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一家不起眼的地产商，创业初期屡受挫败，官司缠身。为打通政商关系的经脉，不惜“引狼入室”，与人脉丰厚者结盟。
办学校、修道路、做配套，这些都不是深圳地产商桃源居的“核心竞争力”，当插上“公益”和“社会管理创新”的翅膀后，它得以点石成金，开启布局全国的扩张之路。这是指鹿为马的“企业办社会”，还是“摸着石头过河”的社会管理创新？这个由地产商一手包办的社会建设样本充满了争议。
2012年公益界的几个重要场合，李爱君都没有缺席，她通常略施粉黛，头上挽个髻，一袭深色旗袍的装扮，在现场颇有辨识度。这个圈子不大，出名并非难事。最近两年，在公益行业，地产商人李爱君和她的“桃源居模式”就像一颗冉冉升起的新星，被业界簇拥，被媒体追捧，看起来光芒万丈。
与李爱君的第一次正式访谈定在下午。按照约定时间，我爬上位于深圳宝安区的桃源大厦7楼，被告知她还在开会，需在隔壁房间等候。同屋坐着的是桃源居基金会的几名工作人员，门后的一张小桌子摆满各种报道“桃源居模式”的报刊。一名年轻女孩熟络地翻出几本，热情地塞过来。
半小时后，我走进李爱君的办公室。足有200平米的空间让人吃了一惊，靠窗的位置上立着一排书柜和一架跑步机。披着高档貂皮大衣的李爱君端坐在大理石书桌后面，低垂着眼，高挑着眉，看起来威风凛凛。没有化妆，她拒绝了摄影师的拍照。
随后，她缓缓地走过来坐在沙发上，用一种慵懒的声音问：“上次的活动你们敢报道吗？我很担心，徐永光的‘公民社会’是很前沿的，但太前沿的话还有一个国情问题。”
李爱君口中的活动是一个不久前由数位慈善界知名人士共同发起的“中华慈善百人论坛”。受邀出席论坛的大都是两岸四地的知名学者、企业家及公益界领袖。在这场论坛上，见惯大场面的李爱君发言简短，甚至觉得自己像个“小学生”，茶歇时安静地坐在角落，甚少与人交谈。
采访开始的十分钟，李爱君并不在状态。席间，她的电话响过两次。第一次打来的是一家香港媒体，她按下手机，温柔地问：“你们收视率怎么样？”“需要多少钱？”整个过程和风细雨。第二次响的是座机。她头也不抬地唤着门外女秘书的名字，略带撒娇地道：“我不想接电话。”见没有人进来，她突然脸色一沉，扯开嗓门厉声呵斥：“我都说了我不想接电话，你们没有听见吗？”情绪变化之快像极了她跌宕起伏的商路历程。
政商路线
在桃源居建设初期，李爱君的政商关系并不顺畅。与昔日盟友机场公司数度对簿公堂，曾导致航空城资产三度遭到法院查封。双方的恩怨旷日持久，时至今日依然在为一块面积3万平方米、标号16-1的土地争执不下。这块地偏安于桃源居一隅，机场公司握有此地产权。李爱君却想拿来建学校。
为了阻止该地块被转让，李爱君一度召开新闻发布会，还在网络上发布了一封标题为“不要牺牲孩子受教育权，换取土地违法交易利益”的公开信，矛头直指当时支持机场公司的深圳市国资委。
为打通政商关系的经脉，李爱君不惜“引狼入室”，与一个自称有人脉的建筑商结盟，后来却引发了另一桩官司。李爱君曾对媒体称，当初与这位建筑商合作是因对方“有些背景”。
1997年桃源居小区一期项目完工，1200位业主入住后，缺电、缺水、行路难和垃圾场环境污染等问题接踵而至。没有政府背景，没有市政和公共服务做基础，桃源居面对的是地产开发的“大忌”。
其时，地产业恰逢严厉调控期，深圳房地产市场并不景气。曾经与李爱君一起投资机场开发区的另外17家企业项目已经全部下马。一名参与当年机场开发区投资工作的内部人士透露，除了航空城外另外17家公司为了土地开发均成立了项目公司，并向银行巨额贷款给机场交集资款。然而，当初合同约定的由机场公司完成的公建配套工程并没有如期建设，由于缺乏市政配套，一部分建好的商业楼盘根本卖不出去。这是导致开发项目全部死亡的一个重要原因。
出于商业开发的需要，李爱君只能自己着手建设公建设施，并提供社区公共服务。桃源居对外公开的资料称，李爱君曾花6700万元将垃圾场改造成了两个公园；花2000多万元改造了市民广场，并在市民广场上建造了一个大家乐舞台；引进了清华学校解决业主子女的教育问题。
坊间流传的版本是，在最危急的时刻，有两件事救了李爱君。其一是南北走向纵贯社区的“主动脉”前进路的通车，另一件就是清华实验学校的落成。一名老业主事后回忆，消息宣布的当天，桃源居的房价每平米就上涨1000元。不少人都是冲着“清华”的招牌才肯在这荒芜之地出手。
由于政府没有派出单位接管社区，当时的社区物管中心几乎行使了居委会的职能。“业主要结婚、生子、离婚、出国，都要到我们管理处来盖章。”为了解决社区内的治安和卫生问题，李爱君协助业主自发组织了义警队和环保队。
2005年，刚和丈夫住进桃源居的刘琦被李爱君选派到澳洲去学习义工管理经验，回国后便在社区内组建了义工站。现在刘琦已是桃源居老年协会的法定代表。此后，儿童中心、邻里中心、社康中心、体育俱乐部等一系列社区草根组织也相继建成。这些组织在一段时间内均代替政府承担了一定的社区治理和社区服务职能。
自上而下
李爱君一度想为旗下的草根组织寻求合法身份，却偏偏碍于当时的社团登记制度需要“主管+审批”未能如愿。一名知情人透露，当时的宝安区民政系统内部有人对桃源居的做法有些意见，认为是在“以商乱政”，门槛一直没能跨过去。
2004年，中央提出构建社会主义和谐社会与社会建设的新主张。十七大后，社会建设被列入了四位一体的社会主义事业总体布局，全国各地开展起了社会建设、社会管理的实践和探索。被誉为改革开放“桥头堡”的深圳自然成为了试点城市之一。为支持社会组织参与社会管理和公共服务，自2006年起深圳在全国率先对工商经济类、社会福利类和公益慈善类社会组织实行民政部门直接登记制度。由李连杰发起的公募基金会“壹基金”2010年在深圳落户成功，这一举动被学术界、媒体评价为全国民间公益的破冰之旅，成为“中国公益慈善领域的里程碑式事件”。 桃源居赶上了这趟政治快车。时任深圳市民政局局长刘润华想在全市范围内找一个创新试点。在他的力挺下，2006年7月，“桃源居社区公益事业发展中心”（以下简称“社区公益中心”）获批成为深圳市第一家以政府引导、企业主办，致力于发展社区公益性和福利性事业而设立的社区民非组织。借助东风，社区内的其余草根机构也陆续注册成功。自此，桃源居社团的身份问题才算真正解决。
解决了身份，社区治理和服务就可以走向项目化和常规化。那么，如何保证社区公共服务的长期供给？李爱君的做法是捐资1亿元，注册“桃源居公益事业发展基金会”（以下简称“桃源居基金会”），由基金会为社区组织造血。2008年7月，桃源居基金会成立仪式在人民大会堂北京厅举行，多位高层领导出席。不过，鲜为人知的是，李爱君加入了澳大利亚籍，摇身一变成了“外商”。
自从有了“公益”、“社会创新”的光环，桃源居就像获得了一把尚方宝剑，得到了政府越来越多的重视，愈发炙手可热。“桃源居”正迎来历史上最好的时光。
当记者问及过往的种种经历时，李爱君不愿多谈。而一提到“桃源居”模式，她又变得滔滔不绝起来。一名接近李爱君的内部人士向我形容：“她几乎用了整个前半生在经营‘桃源居’，整个人都陶醉在了其中。”
在李爱君的描述里，桃源居有的是“黄发垂髫，并怡然自乐”的景象。然而，采访中，多名业主却告知记者，这几年“桃源居”的表面风光，并没有为他们的生活带来多少实实在在的改变。
毗邻深圳宝安西乡107国道东侧的桃源居，目前已入住了一万余户居民。这里少了几分拥堵和繁华，却多了几丝落寞和混杂。在小区大门口，横七竖八地停满了大大小小的车辆。业主陈果（化名）就在这里等候记者。
“你看这些都是占道经营的，还有这个，你觉得这种车能开进小区吗？”陈果领着我在小区内逛了一圈，指着主干道几间兜售日用品的商铺，又指了指停在不远处的几辆超长大货车说道。据他的观察，最近5年，物业管理水平每况愈下。“我那栋17、18楼的邻居不久前家里刚被盗。小偷大白天拿条绳子从楼顶就直接下去了。”
学位的严重紧缺也让业主不满。绝大多数业主都是冲着清华实验学校而来，没想到从小学到高中，学校仅有3000个左右的公立学位。2002年住进社区的艾明（化名）回忆，当时开发商曾向业主许诺，清华学校的师资队伍均是从北京请过来的。没想到孩子入读后才发现，都是当地老师，而且频频更换，学校还巧立名目收费。而校方的大股东正是李爱君。
“皮带”、“奔牛先生”等网友创立的桃源居业主自建论坛成了最好的去处。版主“皮带”始终坚持只要是理性建言，业主的帖子绝不删除。因为能讲真话，论坛聚集的业主越来越多。有好几次，针对小区管理漏洞以及邻居们集中投诉的问题，“皮带”以论坛代表的身份，参与了有开发商、物业管理公司、业主委员会参加的多方协调会议。
在此期间，李爱君也频频向小区意见领袖示好。“经常搞活动、请吃饭送礼物，都是小恩小惠，我基本没去。”好景不长，不买账的“皮带”很快成了重点打压对象。
2008年9月，恰逢三年一届的业委会换届选举。不少邻居纷纷推选皮带参加竞选，有热心者还为他制作了精美的宣传资料在社区内广泛派发。然而，一场协调会上，开发商代表却指着他的鼻子说：“你就是参选也不会让你上。”选举前，居委会特别召集小区里200多个义工义警召开了动员会。会后，一名相识的义工阿姨跑来告诉他：“有领导在大会上公开要求义工在收发选票时动员业主不要选你，说你是捣蛋分子，是一颗老鼠屎打坏一锅汤。”选举结果公布出来，“皮带”没有在名单上。
就在桃源居公益品牌蓄势待发的2008年至2011年间，恰是桃源居业主最活跃的时期，数百名业主通过网络集结发声，在社区内发起了多起有影响力的维权行动。2010年初的“物管涨价风波”将维权推向高峰。桃源居物业公司和业委会提出要“上涨管理费”，并公开了上一年度收支情况，账面显示“亏损342万元”。
“这几年小区内被开发出了各种广告资源，从路灯、宣传栏到电梯间，广告几乎无处不在。还有3区临街的一排出租商铺全部是架空层改的。”陈果语气激动说道。有人据此算了一笔账，认为整个桃源居的物业收入大约接近7000万元，包括物业管理费3000多万、各类租金广告收入1000多万、停车费收入2000多万。“照此推算，年盈利应该是2773万元，不可能出现亏损。但操作中，租金广告、停车场的收入却被开发商归入了公益中心的账。”
当时社区内的业主想参与“老年协会”、“邻里中心”等公益组织的活动，还必须先签订同意涨管理费的协议。为通过涨价，物业公司召开了唱票大会。会场内座无虚席，一些眼尖的业主却发现，那些佩戴着“业主代表”胸牌的竟然都是小区保安便衣冒充。因为不满“被代表”，业主们发出了罢免业委会的倡议，参与签名的业主多达4000余名，声势浩大。有人回忆，气急败坏的李爱君对业主说：“你们难道想拿买白菜的钱，享受吃鲍鱼的服务？”九个月后，心有不甘的物业公司竟然再次举行唱票，时间被选在半夜12点到凌晨四点。
在僵持阶段，李爱君亲自登门拜访过“皮带”。“她先是哭诉自己创业多么的不容易，眼看着打动不了我就马上换了一副嘴脸，变得很凶狠，当面威胁。还提出只要论坛愿意删帖，一年给我二三十万，被我当场拒绝。”
眼见着维权影响越来越大，关键时刻却传来了业主被下“黑手”的消息。“有一天我爱人下班回来得早，恰巧发现有人在我家门口安装摄像头，企图监视我。”愤怒的“皮带”叫来警察才把对方打发走。后来大伙又陆续听说，维权代表凌女士家的水表被物业公司强行拆走，韩先生家的大门则被人泼了大便……
袭击事件在半小时内便被业主利用QQ群、短信、飞信扩散开来。近千名情绪激动的业主闻讯而至，聚集在了小区门口。围观的人群一度阻塞了前进路的交通。然而苦等半小时，仍然迟迟无人出面喊话。 有人把受伤者抬到了附近的107国道上。陈果回忆，那天晚上，大家刚走上国道没几分钟，路灯就忽然熄灭，周围冲出几百个防暴警察，现场一片混乱。10余名业主后来被以“妨害公共安全罪”起诉。
毫无预兆的“堵路风波”成为了维权行动的转折点，社区内自下而上的互动戛然而止。一向强势的李爱君在这场突发事件里也备受打击。那天，她把所有得过的奖杯砸碎在地，嚎啕大哭起来。第二年，到期的桃源居业委会被宣布解散，由社区居委会代行了业委会的职能。李爱君说，当时改选时，没有一个业主报名。而几名知情的业主却向我表示，物业公司给出的竞选条件太苛刻，每个报名的业主需要提供其余10名业主的身份证复印件和签名。“在业主被抓之后，大家都怕了！”
垄断之嫌
2010年9月，受到维权事件冲击，李爱君索性将旗下的物业管理公司改制成了社区公益中心全资控股的“社会型企业”：物业管理公司股东放弃1765万元的债权，并将旗下的所有股份转让给社区公益中心所有。
按照李爱君的设计，位于顶层的是桃源居基金会，主要扮演的是社区公益事业“造血者”、“风险投资者”的角色。通过变更登记和捐赠协议，桃源居基金会成为了社区公益中心的发起人，社区公益中心又成为所有社区社会组织的发起人。社会组织再根据业务内容不同，又被划分为经营性服务、公益性服务、志愿者服务三大类。经营性服务包括物管公司、体育会所等；公益性服务包括教育、文化、环保、邻里中心、老年协会、社康中心、儿童中心、社区图书馆等八大门类；志愿者服务则包括了义工站、政府社工、督察队等。
李爱君称，每年公益中心会将收益的1/3用于各种民非组织日常办公费用；1/3用作特定社区服务组织的年度经费；剩余1/3的收入，作为社区资产积累的长远发展基金。值得一提的是，除了开发商自身捐赠的资产外，地方政府和机构也能向公益中心提供捐赠。例如，2010年中国妇女儿童基金会曾向公益中心捐赠了资金95万元。
“这里面关系确实很复杂，我们做了很长时间的梳理。”北京大学中国政府创新研究中心副主任饶锦兴称。2010年该中心启动“中国社会创新奖”评选，桃源居模式也在参选之列，但并没有获奖。当时，一些学者对李爱君的探索有争议，认为企业与政府的边界不清，北京大学非营利组织研究中心主任金锦萍还与李爱君在大会上展开了激烈辩论。
出人意料的是，李爱君并没有遮掩，反倒邀请学者前去调研。“事前我就告诉她，你要有心理准备，我们是做一个客观独立的研究，最后出来的报告结果也不确定是肯定还是反对。她也很坦率地回答，你们该否定就否定。”
经过一年半的调研，2012年7月，一份题为《深圳桃源居社区治理和服务模式创新研究》的报告正式出炉。报告肯定了社区公益性社会组织体系的创新之处。“一个开发商凭着自己的社会责任和对社区公益事业的执着追求去探索这种做法，不管典型与否，都是积极的。”
“不过，很不隐晦地说，它可能在治理上存在一些问题。”饶锦兴指出，“作为全国性的非公募基金会，桃基会受益对象不应是特定的，但目前桃基会实际上主要是对开发商开发项目城市或社区社会组织进行定向捐赠，对其他社区社会组织来说有‘特定排除’之嫌；而目前的制度设计，虽然让社区社会组织可以从公益中心稳定地获得持续发展资金，但这同时也会影响社区社会组织的独立性，如果这些社会组织脱离了公益中心主导下的体系，即意味着失去可持续发展的条件。”
桃源居长达10余年的开发历程中，项目规划被迫经过9次调整，中间又发生了多种变故。这导致桃源居公建配套设施“资”出多头，产权主体繁杂。在《物权法》出台前，政府也多次牵头做了资产审计来界定社区内政府、业主、开发商的财产归属。“调研时我们核实过这些法律文书。但业主掌握的信息不对称，不确定哪部分是自己的，哪部分捐给了公益中心，所以一直存有争议。”
饶锦兴曾在报告中向桃源居提出了一些建议，包括增加公益组织的透明度，增加居民参与的广度和深度等。“但李爱君是一个太强势的人，完全是靠悟性去做这些探索，我们的建议她根本听不进去。这是我最郁闷的地方。”
“桃源居”模式也让万通公益基金会秘书长李劲来了兴趣，他兴奋地跑去参观。同为地产商的万通集团近年来在公益界崭露头角。
让李劲印象最深的是桃源居邻里中心的女子学校。过去常靠打麻将消遣时光的家庭主妇，现在可以在这里学到插花茶艺、礼仪形象等“主妇课程”。费用为每年1200元，学员交600元，公益中心负责600元。公益中心每年给邻里中心的拨款大概在12万～15万。这样的服务近2年也在广州、上海等城市出现。不过，大多是以政府购买的方式为社区提供支持。像桃源居这样“企业办社会”的做法并不多见。
在李劲看来，万通基金会与桃源居基金会恰好是两个极端。“我们一般不在自己的社区里面做事，服务对象也脱离地产楼盘。在业务上与母公司切割得很干净。”而桃源居基金会的主要业务却和自己的企业有着紧密的依托关系。
“这意味着桃源居的社会力量不是自发生长出来的，而是企业促进的。我们说社会建设实际上是激发社会的活力。如果企业的资金和资源投入太多，更重要的是它的意志太单一，那么它催生出来的社会不可能是多元的。”
桃源居基金会一度被视为国内第一个社区型基金会。但李劲称，按照美国的基金会定义，社区基金会的特征是资金来源于社区，但桃源居基金会的资金仅来源于企业，只能算企业基金会。在一个公开场合，李劲曾向李爱君建议，不妨把基金会从企业基金会向真正的社区基金会改造，比如吸收社区基金，让业主也能参与捐赠，吸收社区代表作为理事会成员等。不过这一提议被李爱君当面否决。
采访中，记者也曾问李爱君，是否会对其他社会组织敞开大门，李爱君想都没想：“这得到我这里审批。要看看你的动机是什么，通过什么方式开展工作。我们绝不会主动引进，桃源居本来就是公益全覆盖了。如果缺，我们自己会产生。严禁境外机构来我们这里做。”
公益品牌效应
2009年，插上“公益”翅膀的桃源居集团，终于打破多年沉寂迈出了向全国扩张的步伐，开始了楼盘扩张之路。
外界曾把桃源居的公益社区模式精确地概括为十六个字——“党的领导、政府管理、企业投资、居民共建”。这一说法得到了中央相关部委的认可。时任民政部部长李学举曾鼓励，深圳桃源居模式应有榜样作用和移植能力。
重庆成为了移植“深圳第一大盘”的首选。2009年4月，桃源居在重庆渝北区空港新城落地，总投资30亿元，居住人口达30000人。与深圳的情况不同，当地政府在出让土地时已就幼儿园、城市公园等公建设施做出了明确规划。开发商只需要将“公益模式”直接搬来即可。随后桃源居为重庆公益中心捐助了3000万元的社区股本，又捐赠了7000万元建设“升级版”的八大公益中心。李爱君声称地产商的作用就是“在开发期帮助政府把民非组织扶上马、送一程”。
当地政府对这个贴着“公益”标签的地产项目似乎疼爱有加，并把其视作宜居渝北的重点工程。据悉，2008年11月，重庆市渝北区委主要领导甚至亲自带队远赴北京参加桃源居基金会的成立仪式。这一举动也被解读为是提前向这家地产商抛出“橄榄枝”。
2010年，李爱君继续北上，以20亿元的大手笔拿下了天津塘沽的一个地块。和重庆桃源居一样，天津项目在规划指标体系里也安排有一站式政府办公楼和一条龙的公益组织配套，比如社区医院、社区养老中心、儿童中心、图书馆、公益中心等。一旦公建配套建成移交，将全部委托给天津桃源居公益中心管理和经营。
天津项目拍卖时，吸引了万科、保利等7家大开发商参加竞标。一向走“大盘路线”的李爱君很清楚，如果没有政府对社区规划建设与公共服务的认同和支持，桃源居几乎不可能突围成功。两地政府公开挂牌出让土地时，都将公益指标体系作为法定的招标条件，李爱君投其所好。
3年5省，5年10省，这是“桃源居模式”未来的扩张版图。
办学校、修道路、做配套，这些都不是深圳地产商桃源居的“核心竞争力”，当插上“公益”和“社会管理创新”的翅膀后，它得以点石成金，开启布局全国的扩张之路。这是指鹿为马的“企业办社会”，还是“摸着石头过河”的社会管理创新？这个由地产商一手包办的社会建设样本充满了争议。
2012年公益界的几个重要场合，李爱君都没有缺席，她通常略施粉黛，头上挽个髻，一袭深色旗袍的装扮，在现场颇有辨识度。这个圈子不大，出名并非难事。最近两年，在公益行业，地产商人李爱君和她的“桃源居模式”就像一颗冉冉升起的新星，被业界簇拥，被媒体追捧，看起来光芒万丈。
与李爱君的第一次正式访谈定在下午。按照约定时间，我爬上位于深圳宝安区的桃源大厦7楼，被告知她还在开会，需在隔壁房间等候。同屋坐着的是桃源居基金会的几名工作人员，门后的一张小桌子摆满各种报道“桃源居模式”的报刊。一名年轻女孩熟络地翻出几本，热情地塞过来。
半小时后，我走进李爱君的办公室。足有200平米的空间让人吃了一惊，靠窗的位置上立着一排书柜和一架跑步机。披着高档貂皮大衣的李爱君端坐在大理石书桌后面，低垂着眼，高挑着眉，看起来威风凛凛。没有化妆，她拒绝了摄影师的拍照。
随后，她缓缓地走过来坐在沙发上，用一种慵懒的声音问：“上次的活动你们敢报道吗？我很担心，徐永光的‘公民社会’是很前沿的，但太前沿的话还有一个国情问题。”
李爱君口中的活动是一个不久前由数位慈善界知名人士共同发起的“中华慈善百人论坛”。受邀出席论坛的大都是两岸四地的知名学者、企业家及公益界领袖。在这场论坛上，见惯大场面的李爱君发言简短，甚至觉得自己像个“小学生”，茶歇时安静地坐在角落，甚少与人交谈。
采访开始的十分钟，李爱君并不在状态。席间，她的电话响过两次。第一次打来的是一家香港媒体，她按下手机，温柔地问：“你们收视率怎么样？”“需要多少钱？”整个过程和风细雨。第二次响的是座机。她头也不抬地唤着门外女秘书的名字，略带撒娇地道：“我不想接电话。”见没有人进来，她突然脸色一沉，扯开嗓门厉声呵斥：“我都说了我不想接电话，你们没有听见吗？”情绪变化之快像极了她跌宕起伏的商路历程。
政商路线
在桃源居建设初期，李爱君的政商关系并不顺畅。与昔日盟友机场公司数度对簿公堂，曾导致航空城资产三度遭到法院查封。双方的恩怨旷日持久，时至今日依然在为一块面积3万平方米、标号16-1的土地争执不下。这块地偏安于桃源居一隅，机场公司握有此地产权。李爱君却想拿来建学校。
为了阻止该地块被转让，李爱君一度召开新闻发布会，还在网络上发布了一封标题为“不要牺牲孩子受教育权，换取土地违法交易利益”的公开信，矛头直指当时支持机场公司的深圳市国资委。
为打通政商关系的经脉，李爱君不惜“引狼入室”，与一个自称有人脉的建筑商结盟，后来却引发了另一桩官司。李爱君曾对媒体称，当初与这位建筑商合作是因对方“有些背景”。
1997年桃源居小区一期项目完工，1200位业主入住后，缺电、缺水、行路难和垃圾场环境污染等问题接踵而至。没有政府背景，没有市政和公共服务做基础，桃源居面对的是地产开发的“大忌”。
其时，地产业恰逢严厉调控期，深圳房地产市场并不景气。曾经与李爱君一起投资机场开发区的另外17家企业项目已经全部下马。一名参与当年机场开发区投资工作的内部人士透露，除了航空城外另外17家公司为了土地开发均成立了项目公司，并向银行巨额贷款给机场交集资款。然而，当初合同约定的由机场公司完成的公建配套工程并没有如期建设，由于缺乏市政配套，一部分建好的商业楼盘根本卖不出去。这是导致开发项目全部死亡的一个重要原因。
出于商业开发的需要，李爱君只能自己着手建设公建设施，并提供社区公共服务。桃源居对外公开的资料称，李爱君曾花6700万元将垃圾场改造成了两个公园；花2000多万元改造了市民广场，并在市民广场上建造了一个大家乐舞台；引进了清华学校解决业主子女的教育问题。
坊间流传的版本是，在最危急的时刻，有两件事救了李爱君。其一是南北走向纵贯社区的“主动脉”前进路的通车，另一件就是清华实验学校的落成。一名老业主事后回忆，消息宣布的当天，桃源居的房价每平米就上涨1000元。不少人都是冲着“清华”的招牌才肯在这荒芜之地出手。
由于政府没有派出单位接管社区，当时的社区物管中心几乎行使了居委会的职能。“业主要结婚、生子、离婚、出国，都要到我们管理处来盖章。”为了解决社区内的治安和卫生问题，李爱君协助业主自发组织了义警队和环保队。
2005年，刚和丈夫住进桃源居的刘琦被李爱君选派到澳洲去学习义工管理经验，回国后便在社区内组建了义工站。现在刘琦已是桃源居老年协会的法定代表。此后，儿童中心、邻里中心、社康中心、体育俱乐部等一系列社区草根组织也相继建成。这些组织在一段时间内均代替政府承担了一定的社区治理和社区服务职能。
自上而下
李爱君一度想为旗下的草根组织寻求合法身份，却偏偏碍于当时的社团登记制度需要“主管+审批”未能如愿。一名知情人透露，当时的宝安区民政系统内部有人对桃源居的做法有些意见，认为是在“以商乱政”，门槛一直没能跨过去。
2004年，中央提出构建社会主义和谐社会与社会建设的新主张。十七大后，社会建设被列入了四位一体的社会主义事业总体布局，全国各地开展起了社会建设、社会管理的实践和探索。被誉为改革开放“桥头堡”的深圳自然成为了试点城市之一。为支持社会组织参与社会管理和公共服务，自2006年起深圳在全国率先对工商经济类、社会福利类和公益慈善类社会组织实行民政部门直接登记制度。由李连杰发起的公募基金会“壹基金”2010年在深圳落户成功，这一举动被学术界、媒体评价为全国民间公益的破冰之旅，成为“中国公益慈善领域的里程碑式事件”。 桃源居赶上了这趟政治快车。时任深圳市民政局局长刘润华想在全市范围内找一个创新试点。在他的力挺下，2006年7月，“桃源居社区公益事业发展中心”（以下简称“社区公益中心”）获批成为深圳市第一家以政府引导、企业主办，致力于发展社区公益性和福利性事业而设立的社区民非组织。借助东风，社区内的其余草根机构也陆续注册成功。自此，桃源居社团的身份问题才算真正解决。
解决了身份，社区治理和服务就可以走向项目化和常规化。那么，如何保证社区公共服务的长期供给？李爱君的做法是捐资1亿元，注册“桃源居公益事业发展基金会”（以下简称“桃源居基金会”），由基金会为社区组织造血。2008年7月，桃源居基金会成立仪式在人民大会堂北京厅举行，多位高层领导出席。不过，鲜为人知的是，李爱君加入了澳大利亚籍，摇身一变成了“外商”。
自从有了“公益”、“社会创新”的光环，桃源居就像获得了一把尚方宝剑，得到了政府越来越多的重视，愈发炙手可热。“桃源居”正迎来历史上最好的时光。
当记者问及过往的种种经历时，李爱君不愿多谈。而一提到“桃源居”模式，她又变得滔滔不绝起来。一名接近李爱君的内部人士向我形容：“她几乎用了整个前半生在经营‘桃源居’，整个人都陶醉在了其中。”
在李爱君的描述里，桃源居有的是“黄发垂髫，并怡然自乐”的景象。然而，采访中，多名业主却告知记者，这几年“桃源居”的表面风光，并没有为他们的生活带来多少实实在在的改变。
毗邻深圳宝安西乡107国道东侧的桃源居，目前已入住了一万余户居民。这里少了几分拥堵和繁华，却多了几丝落寞和混杂。在小区大门口，横七竖八地停满了大大小小的车辆。业主陈果（化名）就在这里等候记者。
“你看这些都是占道经营的，还有这个，你觉得这种车能开进小区吗？”陈果领着我在小区内逛了一圈，指着主干道几间兜售日用品的商铺，又指了指停在不远处的几辆超长大货车说道。据他的观察，最近5年，物业管理水平每况愈下。“我那栋17、18楼的邻居不久前家里刚被盗。小偷大白天拿条绳子从楼顶就直接下去了。”
学位的严重紧缺也让业主不满。绝大多数业主都是冲着清华实验学校而来，没想到从小学到高中，学校仅有3000个左右的公立学位。2002年住进社区的艾明（化名）回忆，当时开发商曾向业主许诺，清华学校的师资队伍均是从北京请过来的。没想到孩子入读后才发现，都是当地老师，而且频频更换，学校还巧立名目收费。而校方的大股东正是李爱君。
“皮带”、“奔牛先生”等网友创立的桃源居业主自建论坛成了最好的去处。版主“皮带”始终坚持只要是理性建言，业主的帖子绝不删除。因为能讲真话，论坛聚集的业主越来越多。有好几次，针对小区管理漏洞以及邻居们集中投诉的问题，“皮带”以论坛代表的身份，参与了有开发商、物业管理公司、业主委员会参加的多方协调会议。
在此期间，李爱君也频频向小区意见领袖示好。“经常搞活动、请吃饭送礼物，都是小恩小惠，我基本没去。”好景不长，不买账的“皮带”很快成了重点打压对象。
2008年9月，恰逢三年一届的业委会换届选举。不少邻居纷纷推选皮带参加竞选，有热心者还为他制作了精美的宣传资料在社区内广泛派发。然而，一场协调会上，开发商代表却指着他的鼻子说：“你就是参选也不会让你上。”选举前，居委会特别召集小区里200多个义工义警召开了动员会。会后，一名相识的义工阿姨跑来告诉他：“有领导在大会上公开要求义工在收发选票时动员业主不要选你，说你是捣蛋分子，是一颗老鼠屎打坏一锅汤。”选举结果公布出来，“皮带”没有在名单上。
就在桃源居公益品牌蓄势待发的2008年至2011年间，恰是桃源居业主最活跃的时期，数百名业主通过网络集结发声，在社区内发起了多起有影响力的维权行动。2010年初的“物管涨价风波”将维权推向高峰。桃源居物业公司和业委会提出要“上涨管理费”，并公开了上一年度收支情况，账面显示“亏损342万元”。
“这几年小区内被开发出了各种广告资源，从路灯、宣传栏到电梯间，广告几乎无处不在。还有3区临街的一排出租商铺全部是架空层改的。”陈果语气激动说道。有人据此算了一笔账，认为整个桃源居的物业收入大约接近7000万元，包括物业管理费3000多万、各类租金广告收入1000多万、停车费收入2000多万。“照此推算，年盈利应该是2773万元，不可能出现亏损。但操作中，租金广告、停车场的收入却被开发商归入了公益中心的账。”
当时社区内的业主想参与“老年协会”、“邻里中心”等公益组织的活动，还必须先签订同意涨管理费的协议。为通过涨价，物业公司召开了唱票大会。会场内座无虚席，一些眼尖的业主却发现，那些佩戴着“业主代表”胸牌的竟然都是小区保安便衣冒充。因为不满“被代表”，业主们发出了罢免业委会的倡议，参与签名的业主多达4000余名，声势浩大。有人回忆，气急败坏的李爱君对业主说：“你们难道想拿买白菜的钱，享受吃鲍鱼的服务？”九个月后，心有不甘的物业公司竟然再次举行唱票，时间被选在半夜12点到凌晨四点。
在僵持阶段，李爱君亲自登门拜访过“皮带”。“她先是哭诉自己创业多么的不容易，眼看着打动不了我就马上换了一副嘴脸，变得很凶狠，当面威胁。还提出只要论坛愿意删帖，一年给我二三十万，被我当场拒绝。”
眼见着维权影响越来越大，关键时刻却传来了业主被下“黑手”的消息。“有一天我爱人下班回来得早，恰巧发现有人在我家门口安装摄像头，企图监视我。”愤怒的“皮带”叫来警察才把对方打发走。后来大伙又陆续听说，维权代表凌女士家的水表被物业公司强行拆走，韩先生家的大门则被人泼了大便……
袭击事件在半小时内便被业主利用QQ群、短信、飞信扩散开来。近千名情绪激动的业主闻讯而至，聚集在了小区门口。围观的人群一度阻塞了前进路的交通。然而苦等半小时，仍然迟迟无人出面喊话。 有人把受伤者抬到了附近的107国道上。陈果回忆，那天晚上，大家刚走上国道没几分钟，路灯就忽然熄灭，周围冲出几百个防暴警察，现场一片混乱。10余名业主后来被以“妨害公共安全罪”起诉。
毫无预兆的“堵路风波”成为了维权行动的转折点，社区内自下而上的互动戛然而止。一向强势的李爱君在这场突发事件里也备受打击。那天，她把所有得过的奖杯砸碎在地，嚎啕大哭起来。第二年，到期的桃源居业委会被宣布解散，由社区居委会代行了业委会的职能。李爱君说，当时改选时，没有一个业主报名。而几名知情的业主却向我表示，物业公司给出的竞选条件太苛刻，每个报名的业主需要提供其余10名业主的身份证复印件和签名。“在业主被抓之后，大家都怕了！”
垄断之嫌
2010年9月，受到维权事件冲击，李爱君索性将旗下的物业管理公司改制成了社区公益中心全资控股的“社会型企业”：物业管理公司股东放弃1765万元的债权，并将旗下的所有股份转让给社区公益中心所有。
按照李爱君的设计，位于顶层的是桃源居基金会，主要扮演的是社区公益事业“造血者”、“风险投资者”的角色。通过变更登记和捐赠协议，桃源居基金会成为了社区公益中心的发起人，社区公益中心又成为所有社区社会组织的发起人。社会组织再根据业务内容不同，又被划分为经营性服务、公益性服务、志愿者服务三大类。经营性服务包括物管公司、体育会所等；公益性服务包括教育、文化、环保、邻里中心、老年协会、社康中心、儿童中心、社区图书馆等八大门类；志愿者服务则包括了义工站、政府社工、督察队等。
李爱君称，每年公益中心会将收益的1/3用于各种民非组织日常办公费用；1/3用作特定社区服务组织的年度经费；剩余1/3的收入，作为社区资产积累的长远发展基金。值得一提的是，除了开发商自身捐赠的资产外，地方政府和机构也能向公益中心提供捐赠。例如，2010年中国妇女儿童基金会曾向公益中心捐赠了资金95万元。
“这里面关系确实很复杂，我们做了很长时间的梳理。”北京大学中国政府创新研究中心副主任饶锦兴称。2010年该中心启动“中国社会创新奖”评选，桃源居模式也在参选之列，但并没有获奖。当时，一些学者对李爱君的探索有争议，认为企业与政府的边界不清，北京大学非营利组织研究中心主任金锦萍还与李爱君在大会上展开了激烈辩论。
出人意料的是，李爱君并没有遮掩，反倒邀请学者前去调研。“事前我就告诉她，你要有心理准备，我们是做一个客观独立的研究，最后出来的报告结果也不确定是肯定还是反对。她也很坦率地回答，你们该否定就否定。”
经过一年半的调研，2012年7月，一份题为《深圳桃源居社区治理和服务模式创新研究》的报告正式出炉。报告肯定了社区公益性社会组织体系的创新之处。“一个开发商凭着自己的社会责任和对社区公益事业的执着追求去探索这种做法，不管典型与否，都是积极的。”
“不过，很不隐晦地说，它可能在治理上存在一些问题。”饶锦兴指出，“作为全国性的非公募基金会，桃基会受益对象不应是特定的，但目前桃基会实际上主要是对开发商开发项目城市或社区社会组织进行定向捐赠，对其他社区社会组织来说有‘特定排除’之嫌；而目前的制度设计，虽然让社区社会组织可以从公益中心稳定地获得持续发展资金，但这同时也会影响社区社会组织的独立性，如果这些社会组织脱离了公益中心主导下的体系，即意味着失去可持续发展的条件。”
桃源居长达10余年的开发历程中，项目规划被迫经过9次调整，中间又发生了多种变故。这导致桃源居公建配套设施“资”出多头，产权主体繁杂。在《物权法》出台前，政府也多次牵头做了资产审计来界定社区内政府、业主、开发商的财产归属。“调研时我们核实过这些法律文书。但业主掌握的信息不对称，不确定哪部分是自己的，哪部分捐给了公益中心，所以一直存有争议。”
饶锦兴曾在报告中向桃源居提出了一些建议，包括增加公益组织的透明度，增加居民参与的广度和深度等。“但李爱君是一个太强势的人，完全是靠悟性去做这些探索，我们的建议她根本听不进去。这是我最郁闷的地方。”
“桃源居”模式也让万通公益基金会秘书长李劲来了兴趣，他兴奋地跑去参观。同为地产商的万通集团近年来在公益界崭露头角。
让李劲印象最深的是桃源居邻里中心的女子学校。过去常靠打麻将消遣时光的家庭主妇，现在可以在这里学到插花茶艺、礼仪形象等“主妇课程”。费用为每年1200元，学员交600元，公益中心负责600元。公益中心每年给邻里中心的拨款大概在12万～15万。这样的服务近2年也在广州、上海等城市出现。不过，大多是以政府购买的方式为社区提供支持。像桃源居这样“企业办社会”的做法并不多见。
在李劲看来，万通基金会与桃源居基金会恰好是两个极端。“我们一般不在自己的社区里面做事，服务对象也脱离地产楼盘。在业务上与母公司切割得很干净。”而桃源居基金会的主要业务却和自己的企业有着紧密的依托关系。
“这意味着桃源居的社会力量不是自发生长出来的，而是企业促进的。我们说社会建设实际上是激发社会的活力。如果企业的资金和资源投入太多，更重要的是它的意志太单一，那么它催生出来的社会不可能是多元的。”
桃源居基金会一度被视为国内第一个社区型基金会。但李劲称，按照美国的基金会定义，社区基金会的特征是资金来源于社区，但桃源居基金会的资金仅来源于企业，只能算企业基金会。在一个公开场合，李劲曾向李爱君建议，不妨把基金会从企业基金会向真正的社区基金会改造，比如吸收社区基金，让业主也能参与捐赠，吸收社区代表作为理事会成员等。不过这一提议被李爱君当面否决。
采访中，记者也曾问李爱君，是否会对其他社会组织敞开大门，李爱君想都没想：“这得到我这里审批。要看看你的动机是什么，通过什么方式开展工作。我们绝不会主动引进，桃源居本来就是公益全覆盖了。如果缺，我们自己会产生。严禁境外机构来我们这里做。”
公益品牌效应
2009年，插上“公益”翅膀的桃源居集团，终于打破多年沉寂迈出了向全国扩张的步伐，开始了楼盘扩张之路。
外界曾把桃源居的公益社区模式精确地概括为十六个字——“党的领导、政府管理、企业投资、居民共建”。这一说法得到了中央相关部委的认可。时任民政部部长李学举曾鼓励，深圳桃源居模式应有榜样作用和移植能力。
重庆成为了移植“深圳第一大盘”的首选。2009年4月，桃源居在重庆渝北区空港新城落地，总投资30亿元，居住人口达30000人。与深圳的情况不同，当地政府在出让土地时已就幼儿园、城市公园等公建设施做出了明确规划。开发商只需要将“公益模式”直接搬来即可。随后桃源居为重庆公益中心捐助了3000万元的社区股本，又捐赠了7000万元建设“升级版”的八大公益中心。李爱君声称地产商的作用就是“在开发期帮助政府把民非组织扶上马、送一程”。
当地政府对这个贴着“公益”标签的地产项目似乎疼爱有加，并把其视作宜居渝北的重点工程。据悉，2008年11月，重庆市渝北区委主要领导甚至亲自带队远赴北京参加桃源居基金会的成立仪式。这一举动也被解读为是提前向这家地产商抛出“橄榄枝”。
2010年，李爱君继续北上，以20亿元的大手笔拿下了天津塘沽的一个地块。和重庆桃源居一样，天津项目在规划指标体系里也安排有一站式政府办公楼和一条龙的公益组织配套，比如社区医院、社区养老中心、儿童中心、图书馆、公益中心等。一旦公建配套建成移交，将全部委托给天津桃源居公益中心管理和经营。
天津项目拍卖时，吸引了万科、保利等7家大开发商参加竞标。一向走“大盘路线”的李爱君很清楚，如果没有政府对社区规划建设与公共服务的认同和支持，桃源居几乎不可能突围成功。两地政府公开挂牌出让土地时，都将公益指标体系作为法定的招标条件，李爱君投其所好。
3年5省，5年10省，这是“桃源居模式”未来的扩张版图。