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【摘要】基于不同城市的发展进行配套的住房保障制度设计和政策制定是保障各地保障性住房健康發展和运营的核心，文章对当前关于城市住房保障模式适用性的研究进行了总结与归纳。
【关键词】城市保障性住房；保障模式；适用性
1、城市住房保障模式适用性研究的必要性
保障性住房建设是当前和今后长时期中的重大民生工程，是经济和社会发展的重大发展工程，也是房地产市场调控和宏观经济调控的重要手段。中共“十八大”提出将“住有所居”作为住房制度改革总目标。但是随着经济发展的日新月异和人们住房需求的不断演变，旧的住房保障制度和政策法规已不能适应社会发展的需要，因此基于不同城市的发展进行配套的住房保障制度设计和政策制定已经迫在眉睫，这也同样是各地保障性住房健康发展和运营的核心。[1]同时，目前保障性住房包括廉租房，公租房，经济适用住房和限价商品房等多种形态，且各城市在城市经济发展水平、住房供需关系、居民收入水平、政府财政能力和土地供应等方面存在的差异很大。一刀切的保障性住房供应模式难以达到保障的有效性，不具有推广意义。各类住房保障模式的适用条件是什么？又应该怎样基于保障模式的适用条件结合实际采取差异化的住房保障政策呢？要解决这些问题必须进行城市住房保障模式适用性的区域差异研究和严格意义上的政策适用性评价与测量。
2、国内外研究现状
当前关于城市保障性住房模式的研究观点主要集中在住房保障模式的分类、住房保障模式的适用条件和怎样基于保障模式的适用条件结合实际采取差异化的住房保障政策三个方面。[2]
2.1住房保障模式的分类
从保障性住房的供应方式角度来看，可以将住房保障模式划分为两类：一类是“补砖头”模式，即供给方补贴模式，政府直接建设或给予开发商补贴建设公共住房：另一类是“补人头”模式，即需求方补贴模式，政府直接将补贴给予住房需求者。（徐虹，2012）
2.2住房保障模式的适用条件
我国现阶段是采取供给补贴还是货币补贴政策，这是住房保障的根本问题。从国外的相关研究中可看出，两种模式各有利弊，但总体上货币补贴政策的综合效应远高于供给补贴政策。Sweeney（1974）、赫尔斯Ohls（1975）、Braid（1991）、阿瑟·奥沙利文（2003）等人均通过建立住房市场过滤模型对住房保障政策进行了分析，认为公共住房政策可以降低商品房市场房价（租金），但会出现新建住房数量减少、住房退出率上升、住房数量向下“过滤”趋缓等市场效应。而货币补贴模式虽会使房价（租金）提高，但是可将住房保障与市场运行有效结合起来，推动新建商品房和二手房市场的发展。同时他们也指出：从政府成本的角度来说，向低收入家庭提供住房货币补贴要比为他们建新房成本更低。
2.3基于保障模式的适用条件如何结合实际采取差异化的住房保障政策
对于这些问题的回答，国内的学者得出的结论不尽一致。不少学者主张应该逐步用“补人头”代替“补砖头”。沈卫平（2010）认为，目前我国的廉租房模式只能保障低收入住房困难家庭，但是对于需求量更大的中低收入家庭却难以惠及，因此应当试行覆盖面更广的住房保障体系。对于经济适用房模式，茅于轼（2008）批评这是一种既无公平又无效率的模式，有扰乱了价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等极大弊端，应该停建。胡丕勇、吴宇哲（2009）通过效率分析，认为以经济适用房、廉租房为代表的“砖头补贴”存在效率不足现象，认为我国应当试行以住房券为代表的“人头补贴”政策。但是实行人头补贴，还有很长的路要走，在资金来源、接收程度，发放依据等方面还有很多需要解决的问题。也有不少学者认为“补人头”模式存在弊端，或者虽赞同货币补贴模式，但认为还不具备相关条件。杨继瑞（2008）指出，货币补贴受到“额度不足”和“挪作他用”两种因素的影响难以起到快速解决中低收入家庭住房困难的作用。他的调查发现，廉租房的货币补贴额度相对于住房市场实际的房屋租金有较大的差距，不足以帮助中低收入家庭快速寻找到合适的住房：另一方面如果货币补贴不能快速用来支付住房租金时，补贴领取对象会暂时把这部分现金转作他用，结果就是他们的住房条件未能得到改善，背离了制度设计目标。张泓铭（2008）赞成以货币补贴形式为主，但是其也提出货币补贴需要具备前提条件，具体来说就是住房市场发展到供需平衡甚至相对过剩状态或者中产阶级家庭数量不断增加并成为社会主体。聂怡婷（2011）从消费者效用和市场供求关系两个维度分别对廉租房进行分析，得出在市场低档存量房短缺的情形下，实物配租优于租金配租的结论，认为短期内以增加市场上廉租住房的存量，增大实物配租的覆盖面为主，结合提高租金配租的保障水平，消除两种配租形式之间存在的待遇不公现象，继而逐步转变为以租金配租为主、实物配租为辅的配租模式。
3、研究趋势与发展方向
从已有的研究成果看，学者们对城市住房保障模式的适用性主要侧重定性研究或者是停留在宏观政策的叙述上。尽管从总体上描述了城市住房保障政策的发展与政策效果，但缺乏对城市住房保障适用性的区域差异研究和严格意义上的政策适用性评价与测量。将来城市住房保障模式的研究会根据各地保障住房建设现状与差异，对各类保障模式的适用条件进行归纳与总结，并结合各类保障模式的适用性评价指标体系，运用计量方法对各重点城市或区域进行分类，从而为各地构建适宜保障模式提供政策借鉴和实证参考。
【关键词】城市保障性住房；保障模式；适用性
1、城市住房保障模式适用性研究的必要性
保障性住房建设是当前和今后长时期中的重大民生工程，是经济和社会发展的重大发展工程，也是房地产市场调控和宏观经济调控的重要手段。中共“十八大”提出将“住有所居”作为住房制度改革总目标。但是随着经济发展的日新月异和人们住房需求的不断演变，旧的住房保障制度和政策法规已不能适应社会发展的需要，因此基于不同城市的发展进行配套的住房保障制度设计和政策制定已经迫在眉睫，这也同样是各地保障性住房健康发展和运营的核心。[1]同时，目前保障性住房包括廉租房，公租房，经济适用住房和限价商品房等多种形态，且各城市在城市经济发展水平、住房供需关系、居民收入水平、政府财政能力和土地供应等方面存在的差异很大。一刀切的保障性住房供应模式难以达到保障的有效性，不具有推广意义。各类住房保障模式的适用条件是什么？又应该怎样基于保障模式的适用条件结合实际采取差异化的住房保障政策呢？要解决这些问题必须进行城市住房保障模式适用性的区域差异研究和严格意义上的政策适用性评价与测量。
2、国内外研究现状
当前关于城市保障性住房模式的研究观点主要集中在住房保障模式的分类、住房保障模式的适用条件和怎样基于保障模式的适用条件结合实际采取差异化的住房保障政策三个方面。[2]
2.1住房保障模式的分类
从保障性住房的供应方式角度来看，可以将住房保障模式划分为两类：一类是“补砖头”模式，即供给方补贴模式，政府直接建设或给予开发商补贴建设公共住房：另一类是“补人头”模式，即需求方补贴模式，政府直接将补贴给予住房需求者。（徐虹，2012）
2.2住房保障模式的适用条件
我国现阶段是采取供给补贴还是货币补贴政策，这是住房保障的根本问题。从国外的相关研究中可看出，两种模式各有利弊，但总体上货币补贴政策的综合效应远高于供给补贴政策。Sweeney（1974）、赫尔斯Ohls（1975）、Braid（1991）、阿瑟·奥沙利文（2003）等人均通过建立住房市场过滤模型对住房保障政策进行了分析，认为公共住房政策可以降低商品房市场房价（租金），但会出现新建住房数量减少、住房退出率上升、住房数量向下“过滤”趋缓等市场效应。而货币补贴模式虽会使房价（租金）提高，但是可将住房保障与市场运行有效结合起来，推动新建商品房和二手房市场的发展。同时他们也指出：从政府成本的角度来说，向低收入家庭提供住房货币补贴要比为他们建新房成本更低。
2.3基于保障模式的适用条件如何结合实际采取差异化的住房保障政策
对于这些问题的回答，国内的学者得出的结论不尽一致。不少学者主张应该逐步用“补人头”代替“补砖头”。沈卫平（2010）认为，目前我国的廉租房模式只能保障低收入住房困难家庭，但是对于需求量更大的中低收入家庭却难以惠及，因此应当试行覆盖面更广的住房保障体系。对于经济适用房模式，茅于轼（2008）批评这是一种既无公平又无效率的模式，有扰乱了价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等极大弊端，应该停建。胡丕勇、吴宇哲（2009）通过效率分析，认为以经济适用房、廉租房为代表的“砖头补贴”存在效率不足现象，认为我国应当试行以住房券为代表的“人头补贴”政策。但是实行人头补贴，还有很长的路要走，在资金来源、接收程度，发放依据等方面还有很多需要解决的问题。也有不少学者认为“补人头”模式存在弊端，或者虽赞同货币补贴模式，但认为还不具备相关条件。杨继瑞（2008）指出，货币补贴受到“额度不足”和“挪作他用”两种因素的影响难以起到快速解决中低收入家庭住房困难的作用。他的调查发现，廉租房的货币补贴额度相对于住房市场实际的房屋租金有较大的差距，不足以帮助中低收入家庭快速寻找到合适的住房：另一方面如果货币补贴不能快速用来支付住房租金时，补贴领取对象会暂时把这部分现金转作他用，结果就是他们的住房条件未能得到改善，背离了制度设计目标。张泓铭（2008）赞成以货币补贴形式为主，但是其也提出货币补贴需要具备前提条件，具体来说就是住房市场发展到供需平衡甚至相对过剩状态或者中产阶级家庭数量不断增加并成为社会主体。聂怡婷（2011）从消费者效用和市场供求关系两个维度分别对廉租房进行分析，得出在市场低档存量房短缺的情形下，实物配租优于租金配租的结论，认为短期内以增加市场上廉租住房的存量，增大实物配租的覆盖面为主，结合提高租金配租的保障水平，消除两种配租形式之间存在的待遇不公现象，继而逐步转变为以租金配租为主、实物配租为辅的配租模式。
3、研究趋势与发展方向
从已有的研究成果看，学者们对城市住房保障模式的适用性主要侧重定性研究或者是停留在宏观政策的叙述上。尽管从总体上描述了城市住房保障政策的发展与政策效果，但缺乏对城市住房保障适用性的区域差异研究和严格意义上的政策适用性评价与测量。将来城市住房保障模式的研究会根据各地保障住房建设现状与差异，对各类保障模式的适用条件进行归纳与总结，并结合各类保障模式的适用性评价指标体系，运用计量方法对各重点城市或区域进行分类，从而为各地构建适宜保障模式提供政策借鉴和实证参考。