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商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。我国内地房地产市场化初期,吸取了香港期房预售经验,为及时筹措资金寻到了一个良好途径。但我国相关法律滞后和不完善,商品房预售中出现了一系列严重侵害消费者权益的现象。本课题组用一年多的时间,对河北省主要地区的商品房预售市场现状做了调查,并针对存在问题提出了如何进行规范的建议。
一、河北省商品房预售市场现状
石家庄市:2006年至2007年,该市存在商品房预售市场严重不规范行为,有些项目刚圈地即开始销售,中介公司违规参与代售。房产经纪公司代理的商品房项目大多在没有取得《商品房预售许可证》的情况下违规向社会销售。2008年底,该市11部门联手整治房地产市场,市政府通报查处结果显示:共检查36个项目,20个项目存在违法建设和违法销售行为。2009年至今,该市期房非法预售仍以公开或半公开状态存在,许多项目以全款享受折扣的优惠条件向购房者推销。
唐山市:2006年底该市房地产市场不规范预售风起云涌。2007年该市严查违规项目和违规预售,部分非法预售由公开转为半公开,网上信息、电话联系、团购推介会、售楼部里的宣传及高额定金或全款交易仍在进行,所涉团购户覆盖面广,从机关、事业单位、企业集团至零星散户。2008年底,期房不规范预售积患引发了广泛的市场信任危机,该市信访数量近1/3与房地产有关,且非法预售是导致部分信访的直接原因;焦点主要体现在广告推介会陷阱纠纷,付款多年拿不到住房等方面。
秦皇岛市:凭其优越地理位置,售楼对象不仅有本地市民,还面向北京、天津、东北等地区。但其市场中也存在违规操作非法预售现象,如2007年金地房地产公司在北戴河开发的薄荷花苑项目——金地海岸1号商品房,在未取得销售许可证的情况下,私自收取排号金,被北京媒体曝光;2008年,该市加强期房市场整顿,虽有成效,但仍存在许多不规范问题。2009年,课题组重点走访了戴河新城,不规范行为仍很普遍。
邢台市:2008年底,开发商康乐地产老板携1.9亿元售楼款人间蒸发,欠建筑队工程款约1600多万元。调查显示,康乐地产在毓秀苑小区销售中存在着一房多售、无证预售等多项违规行为。
廊坊市:2008年,房地产主管部门开展了力度空前的非法预售专项整治活动,对105家开发企业、158个项目,54家房地产经纪、估价机构的关键环节重点工作进行了两次拉网式检查,并对30多家开发和中介机构进行了严肃处罚,一年内撤销了8家开发企业和2家中介机构的资质,收到较好成效。但期房的不规范现象2009年仍以半公开的状态呈现。
由此可见,河北省期房市场非法预售情况普遍存在,屡禁不止,已成为房地产市场的“潜规则”。
二、河北省商品房预售不规范现象的原因
(一)法律自身原因
1、开发商非法预售的责任承担较轻
我国法律相关规定滞后于期房制度且不完善,法律设计对开发商的责任承担较轻。有关法律条例规定,对擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门依法追究其行政法律责任,行使行政处罚权。行政处罚包括:责令停止预售活动、没收违法所得和罚款。没收违法所得,是指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益,而罚款数额仅限定为已收取预付款1%以下。开发商宁可被罚1%,也远比兑现当初的价格承诺获利丰厚。
2、我国商品房预售制度的设计缺少对消费者权益的保护
首付款高额且缺失担保机构的监管。调查发现,众多非法预售项目将购房人的大额首付款或者全部折后房款直接存入个人账户,且以收据代发票,风险完全由购房者承担,缺乏风险监督、制约和对消费者权益的保护。
公摊面积尚无法律约束。在最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,虽规定了建筑面积误差的处理原则,但业主是否有权选择测量单位,面积测量报告是否应当附图等具体问题并未说清,致使开发商在公摊面积上大做文章:或将原本没有和不该列入的建筑列入公摊范围;或人为加大测量面积;或调高公摊系数,增加公摊面积。
(二)政府监管原因
规制是政府行政机构针对市场失灵的诸方面,以社会福利最大化为目标,制定并实施的干预微观经济主体行为的一般规则或特殊行为。当规制不够完善时,必须及时加以补充和完善,当规制的补充完善不够及时时,政府监管则起着决定性的作用。
1、 政府监管缺乏主动性
调查显示,尽管2007和2008年我省各地相关部门都加大了对房地产交易秩序的整顿规范力度,但截止到2009年10月,房地产预售市场不规范行为仍然普遍存在,这与行政主管部门被动监管、不举报不追究、缺乏工作主动性有关。开发商售楼电话、沙盘和广告彩页宣传等,都呈公开状态,行政监管部门却基本视而不见,充耳不闻。
2、政府监管重形式轻效果
我国商品房预售制度的设计,缺少对消费者权益的保护,现行制度不够完善,规制补充不及时,因而政府有效监管更显重要。对诸如不按审批范围建筑施工、随意更改规划设计的开发商,应勒令停止违法建筑直至拆除,而不能仅限于电话通知或一纸公文送达了事。
三、几点建议
商品房预售是涉及民生的大问题,推进房地产市场健康稳定发展,拉动经济平稳较快增长,不仅要强调市场经济机制作用,更要健全相关法律约束机制,凸显政府的监督责任,切实保护购房者的权益。一是国家有关部门应健全房地产相关法律法规。尤其对商品房预售方面的法律缺失要尽快弥补完善,使商品房预售依法有序;二是要加强政府规制的方法研究。只强调市场机制而忽略政府规制及社会责任,消费者权益很难得到有效保障。三是研究健全配套制度。在完善商品房预售体系“核心制度”的同时,健全配套制度;借鉴国际投资担保经验,探寻建立房屋预售制度风险担保基金制度;构建房地产信用和评价体系,强化执法环境,提高公共服务和市场监管水平。
〔基金项目:河北省社会科学基金2009年度项目(项目批准号:HB09BFX007)〕
(张淑玲,1965年生,河北承德医学院教师、硕士、副教授。研究方向:法学。陈志英,河北理工大学)
一、河北省商品房预售市场现状
石家庄市:2006年至2007年,该市存在商品房预售市场严重不规范行为,有些项目刚圈地即开始销售,中介公司违规参与代售。房产经纪公司代理的商品房项目大多在没有取得《商品房预售许可证》的情况下违规向社会销售。2008年底,该市11部门联手整治房地产市场,市政府通报查处结果显示:共检查36个项目,20个项目存在违法建设和违法销售行为。2009年至今,该市期房非法预售仍以公开或半公开状态存在,许多项目以全款享受折扣的优惠条件向购房者推销。
唐山市:2006年底该市房地产市场不规范预售风起云涌。2007年该市严查违规项目和违规预售,部分非法预售由公开转为半公开,网上信息、电话联系、团购推介会、售楼部里的宣传及高额定金或全款交易仍在进行,所涉团购户覆盖面广,从机关、事业单位、企业集团至零星散户。2008年底,期房不规范预售积患引发了广泛的市场信任危机,该市信访数量近1/3与房地产有关,且非法预售是导致部分信访的直接原因;焦点主要体现在广告推介会陷阱纠纷,付款多年拿不到住房等方面。
秦皇岛市:凭其优越地理位置,售楼对象不仅有本地市民,还面向北京、天津、东北等地区。但其市场中也存在违规操作非法预售现象,如2007年金地房地产公司在北戴河开发的薄荷花苑项目——金地海岸1号商品房,在未取得销售许可证的情况下,私自收取排号金,被北京媒体曝光;2008年,该市加强期房市场整顿,虽有成效,但仍存在许多不规范问题。2009年,课题组重点走访了戴河新城,不规范行为仍很普遍。
邢台市:2008年底,开发商康乐地产老板携1.9亿元售楼款人间蒸发,欠建筑队工程款约1600多万元。调查显示,康乐地产在毓秀苑小区销售中存在着一房多售、无证预售等多项违规行为。
廊坊市:2008年,房地产主管部门开展了力度空前的非法预售专项整治活动,对105家开发企业、158个项目,54家房地产经纪、估价机构的关键环节重点工作进行了两次拉网式检查,并对30多家开发和中介机构进行了严肃处罚,一年内撤销了8家开发企业和2家中介机构的资质,收到较好成效。但期房的不规范现象2009年仍以半公开的状态呈现。
由此可见,河北省期房市场非法预售情况普遍存在,屡禁不止,已成为房地产市场的“潜规则”。
二、河北省商品房预售不规范现象的原因
(一)法律自身原因
1、开发商非法预售的责任承担较轻
我国法律相关规定滞后于期房制度且不完善,法律设计对开发商的责任承担较轻。有关法律条例规定,对擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门依法追究其行政法律责任,行使行政处罚权。行政处罚包括:责令停止预售活动、没收违法所得和罚款。没收违法所得,是指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益,而罚款数额仅限定为已收取预付款1%以下。开发商宁可被罚1%,也远比兑现当初的价格承诺获利丰厚。
2、我国商品房预售制度的设计缺少对消费者权益的保护
首付款高额且缺失担保机构的监管。调查发现,众多非法预售项目将购房人的大额首付款或者全部折后房款直接存入个人账户,且以收据代发票,风险完全由购房者承担,缺乏风险监督、制约和对消费者权益的保护。
公摊面积尚无法律约束。在最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,虽规定了建筑面积误差的处理原则,但业主是否有权选择测量单位,面积测量报告是否应当附图等具体问题并未说清,致使开发商在公摊面积上大做文章:或将原本没有和不该列入的建筑列入公摊范围;或人为加大测量面积;或调高公摊系数,增加公摊面积。
(二)政府监管原因
规制是政府行政机构针对市场失灵的诸方面,以社会福利最大化为目标,制定并实施的干预微观经济主体行为的一般规则或特殊行为。当规制不够完善时,必须及时加以补充和完善,当规制的补充完善不够及时时,政府监管则起着决定性的作用。
1、 政府监管缺乏主动性
调查显示,尽管2007和2008年我省各地相关部门都加大了对房地产交易秩序的整顿规范力度,但截止到2009年10月,房地产预售市场不规范行为仍然普遍存在,这与行政主管部门被动监管、不举报不追究、缺乏工作主动性有关。开发商售楼电话、沙盘和广告彩页宣传等,都呈公开状态,行政监管部门却基本视而不见,充耳不闻。
2、政府监管重形式轻效果
我国商品房预售制度的设计,缺少对消费者权益的保护,现行制度不够完善,规制补充不及时,因而政府有效监管更显重要。对诸如不按审批范围建筑施工、随意更改规划设计的开发商,应勒令停止违法建筑直至拆除,而不能仅限于电话通知或一纸公文送达了事。
三、几点建议
商品房预售是涉及民生的大问题,推进房地产市场健康稳定发展,拉动经济平稳较快增长,不仅要强调市场经济机制作用,更要健全相关法律约束机制,凸显政府的监督责任,切实保护购房者的权益。一是国家有关部门应健全房地产相关法律法规。尤其对商品房预售方面的法律缺失要尽快弥补完善,使商品房预售依法有序;二是要加强政府规制的方法研究。只强调市场机制而忽略政府规制及社会责任,消费者权益很难得到有效保障。三是研究健全配套制度。在完善商品房预售体系“核心制度”的同时,健全配套制度;借鉴国际投资担保经验,探寻建立房屋预售制度风险担保基金制度;构建房地产信用和评价体系,强化执法环境,提高公共服务和市场监管水平。
〔基金项目:河北省社会科学基金2009年度项目(项目批准号:HB09BFX007)〕
(张淑玲,1965年生,河北承德医学院教师、硕士、副教授。研究方向:法学。陈志英,河北理工大学)