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北上广深四大一线城市因其开放包容的特质、蓬勃兴盛的经济、时尚便捷的城市建设，吸引着无数年轻人涌入，进而也带动着城市房地产价格一路高歌猛进。繁荣的景象甚至让一些人推断出“一线城市房地产价格只涨不跌，房地产是对抗通货膨胀的最佳投资品”、“北京房价涨到1000万也合理”、“房地产就不是做给穷人买的”等一系列惊人之语。那么实际情况又是如何，这些年一线城市的房地产投资收益几何呢？大数据会为我们一一揭晓谜底。
一、北京收益率高高在上，上海收益率乏善可陈
根据中金标准数据的统计结果，将56个城市过去5年的投资收益率进行排序，得出以下结果（详见表1）。从表1中可以看出，北京以相当大的优势排名第一，深圳、广州的收益差别不大，而上海收益排名28，正好在56个城市中排名中游，这个结果似乎和上海金融中心的地位十分不符。
二、房价上涨幅度决定投资收益率高低
中金标准数据“百城住宅投资收益指数”的收益率包括房价增值收益率和房租收益率，分析城市的住宅投资收益率，可从这两部分分别进行分析。从表2可以看出，北京、深圳、广州、上海四个城市的房租收益率差别不大，最高的城市和最低的城市相差只有0.36个百分点；但是在房价增值收益率方面，北京的年化收益率则超出上海13个百分点。
1.广州和深圳收益率几乎相当
从表2可以看出，四个一线城市中，广州和深圳的收益率基本持平，这与两地地理位置接近，产业结构相似的城市特性相当。更为重要的是，近5年来，这两个城市的住宅价格走势基本相同（详见图1）。
2.北京和上海收益差距较大
从图1可以看出，2009年1月，四个一线城市中，上海的房价是最高的，北京位居第二；但2014年1月，北京的价格已经远远高于其他3个城市。单纯比较京沪两地，从2010年开始，北京的房价逐渐和上海齐平，2012年开始则彻底超过上海。
上海和北京城市的规模和发达程度相当，房价差异怎么会这么大呢？众所周知，北京是政治中心，上海是经济金融中心，京沪两地房价的差异可以解读为当前市场状况下，我国住房投资者对政治中心的偏好远远超过对经济金融中心的偏好。这可以收益率指数为佐证，“百城住宅投资收益指数”显示，2014年2月，北京指数高达359.78，而上海的指数只有208.46。这意味着，如果投资者2009年1月在北京和上海各买了一栋房子，到2014年2月，北京的房产收益是原来的3.5倍还多，而上海只有原来的2倍。
除了当前房地产市场的投资者偏好政治中心的心理因素影响两地的收益率外，2009年北京房价的洼地效应也是吸引货币聚集的重要原因。从图1可以看出，北京房价起点较低，也就是说基数较低。北京2009年1月均价为12073元/平方米，而上海同月的均价为15855元/平方米。在这种情况下，相同的资金投入两地楼市，北京的涨幅显然会比上海更高。
此外，政策因素炒作亦是北京住宅投资收益被炒高的原因。北京政治中心的特点导致其具有全国其他城市无法比拟的巨量资源倾斜度，每一新政策的推出都可以成为北京楼市炒作的新热点（详见表3），根本无需市场做过多营销，资金就会开始注入，价格就会上涨。起始的涨幅取决于人们投入的程度，后期则取决于心理预期。由于多年来房地产调控政策的效果不理想，北京的“房价不可能跌”的预期不断增强。上海虽然也有相同的情况，但由于上海是金融经济中心，除了房地产外，当地的实业经济较北京发达，人们的市场理性相对较高，对政策的偏好及依赖也低于北京。
三、未来价格可能出现较大回调
1.住宅使用价值决定未来价格走势
我们通常用什么样的标准来判断住宅价值呢？有人说是小区环境、物业管理，有人说是教育资源、周围配套，还有人说是人文环境、内部户型。其实，这一切都是住宅使用价值的体现，而使用价值最直接的体现应当是租金价格。租金价格不仅完全体现了住房“住”的本质，而且由于完全市场化，没有垄断性，往往比较稳定。表4是四个一线城市5年来的租金增长率和房价增长率的比较。
从表4我们可以按照标准的现金流贴现模型计算出各个城市的房价和年租金比值，也就是股票概念中的市盈率（PE）。我们可以做如下假设：
（1）未来10年的房屋租金涨幅和近5年的房屋租金涨幅趋同。
（2）10年后各个区域的差异性逐渐变小，后20年的租金涨幅和CPI涨幅一致，这里CPI的预设值为最新的政府工作目标上限（2014年目标是3.5%）。
（3）未来30年的房屋产生的租金总收入就是房屋的价值，也即经过30年折旧后房屋资产价值降为0。
（4）现金流贴现率取最新的银行5年以上贷款基准利率（现在是6.55%）。
最后，我们可以得出四个一线城市当前应当具有的合理估计价值（详见表5）。
2.价值回归的过程可能伴随房价的较大回调
由于模型中的假设是以近5年的房屋租金涨幅设为未来10年的租金涨幅，所以涨幅最大的城市北京得到的估值最高。虽然这只是一个简陋的估计，但是也足以说明一些问题。以贴现率6.55%来进行计算，意味着持有房屋者以估计价值购买房屋时，每年只能获得6.55%的收益，这是一个很低的收益率。即使我们的要求如此之低，我们估计出的房屋价值也大大低于现在的实际价格，这已经证明了现在的价格确实过高了。在这四个城市中，没有一个价值是大于价格的，即使房价最低的广州，房屋的现实价格也比其估计出的理论价值高出了20%。
综上所述，我们可以得出如下结论：
（1）四个城市的住宅价格远高于其实际价值，价格也许会短时间内超越其价值，但是或迟或早会回归其价值，而持有价格远超价值的住宅是一个巨大的风险。房产做为固定资产，其流动性非常差，况且在出售过程中的不确定性也很多，沉重的房贷和资金缩水会使某些购买多套房的投资者由“富翁”变成“负翁”。
（2）当前的房价上涨是货币推动的结果，如果下降也可以从货币变动上找到原因。现阶段市场利率上升，银行对房地产信贷的风险越来越看重，房贷利率提高，要求也更加严格，这实际上是从需求端减少了购买力，而《政府工作报告》提出要加强房地产市场调控和保障性安居工程建设，这是从供给端增加住房供应量。在双管齐下的效应下，房价继续上涨的动力几乎没有了。从近年来的投资收益率就可以看出，四个一线城市近3年的收益率明显在降低，广州2013年全年的收益率只有9.44%。
（3）四个一线城市的住宅投资收益率有可能显著下降，甚至会变成负数，这是过高的房价在市场力量作用下的正常回调。
一、北京收益率高高在上，上海收益率乏善可陈
根据中金标准数据的统计结果，将56个城市过去5年的投资收益率进行排序，得出以下结果（详见表1）。从表1中可以看出，北京以相当大的优势排名第一，深圳、广州的收益差别不大，而上海收益排名28，正好在56个城市中排名中游，这个结果似乎和上海金融中心的地位十分不符。
二、房价上涨幅度决定投资收益率高低
中金标准数据“百城住宅投资收益指数”的收益率包括房价增值收益率和房租收益率，分析城市的住宅投资收益率，可从这两部分分别进行分析。从表2可以看出，北京、深圳、广州、上海四个城市的房租收益率差别不大，最高的城市和最低的城市相差只有0.36个百分点；但是在房价增值收益率方面，北京的年化收益率则超出上海13个百分点。
1.广州和深圳收益率几乎相当
从表2可以看出，四个一线城市中，广州和深圳的收益率基本持平，这与两地地理位置接近，产业结构相似的城市特性相当。更为重要的是，近5年来，这两个城市的住宅价格走势基本相同（详见图1）。
2.北京和上海收益差距较大
从图1可以看出，2009年1月，四个一线城市中，上海的房价是最高的，北京位居第二；但2014年1月，北京的价格已经远远高于其他3个城市。单纯比较京沪两地，从2010年开始，北京的房价逐渐和上海齐平，2012年开始则彻底超过上海。
上海和北京城市的规模和发达程度相当，房价差异怎么会这么大呢？众所周知，北京是政治中心，上海是经济金融中心，京沪两地房价的差异可以解读为当前市场状况下，我国住房投资者对政治中心的偏好远远超过对经济金融中心的偏好。这可以收益率指数为佐证，“百城住宅投资收益指数”显示，2014年2月，北京指数高达359.78，而上海的指数只有208.46。这意味着，如果投资者2009年1月在北京和上海各买了一栋房子，到2014年2月，北京的房产收益是原来的3.5倍还多，而上海只有原来的2倍。
除了当前房地产市场的投资者偏好政治中心的心理因素影响两地的收益率外，2009年北京房价的洼地效应也是吸引货币聚集的重要原因。从图1可以看出，北京房价起点较低，也就是说基数较低。北京2009年1月均价为12073元/平方米，而上海同月的均价为15855元/平方米。在这种情况下，相同的资金投入两地楼市，北京的涨幅显然会比上海更高。
此外，政策因素炒作亦是北京住宅投资收益被炒高的原因。北京政治中心的特点导致其具有全国其他城市无法比拟的巨量资源倾斜度，每一新政策的推出都可以成为北京楼市炒作的新热点（详见表3），根本无需市场做过多营销，资金就会开始注入，价格就会上涨。起始的涨幅取决于人们投入的程度，后期则取决于心理预期。由于多年来房地产调控政策的效果不理想，北京的“房价不可能跌”的预期不断增强。上海虽然也有相同的情况，但由于上海是金融经济中心，除了房地产外，当地的实业经济较北京发达，人们的市场理性相对较高，对政策的偏好及依赖也低于北京。
三、未来价格可能出现较大回调
1.住宅使用价值决定未来价格走势
我们通常用什么样的标准来判断住宅价值呢？有人说是小区环境、物业管理，有人说是教育资源、周围配套，还有人说是人文环境、内部户型。其实，这一切都是住宅使用价值的体现，而使用价值最直接的体现应当是租金价格。租金价格不仅完全体现了住房“住”的本质，而且由于完全市场化，没有垄断性，往往比较稳定。表4是四个一线城市5年来的租金增长率和房价增长率的比较。
从表4我们可以按照标准的现金流贴现模型计算出各个城市的房价和年租金比值，也就是股票概念中的市盈率（PE）。我们可以做如下假设：
（1）未来10年的房屋租金涨幅和近5年的房屋租金涨幅趋同。
（2）10年后各个区域的差异性逐渐变小，后20年的租金涨幅和CPI涨幅一致，这里CPI的预设值为最新的政府工作目标上限（2014年目标是3.5%）。
（3）未来30年的房屋产生的租金总收入就是房屋的价值，也即经过30年折旧后房屋资产价值降为0。
（4）现金流贴现率取最新的银行5年以上贷款基准利率（现在是6.55%）。
最后，我们可以得出四个一线城市当前应当具有的合理估计价值（详见表5）。
2.价值回归的过程可能伴随房价的较大回调
由于模型中的假设是以近5年的房屋租金涨幅设为未来10年的租金涨幅，所以涨幅最大的城市北京得到的估值最高。虽然这只是一个简陋的估计，但是也足以说明一些问题。以贴现率6.55%来进行计算，意味着持有房屋者以估计价值购买房屋时，每年只能获得6.55%的收益，这是一个很低的收益率。即使我们的要求如此之低，我们估计出的房屋价值也大大低于现在的实际价格，这已经证明了现在的价格确实过高了。在这四个城市中，没有一个价值是大于价格的，即使房价最低的广州，房屋的现实价格也比其估计出的理论价值高出了20%。
综上所述，我们可以得出如下结论：
（1）四个城市的住宅价格远高于其实际价值，价格也许会短时间内超越其价值，但是或迟或早会回归其价值，而持有价格远超价值的住宅是一个巨大的风险。房产做为固定资产，其流动性非常差，况且在出售过程中的不确定性也很多，沉重的房贷和资金缩水会使某些购买多套房的投资者由“富翁”变成“负翁”。
（2）当前的房价上涨是货币推动的结果，如果下降也可以从货币变动上找到原因。现阶段市场利率上升，银行对房地产信贷的风险越来越看重，房贷利率提高，要求也更加严格，这实际上是从需求端减少了购买力，而《政府工作报告》提出要加强房地产市场调控和保障性安居工程建设，这是从供给端增加住房供应量。在双管齐下的效应下，房价继续上涨的动力几乎没有了。从近年来的投资收益率就可以看出，四个一线城市近3年的收益率明显在降低，广州2013年全年的收益率只有9.44%。
（3）四个一线城市的住宅投资收益率有可能显著下降，甚至会变成负数，这是过高的房价在市场力量作用下的正常回调。