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【摘要】随着我国城镇化的快速推进，城市综合开发经历了从1.0到2.0的进化，本文提出城市综合开发3.0模式的设想并简要探讨，在关注城市基础设施投融资建设和房地产开发的同时，更加关注城市规划和项目策划、产业发展和产城融合、资产运营和资本运作，对整体产业链进行资源整合和价值创造。
【关键词】城市综合开发；3.0模式；产业发展
1、城市综合开发业务1.0到3.0的升级
近些年，我国城镇化快速推进，城市综合开发业务具有广阔的市场前景，《国家新型城镇化（2014-2020）》提出2020年常住人口城镇化率达60%以上，与发达国家的城镇化率通常在80%以上仍存在较大的发展空间。“城市综合开发”即企业与地方政府深度合作，实现加快城镇化发展的总体目标。城市综合开发经历了从1.0到2.0的进化，传统的1.0模式下是以完成区域开发基础设施投资建设为主要工作，通过所开发区域土地的出让收入实现项目投资成本和投资收益的回收。此类项目由于进入门槛较低，市场竞争激烈，获利能力越来越低。在1.0的基础上发展了以一二级土地市场与房地产市场联动为切入点的2.0模式，但随着市场竞争的加剧，该模式的法律和政策风险也日益突出。有别于传统的城市综合开发建设，本文提出城市综合开发3.0模式的设想并简要探讨，即在关注城市基础设施投融资建设和房地产开发的同时，更加关注城市规划和项目策划、产业发展和产城融合、更加关注资产运营和资本运作，对整体产业链进行资源整合和价值创造。在此模式下，产业发展是实现产业和人口集聚的最关键一环，直击政府痛点，也是企业提升核心竞争力的有力抓手。
2、对产业发展能力提升的思考
现阶段国内城市综合开发大多数面临产业导入、人口聚集的难题，尚未形成产业发展的有效落地措施，有待进一步探索发展。本文试探讨在城市综合开发过程中实现产业发展的具体路径设想。
（1）在前期通过合理确定区域产业定位，来指导区域产业导入及招商工作的开展。根据上位规划要求、区域自然环境及地区资源的禀赋，谋划区域的产业导入类型、产业导入方案，形成区域概念性规划和产业发展规划，指导区域产业导入及招商工作的开展。
（2）在产业导入过程中通过多样化产业招商策略，来落实适合区域发展的落地机会。建立项目资源渠道，通过与国内外知名产业战略合作，定期组织参与产业资本与各地政府的发展交流论坛，实现产业资本与地方政府需求的常态性沟通，寻找适合区域发展的产业落地机会。搭建并发展强大的“经销商”渠道网络，通过加入项目资源丰富的商协会、建立与行业相关的产业联盟的战略合作关系、委托专业招商代理协助精准对接项目、组建外脑智囊团等手段，搭建行业渠道、信息渠道及人脉渠道，挖掘整合项目资源，推动土地出让，最终实现产业导入。
（3）根据企业需求，利用传统优势，提供体贴的产业运营服务。提供代建服务，降低企业建设成本；提供咨询服务：企业生产、科研、市场营销、财务管理、标准化等全过程服务；内资企业工商注册、税务登记"一条龙"服务；协助高新技术企业、产品和各类项目的申报；研究企业发展模式，指导和培训进驻企业进行现代化管理，做好企业数据统计和科技中介机构的管理等。
3、提升金融创新能力实现产业发展
城市综合开发3.0模式下的产业发展离不开金融创新的作用，从开发者的角度，根据区域产业发展的需求，设计不同的金融方案，通过提供特色金融服务，吸引产业在开发区域落地。具体路径包括：有资金需求的企业，可与政府共同成立产业发展基金，对导入企业提供融资服务平台，以资本的力量吸引产业在开发区域落地；对于投资回报高、又有资金需求的企业，通过开展风险投资，开发者可以财务投资人的角色对初创产业进行股权投资，可合理布局股权和资产结构；对于有个性化金融服务需求的企业，可通过金融投资公司对企业开展商业保理、融资租赁、售后回租、经营性租赁等业务；对于有剩余资金的企业，可吸纳导入企业、联合社会资本，开展市场化产业基金业务等。
同时为实现产城融合的长期目标，城市综合开发主体可通过金融工具解决投资项目资本金，以较少的自有资金撬动多个投资项目的共同开展，满足企业发展的资金需求。如使用社保基金等长期股权投资基金，更好发挥资本的杠杆作用；通过与金融机构进行债转股模式减少自筹资本金；多渠道获取低成本资金，开展结构融资、表外融资等融资方式。如提升信用市场评级水平发行永续债，使用信托、保险、债券融资、私募股权、资产证券化等多元化融资渠道。
提高资金使用效率，根据企业一定时期内的资产负债表特点去灵活运用各种不同的金融工具，开展企业的资金融通，优化公司资本结构和负债结构。
针对城市综合开发项目资金需求量大，时间长的特点，可通过应收账款保理（买断）或股权收益权转让等形式，提前将收益变现，盘活资金，提高资金使用率，用置换出来的资金扩大投资。城市综合开发中涉及的房地产项目具有资金需求较大，资金占用周期较短的特点，可通过基金的模式使项目出表，降低公司的资产負债率，同时形成自持资产后，可考虑将资产打包成REITs（房地产信托投资基金）进行资产证券化，回笼资金。项目配套涉及的基础设施行业投资金额大、回收周期长、收益较低的项目，亦可通过资产证券化的方式将收益提前收回，提高资金利用率。使用买断式保理和股权收益权转让来提前确认收益等。
结语：
无论是以何种路径实现国家城镇化的既定目标，其重点都在于产业的导入与培育。打破传统思维定势，在城市综合开发3.0模式下探索产业发展并实现可持续发展，契合政府的发展目标，有助于拓展城市综合开发运营商的发展空间，有助于防止新城镇的产业空心化，又可解决城市功能配套不足的难题。本文探讨了城市综合开发3.0模式下的产业发展下对城市综合开发的作用，提出以产城融合的发展路径，希望在新型城镇化的建设之路上，实现商业模式的创新，全面参与前端的城市设计、产业规划环节和后端的产业导入、城市运营环节，从而实现真正意义上的城市综合开发。
参考文献：
[1]刘剑锋.PPP对城市综合开发企业投融资模式的影响[J].杭州金融研修学院学报，2015-02-15 .
[2]蔡寿飞.城市综合开发模式初探[F].经营管理者，2015-07-15.
[3]朱光.城镇化的根本是为人服务[3].中国房地产业.2015.1-2
【关键词】城市综合开发；3.0模式；产业发展
1、城市综合开发业务1.0到3.0的升级
近些年，我国城镇化快速推进，城市综合开发业务具有广阔的市场前景，《国家新型城镇化（2014-2020）》提出2020年常住人口城镇化率达60%以上，与发达国家的城镇化率通常在80%以上仍存在较大的发展空间。“城市综合开发”即企业与地方政府深度合作，实现加快城镇化发展的总体目标。城市综合开发经历了从1.0到2.0的进化，传统的1.0模式下是以完成区域开发基础设施投资建设为主要工作，通过所开发区域土地的出让收入实现项目投资成本和投资收益的回收。此类项目由于进入门槛较低，市场竞争激烈，获利能力越来越低。在1.0的基础上发展了以一二级土地市场与房地产市场联动为切入点的2.0模式，但随着市场竞争的加剧，该模式的法律和政策风险也日益突出。有别于传统的城市综合开发建设，本文提出城市综合开发3.0模式的设想并简要探讨，即在关注城市基础设施投融资建设和房地产开发的同时，更加关注城市规划和项目策划、产业发展和产城融合、更加关注资产运营和资本运作，对整体产业链进行资源整合和价值创造。在此模式下，产业发展是实现产业和人口集聚的最关键一环，直击政府痛点，也是企业提升核心竞争力的有力抓手。
2、对产业发展能力提升的思考
现阶段国内城市综合开发大多数面临产业导入、人口聚集的难题，尚未形成产业发展的有效落地措施，有待进一步探索发展。本文试探讨在城市综合开发过程中实现产业发展的具体路径设想。
（1）在前期通过合理确定区域产业定位，来指导区域产业导入及招商工作的开展。根据上位规划要求、区域自然环境及地区资源的禀赋，谋划区域的产业导入类型、产业导入方案，形成区域概念性规划和产业发展规划，指导区域产业导入及招商工作的开展。
（2）在产业导入过程中通过多样化产业招商策略，来落实适合区域发展的落地机会。建立项目资源渠道，通过与国内外知名产业战略合作，定期组织参与产业资本与各地政府的发展交流论坛，实现产业资本与地方政府需求的常态性沟通，寻找适合区域发展的产业落地机会。搭建并发展强大的“经销商”渠道网络，通过加入项目资源丰富的商协会、建立与行业相关的产业联盟的战略合作关系、委托专业招商代理协助精准对接项目、组建外脑智囊团等手段，搭建行业渠道、信息渠道及人脉渠道，挖掘整合项目资源，推动土地出让，最终实现产业导入。
（3）根据企业需求，利用传统优势，提供体贴的产业运营服务。提供代建服务，降低企业建设成本；提供咨询服务：企业生产、科研、市场营销、财务管理、标准化等全过程服务；内资企业工商注册、税务登记"一条龙"服务；协助高新技术企业、产品和各类项目的申报；研究企业发展模式，指导和培训进驻企业进行现代化管理，做好企业数据统计和科技中介机构的管理等。
3、提升金融创新能力实现产业发展
城市综合开发3.0模式下的产业发展离不开金融创新的作用，从开发者的角度，根据区域产业发展的需求，设计不同的金融方案，通过提供特色金融服务，吸引产业在开发区域落地。具体路径包括：有资金需求的企业，可与政府共同成立产业发展基金，对导入企业提供融资服务平台，以资本的力量吸引产业在开发区域落地；对于投资回报高、又有资金需求的企业，通过开展风险投资，开发者可以财务投资人的角色对初创产业进行股权投资，可合理布局股权和资产结构；对于有个性化金融服务需求的企业，可通过金融投资公司对企业开展商业保理、融资租赁、售后回租、经营性租赁等业务；对于有剩余资金的企业，可吸纳导入企业、联合社会资本，开展市场化产业基金业务等。
同时为实现产城融合的长期目标，城市综合开发主体可通过金融工具解决投资项目资本金，以较少的自有资金撬动多个投资项目的共同开展，满足企业发展的资金需求。如使用社保基金等长期股权投资基金，更好发挥资本的杠杆作用；通过与金融机构进行债转股模式减少自筹资本金；多渠道获取低成本资金，开展结构融资、表外融资等融资方式。如提升信用市场评级水平发行永续债，使用信托、保险、债券融资、私募股权、资产证券化等多元化融资渠道。
提高资金使用效率，根据企业一定时期内的资产负债表特点去灵活运用各种不同的金融工具，开展企业的资金融通，优化公司资本结构和负债结构。
针对城市综合开发项目资金需求量大，时间长的特点，可通过应收账款保理（买断）或股权收益权转让等形式，提前将收益变现，盘活资金，提高资金使用率，用置换出来的资金扩大投资。城市综合开发中涉及的房地产项目具有资金需求较大，资金占用周期较短的特点，可通过基金的模式使项目出表，降低公司的资产負债率，同时形成自持资产后，可考虑将资产打包成REITs（房地产信托投资基金）进行资产证券化，回笼资金。项目配套涉及的基础设施行业投资金额大、回收周期长、收益较低的项目，亦可通过资产证券化的方式将收益提前收回，提高资金利用率。使用买断式保理和股权收益权转让来提前确认收益等。
结语：
无论是以何种路径实现国家城镇化的既定目标，其重点都在于产业的导入与培育。打破传统思维定势，在城市综合开发3.0模式下探索产业发展并实现可持续发展，契合政府的发展目标，有助于拓展城市综合开发运营商的发展空间，有助于防止新城镇的产业空心化，又可解决城市功能配套不足的难题。本文探讨了城市综合开发3.0模式下的产业发展下对城市综合开发的作用，提出以产城融合的发展路径，希望在新型城镇化的建设之路上，实现商业模式的创新，全面参与前端的城市设计、产业规划环节和后端的产业导入、城市运营环节，从而实现真正意义上的城市综合开发。
参考文献：
[1]刘剑锋.PPP对城市综合开发企业投融资模式的影响[J].杭州金融研修学院学报，2015-02-15 .
[2]蔡寿飞.城市综合开发模式初探[F].经营管理者，2015-07-15.
[3]朱光.城镇化的根本是为人服务[3].中国房地产业.2015.1-2