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【摘要】房地产业的发展离不开金融业的支持，房地产信贷是金融业的一项重要内容。商业银行贷款为高速发展的房地产业提供了最主要的资金来源，在房地产市场持续升温的同时，金融风险也正在逐步聚集。本文针对商业银行房地产贷款存在的外部风险及商业银行自身防范机制的不足，为构建风险防范机制提出相应的建议。
【关键词】商业银行；房地产开发贷款；风险管理
一、研究背景及研究现状
房地产业与金融业之间存在着相互支持、密不可分的关系。房地产经营活动， 无论是开发者还是购买者， 都需要金融业大量资金的支持。金融业对房地产业的支持， 不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间，而且还可以大大降低成本，房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展。同时房地产业的高利率也成为金融业利润的主要的来源之一。正是由于共同的利益关系，房地产业与金融业在现代社会日益表现出相互渗透和融合， 呈现出一荣俱荣、一损俱损的局面。
房地产是否过热，是局部过热还是整体过热，这些问题引起了广泛的争论，各方也难以取得共识，但是房地产发展所需资金主要依赖银行贷款，同时银行贷款投向房地产业的集中趋势却是客观现实。数据显示，目前我国的房地产企业开发资金60%以上来源于银行，并且占据主要份额的仍是以工农中建四大家为代表的国有商业银行。这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行。因此， 对商业银行潜在的房地产贷款风险进行分析， 并提出相应的对策建议，对于预防金融风险，维护社会稳定，促进房地产业的良好发展， 具有重要的现实意义。
卢斌（2012）认为现在经济发展迅速，房地产事业也得到了前所未有的发展契机，但非理性繁荣的苗头也有所显现，很多地方很多城市的房地产价格上涨过快，房地产泡沫的出现等市场风险正在发生。毕晓林（2010）认为房地产作为一种特殊的商品，有其独特的定价方式，在房地产定价背后的是各方主体的利益，政府、消费者、开发商及银行等各方主体从房地产定价中分得的利益和他们之间的博弈行为不断推动房地产价格上涨，并使得房地产信贷风险越来越高。王泽森（2007）认为信息不对称导致银行很难准确估计房地产的价值从而造成房地产贷款风险。
二、商业银行房地产开发贷款的主要风险
商业银行的房地产贷款风险， 是指商业银行在房地产贷款活动中，由于各种不确定因素的存在而导致的银行贷款收益的不确定性或银行资产发生损失的可能性。
1、从房地产开发贷款对商业银行房地产贷款风险的成因分析，主要风险有两点：
（一）房地产存贷款存在操作风险
由于目前我国社会信誉程度低， 拖欠贷款现象严重，可能会存在房地产开发企业以种种理由有意拖欠应偿还银行到期贷款的行为，或者是由于房地产企业经营状况不佳，无法及时偿还贷款，从而导致商业银行产生大量不良资产。
（二）房地产企业的经营风险
经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果没有达到预期目标并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，而一旦其中的某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。房地产开发企业出现经营风险，则项目无法实现销售或者销售资金回笼与贷款期限不匹配，那么直接受损的就是银行。
2、从银行自身的角度来看，当前房地产贷款风险防范机制还存在问题和不足之处。
（一）商业银行内部管理滞后， 缺乏完整有效的信用体系
各行大多采用经办行内部审批这种效率较高的审批体制，房地产贷款的调查、审批、发放、贷后管理均在支行内部进行， 支行行长集审、贷权力于一身， 缺乏有效的制约， 易出现道德风险和决策风险。而且在缺少信用体系的背景下， 个人用假收入证明骗取银行信用的情况层出不穷； 房地产开发商欠债不还， 恶意出售抵押物， 恶意逃债等现象时有发生。
（二）部分银行违反相关规定， 出现违规放贷
一些银行为了争夺客户，采取各种变通措施，降低房贷门槛，甚至违规操作。有的变相对“四证”不齐全的项目发放开发贷款；有的以流动资金替代房地产开发贷款；有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，擅自延长还款期限；有的继续向项目资本金不到项目总投资30%的开发项目发放住房开发贷款。
（三）商业银行为房地产融资及服务所提供的金融工具过于单一
房地产金融仅仅停留在信贷阶段，致使房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款。房企信贷资金加上个人房贷按揭，整个行业的负债率远远超过70%， 这给银行信贷带来了巨大风险，一旦开发后续工作无法按预期进行，或者开发商的资金链出现断裂，以往所贷出的资金将立即处于高风险的状态中，房地产业的风险就会转化为银行的风险。
三、构建商业银行房地产贷款风险防范机制
针对房地产贷款风险防范机制存在的不足，要构建行之有效的防范机制，需要政府有关部门的有效支持和商业银行自身的共同努力。
1、构建信用体系
在西方发达国家，信用制度已经有1 5 0年的历史，而在我国，信用体系却迟迟没有构建起来，这也限制了我国社会和经济的发展。目前，商业银行必须建立信用客户，银行要通过个人或者单位的信用体系，进行严格的信用审查，高效准确获得其信用度，尽可能避免信誉不好的客户，从而有效保障银行自身的利益。我国信用体系的缺乏，不仅仅制约了消费信贷业务，而且影响了我国金融业务的整体开展，建立完善的信用体系是当务之急。
2、强化房地产开发贷款的贷后管理
商业银行应建立和完善房地产贷款贷后的管理制度，加强对房地产贷款的跟踪管理，及时预警和处置贷款风险。落实对开发项目贷款的跟踪监管措施，对贷款项目的开发、建设和销售环节进行金融监控，对项目资金实行封闭式管理。
3、优化自身管理制度，建立商业银行和资本约束信贷经营模式
风险调整资本收益， 是由银行家信托（ Banker Trust） 于20 世纪70 年代提出来的，在不断完善的过程中得到国际先进商业银行广泛应用，已逐渐成为当今世界公认的最核心和最有效的风险管理技术和手段，对于我国商业银行实现稳健经营，保证业务发展与风险控制的协调和统一，具有重要的现实意义。
防范房地产贷款风险，必须摈弃长期以来拼市场抢份额的习惯做法，树立风险调整收益的经营理念和内部考核机制，努力构建商业银行风险和资本约束信贷经营模式。要想真正的规避和减少风险损失，作为房贷主角的银行必须加强自身加深，完善相应的管理系统，以此来应对多变的房地产贷款市场中的风云变化。我国商业银行在贷前审查的实际操作，坚持工作原则，改变“有抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识，树立生于忧患，死于安乐的工作观念。
参考文献：
[1]毕晓林，房地产定价及各方主体的利益分析[J].当代经济，2010，2（下）
[2]卢斌，我国商业银行房地产贷款风险研究及对策分析[J].时代金融，2012，6（上）.
[3]刘云，基于风险认识的商业银行房地产信贷策略研究[J].商业文化，2011（11）.
[4]徐刚，敖敬东.浅析房地产开发贷款的风险成因及应对[J].经济研究导刊，2011（5）. [5]胡颖，谢芳.商业银行抵押贷款违约风险研究[J].经济前沿，2009（8）.
[6]王泽森，银行业房地产贷款风险成因及对策[J].金融理论与实践，2007（5）.
【关键词】商业银行；房地产开发贷款；风险管理
一、研究背景及研究现状
房地产业与金融业之间存在着相互支持、密不可分的关系。房地产经营活动， 无论是开发者还是购买者， 都需要金融业大量资金的支持。金融业对房地产业的支持， 不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间，而且还可以大大降低成本，房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展。同时房地产业的高利率也成为金融业利润的主要的来源之一。正是由于共同的利益关系，房地产业与金融业在现代社会日益表现出相互渗透和融合， 呈现出一荣俱荣、一损俱损的局面。
房地产是否过热，是局部过热还是整体过热，这些问题引起了广泛的争论，各方也难以取得共识，但是房地产发展所需资金主要依赖银行贷款，同时银行贷款投向房地产业的集中趋势却是客观现实。数据显示，目前我国的房地产企业开发资金60%以上来源于银行，并且占据主要份额的仍是以工农中建四大家为代表的国有商业银行。这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行。因此， 对商业银行潜在的房地产贷款风险进行分析， 并提出相应的对策建议，对于预防金融风险，维护社会稳定，促进房地产业的良好发展， 具有重要的现实意义。
卢斌（2012）认为现在经济发展迅速，房地产事业也得到了前所未有的发展契机，但非理性繁荣的苗头也有所显现，很多地方很多城市的房地产价格上涨过快，房地产泡沫的出现等市场风险正在发生。毕晓林（2010）认为房地产作为一种特殊的商品，有其独特的定价方式，在房地产定价背后的是各方主体的利益，政府、消费者、开发商及银行等各方主体从房地产定价中分得的利益和他们之间的博弈行为不断推动房地产价格上涨，并使得房地产信贷风险越来越高。王泽森（2007）认为信息不对称导致银行很难准确估计房地产的价值从而造成房地产贷款风险。
二、商业银行房地产开发贷款的主要风险
商业银行的房地产贷款风险， 是指商业银行在房地产贷款活动中，由于各种不确定因素的存在而导致的银行贷款收益的不确定性或银行资产发生损失的可能性。
1、从房地产开发贷款对商业银行房地产贷款风险的成因分析，主要风险有两点：
（一）房地产存贷款存在操作风险
由于目前我国社会信誉程度低， 拖欠贷款现象严重，可能会存在房地产开发企业以种种理由有意拖欠应偿还银行到期贷款的行为，或者是由于房地产企业经营状况不佳，无法及时偿还贷款，从而导致商业银行产生大量不良资产。
（二）房地产企业的经营风险
经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果没有达到预期目标并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，而一旦其中的某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。房地产开发企业出现经营风险，则项目无法实现销售或者销售资金回笼与贷款期限不匹配，那么直接受损的就是银行。
2、从银行自身的角度来看，当前房地产贷款风险防范机制还存在问题和不足之处。
（一）商业银行内部管理滞后， 缺乏完整有效的信用体系
各行大多采用经办行内部审批这种效率较高的审批体制，房地产贷款的调查、审批、发放、贷后管理均在支行内部进行， 支行行长集审、贷权力于一身， 缺乏有效的制约， 易出现道德风险和决策风险。而且在缺少信用体系的背景下， 个人用假收入证明骗取银行信用的情况层出不穷； 房地产开发商欠债不还， 恶意出售抵押物， 恶意逃债等现象时有发生。
（二）部分银行违反相关规定， 出现违规放贷
一些银行为了争夺客户，采取各种变通措施，降低房贷门槛，甚至违规操作。有的变相对“四证”不齐全的项目发放开发贷款；有的以流动资金替代房地产开发贷款；有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，擅自延长还款期限；有的继续向项目资本金不到项目总投资30%的开发项目发放住房开发贷款。
（三）商业银行为房地产融资及服务所提供的金融工具过于单一
房地产金融仅仅停留在信贷阶段，致使房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款。房企信贷资金加上个人房贷按揭，整个行业的负债率远远超过70%， 这给银行信贷带来了巨大风险，一旦开发后续工作无法按预期进行，或者开发商的资金链出现断裂，以往所贷出的资金将立即处于高风险的状态中，房地产业的风险就会转化为银行的风险。
三、构建商业银行房地产贷款风险防范机制
针对房地产贷款风险防范机制存在的不足，要构建行之有效的防范机制，需要政府有关部门的有效支持和商业银行自身的共同努力。
1、构建信用体系
在西方发达国家，信用制度已经有1 5 0年的历史，而在我国，信用体系却迟迟没有构建起来，这也限制了我国社会和经济的发展。目前，商业银行必须建立信用客户，银行要通过个人或者单位的信用体系，进行严格的信用审查，高效准确获得其信用度，尽可能避免信誉不好的客户，从而有效保障银行自身的利益。我国信用体系的缺乏，不仅仅制约了消费信贷业务，而且影响了我国金融业务的整体开展，建立完善的信用体系是当务之急。
2、强化房地产开发贷款的贷后管理
商业银行应建立和完善房地产贷款贷后的管理制度，加强对房地产贷款的跟踪管理，及时预警和处置贷款风险。落实对开发项目贷款的跟踪监管措施，对贷款项目的开发、建设和销售环节进行金融监控，对项目资金实行封闭式管理。
3、优化自身管理制度，建立商业银行和资本约束信贷经营模式
风险调整资本收益， 是由银行家信托（ Banker Trust） 于20 世纪70 年代提出来的，在不断完善的过程中得到国际先进商业银行广泛应用，已逐渐成为当今世界公认的最核心和最有效的风险管理技术和手段，对于我国商业银行实现稳健经营，保证业务发展与风险控制的协调和统一，具有重要的现实意义。
防范房地产贷款风险，必须摈弃长期以来拼市场抢份额的习惯做法，树立风险调整收益的经营理念和内部考核机制，努力构建商业银行风险和资本约束信贷经营模式。要想真正的规避和减少风险损失，作为房贷主角的银行必须加强自身加深，完善相应的管理系统，以此来应对多变的房地产贷款市场中的风云变化。我国商业银行在贷前审查的实际操作，坚持工作原则，改变“有抵押无风险”或“有保证无风险”的错误认识，树立生于忧患，死于安乐的工作观念。
参考文献：
[1]毕晓林，房地产定价及各方主体的利益分析[J].当代经济，2010，2（下）
[2]卢斌，我国商业银行房地产贷款风险研究及对策分析[J].时代金融，2012，6（上）.
[3]刘云，基于风险认识的商业银行房地产信贷策略研究[J].商业文化，2011（11）.
[4]徐刚，敖敬东.浅析房地产开发贷款的风险成因及应对[J].经济研究导刊，2011（5）. [5]胡颖，谢芳.商业银行抵押贷款违约风险研究[J].经济前沿，2009（8）.
[6]王泽森，银行业房地产贷款风险成因及对策[J].金融理论与实践，2007（5）.