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摘 要：小区会所作为小区配套设施的重要组成部分，本质上与普遍意义的配套设施有着很大的差异性，这是其本身产权既可以属于业主，同时也可以属于房地产企业，这种产权规范问题造成房地产企业开发小区会所进行成本核算和涉税会计处理时会产生较多的问題，因此房地产企业开发小区会所的成本核算和涉税会计处理时首先要明确产权，在此基础上再进行成本核算。
关键词：房地产企业；开发小区会所；成本核算与涉税处理
引言
为提高小区的品质和档次，房地产企业在开发小区的时候通常将会所作为配套设施来建造，因此房地产企业会所的成本核算与涉税处理已经成为房地产企业财务核算的重要内容。小区会所的成本是否能够在企业所得税前扣除、是否能够将其视为土地增值税的扣除项目，如何进行成本核算与涉税处理，成了房地产企业财务工作的一个重点和难点。
一、会所的产权归属
所谓“会所”是指中、高档住宅中为业主、租客提供休闲、娱乐、健身、餐饮的一种配套设施，一般是指在小区内规划建设用于小区居民进行公共活动的建筑物，具体表现为商场、幼儿园、健身场所等，其中很多新建起来的小区和开发商都在销售大楼当中卖力的宣传，其目的是为了可以实现为入住的业主提供一些休闲的建设娱乐场地等，并且也很容易将购买的用户认为所有的小区公共设施都可以随意应用，但很多真正入住的居民之后，却发现了一些不同之处，企业在开发时出租以及开办商店当应用在其他的管理中。物体权法案件当面针对所有的归属权制定了详细的制度，但是在相关的法律规范当中，很多会所的归属的规定都被直接否定，而且规定上所说的建筑区域当中规划的公共会所以及公共设施等，都是没有任何的权利效益。因此，新建小区内的亏所是否存在其他公共场所，这些情况是否如业主所说属于公共措施的，本文详细分析结果统一认定为，新建小区的公共管理应该属于一个公共性建设，此外，来自公共应用管理制度外，更加主要的目标就是占据土地面积和设施成本的措施，以及占据土地和建筑成本经济都有很多的挫折。面对小区公共会所等建筑的占据应用土地面积和建设成本已经完全通过统一形式的内部人员进行管理，根据新建小区当中的建筑投资者，应该采取有利的依法措施。
会所的权属确定在法律上有许多方面都是含糊的，怎么去确定会所的权属，进而解决会所的成本归集与涉税处理，可以依据政府相关文件规定，按照实质重于形式的原则去确认。
二、房地产企业开发小区会所成本核算和涉税处理类型
按照我国相关的法律法规来分析，企业单位在进行建筑公共场所或是物业管理场所等，都需要进行配套建筑，例如每个新建的小区都存在一些物业管理、电力供热、水管等，按照非盈利性并且产权标准完全是属于业务所有，其每个业主要根据自家的面积进行缴费，或是无偿赠与当地政府以及公共事业机关单位等，这样一来，建筑都可以被称之为公共配套设置，并且建筑的费用要依照公共配套费用相关的法律执行，一定要做到严格处理。针对长期盈利性的建筑体系，或是产权管理都需要归属企业单位所有权，但未得到证明的产权归属是需要无偿归纳政府或是机关单位所有。
（一）会所成本的归集与分配。
房地产企业开发小区会所的配套设施成本核算及涉税处理需要根据税法规定归入土地和商品房成本的分类中。企业单位是属于单独作为过渡性成本，其成本的的主要内容为：土地应用以及拆迁的补偿费用、前期的工程费用和建筑安装管理工程费用等，其基础的设施建造费用开发间接费和借款费用等。主要的归集每项支出时，借记开发成本和某会所建筑配套设施等补充费用。属于分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（二）会所建造成本的预提、冲减
依据国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第四章“第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
1.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。”当房地产企业开发小区会所的配套设施交付后，需要根据实际发生的成本冲减掉已经计提的配套设施费。而配套设施的实际成本与计提配套设施费的差额，需要根据差额的多少以及小区会所的进度进行涉税处理，差额较小的情况下不需要调整已经验收的小区会所建设场地成本，并且要将其成本核算科目计入已经开工的小区会所开发总成本之中，而实际的配套设施成本如果大于计提数的差额情况下，则要追加在建小区会所的配套设施成本，如果实际成本小于计提数的差额情况下，则对已经在建的小区会所开发成本进行冲减。
2.会所建成后权属属于房地产开发企业的视具体情况分为以下几种类型：一种是建筑区划中的小区会所，房地产开发企业按照自建固定资产单独立项，报建手续齐全，产权归属清晰，则小区会所的开发成本属于开发成本分类中的在建工程科目，因此需要单独设立成本对象，独立进行成本核算。房地产企业开发的小区会所在产生销售收入以及完成交付手续后，则成本核算从开发小区会所的成本科目结转到销售成本或经营成本之中，对持有期间的经营所得，应按“权责发生制”原则，在发生的当期确认经营收入所得，计算交纳企业所得税。另一种是房地产企业开发小区会所手续齐全但是没有单独作为立项的小区会所，在销售许可证或其他相关资料中标注为可售的，应当视为开发产品，作为独立的计税成本对象进行成本核算，随着开发产品的出售，将会所开发成本结转为销售成本。
3.待小区建筑成功之后，无偿转移给政府或是公用企业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本和费用需要相对扣除，也是属于无偿赠与与当地政府和公共事业企业的，也可以将其视为公共配套设备，其建筑的经济费用需要按照公共配套经济来进行规定处理。
4.合资建设有偿移交的，经济补偿直接抵扣该项目的建造成本。建成后有偿转让公共配套设施的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。在我国企业单位开发区内部建设管理，其主要是的建筑物有学习、医院、银行等企业单位需要单独计算经济成本，此外，由企业和国家相关的业务管理部门进行融合组建，待完成之后，需要进行有偿的转移和针对抵押之后的经济差额计算一共需要向上交纳的税务额度。
5.属于公益性捐赠视同销售，支出准予计算扣除或结转扣除。我国企业即将开启了产品赠与和赞助等一些基本的利益行为，在法律的角度上统称为销售，针对开发产品的所有应用权利和转移权利，或是实际取走的利益权利时确认收入的实现。企业单位出现相关的开发产品效益成本不可以少于原收入的一半，但具体的分析是要根据主管税务的相关政府来决定。我国企业所发生的公益性和捐赠支出等活动都需要有法律效益，在企业单位年度利润额度的部分中，准确的分析出应该交纳的税务点位，其额度的总比例要超过企业年收入的利润，并且需要在企业盈利三年后重新核对税务总额。
三、结束语
综上所述，房地产企业开发小区会所成本核算和涉税处理的关键是准确界定所开发的小区会所的权属，权属的划分首要依据是会所的销售许可证、销售公示、销售合同、测绘成果报告等资料，当上述资料无法界定时，可以依据“谁投资谁受益”原则去界定。要准确核算会所的建造成本、恰当地进行涉税处理，规避税收风险，一方面要求政府相关部门进一步完善公共配套设施相关法律规范，另一方面要求财务不断提升业务水平。
参考文献：
[1]彭颖.房地产企业开发小区会所的成本核算与涉税处理[J].财务与会计， 2016，（16）：22-23.
[2]曾宪辉律师《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题广州律师2014，（09），30.
[3]王树兵.房企公共配套设施企业所得税前扣除解决之道.智慧源.
[4]高山流水.房地产企业配套实施核算分析.新浪博客.
作者简介：马红美，南京黄和科技实业有限公司（南京江山）。
关键词：房地产企业；开发小区会所；成本核算与涉税处理
引言
为提高小区的品质和档次，房地产企业在开发小区的时候通常将会所作为配套设施来建造，因此房地产企业会所的成本核算与涉税处理已经成为房地产企业财务核算的重要内容。小区会所的成本是否能够在企业所得税前扣除、是否能够将其视为土地增值税的扣除项目，如何进行成本核算与涉税处理，成了房地产企业财务工作的一个重点和难点。
一、会所的产权归属
所谓“会所”是指中、高档住宅中为业主、租客提供休闲、娱乐、健身、餐饮的一种配套设施，一般是指在小区内规划建设用于小区居民进行公共活动的建筑物，具体表现为商场、幼儿园、健身场所等，其中很多新建起来的小区和开发商都在销售大楼当中卖力的宣传，其目的是为了可以实现为入住的业主提供一些休闲的建设娱乐场地等，并且也很容易将购买的用户认为所有的小区公共设施都可以随意应用，但很多真正入住的居民之后，却发现了一些不同之处，企业在开发时出租以及开办商店当应用在其他的管理中。物体权法案件当面针对所有的归属权制定了详细的制度，但是在相关的法律规范当中，很多会所的归属的规定都被直接否定，而且规定上所说的建筑区域当中规划的公共会所以及公共设施等，都是没有任何的权利效益。因此，新建小区内的亏所是否存在其他公共场所，这些情况是否如业主所说属于公共措施的，本文详细分析结果统一认定为，新建小区的公共管理应该属于一个公共性建设，此外，来自公共应用管理制度外，更加主要的目标就是占据土地面积和设施成本的措施，以及占据土地和建筑成本经济都有很多的挫折。面对小区公共会所等建筑的占据应用土地面积和建设成本已经完全通过统一形式的内部人员进行管理，根据新建小区当中的建筑投资者，应该采取有利的依法措施。
会所的权属确定在法律上有许多方面都是含糊的，怎么去确定会所的权属，进而解决会所的成本归集与涉税处理，可以依据政府相关文件规定，按照实质重于形式的原则去确认。
二、房地产企业开发小区会所成本核算和涉税处理类型
按照我国相关的法律法规来分析，企业单位在进行建筑公共场所或是物业管理场所等，都需要进行配套建筑，例如每个新建的小区都存在一些物业管理、电力供热、水管等，按照非盈利性并且产权标准完全是属于业务所有，其每个业主要根据自家的面积进行缴费，或是无偿赠与当地政府以及公共事业机关单位等，这样一来，建筑都可以被称之为公共配套设置，并且建筑的费用要依照公共配套费用相关的法律执行，一定要做到严格处理。针对长期盈利性的建筑体系，或是产权管理都需要归属企业单位所有权，但未得到证明的产权归属是需要无偿归纳政府或是机关单位所有。
（一）会所成本的归集与分配。
房地产企业开发小区会所的配套设施成本核算及涉税处理需要根据税法规定归入土地和商品房成本的分类中。企业单位是属于单独作为过渡性成本，其成本的的主要内容为：土地应用以及拆迁的补偿费用、前期的工程费用和建筑安装管理工程费用等，其基础的设施建造费用开发间接费和借款费用等。主要的归集每项支出时，借记开发成本和某会所建筑配套设施等补充费用。属于分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（二）会所建造成本的预提、冲减
依据国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第四章“第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
1.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。”当房地产企业开发小区会所的配套设施交付后，需要根据实际发生的成本冲减掉已经计提的配套设施费。而配套设施的实际成本与计提配套设施费的差额，需要根据差额的多少以及小区会所的进度进行涉税处理，差额较小的情况下不需要调整已经验收的小区会所建设场地成本，并且要将其成本核算科目计入已经开工的小区会所开发总成本之中，而实际的配套设施成本如果大于计提数的差额情况下，则要追加在建小区会所的配套设施成本，如果实际成本小于计提数的差额情况下，则对已经在建的小区会所开发成本进行冲减。
2.会所建成后权属属于房地产开发企业的视具体情况分为以下几种类型：一种是建筑区划中的小区会所，房地产开发企业按照自建固定资产单独立项，报建手续齐全，产权归属清晰，则小区会所的开发成本属于开发成本分类中的在建工程科目，因此需要单独设立成本对象，独立进行成本核算。房地产企业开发的小区会所在产生销售收入以及完成交付手续后，则成本核算从开发小区会所的成本科目结转到销售成本或经营成本之中，对持有期间的经营所得，应按“权责发生制”原则，在发生的当期确认经营收入所得，计算交纳企业所得税。另一种是房地产企业开发小区会所手续齐全但是没有单独作为立项的小区会所，在销售许可证或其他相关资料中标注为可售的，应当视为开发产品，作为独立的计税成本对象进行成本核算，随着开发产品的出售，将会所开发成本结转为销售成本。
3.待小区建筑成功之后，无偿转移给政府或是公用企业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本和费用需要相对扣除，也是属于无偿赠与与当地政府和公共事业企业的，也可以将其视为公共配套设备，其建筑的经济费用需要按照公共配套经济来进行规定处理。
4.合资建设有偿移交的，经济补偿直接抵扣该项目的建造成本。建成后有偿转让公共配套设施的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。在我国企业单位开发区内部建设管理，其主要是的建筑物有学习、医院、银行等企业单位需要单独计算经济成本，此外，由企业和国家相关的业务管理部门进行融合组建，待完成之后，需要进行有偿的转移和针对抵押之后的经济差额计算一共需要向上交纳的税务额度。
5.属于公益性捐赠视同销售，支出准予计算扣除或结转扣除。我国企业即将开启了产品赠与和赞助等一些基本的利益行为，在法律的角度上统称为销售，针对开发产品的所有应用权利和转移权利，或是实际取走的利益权利时确认收入的实现。企业单位出现相关的开发产品效益成本不可以少于原收入的一半，但具体的分析是要根据主管税务的相关政府来决定。我国企业所发生的公益性和捐赠支出等活动都需要有法律效益，在企业单位年度利润额度的部分中，准确的分析出应该交纳的税务点位，其额度的总比例要超过企业年收入的利润，并且需要在企业盈利三年后重新核对税务总额。
三、结束语
综上所述，房地产企业开发小区会所成本核算和涉税处理的关键是准确界定所开发的小区会所的权属，权属的划分首要依据是会所的销售许可证、销售公示、销售合同、测绘成果报告等资料，当上述资料无法界定时，可以依据“谁投资谁受益”原则去界定。要准确核算会所的建造成本、恰当地进行涉税处理，规避税收风险，一方面要求政府相关部门进一步完善公共配套设施相关法律规范，另一方面要求财务不断提升业务水平。
参考文献：
[1]彭颖.房地产企业开发小区会所的成本核算与涉税处理[J].财务与会计， 2016，（16）：22-23.
[2]曾宪辉律师《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题广州律师2014，（09），30.
[3]王树兵.房企公共配套设施企业所得税前扣除解决之道.智慧源.
[4]高山流水.房地产企业配套实施核算分析.新浪博客.
作者简介：马红美，南京黄和科技实业有限公司（南京江山）。