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易宪容
我国著名经济学家，1958年出生于江西，1989年获得华东师大硕士，1997年中科院经济学博士，1997年攻读人民大学博士后，1998-2000年赴香港大学经济金融学院学习与工作。现社科院金融发展中心主任。
政府隐性担保反而催高房价
《私人理财》：2006年国家对房价进行了一系列的宏观调控，例如对房型90平方米占70%以上的硬性规定，以及个人住房转让所得税征收个人所得税等措施，您怎么看待国家对房价的调控？
易宪容：从近几年来的情况看，2006年是房地产市场宏观调控最为频繁的一年。对于其中出台的许多政策，或许房地产开发商都不会把它们看在眼里，因为这些政策基本上是较为温和的政策，对房地产市场的影响不是很明显。但长期来说，对房地产市场的影响基本上利好。
例如2006年国办37号文件（即国六条细则）有关90平方米占70%以上的硬性规定，无论是地方政府还是绝大多数房地产开发商都颇有微词，认为这种“一刀切”政策是市场经济一种倒退，是不符合中国的实际情况的。但是，国家对房地产市场住房套型的硬约束原则上是对的，也符合了中国绝大多数民众的利益，但其政策还必须细化，即在这原则的基础上，如何对不同的地方、不同的群体采取不同的细化规则，以利于调整国内的房价市场，仅仅是对住房的套型面积限制还不够，还得对住房消费属性张扬而对住房的投资属性遏制，以便让住房产品成为国内民众基本的生存条件。只有在这种情况下，住房价格才能保证在真实的供求关系下有效运行。
因此，国家对房地产市场的硬约束，不仅可能，也十分必要，它是国内房地产市场发展的基础，也是每一个公民生存权利得以保证的基础。不过，各地方政府在这个基本原则上，可以让其原则更加细化，更加具有可操作性。
《私人理财》：虽然国家作出了抑制房价的宏观措施，但2006年全国除了上海对宏观调控有一定的反应外，全国总体的房价还是上涨，为什么越是对房地产宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？
易宪容：面对2006年的宏观调控，确实是全国的房价仍在上涨，有人就说，对房地产的宏观调整成了国内房价上涨理由。实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。有一个问题我们必须明白，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这其中则是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保。因为以政策的方式来稳定价格，就会使得让市场参与人认为该产品的价格只能够在这样稳定价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。
这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中一原因与政府这样的隐性担保有关。因为这种隐性担保，不少投资者和开发商疯狂地进入房产的市场，拉动了市场的需求，造成了房价上涨。政府在宏观政策对房价的影响在市场供求关系的面前就显得不是那么明显，但依据国内人们生活水平，中国的高房价显然是非常不合理的，这必要会要求政府有所调控，而政府调控的力度就像上面我所说的，力度应该更大，细节应该更明确。
2007年房产仍是宏观调控重点
《私人理财》：近几年国家对于高房价也作出了努力，进行了宏观调控。但成绩不是很理想，您觉得国家宏观调控要从哪些思路出发，才能遏制目前的高房价呢？
易宪容：国家要遏制房价不合理的高涨，应该研究房价上涨的原因是什么，才能对“症”下药。可以说，炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因。房地产商不仅参与其中或做庄操纵，而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价，以便掠夺敛聚社会财富。
因此，要抑制国内房地产价格疯涨，首当其冲的就是要打击国内房地产炒作与投机，对这种房地产投机课以重税。事实上，无论是发达的市场经济国家还是发展中国家，甚至于房地产完全市场化的国家，没有哪一个国家会允许疯狂地炒作房地产，每一个国家都有相关的法律来禁止这种疯狂的房地产炒作。比如在加拿大，有人想通过房地产交易来获利根本是不可能的，政府总是有法律来约束房地产炒作的行为。中国作为一个社会主义国家与发展中国家，更有必要严格禁止种种房地产炒作。
其次是作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地方政府。它们通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，使得整个房地产市场的行为扭曲。
再者为商业银行的金融支持是关键。这不仅表现在对房地产的开发上，也表现在通过个人住房消费信贷制造出了房地产市场持久繁荣的假象上。如造就国内的一些大城市的高负债族。国家只有从这几点出发，采取相关的调控措施，才能从真正做到平抑房价。
《私人理财》：您前几年一直公开主张房价会下跌，至今房价总体还是在上涨，您还坚持2007年的房价会有所转机吗？您对2007年房价走势有什么看法？
易宪容：我从来没预测房价要跌，我是根据现在的民众没有购房能力的实际情况而说，房价应该跌，而不是就要下跌。
因为，现在是房地产商在操纵房价，而不是市场在操纵房价。如果政府有办法出台政策，调整房价，房价就会跌。如果宏观调控能够把握到国内房地产市场发展之主线，其他问题也就会迎刃而解。就目前经济形势来看，房地产市场仍然是国内宏观调控最为困难所在，2007年房地产仍然是宏观调控的重点。
国内房地产市场的问题，从表面上来看，主要表现为不少地方的房价上涨、房地产开发投资的增长过快、大量的银行信贷涌入房地产市场。但从实质是来看，是房地产市场利益失衡导致一系列的经济问题，并由这些经济问题引发出不少社会问题及政治。
但住房作为一个基本的生活必需品，政府的责任就是如果通过有效的政策来保证绝大多数民众的居住条件，就得通过一定的方式让绝大多数民众都有能力进入房地产市场，而不是有人所说的房子就是不能让中低收入者购买。在美国等西方国家，房地产政策的基本宗旨就是生产让绝大多数都有支付能力的住房，为什么中国不学学与“国际接轨”，让绝大多数民众有购房能力呢？
不在房产大肆扩张之时买房子
《私人理财》：对于目前不少年轻人面对就业、生活的压力，还要面对供房的压力，不少年轻一族成了“房奴”，您对这些年轻人有什么建议？
易宪容：目前不少“房奴”们为了买房，每天都只能为房子而活着，而且工作程序化，没有激情，为了能够还贷款没有了娱乐时间和心情，沉重的工作压力还会带来心理上的疾病，担心失业而还不了贷款。
因此，对于目前的高房价，特别是经济实力相对弱的年轻人一定要根据个人实际情况量力而为，不要冲动购房。
首先要考虑三个因素：第一，你的支付能力有多少，比如你现在存了多少钱，你工作收入有多少；父母亲能够帮助你多少。这样确保你购房的支付能力有多少。
第二，父母的医疗保险养老、保险扣除了没有，没扣除的一定要扣除。你不能把父母所有的钱都拿来买房子，同时要考虑父母养老的负担问题。
第三，买什么价位的房子比较合适。目前国内购房者多数是20－35岁的城市年轻人，他们中有不少人是独生子女，从小就在两三代人的庇护下成长，出于个人享受方面的考虑会比其父辈更多，不要急于购买大型房屋或高价房屋。因为在供楼的几十年里还要考虑到利率风险。目前利率还比较低，而按揭都是10年或20年的期限，10年内利率肯定会有变化。所以，你要考虑到，如果利率提高到10%，你还有没有支付能力，如果没有，你可以考虑把住房需求降低一点，比如买更便宜一些的房子，面积小一点的房子。
年轻人买房子一定要量力而为，多思考，把各种各样因素都分析考虑进去。这样，你就会比较理性，就不会开发商要你干什么你就干什么。
《私人理财》：面对目前的高房价，不少市民看不清房市的走向，毕竟现在的房价还是上涨趋势，该不该现在抓住时机买房，还是等待房价回调的那一天？
易宪容：对于房价问题，我认为房地产商一直在炒作，民众如果不参与，房价肯定早就跌下来了。现在所有人都做房地产，并且很短时间都成了富翁，为什么？房地产有暴利嘛。所以房价贵得离谱，民众没有支付能力。另外，现在的房子有很多建筑垃圾，粗制滥造，外表看起来挺好，住前10年没问题，15年20年质量问题就难说了。所以不要在房子大肆扩张的情况下买房子。
在市场经济中，任何一个消费者都不会是被迫进入市场达成交易，市场交易都是消费者与产品供应者双方自由愿意的表达。如果消费者不进入市场，任何交易都无法达成。但国内房地产情况似乎是，房价越高，消费者进入却越是踊跃。只要民众相信房价回跌，房价一定会落下来。上海不是已经落得很厉害了吗？我们不要看一年半年，要有长远的目光来看，现在再等一两年有什么困难的？假定你买的房子跌下来，白白地亏损；而你花父母一辈子几辈子的钱，买个破房子就更不值。房地产商不要自作多情以为政府没有办法，要相信政府有决心把房价平抑下来。所以民众买房不要太着急，只要相信房价能降下来。
我国著名经济学家，1958年出生于江西，1989年获得华东师大硕士，1997年中科院经济学博士，1997年攻读人民大学博士后，1998-2000年赴香港大学经济金融学院学习与工作。现社科院金融发展中心主任。
政府隐性担保反而催高房价
《私人理财》：2006年国家对房价进行了一系列的宏观调控，例如对房型90平方米占70%以上的硬性规定，以及个人住房转让所得税征收个人所得税等措施，您怎么看待国家对房价的调控？
易宪容：从近几年来的情况看，2006年是房地产市场宏观调控最为频繁的一年。对于其中出台的许多政策，或许房地产开发商都不会把它们看在眼里，因为这些政策基本上是较为温和的政策，对房地产市场的影响不是很明显。但长期来说，对房地产市场的影响基本上利好。
例如2006年国办37号文件（即国六条细则）有关90平方米占70%以上的硬性规定，无论是地方政府还是绝大多数房地产开发商都颇有微词，认为这种“一刀切”政策是市场经济一种倒退，是不符合中国的实际情况的。但是，国家对房地产市场住房套型的硬约束原则上是对的，也符合了中国绝大多数民众的利益，但其政策还必须细化，即在这原则的基础上，如何对不同的地方、不同的群体采取不同的细化规则，以利于调整国内的房价市场，仅仅是对住房的套型面积限制还不够，还得对住房消费属性张扬而对住房的投资属性遏制，以便让住房产品成为国内民众基本的生存条件。只有在这种情况下，住房价格才能保证在真实的供求关系下有效运行。
因此，国家对房地产市场的硬约束，不仅可能，也十分必要，它是国内房地产市场发展的基础，也是每一个公民生存权利得以保证的基础。不过，各地方政府在这个基本原则上，可以让其原则更加细化，更加具有可操作性。
《私人理财》：虽然国家作出了抑制房价的宏观措施，但2006年全国除了上海对宏观调控有一定的反应外，全国总体的房价还是上涨，为什么越是对房地产宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？
易宪容：面对2006年的宏观调控，确实是全国的房价仍在上涨，有人就说，对房地产的宏观调整成了国内房价上涨理由。实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。有一个问题我们必须明白，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这其中则是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保。因为以政策的方式来稳定价格，就会使得让市场参与人认为该产品的价格只能够在这样稳定价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。
这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中一原因与政府这样的隐性担保有关。因为这种隐性担保，不少投资者和开发商疯狂地进入房产的市场，拉动了市场的需求，造成了房价上涨。政府在宏观政策对房价的影响在市场供求关系的面前就显得不是那么明显，但依据国内人们生活水平，中国的高房价显然是非常不合理的，这必要会要求政府有所调控，而政府调控的力度就像上面我所说的，力度应该更大，细节应该更明确。
2007年房产仍是宏观调控重点
《私人理财》：近几年国家对于高房价也作出了努力，进行了宏观调控。但成绩不是很理想，您觉得国家宏观调控要从哪些思路出发，才能遏制目前的高房价呢？
易宪容：国家要遏制房价不合理的高涨，应该研究房价上涨的原因是什么，才能对“症”下药。可以说，炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因。房地产商不仅参与其中或做庄操纵，而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价，以便掠夺敛聚社会财富。
因此，要抑制国内房地产价格疯涨，首当其冲的就是要打击国内房地产炒作与投机，对这种房地产投机课以重税。事实上，无论是发达的市场经济国家还是发展中国家，甚至于房地产完全市场化的国家，没有哪一个国家会允许疯狂地炒作房地产，每一个国家都有相关的法律来禁止这种疯狂的房地产炒作。比如在加拿大，有人想通过房地产交易来获利根本是不可能的，政府总是有法律来约束房地产炒作的行为。中国作为一个社会主义国家与发展中国家，更有必要严格禁止种种房地产炒作。
其次是作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地方政府。它们通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，使得整个房地产市场的行为扭曲。
再者为商业银行的金融支持是关键。这不仅表现在对房地产的开发上，也表现在通过个人住房消费信贷制造出了房地产市场持久繁荣的假象上。如造就国内的一些大城市的高负债族。国家只有从这几点出发，采取相关的调控措施，才能从真正做到平抑房价。
《私人理财》：您前几年一直公开主张房价会下跌，至今房价总体还是在上涨，您还坚持2007年的房价会有所转机吗？您对2007年房价走势有什么看法？
易宪容：我从来没预测房价要跌，我是根据现在的民众没有购房能力的实际情况而说，房价应该跌，而不是就要下跌。
因为，现在是房地产商在操纵房价，而不是市场在操纵房价。如果政府有办法出台政策，调整房价，房价就会跌。如果宏观调控能够把握到国内房地产市场发展之主线，其他问题也就会迎刃而解。就目前经济形势来看，房地产市场仍然是国内宏观调控最为困难所在，2007年房地产仍然是宏观调控的重点。
国内房地产市场的问题，从表面上来看，主要表现为不少地方的房价上涨、房地产开发投资的增长过快、大量的银行信贷涌入房地产市场。但从实质是来看，是房地产市场利益失衡导致一系列的经济问题，并由这些经济问题引发出不少社会问题及政治。
但住房作为一个基本的生活必需品，政府的责任就是如果通过有效的政策来保证绝大多数民众的居住条件，就得通过一定的方式让绝大多数民众都有能力进入房地产市场，而不是有人所说的房子就是不能让中低收入者购买。在美国等西方国家，房地产政策的基本宗旨就是生产让绝大多数都有支付能力的住房，为什么中国不学学与“国际接轨”，让绝大多数民众有购房能力呢？
不在房产大肆扩张之时买房子
《私人理财》：对于目前不少年轻人面对就业、生活的压力，还要面对供房的压力，不少年轻一族成了“房奴”，您对这些年轻人有什么建议？
易宪容：目前不少“房奴”们为了买房，每天都只能为房子而活着，而且工作程序化，没有激情，为了能够还贷款没有了娱乐时间和心情，沉重的工作压力还会带来心理上的疾病，担心失业而还不了贷款。
因此，对于目前的高房价，特别是经济实力相对弱的年轻人一定要根据个人实际情况量力而为，不要冲动购房。
首先要考虑三个因素：第一，你的支付能力有多少，比如你现在存了多少钱，你工作收入有多少；父母亲能够帮助你多少。这样确保你购房的支付能力有多少。
第二，父母的医疗保险养老、保险扣除了没有，没扣除的一定要扣除。你不能把父母所有的钱都拿来买房子，同时要考虑父母养老的负担问题。
第三，买什么价位的房子比较合适。目前国内购房者多数是20－35岁的城市年轻人，他们中有不少人是独生子女，从小就在两三代人的庇护下成长，出于个人享受方面的考虑会比其父辈更多，不要急于购买大型房屋或高价房屋。因为在供楼的几十年里还要考虑到利率风险。目前利率还比较低，而按揭都是10年或20年的期限，10年内利率肯定会有变化。所以，你要考虑到，如果利率提高到10%，你还有没有支付能力，如果没有，你可以考虑把住房需求降低一点，比如买更便宜一些的房子，面积小一点的房子。
年轻人买房子一定要量力而为，多思考，把各种各样因素都分析考虑进去。这样，你就会比较理性，就不会开发商要你干什么你就干什么。
《私人理财》：面对目前的高房价，不少市民看不清房市的走向，毕竟现在的房价还是上涨趋势，该不该现在抓住时机买房，还是等待房价回调的那一天？
易宪容：对于房价问题，我认为房地产商一直在炒作，民众如果不参与，房价肯定早就跌下来了。现在所有人都做房地产，并且很短时间都成了富翁，为什么？房地产有暴利嘛。所以房价贵得离谱，民众没有支付能力。另外，现在的房子有很多建筑垃圾，粗制滥造，外表看起来挺好，住前10年没问题，15年20年质量问题就难说了。所以不要在房子大肆扩张的情况下买房子。
在市场经济中，任何一个消费者都不会是被迫进入市场达成交易，市场交易都是消费者与产品供应者双方自由愿意的表达。如果消费者不进入市场，任何交易都无法达成。但国内房地产情况似乎是，房价越高，消费者进入却越是踊跃。只要民众相信房价回跌，房价一定会落下来。上海不是已经落得很厉害了吗？我们不要看一年半年，要有长远的目光来看，现在再等一两年有什么困难的？假定你买的房子跌下来，白白地亏损；而你花父母一辈子几辈子的钱，买个破房子就更不值。房地产商不要自作多情以为政府没有办法，要相信政府有决心把房价平抑下来。所以民众买房不要太着急，只要相信房价能降下来。