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摘要：房地产开发是一个动态的过程，从前期策划到竣工交付使用，不同阶段具有不同的风险，只有通过有效地控制建设成本，提高企业资金投资的效益，才能使企业在激烈的市场竞争中发展壮大，其中工程施工阶段成本的控制是重中之重。本文探讨了房地产开发施工阶段成本控制措施。
关键词：房地产项目；成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码：A
1、房地产开发成本控制原则
1.1节约控制原则
节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以優化施工方案。
1.2动态控制原则
房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。
1.3全过程控制原则
房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标，它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位，关系到房地产开发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段：项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。
2、房地产开发成本控制措施
2.1严格合同管理
合同管理使施工企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。施工时设计阶段的延续，施工的合同管理应从设计及经济条件两方面出发进行考量。因此，先期保证合同的合理性可为施工阶段的成本控制打下良好的基础，此应作为合同管理的重点。而加强施工过程中的合同管理，在合同执行期间严格履行合同要求，加强质量意识，抓好过程控制。要防止那种在施工过程中片面追求工程质量，不借代价多耗费材料和人工，置成本于不顾的做法，施工单位应精心组织合理施工，在满足合同的条件下努力降低成本。
2.2加强现场管理工作
2.21加强现场签证管理
现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。
2.22严格设计变更签证审批程序
一般性变更由于甲方现在代表起草，交施工负责人及工程指挥部领导审批，大项的变更，应先做概算，报主管首长批准后实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些比合理或者保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。
2.23加强对设计变更工程量及内容的审核监督
对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。
3、加强费用成本控制
3.1材料费用控制
材料费用的控制包括材料用量控制和材料价格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程项目部，在施工过程中，通过“限额领料”去落实材料消耗。同时，要加强限额领料单的管理，对每一部分的实耗格料的数量实行定时核对，保证每个限额领料单的数据绝对准确。再就是对工程进行功能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料，加强周转料管理，延长周转次数等。其次，要材料价格上的控制，主要加强采购部门在采购中的控制，采购材料时，必须在合格供货商名册中，选定供货商，实行货比三家。在保质、保量的前提下，选取最低买价。同时，实行项目监督，项目部对材料部门采购的物资，有权过问与询价，对买价过高的物资，可以做成本预算处理。此外，材料部门对各个项目所需的物资，可以分类批量采购，以降低买价，达到材料费用成本控制的目的。[1]
3.2人工费用控制
人工费用的控制主要是通过工程项目与施工人员工费承包合同来确定，房地产企业可以根据内部计划价格，结合工程的具体情况来划定承包价格，以合同价作为工费结算依据。人工费的控制除了采取以上办法外，还必须从项目员工的动态管理，提高劳动生产率，控制工资含量等方面加以控制。虽然管理项目的工程项目部有一定的人事管理权，但为了协助项目做好人工费支出控制，降低人工费成本，企业对项目的员工使用仍要行使监督、指导、协调和服务的职能。要求项目尽量精简二、三线人员及冗余员工，以减少项目不必要的人工费支出。在项目承包合同中，有一项重要的指针，即工资含量指针。控制工资含量指针，可以促进项目做好编定员工，节约用工，从而控制人工费开支。
3.3机械费用的控制
主要是合理地安排施工生产，督促项目加强设备租赁计划管理，减少因安排不当引起的设备闲置。项目也需协助机械设备的调度工作，尽量避免怠工，提高现场设备利用率。加强监督现场设备的维修保养，严格执行合理的操作规程，使机械设备经常处于完好状态，避免因不正当使用造成机械设备的停置或损耗。协助做好上机员工与铺助生产员工的协调与配合，提高机械台班产量。[2]
4、竣工结算的控制
1）全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。
2）竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。
3）留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。
4）工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告，开发商组织工程技术人员和造价管理人员，对工程的成本管理共同做出总结报告，以便吸取教训，总结经验。
5、结束语
总之，加强施工阶段的成本控制是每个房地产企业必须要做的，而且是要不断完善的，施工阶段的成本控制又是一个全过程，所以企业要充分的调动每个部门之间的积极性，使各个部门都参与到成本控制当中，在施工的全过程中积极的实现成本最小化，只有控制好了施工阶段的成本，房地产企业才能更好的把握整个项目的成本，实现企业的盈利最大化。
参考文献：
[1]范碗梅.浅议房地产开发项目成本控制[J].陕西建筑.2010.
[2]黄智勇.房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨[J].时代金融.2011.
关键词：房地产项目；成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码：A
1、房地产开发成本控制原则
1.1节约控制原则
节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以優化施工方案。
1.2动态控制原则
房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。
1.3全过程控制原则
房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标，它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位，关系到房地产开发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段：项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。
2、房地产开发成本控制措施
2.1严格合同管理
合同管理使施工企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。施工时设计阶段的延续，施工的合同管理应从设计及经济条件两方面出发进行考量。因此，先期保证合同的合理性可为施工阶段的成本控制打下良好的基础，此应作为合同管理的重点。而加强施工过程中的合同管理，在合同执行期间严格履行合同要求，加强质量意识，抓好过程控制。要防止那种在施工过程中片面追求工程质量，不借代价多耗费材料和人工，置成本于不顾的做法，施工单位应精心组织合理施工，在满足合同的条件下努力降低成本。
2.2加强现场管理工作
2.21加强现场签证管理
现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。
2.22严格设计变更签证审批程序
一般性变更由于甲方现在代表起草，交施工负责人及工程指挥部领导审批，大项的变更，应先做概算，报主管首长批准后实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些比合理或者保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。
2.23加强对设计变更工程量及内容的审核监督
对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。
3、加强费用成本控制
3.1材料费用控制
材料费用的控制包括材料用量控制和材料价格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程项目部，在施工过程中，通过“限额领料”去落实材料消耗。同时，要加强限额领料单的管理，对每一部分的实耗格料的数量实行定时核对，保证每个限额领料单的数据绝对准确。再就是对工程进行功能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料，加强周转料管理，延长周转次数等。其次，要材料价格上的控制，主要加强采购部门在采购中的控制，采购材料时，必须在合格供货商名册中，选定供货商，实行货比三家。在保质、保量的前提下，选取最低买价。同时，实行项目监督，项目部对材料部门采购的物资，有权过问与询价，对买价过高的物资，可以做成本预算处理。此外，材料部门对各个项目所需的物资，可以分类批量采购，以降低买价，达到材料费用成本控制的目的。[1]
3.2人工费用控制
人工费用的控制主要是通过工程项目与施工人员工费承包合同来确定，房地产企业可以根据内部计划价格，结合工程的具体情况来划定承包价格，以合同价作为工费结算依据。人工费的控制除了采取以上办法外，还必须从项目员工的动态管理，提高劳动生产率，控制工资含量等方面加以控制。虽然管理项目的工程项目部有一定的人事管理权，但为了协助项目做好人工费支出控制，降低人工费成本，企业对项目的员工使用仍要行使监督、指导、协调和服务的职能。要求项目尽量精简二、三线人员及冗余员工，以减少项目不必要的人工费支出。在项目承包合同中，有一项重要的指针，即工资含量指针。控制工资含量指针，可以促进项目做好编定员工，节约用工，从而控制人工费开支。
3.3机械费用的控制
主要是合理地安排施工生产，督促项目加强设备租赁计划管理，减少因安排不当引起的设备闲置。项目也需协助机械设备的调度工作，尽量避免怠工，提高现场设备利用率。加强监督现场设备的维修保养，严格执行合理的操作规程，使机械设备经常处于完好状态，避免因不正当使用造成机械设备的停置或损耗。协助做好上机员工与铺助生产员工的协调与配合，提高机械台班产量。[2]
4、竣工结算的控制
1）全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。
2）竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。
3）留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。
4）工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告，开发商组织工程技术人员和造价管理人员，对工程的成本管理共同做出总结报告，以便吸取教训，总结经验。
5、结束语
总之，加强施工阶段的成本控制是每个房地产企业必须要做的，而且是要不断完善的，施工阶段的成本控制又是一个全过程，所以企业要充分的调动每个部门之间的积极性，使各个部门都参与到成本控制当中，在施工的全过程中积极的实现成本最小化，只有控制好了施工阶段的成本，房地产企业才能更好的把握整个项目的成本，实现企业的盈利最大化。
参考文献：
[1]范碗梅.浅议房地产开发项目成本控制[J].陕西建筑.2010.
[2]黄智勇.房地产项目施工阶段的成本管理策略探讨[J].时代金融.2011.