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摘 要:总体房价的上涨无疑会波及到二手房的交易价格,进而引起交易税赋负担的加大。市场普遍出现的由买卖双方通过做低房价的形式来避税的做法,所引发的法律后果以及在司法实践中审理此类案件的争议焦点都颇具探讨价值。通过经验总结及信息汇总得知,法官不存在主动审查做低房价行为的问题,居间合同违反强行性规定而具有补正性,房屋买卖合同的成立与生效以及举证责任归属的认定均不能一概而论。鉴此,应该尽快调整税收政策,对房屋内部动产交易税率按比例划分,以及加强对中介机构监管的立法。
关键词:做低房价;居间合同;房屋买卖合同;举证责任;征税
目前,在房地产交易过程中买卖双方做低房价以规避高额税费的行为在房地产市场中已经成为 “公开的秘密”。双方当事人以“裸房价”签订的房屋买卖合同进行登记,并办理缴纳税款的依据。做低房价频发纠纷,导致司法实践中此类案件增多。
楼市的再度火爆、二手房交易过程中毁约情况频繁出现。卖家发现房价上涨后,认为房子“卖便宜了”而提出毁约,买家一纸诉状递到法院要求履约或赔偿。此时,双方前期约定的做低房价合约往往会成为毁约方的最好理由,并依此要求判定做低房价的合同无效。审理此类案件时,对于合同是否有效?举证责任等问题在司法实践中均产生争论。
一、做低房价的法律实质
国家现阶段对房地产进行调控,对二手房的税收作为调控的重要手段,没有异议。但国家的税收只是对房屋过户进行税收征管,并无规定对过户房屋中的装潢、设备设施及房屋内的动产进行税收征管。
实践中,房地产转让双方确实存在装潢、设备设施、维修基金等转让的问题,而国家对这部分转让按照房屋买卖征收高额税款是否合理是引起相关争议的前提。
二、对做低房价这一行为是否主动审查的问题
司法实践中存在二种不同的观点,一种观点认为,买卖双方当事人做低房价,违反法律规定,属双方恶意串通损害国家利益的行为,该买卖合同无效,故法院在审理此类案件时应主动审查是否存在做低房价这一行为;另一种观点认为,法院是审判机关,应围绕双方当事人的争议审理民事争议,不应主动审查双方当事人是否在交易过程中做低房价。
笔者认为在审理房屋买卖纠纷案件过程中,法官只能审查合同是否成立和生效的问题,不存在主动审查做低房价的行为问题(这是行政机关行政执法范围内的职责)。民事审判法院处于被动的地位,只能围绕双方当事人的争议进行审理。诉讼中,如双方当事人确认只存在一个意思表示(即只有一份房屋买卖合同),法官只能审查该合同是否成立、生效及履行问题;但在做低房价的民事争议中,双方当事人往往主张有两份以上的买卖合同,法官在此情况是以审查确认哪一份合同是当事人真实意思表示为基点展开审理的,并按当事人真实意思表示的房屋买卖合同进行判决。故不存在是否主动审查做低房价的问题,故做低房价的认定只是房屋买卖合同审理过程中的“副产品”。
三、涉及做低房价的合同的有效性问题
涉及做低房价合同的有效性一般涉及二类合同,一类是房屋买卖双方同居间人签订的居间协议;另一类是买卖双方签订的房屋买卖合同。
(一)居间合同的有效性
居间协议是居间人向委托人报告订约机会,或者为订立合同提供媒介服务,收取报酬的合同。居间方为买卖双方提供了订立合同的机会,同时也为合同的订立本身提供了媒介服务。实践中,居间方为促成双方达成交易,策划做低房价一般在居间合同中就有体现。
对于做低房价的居间合同是否有效,司法实践中有二种截然不同的观点,一种观点认为做低房价的三方当事人恶意串通,规避国家税收,损害国家利益的行为,违反合同法的规定,应认定为无效,且系绝对无效。第二种观点认为,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但法律、行政法规的规定本身包含两类规范,一类是强行性规范,违反强行性规范的合同无效,但该类合同是可以补正的合同,只要国家机关对该类合同予以强制性补正,使其符合国家法律法规的规定,该合同有效;另一类是禁止性规范,违反该类规定的合同绝对无效,合同无法补正。
当事人之间签订的做低房价的房屋买卖的居间协议属违反国家强行性规范的合同,该合同是可以补正的合同,只要将做低房价的行为予以补正,居间协议仍然有效,双方当事人约定的有关签订正式的《房屋买卖合同》,以及有关定金的约定仍有效,对双方当事人具有约束力。
(二)涉及做低房价的房屋买卖合同的成立、生效问题
房屋买卖合同是买卖合同双方意思表示一致,双务有偿、要式的合同。在做低房价的情况下买卖双方一般有二个或以上内容不同的合同文本。在此就要详细分析各份合同的有效性,法院必须审理合同有效性基于二点:1,当事人本身的诉求;2、有的当事人本身无此诉求(如当事人只是为合同的履行房屋交付、价款的交付产生),但根据查明的事实发现有不同内容的合同文本,则法官基于最基本的司法认知,即相同的双方当事人就同一标的物进行交易只能基于一个意思表示真实的合同,故需对不同内容的合同的有效性进行认定。
1、如有多份书面房屋买卖合同,前一份为一般形式书面合同文本,其后为正式的房屋买卖合同文本,且多份合同主要价格条件基本相同。如前一份书面合同具备房屋买卖合同的主要内容,且无关于合同生效的特别约定,应认定为前一份合同签订时双方合同关系已经成立,订立格式的房屋买卖合同只是对双方的合同关系予以确认,不影响合同关系的成立、生效。
2、当事人双方在前一份合同中已约定合同的特别生效条件,如约定双方需签订正式的房屋买卖合同作为合同成立、生效的要件,则当事人需签订正式房屋买卖合同作为合同的成立、生效条件。
3、在两份以上的合同文本中,如房屋价款差别不大,存在装璜、设备设施、维修基金等内容的略微调整,应认定后成立的合同生效(后合同优于前合同——也可认为双方当事人对合同内容进行重新协商,达成新的意思表示,取代前一份合同的意思表示)。
4、如两份以上的合同价格条件相差较大,则应查明是否存在避税、骗贷等情况。确认当事人签订的哪一份合同才是当事人的真实意思表示。
四、举证责任问题
司法实践过程中,对于多份合同争议的房屋买卖案件中,对于多份合同中那一份合同有效的举证责任,目前相关法律、法规无明确规定,相关司法解释也无规定。笔者个人认为可考虑以下几个规则加以确定:
(一)这类案件中一般后签订的合同均是进行房地产登记的合同,房地产登记的合同是进行公示的合同,具有公信力,后合同又优于前合同,故对该合同效力提出异议的一方应对该主张承担举证责任(否定者承担举证责任的原则);
(二)从法官的司法认知出发,当事人一方应对其有利的主张承担举证的负担,而不应就其不利的主张承受举证的负担。因此房屋的出卖方应对价款高的合同的有效性进行举证;买受方应对价款低的合同的有效性进行举证;
(三)根据合同签订后的履行情况,前后合同与市场价的差距等实际情况进行裁量。
以上几点法官可自由裁量加以确定举证的负担者。
五、立法的几点思考
首先,实践中,房地产转让双方确实存在装潢、设备设施、维修基金等转让的问题,而国家对这部分转让征收高额税款是否合理。现代税收应向精细化方向发展,即国家对房屋装潢、设备设施、维修基金等这一部分转让不进行征收或征收小额税款,只对“裸房价”进行征税。但只对“裸房价”征收,目前又会进一步冲击房地产转让价格,造成“合法”做低房价,因此建议进行立法时将房屋的装潢、设备设施、维修基金的转让价格依据房屋价款确定一定的比例,低于此比例不征收或少征收装潢、设备设施、维修基金的转让税金;高于此比例必须进行评估,以确定转让房屋的真实价格,然后对“裸房价”进行征税。
其次,加强对中介机构的监管。中介机构作为合同的媒介,应以诚信为本,故应对其严格监管。《上海市经纪人条例》是本市目前唯一的一个规范地产中介经营行为的管理办法,但条例没有对中介协助客户做低房价的行为作出明确处罚规定,在一定程度上导致中介为促成交易主动提出进行类似操作。因此建议,对《上海市经纪人条例》进行修改,加入有关在合同中修改房价、将房价做低等事项的具体处罚规定。对于有“做低房价”行为的中介机构应吊销营业执照,对于从业人员则行业应对其设立禁入的规定。
关键词:做低房价;居间合同;房屋买卖合同;举证责任;征税
目前,在房地产交易过程中买卖双方做低房价以规避高额税费的行为在房地产市场中已经成为 “公开的秘密”。双方当事人以“裸房价”签订的房屋买卖合同进行登记,并办理缴纳税款的依据。做低房价频发纠纷,导致司法实践中此类案件增多。
楼市的再度火爆、二手房交易过程中毁约情况频繁出现。卖家发现房价上涨后,认为房子“卖便宜了”而提出毁约,买家一纸诉状递到法院要求履约或赔偿。此时,双方前期约定的做低房价合约往往会成为毁约方的最好理由,并依此要求判定做低房价的合同无效。审理此类案件时,对于合同是否有效?举证责任等问题在司法实践中均产生争论。
一、做低房价的法律实质
国家现阶段对房地产进行调控,对二手房的税收作为调控的重要手段,没有异议。但国家的税收只是对房屋过户进行税收征管,并无规定对过户房屋中的装潢、设备设施及房屋内的动产进行税收征管。
实践中,房地产转让双方确实存在装潢、设备设施、维修基金等转让的问题,而国家对这部分转让按照房屋买卖征收高额税款是否合理是引起相关争议的前提。
二、对做低房价这一行为是否主动审查的问题
司法实践中存在二种不同的观点,一种观点认为,买卖双方当事人做低房价,违反法律规定,属双方恶意串通损害国家利益的行为,该买卖合同无效,故法院在审理此类案件时应主动审查是否存在做低房价这一行为;另一种观点认为,法院是审判机关,应围绕双方当事人的争议审理民事争议,不应主动审查双方当事人是否在交易过程中做低房价。
笔者认为在审理房屋买卖纠纷案件过程中,法官只能审查合同是否成立和生效的问题,不存在主动审查做低房价的行为问题(这是行政机关行政执法范围内的职责)。民事审判法院处于被动的地位,只能围绕双方当事人的争议进行审理。诉讼中,如双方当事人确认只存在一个意思表示(即只有一份房屋买卖合同),法官只能审查该合同是否成立、生效及履行问题;但在做低房价的民事争议中,双方当事人往往主张有两份以上的买卖合同,法官在此情况是以审查确认哪一份合同是当事人真实意思表示为基点展开审理的,并按当事人真实意思表示的房屋买卖合同进行判决。故不存在是否主动审查做低房价的问题,故做低房价的认定只是房屋买卖合同审理过程中的“副产品”。
三、涉及做低房价的合同的有效性问题
涉及做低房价合同的有效性一般涉及二类合同,一类是房屋买卖双方同居间人签订的居间协议;另一类是买卖双方签订的房屋买卖合同。
(一)居间合同的有效性
居间协议是居间人向委托人报告订约机会,或者为订立合同提供媒介服务,收取报酬的合同。居间方为买卖双方提供了订立合同的机会,同时也为合同的订立本身提供了媒介服务。实践中,居间方为促成双方达成交易,策划做低房价一般在居间合同中就有体现。
对于做低房价的居间合同是否有效,司法实践中有二种截然不同的观点,一种观点认为做低房价的三方当事人恶意串通,规避国家税收,损害国家利益的行为,违反合同法的规定,应认定为无效,且系绝对无效。第二种观点认为,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但法律、行政法规的规定本身包含两类规范,一类是强行性规范,违反强行性规范的合同无效,但该类合同是可以补正的合同,只要国家机关对该类合同予以强制性补正,使其符合国家法律法规的规定,该合同有效;另一类是禁止性规范,违反该类规定的合同绝对无效,合同无法补正。
当事人之间签订的做低房价的房屋买卖的居间协议属违反国家强行性规范的合同,该合同是可以补正的合同,只要将做低房价的行为予以补正,居间协议仍然有效,双方当事人约定的有关签订正式的《房屋买卖合同》,以及有关定金的约定仍有效,对双方当事人具有约束力。
(二)涉及做低房价的房屋买卖合同的成立、生效问题
房屋买卖合同是买卖合同双方意思表示一致,双务有偿、要式的合同。在做低房价的情况下买卖双方一般有二个或以上内容不同的合同文本。在此就要详细分析各份合同的有效性,法院必须审理合同有效性基于二点:1,当事人本身的诉求;2、有的当事人本身无此诉求(如当事人只是为合同的履行房屋交付、价款的交付产生),但根据查明的事实发现有不同内容的合同文本,则法官基于最基本的司法认知,即相同的双方当事人就同一标的物进行交易只能基于一个意思表示真实的合同,故需对不同内容的合同的有效性进行认定。
1、如有多份书面房屋买卖合同,前一份为一般形式书面合同文本,其后为正式的房屋买卖合同文本,且多份合同主要价格条件基本相同。如前一份书面合同具备房屋买卖合同的主要内容,且无关于合同生效的特别约定,应认定为前一份合同签订时双方合同关系已经成立,订立格式的房屋买卖合同只是对双方的合同关系予以确认,不影响合同关系的成立、生效。
2、当事人双方在前一份合同中已约定合同的特别生效条件,如约定双方需签订正式的房屋买卖合同作为合同成立、生效的要件,则当事人需签订正式房屋买卖合同作为合同的成立、生效条件。
3、在两份以上的合同文本中,如房屋价款差别不大,存在装璜、设备设施、维修基金等内容的略微调整,应认定后成立的合同生效(后合同优于前合同——也可认为双方当事人对合同内容进行重新协商,达成新的意思表示,取代前一份合同的意思表示)。
4、如两份以上的合同价格条件相差较大,则应查明是否存在避税、骗贷等情况。确认当事人签订的哪一份合同才是当事人的真实意思表示。
四、举证责任问题
司法实践过程中,对于多份合同争议的房屋买卖案件中,对于多份合同中那一份合同有效的举证责任,目前相关法律、法规无明确规定,相关司法解释也无规定。笔者个人认为可考虑以下几个规则加以确定:
(一)这类案件中一般后签订的合同均是进行房地产登记的合同,房地产登记的合同是进行公示的合同,具有公信力,后合同又优于前合同,故对该合同效力提出异议的一方应对该主张承担举证责任(否定者承担举证责任的原则);
(二)从法官的司法认知出发,当事人一方应对其有利的主张承担举证的负担,而不应就其不利的主张承受举证的负担。因此房屋的出卖方应对价款高的合同的有效性进行举证;买受方应对价款低的合同的有效性进行举证;
(三)根据合同签订后的履行情况,前后合同与市场价的差距等实际情况进行裁量。
以上几点法官可自由裁量加以确定举证的负担者。
五、立法的几点思考
首先,实践中,房地产转让双方确实存在装潢、设备设施、维修基金等转让的问题,而国家对这部分转让征收高额税款是否合理。现代税收应向精细化方向发展,即国家对房屋装潢、设备设施、维修基金等这一部分转让不进行征收或征收小额税款,只对“裸房价”进行征税。但只对“裸房价”征收,目前又会进一步冲击房地产转让价格,造成“合法”做低房价,因此建议进行立法时将房屋的装潢、设备设施、维修基金的转让价格依据房屋价款确定一定的比例,低于此比例不征收或少征收装潢、设备设施、维修基金的转让税金;高于此比例必须进行评估,以确定转让房屋的真实价格,然后对“裸房价”进行征税。
其次,加强对中介机构的监管。中介机构作为合同的媒介,应以诚信为本,故应对其严格监管。《上海市经纪人条例》是本市目前唯一的一个规范地产中介经营行为的管理办法,但条例没有对中介协助客户做低房价的行为作出明确处罚规定,在一定程度上导致中介为促成交易主动提出进行类似操作。因此建议,对《上海市经纪人条例》进行修改,加入有关在合同中修改房价、将房价做低等事项的具体处罚规定。对于有“做低房价”行为的中介机构应吊销营业执照,对于从业人员则行业应对其设立禁入的规定。