【关键词】房价收入比 房地产 泡沫
房价收入比指标是衡量居民对于房价承受能力的首选指标。联合国人居中心认为房价收入比指的是住房平均价格和居民家庭平均年收入之比。
房价收入比反映了居民家庭对房价的支付能力，比值越高，支付能力就越低，房地产市场蕴涵泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。由于房价最终要靠居民的支付能力来支撑，所以房价收入比能够直接反映房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。该指标是最能准确反映房地产泡沫的指标之一，其数据的可得性非常高，而且相对而言计算简单，也最容易被人理解和接受。
一、对房价收入比的争议
世界各国的房价收入比相差很悬殊，主要是因为各国采取的统计口径、计算方法和统计数据不一致；并且居民收入的内涵也存在着很大的差异。要消除这种分歧，关键在于必须统一居民收入和房价的含义。也就是说由于各国房价的统计对象选择的不同，房价的统计方法就会各异，加之在住宅面积方面出现的分歧（究竟是使用建筑面积还是套内使用面积）和如何计算居民平均年收入上的分歧，使得在各种情况下计算来的房价收入比各有内涵。因此，严格意义上来说，不能用房价收入比来进行国际比较。虽然国与国之间的横向比较存在着困难，但是按照相同的统计标准在时间序列上进行单一国家的纵向比较是可能的。
国内学者在房地产价格及收入这两个关键指标的选取上争议也较大。归纳起来，有两种算法：一种为某一国家一套平均水平的商品住房的销售价格与居民平均家庭年可支配收入的比值；另一种为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比值”。由于第二种算法所需数据在我国不可获取，故我国采用第一种算法。
二、房价收入比的一般计算
房价收入比的合理区间是多少，国内外学者有不同的看法。国外学者认为房价收入比在3-6倍之间比较合理，国内部分学者认为，我国因为存在隐性收入高、特殊住房体制等原因，目前在5-8倍间属于正常。
从计算结果来看，1997-2005的10年间的房价收入比呈逐年上升的趋势。尤其在2005年几乎达到了国内有关学者测定的房价收入比（5-8）的上限。如果按这个趋势下去，泡沫的产生是很有可能的。从表中可以看出2004年每户住宅面积大约平均为75m2，每户人口平均为2.98人。实际上，有些地区开发的住宅套型面积大多高于75m2。如果按户均100m2计算，那么在2000~2005年，住房的房价收入比在8.62~9.91之间，高于国内有关学者测定的房价收入比（5-8）的上限。
尽管目前有关房价收入比的国际计算标准和国内计算标准存在很大争议，各地区房价的计算方法也不尽相同，但对普通老百姓而言，尤其是中低收入者，房价过高却是不争的事实。
三、房价收入比的探索性计算
根据工程经济学的知识，建立一个模型，定量地分析一下：
设家庭首付放款价格比例为k，房屋售价为P，家庭年收入为Y，银行贷款年利率为i，年还款额占家庭收入的比例为m，还款年限为n，房价收入比为F=P/Y。
根据按揭还款公式：
按表2和表3的数据，1997.10.23-2007.5.19间一年以上至三年商业贷款年利率的平均值为6.82；三年以上至五年间的平均值为7.11；五年以上的均值为7.46。三者平均值为7.13，取i=7%。
如果按年贷款利率i为7%计算，那么F≤8.8。
这就是说，银行不允许贷款者购买超过他的年收入8.8倍的住宅。这是银行设定的房价收入比的上限。如果房价收入比没有超过银行按揭贷款所允许的上限，那么房价收入比依然在可持续的范围之内。
2、房价收入比的理论区间
一般而言，还款年限n的年限为10-25年之间，在这里取10-30年；年贷款利率取i=5%-8%；家庭首付放款价格比例k按照目前情况一般在15%~50%之间，这里取k=15%~30%.对于m的确定由国际的标准以及住房支出比例的实证得到如表4：
可以得出结论：0.63
如果按这个区间考虑，那么表1中第6列的房价收入比就已经超出了这个范围。
笔者认为部分原因是由于我国的住房消费中存在着超前消费。目前中国城市的理论合理居住面积在70多平方米/每套，实际上上海主力户型是98-115平方米/每套，北京甚至达到120-130平方米/每套。就连有些地区的经济适用房面积也达到100-120平方米/每套这种极不合理的状态。由表1可知，2000-2005年，面积为100平方米的住房的房价收入比在8.62~9.91间，明显高于理论区间，虽然低于银行按揭所允许的上限，也应该引起有关部门的高度重视。
四、建议和意见
本文认为，地域性是房地产商品的主要特性之一，所以，根据国家统计局计算出的房价收入比对各个地区来说，只能作为参考。
真正能说明各地区居民家庭支付能力的还是各地区的剔除别墅、经济适用房后的商品住宅的房价收入比。
并且，商品住宅的面积应该按当地所有商品住宅的套型面积加权平均后的面积计，房价应按当地商品住宅的平均房价计算。
居民平均家庭年可支配收入在各地是比较容易得到的。这样计算出的数据更能反映当地居民对房价的支付能力。
由于不同国家的房价收入比的离散程度很大，其合理性存在着一定的缺陷，因此房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要指标。
【参考文献】
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