颐堤港之役？
　　位于酒仙桥的北京颐堤港由于项目不占据传统商圈优势，开业前很多人并不看好其表现。但到目前为止，办公物业方面，颐堤港一座的租用率为100%，零售物业方面，颐堤港购物商场租用率为94%，远洋地产和太古地产合力攻打的这场“颐堤港之役”可谓战绩漂亮。
　　近日，本刊记者在颐堤港购物中心看到，在经过一年半的营业后，已基本达到了满租状态。而且，记者到访的日期并非节假日，但购物中心内仍然人来人往、人气颇旺。
　　记者发现，在其零售区域——颐堤港商场引进了不少潮流品牌，如AZUL by moussy、CATALOG、d’zzit、G A P、G E O X、G U E S S、H & M、J.LINDEBERG、Kickers、MO&Co.、SLY、SLVR、米兰站及上海双妹等。其他主力业态也比较强，引进了韩国CGV国际影城、Page One国际书店和北京华联高级超市等。而多样化餐饮店铺亦是颐堤港商场的一大特色，包括精致西餐、日式及韩式料理、特色中餐以及东南亚风味在内的各式菜肴。记者走访后发现，在HM、GAP等一些店铺里，都有不少顾客在挑选、购买。餐厅、冷饮店的生意则可以用火爆来形容。当日中午颐堤港购物中心内，几乎个个餐厅都坐满了前来就餐的人，三层的大食代前甚至还有顾客在排队。
　　就建筑设计方面来看，挑高33米的冬季花园设计独特，使颐堤港在北京零售项目中一枝独秀。其充满动感的巨型玻璃屋顶，将室内空间与17公顷的户外公园无缝连接在一起，让自然光线倾洒而入。冬季花园以地中海山边小镇为设计原型，其创意餐饮区让人们即使置身室内仍能享受“户外”的就餐乐趣。
　　远洋地产与太古地产合作颐堤港主要基于两点：一是强强联合，双方都是香港上市企业，具有丰富的地产开发经验和资金实力。二是优势互补，比起商业地产，远洋过去更多的是专注于住宅地产，熟悉内地市场；而太古则是成熟的商业地产开发商，同时也有进军内地的计划，但相对不熟悉内地市场。所以在合作层面上来讲，双方有互补性、相互支持性，同时有共同的投资愿望，这是两家企业走到一起的最根本原因。
　　在合作模式上，基于相互信任，股权设置上是50：50；各自发挥优势，开发建设期以远洋为主导，到了后期经营期以太古为主导。
　　尽管远洋和太古双方都表示合作愉快，但在业界看来，双方各持股50%仍是颐堤港不能忽视的一道现实问题。某大型购物中心高管表示，在内外资双方对等控股商业项目时，权力划分不明往往会给商场未来增添不确定性。比如，由新加坡美罗集团与中国工美集团共同运营的美罗城，以及由韩国乐天与银泰百货合资成立的乐天银泰百货，都曾因上述问题遇到波折。
　　但远洋地产和太古地产至少目前没有遭遇这样的烦恼，漂亮地打赢了“颐堤港之役”后，远洋内部人士告诉记者：“两家企业合作非常愉快，达到了强强联合的目的，所以才能够从北京合作到成都。两个企业不只是一个项目的合作，也是一种战略性的合作，未来将会有进一步的合作机会。”
　　合作或成趋势？
　　据悉，太古地产在和远洋地产的合作中，太古主要负责项目设计、租户关系维护、物业与酒店管理等运营相关事宜。对于两家的合作，业内人士表示，随着越来越多的房企进入商业地产，缺乏经验与资源的房企与专业商业地产运营商合作或许会成为趋势。
　　在合作北京颐堤港后，合作“上瘾”的远洋地产和太古地产又在成都打造了远洋太古里项目。项目包含楼面面积逾10万平方米的低密度、开放式街区型购物中心——成都远洋太古里，一家拥有100间客房、配有42间服务式公寓客房的由太古酒店管理的都会风尚酒店——博舍，以及一座47层的国际甲级写字楼——睿东中心。
　　对此，远洋地产副总经理、成都大慈寺项目负责人、乾豪置业总经理陈雷表示：“远洋地产拥有二十年、数十个城市的开发经验，并且对内地相关政策法规都非常熟悉。而太古地产具备深厚独到的综合商业运营经验，并与大量国际商业品牌保持长期良好合作，可以把好的国际品牌、国际商业运营理念引入内地，为消费者提供一个独特的消费体验。”
　　远洋地产副总裁、远洋地产商业地产事业部总经理王福顺接受采访时也谈道：“其实与太古的合作，我们采用的是一种强强联合的方式。太古在商业运作，特别是综合体，包括写字楼、酒店以及一些综合性的项目，在香港和国外做得都非常成功，品牌知名度也是世界范围的。在内地也做了一些像太古里、太古汇广州等。而远洋在开发这个环节上的能力、经验以及与政府的关系相对比较强一些。我们是基于这两种优势去进行合作的。远洋在开发的层面上可能主导得多一些，而太古在招商、运营方面主导得多一些，所以是一个强强联合的合作。”
　　有业内人士表示，远洋地产有很好的本地优势，在内地19个城市具有开发经验，并且对内地开发流程、规范、法规等都非常熟悉。而太古地产做了大量成功的商业项目，具备深厚独到的综合商业运营经验，并与大量国际商业品牌保持长期良好合作，可以把好的国际品牌、国际商业运营理念引入内地城市，为消费者提供一个独特的消费体验。双方的合作能真正起到互利共赢的效果。


　　对于远洋地产和太古地产的合作，商业地产专家陈建明认为，近段时间以来关于商业地产遇到经营困难的报道屡见不鲜。如顶着“世界最大购物中心”头衔的东莞新华南MALL生活城，日前被曝出“商家撤走，几成空城”的现状；建筑面积超过50万平方米的青岛宝龙城市广场，其中近八成商铺空置。种种例子证明开发商转型商业地产并非易事。现在商业地产风险极大，“以购物中心为例，呈现明显的1/2现象”。陈建明表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换句话说，中国购物中心成功率大概就1/8。”陈建明认为，商业地产的门槛要比住宅地产高，资金投入大、回报周期长，这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。其在开发、运营、物业管理等方面，都和住宅地产有很大的不同。但目前市场上不乏一些临时从住宅市场转移到商业地产的开发商，甚至还有毫无开发经验的企业盲目上马。这种临时转换战线的做法，将会给商业地产留下很大的隐患。相对于一些不懂商业地产的房企的“蛮干”，远洋地产选择和擅长商业运营管理的太古合作，无疑是明智之举。 　　地产评论人马跃成也表示，从2010年开始，很多原本只专注于住宅开发的房企开始将资金更多地投入到商业地产的开发中，当然这其中也不乏很多房企是不得已而为之。但是对于房企而言，商业地产仍是一条需要摸索前行的新道路，它对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更高的要求。目前，市场上有大量的商用物业存在抄袭、复制，以至形成同质化的趋势，这在无形中增加了投资的风险。有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商，注重规模忽视了策划。
　　“远洋与太古地产这样无论是招商、管理、运营都有丰富经验和资源的运营商合作，风险会降低很多，合作效果也会事半功倍。”马跃成建议未来更多房企能和商业地产运营商合作，这样一来，商业项目就能避免因为缺乏资源积累，盲目进入商业地产肯定会出现的定位不准、招商不力等问题。


　　远洋商业地产宏图
　　作为远洋地产业务多元化的拓展方向，远洋多年前就已经开始制定商业地产的开发战略，对商业地产的策略是加大开发规模，加快开发速度，逐步提高商业项目在整体业务中的比重。远洋地产集团为进军商业地产制定了“四三一战略”，即未来商业地产开发将占总资产规模的40%，产出30%的利润，占总营业额的10%。
　　对于远洋地产发展商业地产，远洋副总裁、远洋商业地产事业部总经理王福顺表示，首先有战略上的考虑，除住宅产品外，业务多元化是企业可持续发展的基础；其次远洋是做住宅和写字楼起家，写字楼是商业地产的一部分，这么多年来远洋已积攒了足够的开发和运营经验；另外商业地产对改善集团资本结构有好处。无论写字楼还是商业都是资产，运营得好，它的现金流、收入是稳定的，随着物业升值，还可以进行金融、资本运作，在未来还可以与基金、信托等结合。
　　从今年起，远洋每年将有超过20万平方米的商业物业投入运营，自此远洋拿地、开发的高负现金流时代已过去，庞大的商业物业布局将开始为远洋贡献正现金流，远洋的商业地产全面进入收获期。？？
　　为了达成“四三一战略”，未来两年远洋地产将新增50万平方米的商业供应，并确保每年有20多万平方米的商业项目开业，陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等城市投入市场。目前，远洋商业地产用地储备已经拥有近400万平方米，占总储备的16%。