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从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷利率都上浮了5%～10%。相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里真不是滋味。
这样的情况并不少见，以至于央行在近期的住房金融服务专题座谈会上对银行提出要求：控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认，首套房贷利率上浮了8%左右。
个人房贷为啥又贵又难贷？上网搜索，发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错，房价有越来越大的下跌可能性，意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能性，亦即贷款风险上升，贷款定价自然要重估。可是，这一逻辑未免简单化。房价预期究竟在多大程度上影响着各银行的决策？除此以外，在银行的计划财务（下称“计财”）考量里，难道就没有别的影响因素了吗？
其实，一个房贷，对于银行来讲，有三套逻辑。
零售贷款：资金定价逻辑
在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”；在投向分类上，个人房贷属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。
它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士称。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行“抢”额度资源的能力。
顺着这一资金定价逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。
第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者获得。
第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的人或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放在年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺的情况，零售额度亦不例外。
可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样陷入不受欢迎的窘境，那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行了解到，去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。
第三个秘密，对于银行房贷“涨价”，其实并非其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，随着利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。
一家中型银行的支行长表示，他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行目前相对高成本的负债（如吸收金融同业的协议存款），有的年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷0.8”，相对6.55%的中长期贷款基准利率，“银行简直不创利，白忙乎”。
这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。
银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此，在住房金融服务专题座谈会上，央行的做法是和逐利的银行谈“社会责任”：要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能保本或微利就好。
只是，央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行，尤其是多家上市公司银行是否有效？一名上市银行总行人士表示，作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益，就必然会看重业绩增长；总行每年制定利润指标，也都是要面对董事会审核压力的。
中长期贷款：流动性管理逻辑
银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
“这就好比你自己理财，比如你有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半投资股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务人士说，银行也是这样控制期限平衡的，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。
而零售贷款中长期资产的盘子，至少对于诸如这名计财人士所在的城商行，“经过前几年的高速发展，那部分份额已经趋于饱和”。
和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。
由此，一些银行此前的内部指令其实是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。
房地产类贷款：风控逻辑
促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大，恰恰是最有分歧的问题。
从已有数据出发，不少银行人士认为，个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看，截至4月末，该行的个人住房贷款不良贷款率仅为0.27%，低于全部贷款的不良率水平。
可麻烦的是，有些银行人士看到了风险的滞后性——现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是房价已经停止上涨。在银行的逻辑里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。
“过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行也因此反复在内部做压力测试。”前述城商行计财业务人士称。
除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示，从目前经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍卖就要打8折卖，第三次再打8折。”该人士称，近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高，市场需求弱，不容易拍卖成功。
“而这还没有算进另两个‘猫腻’。”他补充说，第一个“猫腻”是一些房产在申请贷款时，或多或少买通评估方使估值虚高，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷（以装修等名义）组合发放，而消费贷的实际资金用途也是购房，这两样都一定程度扩大了房贷风险。
最近发布的中国指数研究院房地产指数系统百城价格指数显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
这样的情况并不少见，以至于央行在近期的住房金融服务专题座谈会上对银行提出要求：控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认，首套房贷利率上浮了8%左右。
个人房贷为啥又贵又难贷？上网搜索，发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错，房价有越来越大的下跌可能性，意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能性，亦即贷款风险上升，贷款定价自然要重估。可是，这一逻辑未免简单化。房价预期究竟在多大程度上影响着各银行的决策？除此以外，在银行的计划财务（下称“计财”）考量里，难道就没有别的影响因素了吗？
其实，一个房贷，对于银行来讲，有三套逻辑。
零售贷款：资金定价逻辑
在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”；在投向分类上，个人房贷属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。
它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士称。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行“抢”额度资源的能力。
顺着这一资金定价逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。
第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者获得。
第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的人或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放在年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺的情况，零售额度亦不例外。
可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样陷入不受欢迎的窘境，那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行了解到，去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。
第三个秘密，对于银行房贷“涨价”，其实并非其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，随着利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。
一家中型银行的支行长表示，他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行目前相对高成本的负债（如吸收金融同业的协议存款），有的年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷0.8”，相对6.55%的中长期贷款基准利率，“银行简直不创利，白忙乎”。
这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。
银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此，在住房金融服务专题座谈会上，央行的做法是和逐利的银行谈“社会责任”：要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能保本或微利就好。
只是，央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行，尤其是多家上市公司银行是否有效？一名上市银行总行人士表示，作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益，就必然会看重业绩增长；总行每年制定利润指标，也都是要面对董事会审核压力的。
中长期贷款：流动性管理逻辑
银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
“这就好比你自己理财，比如你有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半投资股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务人士说，银行也是这样控制期限平衡的，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。
而零售贷款中长期资产的盘子，至少对于诸如这名计财人士所在的城商行，“经过前几年的高速发展，那部分份额已经趋于饱和”。
和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。
由此，一些银行此前的内部指令其实是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。
房地产类贷款：风控逻辑
促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大，恰恰是最有分歧的问题。
从已有数据出发，不少银行人士认为，个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看，截至4月末，该行的个人住房贷款不良贷款率仅为0.27%，低于全部贷款的不良率水平。
可麻烦的是，有些银行人士看到了风险的滞后性——现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是房价已经停止上涨。在银行的逻辑里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。
“过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行也因此反复在内部做压力测试。”前述城商行计财业务人士称。
除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示，从目前经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍卖就要打8折卖，第三次再打8折。”该人士称，近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高，市场需求弱，不容易拍卖成功。
“而这还没有算进另两个‘猫腻’。”他补充说，第一个“猫腻”是一些房产在申请贷款时，或多或少买通评估方使估值虚高，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷（以装修等名义）组合发放，而消费贷的实际资金用途也是购房，这两样都一定程度扩大了房贷风险。
最近发布的中国指数研究院房地产指数系统百城价格指数显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。