论文部分内容阅读
摘要：汶川地震引发了一系列和物权有关的法律问题。对于房屋意外灭失谁来承担风险责任、农村地毁人亡土地承包经营权相关问题、建设用地使用权灭失后果应由谁负、无主物和遗失物如何处置等问题，是普通大众所关注的。通过这次地震，国家针对灾害发生的新情况、新问题，应借鉴多地震国家的经验（如日本），及时出台相应的法律、法规和政策，填补法律漏洞，或者变更一些无法在灾区适用的法律条款。
关键词：地震；物权法；权利；灭失；责任承担
中图分类号：923.3 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2008）10－0133－02
“5·12”汶川大地震造成了严重的生命和财产损失。当我们在废墟上站起来抗震救灾、重建家园的时候，一系列和物权有关的法律问题摆在了我们的面前。诸如按揭还款的房屋因地震而倒塌，还要交纳月供吗？土地损毁了，土地承包经营权怎么办？因地震造成的遗失物、无主物如何处置？……妥善处理好这些问题，不仅关系到对公民合法权益的保护，也关系到灾区民心稳定、社会和谐、科学发展的大局。
一、房屋意外灭失风险责任问题
1.房屋意外灭失风险负担规则。物权标的物意外灭失风险责任负担的主要规则是，意外灭失标的物的所有权在谁手里，谁就应当承担风险责任。对于已经灭失的房屋，其后果只能由房屋所有人承担。
具体的说，房屋已经交付，但还没有过户登记，也就是业主还没有取得房产所有权证书，其房屋所有权尚在开发商手中，应当由开发商承担物权标的物意外灭失风险责任。
如果房屋所有权已经办理了过户登记，业主取得了房屋所有权和土地使用权，则意外灭失风险责任应当由业主负担。
如果房地产的权属证书已经取得，即房屋所有权和土地使用权均已过户登记，但所有权和使用权在贷款银行手中抵押的，则所有权仍然在房屋所有权人即业主手中，抵押的房屋所有权客体意外灭失，应当由业主负担意外灭失的风险责任。
2.房屋灭失后是否要继续交纳月供。地震发生后，关于灾区个人住房按揭贷款是否继续支付余款的问题，引起社会广泛的关注。房屋灭失后原则上不能免除受灾人的债务，原因是用受灾房屋担保银行的债务属于从合同，主合同则是与银行之间签订的借款合同。因地震导致担保物灭失后，只是担保合同不能履行，并不影响主合同的效力。
但是，地震造成楼在人不在，或者人在楼不在的情况，房贷怎么还？活下来的人家毁人亡，成了灾民，依靠国家的救济，拿什么来还？甚至震后遗留的孤儿也面临还贷的窘境。这个时间还让灾民还贷，确实是无法实现的事情。
笔者认为，既然地震属于法律上的不可抗力的重大自然灾害，房屋损失就不能只由借款人一方承担，也不能由借款人和银行双方来承担，而应由借款人、银行和第三者共同承担。第三者包括政府和保险公司。灭失房屋的所有权人即借款人在先期购房时已交了首付，后期也交了部分月供，这已给借款人造成了重大损失，因此，剩余的房贷不应由借款人继续交纳。如果房屋通过保险理赔或者补偿等取得赔偿金的，则赔偿金应作为抵押财产，银行有优先受偿权。如果不能通过保险理赔的，剩余的房贷应由银行和政府承担。事实上，当受灾人确无其他财产可供执行的，即使被银行告上法庭法院也只好因被执行人确无可供执行的财产而中止执行。
在这一点上，中国银监会通知核销因地震无力偿还的债务体现了国家意志。
5月23日，也就是震后的第12天，中国银监会发出关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知。通知指出，各银行业金融机构要根据《金融企业呆帐核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。此项举措体现了国家意志，也体现了人民的利益，在一定程度上缓解了灾民的一些压力。对灾民振作精神，坚定信心，战胜灾害，重建家园，无疑是注射了一支“强心剂”。
二、农村地毁人亡引发的土地承包经营权问题
汶川地震造成农村大量土地山林严重毁损、数万人遇难。面对这种情况，灾后重建会遇到土地承包经营权问题。
处理灾后重建的土地承包经营权问题，可以从以下几个方面入手：
1.要重新确认权利是否存在。农村土地权利涉及土地所有权和土地承包经营权。只有确定土地是否存在、权利人是否存在，才能确定权利是否存在。权利的灭失一般有两种情况，一是权利的标的不复存在，如土地经地震后变为湖泊，或者山体滑坡使原来的川没有了。据报道，汶川地震后形成了34座堰塞湖，这将会使大量土地灭失。这属于不可抗力的情形，需要重新对土地进行分配。二是权利人在地震中遇难。但只要家庭中有一人幸存，就说明权利人依然存在，就应该承认他（她）对以往其家庭所承包的土地的整体继续享有承包经营权。因为我国《农村土地承包法》第27条第1款、《物权法》第131条均规定，承包期内发包人不得调整承包地。而《农村土地承包法》第15条也规定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，而非个人。这说明我国的土地承包经营权是以户为单位，以户为权利人的。一般也被称作“在承包期内，增人不增地，减人不减地。”
2.如果一个农户的成员全部遇难，则承包经营权灭失，该土地应该收回集体，作再分配。再分配的形式有多种选择。原则上应该按照《物权法》第131条、《农村土地承包法》第27条第2款的规定，承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。
3.如果一个农户中幸存者只有一人，而这个人又是未成年的儿童或者是因地震灾害丧失了劳动能力的残疾人，也应该继续享有对土地的承包经营权。我们应当看到，无论是儿童还是残疾人，在其行为能力之外，还有权利能力。权利能力与生俱来。根据《民法》规定，权利能力是指作为私法上权利及义务归属主体的资格，具体而言，就是其可以就自由、生命、身体等请求法律保护的资格，可以请求保障取得或处分财产的地位的资格等。因此，无论是什么样的人，只要是生存下来了，就必须承认他（她）本来享有的对财产的权利，当然也包括对土地的承包经营权。
特别需要强调的是，孤儿的权利更应该予以保障。尽管政府会在处理灾后事务上对孤儿进行妥善安置，也有不少人伸出爱心之手要收养孤儿，但都不应该以剥夺他（她）固有的财产为代价。况且，他们在正处在成长的过程中，所以更要考虑他们今后的生存条件。
三、建设用地使用权灭失问题
这次地震造成了城市毁损土地灭失。如北川县城几乎被夷为平地，成为一片废墟。据说北川县城要整体搬迁到异地重建。那么在县城内原来已经取得的建设用地使用权，包括开发商取得的建设用地使用权和业主建筑物依附的建设用地使用权是否仍然存在？此时土地已经灭失，国家作为所有权人已经消灭了所有权，那么建设用地使用权当然也就不复存在。
由于地震致使建设用地使用权消灭的法律后果应由使用权人承担。如果将来国家另建新城，是否采取无偿拨付土地交给失去土地使用权人继续使用，应由国家来决定。如果县城异地重建，则应当通过划拨手段，由原来的土地使用权人重新取得新的土地使用权，而不是原来的土地使用权的延续，应另行办理土地使用权取得手续；如果县城还在原址重建，也应当重新划拨建设用地使用权，使原来的土地使用权人能够重新取得使用权。
对灾区分期付款的商品房，业主将其房地产权属抵押给银行，在地震中房屋灭失的，房屋所有权消灭，其房屋所有权抵押关系随之消灭，就不再存在抵押关系。但土地使用权一并抵押的，如果土地没有灭失，其土地使用权仍然是抵押物，还发生抵押作用，仍然在担保贷款债权；如果土地灭失，土地使用权随之消灭，其土地使用权的抵押关系也就不复存在。
四、无主物、遗失物的处置问题
在地震后的搜救过程中，搜救人员拾到大量现金、存折、项链和手机等贵重物品，处置这些财产也是一个大问题。
地震灾害后，会形成大量的无主物，但是并非所有一时找不到主人的物都是无主物，因为有些是遗产。如果是遇难者遗留的遗产，则应当由他的继承人予以继承，并取得所有权。即使是遇难者遗留的遗产为无人继承的遗产，也应当按照《继承法》的规定，收归国家或者收归集体所有，一般不会形成无主财产。在农村，所有的农户废墟中的物，即使无人认领，也都是本村集体农民的遗产，无人继承，也都由村集体取得所有权，不会成为无主物。
地震后，只有那些无法确定究竟是谁的，也无人认领的物，才可能成为无主物。我国《物权法》没有规定无主物先占取得制度，故不适用先占取得规则，拾得人不能取得所有权。
在地震中拾得遗失物，按照《物权法》第109条规定，拾得人不能取得遗失物的所有权，拾得人应当将拾得物交还失主，或者交给公安机关。如果已经确认拾得物是无主物，根据《物权法》第113条规定，遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的归国家所有。
对拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，《物权法》第114条也明确规定，应当参照拾得遗失物的规则处理，能够交还权利人的，返还权利人，不能返还的，送交公安机关。但文物保护法等法律另有规定的，则依照其规定处理。
五、几点建议
1.通过这次地震，建议国家针对灾害发生的新情况、新问题，借鉴多地震国家的经验（如日本），及时出台相应的法律、法规和政策，填补法律漏洞，或者变更一些无法在灾区适用的法律条款。在这方面，中国银监会作出了榜样。
2.对垮塌房屋业主按揭贷款的偿还问题，目前国内基本上没有现行法律可供适用。中国银监会关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知，也只是针对本次地震的临时措施。建议研究对房屋贷款尚未清偿的部分，在地震险投保中解决，并纳入法制轨道。
3.城市毁损土地灭失，国家另建新城时，建议采取无偿拨付土地交给失去土地使用权人继续使用。
关键词：地震；物权法；权利；灭失；责任承担
中图分类号：923.3 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2008）10－0133－02
“5·12”汶川大地震造成了严重的生命和财产损失。当我们在废墟上站起来抗震救灾、重建家园的时候，一系列和物权有关的法律问题摆在了我们的面前。诸如按揭还款的房屋因地震而倒塌，还要交纳月供吗？土地损毁了，土地承包经营权怎么办？因地震造成的遗失物、无主物如何处置？……妥善处理好这些问题，不仅关系到对公民合法权益的保护，也关系到灾区民心稳定、社会和谐、科学发展的大局。
一、房屋意外灭失风险责任问题
1.房屋意外灭失风险负担规则。物权标的物意外灭失风险责任负担的主要规则是，意外灭失标的物的所有权在谁手里，谁就应当承担风险责任。对于已经灭失的房屋，其后果只能由房屋所有人承担。
具体的说，房屋已经交付，但还没有过户登记，也就是业主还没有取得房产所有权证书，其房屋所有权尚在开发商手中，应当由开发商承担物权标的物意外灭失风险责任。
如果房屋所有权已经办理了过户登记，业主取得了房屋所有权和土地使用权，则意外灭失风险责任应当由业主负担。
如果房地产的权属证书已经取得，即房屋所有权和土地使用权均已过户登记，但所有权和使用权在贷款银行手中抵押的，则所有权仍然在房屋所有权人即业主手中，抵押的房屋所有权客体意外灭失，应当由业主负担意外灭失的风险责任。
2.房屋灭失后是否要继续交纳月供。地震发生后，关于灾区个人住房按揭贷款是否继续支付余款的问题，引起社会广泛的关注。房屋灭失后原则上不能免除受灾人的债务，原因是用受灾房屋担保银行的债务属于从合同，主合同则是与银行之间签订的借款合同。因地震导致担保物灭失后，只是担保合同不能履行，并不影响主合同的效力。
但是，地震造成楼在人不在，或者人在楼不在的情况，房贷怎么还？活下来的人家毁人亡，成了灾民，依靠国家的救济，拿什么来还？甚至震后遗留的孤儿也面临还贷的窘境。这个时间还让灾民还贷，确实是无法实现的事情。
笔者认为，既然地震属于法律上的不可抗力的重大自然灾害，房屋损失就不能只由借款人一方承担，也不能由借款人和银行双方来承担，而应由借款人、银行和第三者共同承担。第三者包括政府和保险公司。灭失房屋的所有权人即借款人在先期购房时已交了首付，后期也交了部分月供，这已给借款人造成了重大损失，因此，剩余的房贷不应由借款人继续交纳。如果房屋通过保险理赔或者补偿等取得赔偿金的，则赔偿金应作为抵押财产，银行有优先受偿权。如果不能通过保险理赔的，剩余的房贷应由银行和政府承担。事实上，当受灾人确无其他财产可供执行的，即使被银行告上法庭法院也只好因被执行人确无可供执行的财产而中止执行。
在这一点上，中国银监会通知核销因地震无力偿还的债务体现了国家意志。
5月23日，也就是震后的第12天，中国银监会发出关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知。通知指出，各银行业金融机构要根据《金融企业呆帐核销管理办法（2008年修订版）》的规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销。此项举措体现了国家意志，也体现了人民的利益，在一定程度上缓解了灾民的一些压力。对灾民振作精神，坚定信心，战胜灾害，重建家园，无疑是注射了一支“强心剂”。
二、农村地毁人亡引发的土地承包经营权问题
汶川地震造成农村大量土地山林严重毁损、数万人遇难。面对这种情况，灾后重建会遇到土地承包经营权问题。
处理灾后重建的土地承包经营权问题，可以从以下几个方面入手：
1.要重新确认权利是否存在。农村土地权利涉及土地所有权和土地承包经营权。只有确定土地是否存在、权利人是否存在，才能确定权利是否存在。权利的灭失一般有两种情况，一是权利的标的不复存在，如土地经地震后变为湖泊，或者山体滑坡使原来的川没有了。据报道，汶川地震后形成了34座堰塞湖，这将会使大量土地灭失。这属于不可抗力的情形，需要重新对土地进行分配。二是权利人在地震中遇难。但只要家庭中有一人幸存，就说明权利人依然存在，就应该承认他（她）对以往其家庭所承包的土地的整体继续享有承包经营权。因为我国《农村土地承包法》第27条第1款、《物权法》第131条均规定，承包期内发包人不得调整承包地。而《农村土地承包法》第15条也规定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，而非个人。这说明我国的土地承包经营权是以户为单位，以户为权利人的。一般也被称作“在承包期内，增人不增地，减人不减地。”
2.如果一个农户的成员全部遇难，则承包经营权灭失，该土地应该收回集体，作再分配。再分配的形式有多种选择。原则上应该按照《物权法》第131条、《农村土地承包法》第27条第2款的规定，承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。
3.如果一个农户中幸存者只有一人，而这个人又是未成年的儿童或者是因地震灾害丧失了劳动能力的残疾人，也应该继续享有对土地的承包经营权。我们应当看到，无论是儿童还是残疾人，在其行为能力之外，还有权利能力。权利能力与生俱来。根据《民法》规定，权利能力是指作为私法上权利及义务归属主体的资格，具体而言，就是其可以就自由、生命、身体等请求法律保护的资格，可以请求保障取得或处分财产的地位的资格等。因此，无论是什么样的人，只要是生存下来了，就必须承认他（她）本来享有的对财产的权利，当然也包括对土地的承包经营权。
特别需要强调的是，孤儿的权利更应该予以保障。尽管政府会在处理灾后事务上对孤儿进行妥善安置，也有不少人伸出爱心之手要收养孤儿，但都不应该以剥夺他（她）固有的财产为代价。况且，他们在正处在成长的过程中，所以更要考虑他们今后的生存条件。
三、建设用地使用权灭失问题
这次地震造成了城市毁损土地灭失。如北川县城几乎被夷为平地，成为一片废墟。据说北川县城要整体搬迁到异地重建。那么在县城内原来已经取得的建设用地使用权，包括开发商取得的建设用地使用权和业主建筑物依附的建设用地使用权是否仍然存在？此时土地已经灭失，国家作为所有权人已经消灭了所有权，那么建设用地使用权当然也就不复存在。
由于地震致使建设用地使用权消灭的法律后果应由使用权人承担。如果将来国家另建新城，是否采取无偿拨付土地交给失去土地使用权人继续使用，应由国家来决定。如果县城异地重建，则应当通过划拨手段，由原来的土地使用权人重新取得新的土地使用权，而不是原来的土地使用权的延续，应另行办理土地使用权取得手续；如果县城还在原址重建，也应当重新划拨建设用地使用权，使原来的土地使用权人能够重新取得使用权。
对灾区分期付款的商品房，业主将其房地产权属抵押给银行，在地震中房屋灭失的，房屋所有权消灭，其房屋所有权抵押关系随之消灭，就不再存在抵押关系。但土地使用权一并抵押的，如果土地没有灭失，其土地使用权仍然是抵押物，还发生抵押作用，仍然在担保贷款债权；如果土地灭失，土地使用权随之消灭，其土地使用权的抵押关系也就不复存在。
四、无主物、遗失物的处置问题
在地震后的搜救过程中，搜救人员拾到大量现金、存折、项链和手机等贵重物品，处置这些财产也是一个大问题。
地震灾害后，会形成大量的无主物，但是并非所有一时找不到主人的物都是无主物，因为有些是遗产。如果是遇难者遗留的遗产，则应当由他的继承人予以继承，并取得所有权。即使是遇难者遗留的遗产为无人继承的遗产，也应当按照《继承法》的规定，收归国家或者收归集体所有，一般不会形成无主财产。在农村，所有的农户废墟中的物，即使无人认领，也都是本村集体农民的遗产，无人继承，也都由村集体取得所有权，不会成为无主物。
地震后，只有那些无法确定究竟是谁的，也无人认领的物，才可能成为无主物。我国《物权法》没有规定无主物先占取得制度，故不适用先占取得规则，拾得人不能取得所有权。
在地震中拾得遗失物，按照《物权法》第109条规定，拾得人不能取得遗失物的所有权，拾得人应当将拾得物交还失主，或者交给公安机关。如果已经确认拾得物是无主物，根据《物权法》第113条规定，遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的归国家所有。
对拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，《物权法》第114条也明确规定，应当参照拾得遗失物的规则处理，能够交还权利人的，返还权利人，不能返还的，送交公安机关。但文物保护法等法律另有规定的，则依照其规定处理。
五、几点建议
1.通过这次地震，建议国家针对灾害发生的新情况、新问题，借鉴多地震国家的经验（如日本），及时出台相应的法律、法规和政策，填补法律漏洞，或者变更一些无法在灾区适用的法律条款。在这方面，中国银监会作出了榜样。
2.对垮塌房屋业主按揭贷款的偿还问题，目前国内基本上没有现行法律可供适用。中国银监会关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知，也只是针对本次地震的临时措施。建议研究对房屋贷款尚未清偿的部分，在地震险投保中解决，并纳入法制轨道。
3.城市毁损土地灭失，国家另建新城时，建议采取无偿拨付土地交给失去土地使用权人继续使用。