
从物业税改革预期达到的效果来看，无论商品房价格是否会下降，都会加重居民个人的负担，进而会影响居民个人对住房的购买能力和购买取向从而抑制房地产市场的健康发展；如果居民个人购买房屋是通过银行贷款，房屋保有阶段税费的增加可能导致购房者支付困难，进而引发潜在的金融风险。
出现“平买贵用”现象。从理论上分析，开征物业税后，如果商品房价格呈下降趋势，势必降低消费者的购房门槛。可房屋保有阶段成本的增加会导致住宅商品房的“平买贵用”现象，特别是针对低收入阶层，出现买房容易养房难。
出现有失公平的现象。主要应注意区分物业税开征前后所购置的房屋、商业门面与商品住宅以及普通住房和高档住房等征收对象的税基、税率确定。
结 语
关于我国是否适宜开征物业税，笔者有以下几点认识：
虽然物业税的概念还没有真正深入民心，还有很多前期工作需要开展，在群众中宣传的力度还不够，但《物权法》的出台，毕竟为物业税奠定了法律基础，厘清了物权关系，明确了财产所有权。而《物权法》同时也涉及到了财产登记制度、财产评估的概念，它是物业税开征的法理基础。
由于物业税的税基、税率还未确定，相关配套的法律文件尚未出台，所以物业税开征对房地产价格的影响还具有不确定性。但是由于物业税的出台，整合了费、税混淆的问题，是对房地产税制的一种改革，虽说不能确定是否会降低房价，但是对于日益迅猛高涨的房地产价格也会起到抑制作用，对“囤房”、“炒房”的现象也是一种打击与清理。
出台物业税，实质上是房地产税制的一场改革，明确财产所有权、建立财产登记目录、建立合理的财产价值评估体系、实施有效的税收征管，对于形成一套行之有效的房地产财产管理体制，重构房地产税费体制思路也是大有裨益。
物业税作为一种新税种，它的“新”就在于“创新”，在于它是一场改革，打破原有束缚，只要能够做到地方政府财、事权分开，中央赋予地方更多自主税权，那么基于地方政府管辖特殊性，同时在立足国情的基础上，物业税势必将增加地方财政收入，成为地方财政主力税种。
物业税征收的财政收入用于改善地方公共服务，提高公共服务的质量与地方投资环境，将会使得百姓受益。而政府也只有改善公共环境、提高服务质量，才能吸引更多的人与企业迁移入住，征得更多税收，从而加快本地区经济发展步伐，形成一个良性循环机制。总之，笔者的观点是在适宜的时机开征物业税，它的作用将不仅仅是对原有房地产税制的改革，而是一种革命，破除约束发展的枷锁，是顺应中国房地产事业发展而呼之欲出的新税种。（作者单位：重庆邮电大学）