楼市调控，让不少房产投资者把目光转向商业地产。随着一些大型商业地产的投入销售，不少投资者更是看好购买商铺。不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中却暗藏很大的风险，各种招商方式层出不穷。
　　返租租金只能值过银行贷款利息
　　何谓售后返租?芽就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后，出售给中小业主，同时与之签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。
　　洪先生２００９年投资购置了一处黄金地段商铺，他当初正是看中了该商铺售后返租模式，觉得不用费神，有利可图。开发商承诺，投资者将商铺返租６年，返租租金不仅可抵部分首付款，返租期内每年还能坐收部分租金。２０１１年年初，该商业地产竣工交付，洪先生和开发商的返租协议正式生效，开发商将第一年约１万元的返租金付给洪先生。
　　“这点返租租金，只能值过银行贷款利息。”洪先生感觉收益率比预期的要低，有点后悔当初的投资选择。
　　省了心赔了钱
　　“返租的方式其实很早以前就出现了。”业内人士认为，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上。
　　不用费心费神就能坐收回报，这是售后返租模式最能吸引投资者的地方，而在对返租的认识上，投资者和开发商也达成默契：认为由开发商统一返租，然后整体招商，更能快捷地起到托市作用，从而提升商铺价值。
　　其实，这种形式说穿了，更像发行企业的信用债券，一旦开发商不顾信用，投资者也只能接受“亏本”现实。广州一处商业地产项目，曾以“买铺返租５年、小业主每年可坐收租金１２％”的高额返租方式，实现了７亿多港元销售，６楼商铺几乎全部售罄。但小业主们在收到３个月的返租回报后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成一纸空文。
　　表面稳回报后的高风险
　　俗话说“一铺养三代”，长期以来，选择商铺都是不少人的投资渠道之一，尤其在目前严厉的楼市调控背景下，不少人转而把钱投向商铺。但是，打着“高额返租”幌子的商业地产，真能让投资客轻松地旱涝保收吗?芽
　　有关人士认为，售后返租的稳定回报隐藏着高风险。首先是开发商经营不善而导致租金断裂的风险。“高额返租”一般由投资客先支付大部分商铺的购买款，再由发展商从收取的款项中，每月或每年提取一定比例金额作为租金返还。对投资客而言，表面上就算铺位不能顺利出租，也有较稳定甚至逐年提高的租金，但若铺位一直处于闲置状态，开发商获取的利润逐月减少，其向投资者支付的租金也可能随时中断。
　　另外，高租金回报透支升值空间。“高额返租”具有巨大市场风险。按照一般投资规律，商铺投资回报应比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数。但回报越高，风险越大，目前一些项目的返租回报高达２０％，远超出市场租金承受力，投资者的回报很可能难以为继。
　　
　　编辑／王翠萍