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北京核心商圈写字楼空置率创四年来新低
据北京统计局数据显示，截至2015年第三季度，北京国民生产总值达到16002.4亿元，同比增长6.7%，增速较二季度下降0.3个百分点。2015年1月至11月期间，北京市房地产开发投资完成3873.1亿元，同比增长11.3%；写字楼开发投资完成808.4亿元，同比增长17.8%。为了持续增加货币流动性、降低社会融资成本，2015年全年央行分别进行了五次降准降息，政府的诸多利好政策将为房地产市场释放更多发展空间。
截至2015年第四季度，北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金继续保持稳定。按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元，环比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京酒仙桥区域高端项目相继入市和承租热度的升温，该区域写字楼平均租金环比上涨7.3%，同比上涨4.6%，达每月每平方米人民币273.0元。
市场成交方面，本年度北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米，净吸纳率为74%，较2014年全年上涨25个百分点，创2012年以来的新高。强劲的市场需求导致本季度核心商圈空置率仅为3.2%，较去年同期下降3.3个百分点。其中金融业、高科技业仍为成交热点，占比为总成交量的52%。
戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海先生指出：“就整体市场而言，尽管2015年北京写字楼市场新增供应较2014年全年上涨120%，但截至去年第四季度的北京全市甲级写字楼空置率依然只有5.1%，同比仅增加了0.4个百分点。”
从市场动态方面来看，在现有办公楼可租面积相对有限的前提下，核心商圈租金居高不下，不少企业在考虑重新选址时，除了选择像望京、亦庄、丰台等新兴商圈写字楼外，价格较低的产业园区也成为他们的选择之一。产业园区以大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件，已成为传统写字楼的主要竞争对手。另一方面，中关村大街老旧楼宇的改造升级，将释放约70万平方米的办公面积，主力租户主要定位在创新创业等新兴产业，中关村长期空置面积紧缺的压力将一定程度上得到缓解。
据戴德梁行的数据显示，今年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应，其中核心商圈占55%，达75.8万平方米。戴德梁行北中国区研究部主管陆明表示：“假如整体市场大量新增供应短期内无法被消化，个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户，届时，全市平均租金或将继续小幅下滑。而核心商圈则凭借优越的地理位置，优质项目依然会受到租户的青睐，较高的预租率和较快的去化速度，致使市场供需相对平衡，租金预计将继续保持稳定。”
北京商铺市场同质化现象日益明显
2015年1月至11月期间，北京市实现社会消费品零售总额9334.8亿元，同比增长6.9%，增速比2014年同期回落1.7个百分点。其中，网上零售额达到1749亿元，同比增长39.6%，占消费品零售总额的18.7%；餐饮收入785亿元，增长3.0%。
2015年第四季度里北京共有四个商业项目入市，分别是位于丰台区的悦秀城、三里屯商圈的雅秀时尚购物中心、东八里庄的苏宁生活广场和通州新城区的华远·好天地，这四个项目为北京零售物业市场带来了289000平方米的新增供应。至此，全市优质商业市场总存量升至9245765平方米。
O2O体验式消费模式仍旧备受瞩目，北京西单商圈在“双十一”发布了智慧商圈3.0线上平台，在“互联网+”的时代下发挥以商圈为基础的资源整合，西单大悦城、老佛爷百货、君太百货等30多个商业项目亦纷纷参与其中。与此同时，苏宁首个商业综合体苏宁生活广场于2015年11月20日在北京慈云寺桥开业，以苏宁云店为核心，引进了首家苏宁精品超市实体店，加上多家儿童乐园，致力于打造消费者全家一站式购物、休闲、娱乐、餐饮等全方位的O2O生活服务。
戴德梁行中国区商业地产部董事甄仕奇指出：“随着各大商场都积极引入快时尚和餐饮来聚集人气，目前北京市场中的同质化现象比较明显，很多商场百货都开始加快品牌调整，力求打造各自的差异化优势。从戴德梁行最近代理的一系列品牌来看，Brick & Wood等很多高端或特色餐饮现在越来越受到业主方的欢迎。这些独特的品牌借助商场的人气，可以进一步拓展自身的品牌知名度，而商场则可以通过引入特色品牌进一步彰显其品牌组合上的差异化优势。”
2016年第一季度，北京预计会有三个商场入市，为全市带来超过22万平方米的优质商铺，但因这些项目都集中分布在非核心商圈，预计核心商圈的租金及空置率仍将保持平稳。陆明表示：“从本年开始，零售物业优胜劣汰的局面将会进一步加剧，市场中也将出现更多来自重塑资产潜力、提升资产价值方面的再改造商业机会。”
北京市高端住宅市场平稳回升
2015年9月至11月期间，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交均价为每平方米28236元，环比上涨5.4%，同比上涨17.1%。期内全市新建商品住宅（不含保障性住房）成交面积为224万平方米，较上季度明显回落。虽然通州限购政策的实施在一定程度上抑制了该区域房地产市场的热度，但在多重利好政策及规划的推动下，通州仍是北京住宅市场的成交主力。本季度通州与大兴两个区域的新建商品住宅（不含保障性住房）分别以36.6万平方米和35.1万平方米领先其他区域，两区域成交量共占全市总成交量的32%。
2015年以来，房地产政策及信贷、财政政策的陆续放宽，使得改善性需求得以释放，并在一定程度上刺激了高端置业需求。过去的三个月，北京高端住宅仍处于平稳回升的状态，高端商品住宅项目平均成交价格为每平方米59576.9元，环比上升2.9%；由于第四季度高档住宅新开盘项目较少，而且部分购房者仍持观望态度，本季度高端住宅成交量环比略有下降，但较去年同期仍上涨了21.8%。从分物业类型来看，带动高端商品住宅价格上涨的项目主要是来自高端公寓类产品，9月至11月期间该类产品平均成交价格为每平方米65681.1元，环比上涨5.8%；而别墅类产品因成交价格多以每平方米30000-45000元为主，使得总体成交均价较上季度略有下滑，环比下降1.3%至每平方米50027.9元。 高端住宅租赁方面，由于进入年底的传统租赁淡季，出现部分租户到期或退租现象，本季度北京高端住宅租赁市场平均空置率环比仅上涨0.5个百分点至5.9%，其中服务式公寓和别墅的空置率分别为3.2%和7.6%，环比上涨0.7和0.3个百分点。租金方面，全市平均租金环比下降0.6%至每月每平方米178.2元；其中别墅租金环比下降1.1%至每月每平方米117.4元；服务式公寓租金环比下降0.6%至每月每平方米248.2元。
陆明表示：“总体来看，政策支持、高价地块的集中入市，从供应端抬升了北京住宅价格和产品定位。预计未来高端产品供应量将继续增加，项目的稀缺性降低，造成产品竞争压力加大，而随着房地产整体市场逐渐企稳，房地产政策将逐渐趋于谨慎，对高端市场的刺激效应也将被弱化。”
市场竞争加剧，物流地产呈现新蓝海
纵观2015年中国物流市场整体表现，呈现出参与者不断增加，令市场竞争进一步加大的趋势。一线城市物流项目供不应求，但土地供应紧缩；二、三线城市成为市场参与者投资重点投资选择，但租金下行压力大，空置风险逐步提高。那么，在新的竞争形势下，到底如何才能重新获得竞争优势？
2015年中国物流市场持续升温，从城市分布来看，一线城市项目减少，土地与项目供应持续放缓，但需求保持高增速，带来了有利于发展商的高租金（增长率）、低空置率和高回报率的局面。二线城市方面，新增供应量开始集中体现，租金下行压力大，空置风险逐步提高，在沈阳、武汉、成都、天津等二、三线城市，竞争尤其加剧。投资者对于南京、郑州、厦门、西安、武汉的热情较高，而对于天津、成都、沈阳则明确表示会慎重决策。
面对当前一线城市持续供不应求，部分二线城市去化压力较大的局面，戴德梁行北中国区工业及物流地产部主管张丽娜认为，未来客户将取代土地储备，成为未来发展商在二、三线城市争夺的主战场。她说：“从客户角度看，制造业用户对于高标准仓库的需求占比逐年降低，在需求总量及高标库的使用占比同步下降；电商用量占比保持增长，但涨幅预测会逐年放缓。主要电商企业更倾向于自建仓储及物流体系，未来对第三方仓库的需求将逐步减少。中小型电商和第三方物流供应商抱团参与市场竞争是未来第三方仓储针对电商行业的主要竞争内容。寻求为制定客户定建仍是规避空置风险的有效手段，但开发商的拓展难度将更大，同时议价能力将减弱。”
面对竞争的复杂化和激烈化，参与者也针对自身发展阶段和特点，采取了多元化的发展策略。普洛斯开始向工业厂房领域寻求突破；宇培选择快速扩张，积极拓展资本市场，同时进入冷链、电商新领域；宝湾物流企业内部调整，资源重新分配，同时寻求与国企、央企的合作。
张丽娜总结国内物流市场发展特点和未来趋势时，提出了四个重点发展方向：
打通仓储和运输一体化：通过天网和地网，打造第四方物流平台，开拓物流领域新市场，代表物业类型，公路港项目。
拓展特种、专业物流业务：特种、专业物流主要包括冷链仓库、医药仓库、恒温仓库、危化仓库等。复星、宇培等物流开发商已经通过进军特种、专业领域市场，拓展业务新领域，扩大市场份额。
寻求国企合资合作：寻求国企的资本合作、资源合作和股权投资，获得更多土地资源储备和资本来源。
收购小型带租约资产包：通过收购小型带租约资产包，增加市场份额。
张丽娜表示“戴德梁行将积极应对新的发展机遇，保持与每个领域的先锋开展合作，助力物流市场的健康发展。”
供不应求下北京物流物业租金呈稳步上升态势
2015年以来，北京市政府严格执行京津冀一体化发展战略，调整疏解不符合首都功能定位行业，控制增量；同时推进高精尖产业发展。北京全市在2015年1月至10月期间，规模以上工业增加值比上年同期增长0.5%，增幅比2015年首三季度提高0.3个百分点。15个行业增加值同比增长，24个行业同比下降。其中，重点发展的计算机和其它电子设备、汽车和医药制造产业增加值分别增长13.0%、7.9%和8.7%，均高于全市工业增速。高耗能行业非金属矿采选业和石油加工业增加值分别减少31.2%和19.1%。
在2015年第四季度，位于北京空港物流园的安博北京首都机场物流中心二期入市，该项目直接受益于机场基础设施建设的改进提升，适合作为航空货运中心及市内配送中心。项目建筑面积99200平方米，配套提供7700平方米独立办公室。随着该项目的入市，北京优质物流仓储达193万平米左右，其中空港物流园就占到40%左右。
该季度北京物流市场总体发展保持平稳，全市优质物流仓储平均租金为每月每平方米39.9元，租金环比上涨约1.0%。虽然新项目在一定程度上缓解了市场供应紧缺的压力，但是整体市场空置面积并不多，大部分优质仓库为满租状态，全市优质物流仓储空置率约为6.2%。
分区域来看，空港区域凭借其独有的位置优势、便利的交通及较好的物流设施，令其租金始终领先于其他区域，本季度录得平均租金为每月每平方米42.8元，环比上升0.7%。管张丽娜指出：“值得一提的是，在京津冀一体化和通州发展规划政策利好的推动下，通州将建北方最大的内陆港。该项目位于北京通州马驹桥物流基地内，建设面积约60万平方米，总投资约40亿元，项目将借助京津冀协同发展战略，将天津自贸区及跨境电商试验区的政策延伸至北京。”该季度通州（包括马驹桥、漷县、永乐店等区域）物流仓储录得平均租金为每月每平方米38.4元，环比上涨5.7%。该季度成交租赁依然以第三方物流为主，其中DHL在通州马驹桥租赁约15000平方米的面积。
工业用地方面，在2015第四季度（9月17日至12月16日）期内，北京共成交工业用地三宗，成交面积为220142平方米。回顾2015年，北京全年共录得工业用地成交23宗，较去年减少22宗。总成交面积为1300367平方米，同比2014年减少36.8%。陆明表示：“市场上较为活跃的买家仍为电商，在第七届投资北京洽谈会上，阿里巴巴签约投资28亿元在北京建设电子商务北方运营中心。运营中心建成后，将主要负责阿里巴巴集团中国北方地区的电子商务发展及业务推广。北京物流仓储未来供应的项目大多位于通州马驹桥及漷县等区域，目的多以投资为主。” 险资围猎房企，助力国内地产投资市场反弹
中国的保险资金数额庞大，2014年全年保费收入突破20000亿元，行业总资产突破10万亿元，按照15%的保费收入增速预估，2015年中国保险市场规模应进入世界前三甲。为了有效地利用保险资金，国务院在2014年8月13日下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，业界称之为保险业新“国十条”。《意见》鼓励保险资金利用债权投资计划、股权投资计划等方式支持棚户区改造、城镇化建设等民生工程和国家重大工程，并鼓励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构。多地随即开展住房反向抵押养老保险试点。
由于保险资金的特殊性质，保险公司力图寻求更为安全的投资渠道，保险资金仅维持在平均3%左右的收益率，投资类型主要为国债、金融债和企业债。根据2014年的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投入不动产类资产、权益类资产要求分别不高于保险公司上季末总资产的30%，按照2014年的保险资金总资产规模，也就意味着保险资金投入不动产类的上限将达60000亿元。鉴于保监会放开保险资金投资不动产，且其他投资渠道有限，地产类投资成为保险资金的热点，尤其是优质的地产公司股。
据Wind数据统计，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股五家房企，安邦保险入股四家，中国人寿入股三家，生命人寿入股两家。例如，远洋地产已被安邦保险及中国人寿占有59.02%的股份；最近炒得沸沸扬扬的万科地产也已被“野蛮人”宝能系入主；安邦保险占居金融街地产、金地集团的第二大股东之位。整体来看，目前估值偏低的优质地产股，尤其是股权分散，加上原有大股东投资实力有限的房企成为险资争夺的对象。对保险公司来说，房地产的资产配置无论从安全性还是后续增长空间都优于其他资产。而险资可以比较容易的通过直接投资上市房企的股权，或收购整幢商业物业，或通过债权、股权投资的方式介入房地产。目前中国市场上不乏优质且估值仍在洼地的地产公司，因此，险资“围猎”此类地产公司也可想而知。
反之，地产公司长期处于资金流动性、资金成本高的压力之下。而保险资金的低成本及规模因素，也引起地产公司的关注。恒大推出的金融产品恒大人寿将作为许家印大版图发展的重要支撑，集团对恒大人寿也给予较高期待。根据恒大公布的最新发展愿景，未来三年，拟实现恒大人寿保费过千亿。恒大进军保险，对于其主业房地产来说大有帮助。除此之外，万达集团、北京金昊房地产开发公司等地产公司也看到了绑定险资的帮助作用，并实际已经入股保险公司股权。
保险公司和房地产公司的“互相吸引”的主要原因为：
1.有保险企业是拿投保人的资金进行投资，出于承担理赔的责任，资金安全是投资的关键，而从目前各行业发展情况来看，房地产仍是不错的投资选择。
2.险资不再像过去一般只是进行财务投资，而是倾向于直接参与控制权，正式进入房地产业，寻求优质项目进行投资。
3.由于多年前中央政府打压住宅市场的政策导致险资不投资住宅地产，持股开发企业算是间接进入住宅市场。
4.而房地产公司缺钱，成本较低的保险资金对于地产企业非常具有竞争。
险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度，预计会将投资目光集中在京沪等一线城市的带有稳定现金流项目。房企投资险企可谓困难重重。就保险业而言，目前几家巨头占据了70%的市场份额，中小型保险公司的生存并不容易；而且，并非所有开发商都能够轻易地获得金融牌照，全牌照就更加之难。但反之，险资投资类似万科这种被市场认定属于高投资属性（投资回报高/进入门槛较低/风险较低）的房地产资产/企业相对门槛较低，比较容易实现。
戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵总结道：“未来的房地产也将迅速向金融产品属性转变，房企和险资的双向融合是大的趋势。而且，未来随着国民的保险消费增加，险资企业将有更多资金用于房地产投资，这将极大的助力国内地产投资市场反弹，烘托优质地产资产量价齐升的新局面。”
据北京统计局数据显示，截至2015年第三季度，北京国民生产总值达到16002.4亿元，同比增长6.7%，增速较二季度下降0.3个百分点。2015年1月至11月期间，北京市房地产开发投资完成3873.1亿元，同比增长11.3%；写字楼开发投资完成808.4亿元，同比增长17.8%。为了持续增加货币流动性、降低社会融资成本，2015年全年央行分别进行了五次降准降息，政府的诸多利好政策将为房地产市场释放更多发展空间。
截至2015年第四季度，北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金继续保持稳定。按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元，环比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京酒仙桥区域高端项目相继入市和承租热度的升温，该区域写字楼平均租金环比上涨7.3%，同比上涨4.6%，达每月每平方米人民币273.0元。
市场成交方面，本年度北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米，净吸纳率为74%，较2014年全年上涨25个百分点，创2012年以来的新高。强劲的市场需求导致本季度核心商圈空置率仅为3.2%，较去年同期下降3.3个百分点。其中金融业、高科技业仍为成交热点，占比为总成交量的52%。
戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海先生指出：“就整体市场而言，尽管2015年北京写字楼市场新增供应较2014年全年上涨120%，但截至去年第四季度的北京全市甲级写字楼空置率依然只有5.1%，同比仅增加了0.4个百分点。”
从市场动态方面来看，在现有办公楼可租面积相对有限的前提下，核心商圈租金居高不下，不少企业在考虑重新选址时，除了选择像望京、亦庄、丰台等新兴商圈写字楼外，价格较低的产业园区也成为他们的选择之一。产业园区以大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件，已成为传统写字楼的主要竞争对手。另一方面，中关村大街老旧楼宇的改造升级，将释放约70万平方米的办公面积，主力租户主要定位在创新创业等新兴产业，中关村长期空置面积紧缺的压力将一定程度上得到缓解。
据戴德梁行的数据显示，今年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应，其中核心商圈占55%，达75.8万平方米。戴德梁行北中国区研究部主管陆明表示：“假如整体市场大量新增供应短期内无法被消化，个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户，届时，全市平均租金或将继续小幅下滑。而核心商圈则凭借优越的地理位置，优质项目依然会受到租户的青睐，较高的预租率和较快的去化速度，致使市场供需相对平衡，租金预计将继续保持稳定。”
北京商铺市场同质化现象日益明显
2015年1月至11月期间，北京市实现社会消费品零售总额9334.8亿元，同比增长6.9%，增速比2014年同期回落1.7个百分点。其中，网上零售额达到1749亿元，同比增长39.6%，占消费品零售总额的18.7%；餐饮收入785亿元，增长3.0%。
2015年第四季度里北京共有四个商业项目入市，分别是位于丰台区的悦秀城、三里屯商圈的雅秀时尚购物中心、东八里庄的苏宁生活广场和通州新城区的华远·好天地，这四个项目为北京零售物业市场带来了289000平方米的新增供应。至此，全市优质商业市场总存量升至9245765平方米。
O2O体验式消费模式仍旧备受瞩目，北京西单商圈在“双十一”发布了智慧商圈3.0线上平台，在“互联网+”的时代下发挥以商圈为基础的资源整合，西单大悦城、老佛爷百货、君太百货等30多个商业项目亦纷纷参与其中。与此同时，苏宁首个商业综合体苏宁生活广场于2015年11月20日在北京慈云寺桥开业，以苏宁云店为核心，引进了首家苏宁精品超市实体店，加上多家儿童乐园，致力于打造消费者全家一站式购物、休闲、娱乐、餐饮等全方位的O2O生活服务。
戴德梁行中国区商业地产部董事甄仕奇指出：“随着各大商场都积极引入快时尚和餐饮来聚集人气，目前北京市场中的同质化现象比较明显，很多商场百货都开始加快品牌调整，力求打造各自的差异化优势。从戴德梁行最近代理的一系列品牌来看，Brick & Wood等很多高端或特色餐饮现在越来越受到业主方的欢迎。这些独特的品牌借助商场的人气，可以进一步拓展自身的品牌知名度，而商场则可以通过引入特色品牌进一步彰显其品牌组合上的差异化优势。”
2016年第一季度，北京预计会有三个商场入市，为全市带来超过22万平方米的优质商铺，但因这些项目都集中分布在非核心商圈，预计核心商圈的租金及空置率仍将保持平稳。陆明表示：“从本年开始，零售物业优胜劣汰的局面将会进一步加剧，市场中也将出现更多来自重塑资产潜力、提升资产价值方面的再改造商业机会。”
北京市高端住宅市场平稳回升
2015年9月至11月期间，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交均价为每平方米28236元，环比上涨5.4%，同比上涨17.1%。期内全市新建商品住宅（不含保障性住房）成交面积为224万平方米，较上季度明显回落。虽然通州限购政策的实施在一定程度上抑制了该区域房地产市场的热度，但在多重利好政策及规划的推动下，通州仍是北京住宅市场的成交主力。本季度通州与大兴两个区域的新建商品住宅（不含保障性住房）分别以36.6万平方米和35.1万平方米领先其他区域，两区域成交量共占全市总成交量的32%。
2015年以来，房地产政策及信贷、财政政策的陆续放宽，使得改善性需求得以释放，并在一定程度上刺激了高端置业需求。过去的三个月，北京高端住宅仍处于平稳回升的状态，高端商品住宅项目平均成交价格为每平方米59576.9元，环比上升2.9%；由于第四季度高档住宅新开盘项目较少，而且部分购房者仍持观望态度，本季度高端住宅成交量环比略有下降，但较去年同期仍上涨了21.8%。从分物业类型来看，带动高端商品住宅价格上涨的项目主要是来自高端公寓类产品，9月至11月期间该类产品平均成交价格为每平方米65681.1元，环比上涨5.8%；而别墅类产品因成交价格多以每平方米30000-45000元为主，使得总体成交均价较上季度略有下滑，环比下降1.3%至每平方米50027.9元。 高端住宅租赁方面，由于进入年底的传统租赁淡季，出现部分租户到期或退租现象，本季度北京高端住宅租赁市场平均空置率环比仅上涨0.5个百分点至5.9%，其中服务式公寓和别墅的空置率分别为3.2%和7.6%，环比上涨0.7和0.3个百分点。租金方面，全市平均租金环比下降0.6%至每月每平方米178.2元；其中别墅租金环比下降1.1%至每月每平方米117.4元；服务式公寓租金环比下降0.6%至每月每平方米248.2元。
陆明表示：“总体来看，政策支持、高价地块的集中入市，从供应端抬升了北京住宅价格和产品定位。预计未来高端产品供应量将继续增加，项目的稀缺性降低，造成产品竞争压力加大，而随着房地产整体市场逐渐企稳，房地产政策将逐渐趋于谨慎，对高端市场的刺激效应也将被弱化。”
市场竞争加剧，物流地产呈现新蓝海
纵观2015年中国物流市场整体表现，呈现出参与者不断增加，令市场竞争进一步加大的趋势。一线城市物流项目供不应求，但土地供应紧缩；二、三线城市成为市场参与者投资重点投资选择，但租金下行压力大，空置风险逐步提高。那么，在新的竞争形势下，到底如何才能重新获得竞争优势？
2015年中国物流市场持续升温，从城市分布来看，一线城市项目减少，土地与项目供应持续放缓，但需求保持高增速，带来了有利于发展商的高租金（增长率）、低空置率和高回报率的局面。二线城市方面，新增供应量开始集中体现，租金下行压力大，空置风险逐步提高，在沈阳、武汉、成都、天津等二、三线城市，竞争尤其加剧。投资者对于南京、郑州、厦门、西安、武汉的热情较高，而对于天津、成都、沈阳则明确表示会慎重决策。
面对当前一线城市持续供不应求，部分二线城市去化压力较大的局面，戴德梁行北中国区工业及物流地产部主管张丽娜认为，未来客户将取代土地储备，成为未来发展商在二、三线城市争夺的主战场。她说：“从客户角度看，制造业用户对于高标准仓库的需求占比逐年降低，在需求总量及高标库的使用占比同步下降；电商用量占比保持增长，但涨幅预测会逐年放缓。主要电商企业更倾向于自建仓储及物流体系，未来对第三方仓库的需求将逐步减少。中小型电商和第三方物流供应商抱团参与市场竞争是未来第三方仓储针对电商行业的主要竞争内容。寻求为制定客户定建仍是规避空置风险的有效手段，但开发商的拓展难度将更大，同时议价能力将减弱。”
面对竞争的复杂化和激烈化，参与者也针对自身发展阶段和特点，采取了多元化的发展策略。普洛斯开始向工业厂房领域寻求突破；宇培选择快速扩张，积极拓展资本市场，同时进入冷链、电商新领域；宝湾物流企业内部调整，资源重新分配，同时寻求与国企、央企的合作。
张丽娜总结国内物流市场发展特点和未来趋势时，提出了四个重点发展方向：
打通仓储和运输一体化：通过天网和地网，打造第四方物流平台，开拓物流领域新市场，代表物业类型，公路港项目。
拓展特种、专业物流业务：特种、专业物流主要包括冷链仓库、医药仓库、恒温仓库、危化仓库等。复星、宇培等物流开发商已经通过进军特种、专业领域市场，拓展业务新领域，扩大市场份额。
寻求国企合资合作：寻求国企的资本合作、资源合作和股权投资，获得更多土地资源储备和资本来源。
收购小型带租约资产包：通过收购小型带租约资产包，增加市场份额。
张丽娜表示“戴德梁行将积极应对新的发展机遇，保持与每个领域的先锋开展合作，助力物流市场的健康发展。”
供不应求下北京物流物业租金呈稳步上升态势
2015年以来，北京市政府严格执行京津冀一体化发展战略，调整疏解不符合首都功能定位行业，控制增量；同时推进高精尖产业发展。北京全市在2015年1月至10月期间，规模以上工业增加值比上年同期增长0.5%，增幅比2015年首三季度提高0.3个百分点。15个行业增加值同比增长，24个行业同比下降。其中，重点发展的计算机和其它电子设备、汽车和医药制造产业增加值分别增长13.0%、7.9%和8.7%，均高于全市工业增速。高耗能行业非金属矿采选业和石油加工业增加值分别减少31.2%和19.1%。
在2015年第四季度，位于北京空港物流园的安博北京首都机场物流中心二期入市，该项目直接受益于机场基础设施建设的改进提升，适合作为航空货运中心及市内配送中心。项目建筑面积99200平方米，配套提供7700平方米独立办公室。随着该项目的入市，北京优质物流仓储达193万平米左右，其中空港物流园就占到40%左右。
该季度北京物流市场总体发展保持平稳，全市优质物流仓储平均租金为每月每平方米39.9元，租金环比上涨约1.0%。虽然新项目在一定程度上缓解了市场供应紧缺的压力，但是整体市场空置面积并不多，大部分优质仓库为满租状态，全市优质物流仓储空置率约为6.2%。
分区域来看，空港区域凭借其独有的位置优势、便利的交通及较好的物流设施，令其租金始终领先于其他区域，本季度录得平均租金为每月每平方米42.8元，环比上升0.7%。管张丽娜指出：“值得一提的是，在京津冀一体化和通州发展规划政策利好的推动下，通州将建北方最大的内陆港。该项目位于北京通州马驹桥物流基地内，建设面积约60万平方米，总投资约40亿元，项目将借助京津冀协同发展战略，将天津自贸区及跨境电商试验区的政策延伸至北京。”该季度通州（包括马驹桥、漷县、永乐店等区域）物流仓储录得平均租金为每月每平方米38.4元，环比上涨5.7%。该季度成交租赁依然以第三方物流为主，其中DHL在通州马驹桥租赁约15000平方米的面积。
工业用地方面，在2015第四季度（9月17日至12月16日）期内，北京共成交工业用地三宗，成交面积为220142平方米。回顾2015年，北京全年共录得工业用地成交23宗，较去年减少22宗。总成交面积为1300367平方米，同比2014年减少36.8%。陆明表示：“市场上较为活跃的买家仍为电商，在第七届投资北京洽谈会上，阿里巴巴签约投资28亿元在北京建设电子商务北方运营中心。运营中心建成后，将主要负责阿里巴巴集团中国北方地区的电子商务发展及业务推广。北京物流仓储未来供应的项目大多位于通州马驹桥及漷县等区域，目的多以投资为主。” 险资围猎房企，助力国内地产投资市场反弹
中国的保险资金数额庞大，2014年全年保费收入突破20000亿元，行业总资产突破10万亿元，按照15%的保费收入增速预估，2015年中国保险市场规模应进入世界前三甲。为了有效地利用保险资金，国务院在2014年8月13日下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，业界称之为保险业新“国十条”。《意见》鼓励保险资金利用债权投资计划、股权投资计划等方式支持棚户区改造、城镇化建设等民生工程和国家重大工程，并鼓励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构。多地随即开展住房反向抵押养老保险试点。
由于保险资金的特殊性质，保险公司力图寻求更为安全的投资渠道，保险资金仅维持在平均3%左右的收益率，投资类型主要为国债、金融债和企业债。根据2014年的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投入不动产类资产、权益类资产要求分别不高于保险公司上季末总资产的30%，按照2014年的保险资金总资产规模，也就意味着保险资金投入不动产类的上限将达60000亿元。鉴于保监会放开保险资金投资不动产，且其他投资渠道有限，地产类投资成为保险资金的热点，尤其是优质的地产公司股。
据Wind数据统计，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股五家房企，安邦保险入股四家，中国人寿入股三家，生命人寿入股两家。例如，远洋地产已被安邦保险及中国人寿占有59.02%的股份；最近炒得沸沸扬扬的万科地产也已被“野蛮人”宝能系入主；安邦保险占居金融街地产、金地集团的第二大股东之位。整体来看，目前估值偏低的优质地产股，尤其是股权分散，加上原有大股东投资实力有限的房企成为险资争夺的对象。对保险公司来说，房地产的资产配置无论从安全性还是后续增长空间都优于其他资产。而险资可以比较容易的通过直接投资上市房企的股权，或收购整幢商业物业，或通过债权、股权投资的方式介入房地产。目前中国市场上不乏优质且估值仍在洼地的地产公司，因此，险资“围猎”此类地产公司也可想而知。
反之，地产公司长期处于资金流动性、资金成本高的压力之下。而保险资金的低成本及规模因素，也引起地产公司的关注。恒大推出的金融产品恒大人寿将作为许家印大版图发展的重要支撑，集团对恒大人寿也给予较高期待。根据恒大公布的最新发展愿景，未来三年，拟实现恒大人寿保费过千亿。恒大进军保险，对于其主业房地产来说大有帮助。除此之外，万达集团、北京金昊房地产开发公司等地产公司也看到了绑定险资的帮助作用，并实际已经入股保险公司股权。
保险公司和房地产公司的“互相吸引”的主要原因为：
1.有保险企业是拿投保人的资金进行投资，出于承担理赔的责任，资金安全是投资的关键，而从目前各行业发展情况来看，房地产仍是不错的投资选择。
2.险资不再像过去一般只是进行财务投资，而是倾向于直接参与控制权，正式进入房地产业，寻求优质项目进行投资。
3.由于多年前中央政府打压住宅市场的政策导致险资不投资住宅地产，持股开发企业算是间接进入住宅市场。
4.而房地产公司缺钱，成本较低的保险资金对于地产企业非常具有竞争。
险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度，预计会将投资目光集中在京沪等一线城市的带有稳定现金流项目。房企投资险企可谓困难重重。就保险业而言，目前几家巨头占据了70%的市场份额，中小型保险公司的生存并不容易；而且，并非所有开发商都能够轻易地获得金融牌照，全牌照就更加之难。但反之，险资投资类似万科这种被市场认定属于高投资属性（投资回报高/进入门槛较低/风险较低）的房地产资产/企业相对门槛较低，比较容易实现。
戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵总结道：“未来的房地产也将迅速向金融产品属性转变，房企和险资的双向融合是大的趋势。而且，未来随着国民的保险消费增加，险资企业将有更多资金用于房地产投资，这将极大的助力国内地产投资市场反弹，烘托优质地产资产量价齐升的新局面。”