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摘要：本论文主要针对北京市居民关心的热点问题——奥运会后北京市房屋销售价格展开讨论，在介绍了中国房地产发展大背景的情况下，从房地产的投资情况等方面对北京市房地产的现状作了深入细致的分析。在了解了北京市房地产现状的前提下，论述了08年奥运会对于北京市房地产行业发展所起到的不容忽视的作用，并利用时间序列的方法对2010的房屋销售价格指数做出预测，从而得出奥运会后北京市房价将继续稳步上涨的结论。并通过与前几届奥运会作比较，再结合北京市自身的特点对这一结论做出了系统的论述。
本论文较全面的介绍了房地产的现状，将统计预测方法应用到论证中，做出了合理的预测。
关键词：房屋销售价格指数；房地产；奥运会
一、 北京市房地产现状
数据来源：《2010年北京市统计年鉴》及年度数据。通过房地产开发经营投资数据计算得出。
由图1、表1可以看出，除了2008年以外其他年份房地产投资总额都有较大幅度地增长，08年受金融危机影响，房地产投资有4个百分点的回落，但09年在政府政策刺激和国内经济企稳回升的态势下，房地产投资又有了将近23个百分点的提升。预期北京市房地产投资仍可稳定增长。
但值得注意的是，随着国家对房地产开发的调控政策日趋严格，2006——2009年房地产投资总额分别占当年全社会固定资产投资总额的51%、50%、49%和48%，呈现下降趋势，可知房地产投资总额虽然在上涨，但涨幅却低于北京市固定资产投资总额的增长幅度。并且随着保障性住房日益占据政府投资预算比重的加大，可预见未来北京市房地产价格不会有较大幅度的增长。
二、奥运会对北京市房地产的影响
2001年7月13日，北京获得第29届2008年奥运会主办权。这不仅对于北京是个历史性的时刻，更给中国体育事业揭开新的一页。
奥运会主办权的取得，使北京更加朝着一个开放的，国际化的大都市发展。不仅源源不断的外资流入这个潜力巨大的市场，更带动了北京市很多产业的发展，其中对于北京市房地产行业的促进作用更是不容忽视的。
北京奥运会将使用37座比赛场馆。在北京地区的32座场馆中，新建13座、改扩建12座、临时性赛场7座，计划总投资200亿元人民币。《长江商报》2008年1月30日统计31个比赛场馆的投资控制在130亿元人民币之内，其中，国家体育场的投资控制在35亿元人民币之内。切实做到了“节约办奥运”的承诺。
（一）奥运会对房屋销售价格的影响
奥运会对北京市房地产的影响，直观的反应在奥运场馆周边房价增长十分惊人。从图2可以看出，2007——2008年间，北京市房屋销售均价在11000——14000元/平方米之间，只有08年2月达到了15000元/平方米。而奥运场馆周边的房屋远远不是这个价位可以买到的。
1、 工体在售项目均价27200元
位于东二环边上的工人体育馆与工人体育场将作为奥运会拳击与足球的主赛场.一直以来承接重要足球比赛、重大娱乐活动等的工人体育场，是上世纪50年代北京著名的十大建筑之一。据调查发现，2007年工体周边在售的5个项目中，销售均价为27200元。并且在短短的半个月时间里，销售均价涨幅高达7%，由8月初25400元/平方米涨至目前27200元/平方米。
2、 石景山五棵松在售项目均价为13750元
石景山老山自行车馆是2008年自行车项目的比赛场馆，与五棵松篮球馆一起构成了京城西边奥运场馆阵地，也是位于奥林匹克公园之外最主要的比赛场馆，2007年在售两个项目销售均价在13750元左右。目前紫金长安的第三期住宅均价达到22000元/平方米，与第一、二期的八、九千元相比，上涨了一倍多。
3、 大学区房价涨幅很大
分别承载了排球、举重、跆拳道、柔道、摔跤、乒乓球六项奥运比赛项目的首都体育馆、北京理工大学体育馆、北京航天航空大学体育馆、北京科技大学体育馆、北京农业大学体育馆、北京大学体育馆，周边的房价也高出北京市房屋销售均价很多。
2007年该区域在售仅3个项目，其中两个是普通住宅项目褐石、橡树湾，另外一个楼盘是酒店式公寓项目辉煌国际广场。褐石销售均价为19000元，与年初比涨幅达19％；而将学府气息融入楼盘建设的橡树湾更是由年初的9000元均价上涨到如今14500元的均价，涨幅达到61％，成为房价上涨尤为突出的楼盘之一。
（二）奥运会对租房价格的影响
除了对房屋销售价格的影响外,奥运会对房屋租赁价格的影响也很大。从2007年初开始各奥体场馆周边的租赁房源非常紧俏，一居室都被热租。据统计国体周边一居室的成交速度最快，价格主要集中在1800-2000元之间，而去年12月份，此地段的一居室租赁价格为1500元，租赁价格上涨20%；工体周边的一居室价格集中在1800-2000之间，去年12月份为1600元，上涨12.5%；老山自行车馆周边两居成交最旺，价格在1500元左右，去年12月份为1200元，上涨25%。
三、利用统计方法预测2010年房价走势
1、指标介绍
反映商品住宅价格的核心指标有两个，一是房屋销售价格指数；二是北京市期房预售平均价格及其涨幅。以下就用房屋销售价格指数来预测北京市后几年房价。
房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。
房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。因此，它更直观的体现北京市房价变动的情况。
2、预测过程
明显看出从1998年到2009年，北京市房屋销售价格指数呈上升趋势，特别是03年以后，上涨迅速，并且无季节趋势。因此用时间序列的无季节模型（Holter-Winter）方法，预测2010年房价。
四、北京市房价上涨有其自身特点
1、生活水平提高
根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在30-40%为富裕，低于30%为最富裕。2006年北京市城市居民家庭恩格尔系数就已经降到30.8%，距离最富裕只差分毫，而当居民收入水平提高时，首先追求的就是住房条件的改善。这与中国人的传统观念及中国历史上在城市化与住房质量标准上欠账过多是分不开的，因此随着人均可支配收入的不断提高，人们对于房屋的需求将稳步高涨。受北京市面积的制约，房地产开发有限，北京市房价不会有下降的机会。
2、居民购房需求与奥运会举办没有必然联系
08年奥运会的举办对北京市房地产行业的带动作用是不容忽视的，但绝大多数居民并不是因为北京要举办奥运会才买房的。购房需求的上涨实属生活需要，据2006年北京市统计局抽样调查显示，年龄组为20——24、25——29的男、女性人口所占比重高于其他年龄组人口所占比重，而这一年龄段人，正面临着结婚生子、成家立业的问题，再加上各地优秀人才的涌入，据分析很多人刚刚考进北京的大学就已经在考虑在北京买房子了。因此房价高涨的基础是供需之间的失衡，而2008年奥运会的召开只是在高涨的需求上多加一点，奥运会的结束并不会直接导致房价的下跌。
3、城镇化扩大了对房屋的需求
为了统筹城乡的全面、协调和可持续发展，北京市近些年加快了城镇化进程，住房的城镇化成为人们关注的焦点，与农村拆迁相关的项目个数2008年为273个，2009年增长了16.5%，达到318个。与其直接相关的建筑面积分别为428万平方米和416万平方米。2009年拆迁户数为32662户，城镇化使部分农民脱离了中等收入群体，步入消费得起大面积住宅居民的行列，自然就成为北京市房屋的需求方，而且由于以前房屋的拆毁，还成为房屋的迫切需求者。需求的不断增长与供应量有限的矛盾，必然使北京市房价一涨再涨。
参考文献：
[1]北京住房建设规划(2006-2010年)公告说明全文.北京市规划委员会
[2]马磊.2008年后北京房价会不会降? http://house.sohu.com/news/2007-08-07/347230.html
[3]任志强.房价上涨证明了对楼市的宏观调控很成功.
http://news.hz.soufun.com/2007-08-13/1176662.htm 2007年8月13日
[4]1-7月北京市房地产市场运行情况.
http://www.bjstats.gov.cn/sjjd/jjxs/200708/t20070823_93776.htm 来源：北京市统计局国家统计局北京调查总队 2007-08-23
[5]北京发改委：奥运后北京房价不会出现大的波动.
http://house.focus.cn/news/2007-05-17/312656.html 2007年5月17日
本论文较全面的介绍了房地产的现状，将统计预测方法应用到论证中，做出了合理的预测。
关键词：房屋销售价格指数；房地产；奥运会
一、 北京市房地产现状
数据来源：《2010年北京市统计年鉴》及年度数据。通过房地产开发经营投资数据计算得出。
由图1、表1可以看出，除了2008年以外其他年份房地产投资总额都有较大幅度地增长，08年受金融危机影响，房地产投资有4个百分点的回落，但09年在政府政策刺激和国内经济企稳回升的态势下，房地产投资又有了将近23个百分点的提升。预期北京市房地产投资仍可稳定增长。
但值得注意的是，随着国家对房地产开发的调控政策日趋严格，2006——2009年房地产投资总额分别占当年全社会固定资产投资总额的51%、50%、49%和48%，呈现下降趋势，可知房地产投资总额虽然在上涨，但涨幅却低于北京市固定资产投资总额的增长幅度。并且随着保障性住房日益占据政府投资预算比重的加大，可预见未来北京市房地产价格不会有较大幅度的增长。
二、奥运会对北京市房地产的影响
2001年7月13日，北京获得第29届2008年奥运会主办权。这不仅对于北京是个历史性的时刻，更给中国体育事业揭开新的一页。
奥运会主办权的取得，使北京更加朝着一个开放的，国际化的大都市发展。不仅源源不断的外资流入这个潜力巨大的市场，更带动了北京市很多产业的发展，其中对于北京市房地产行业的促进作用更是不容忽视的。
北京奥运会将使用37座比赛场馆。在北京地区的32座场馆中，新建13座、改扩建12座、临时性赛场7座，计划总投资200亿元人民币。《长江商报》2008年1月30日统计31个比赛场馆的投资控制在130亿元人民币之内，其中，国家体育场的投资控制在35亿元人民币之内。切实做到了“节约办奥运”的承诺。
（一）奥运会对房屋销售价格的影响
奥运会对北京市房地产的影响，直观的反应在奥运场馆周边房价增长十分惊人。从图2可以看出，2007——2008年间，北京市房屋销售均价在11000——14000元/平方米之间，只有08年2月达到了15000元/平方米。而奥运场馆周边的房屋远远不是这个价位可以买到的。
1、 工体在售项目均价27200元
位于东二环边上的工人体育馆与工人体育场将作为奥运会拳击与足球的主赛场.一直以来承接重要足球比赛、重大娱乐活动等的工人体育场，是上世纪50年代北京著名的十大建筑之一。据调查发现，2007年工体周边在售的5个项目中，销售均价为27200元。并且在短短的半个月时间里，销售均价涨幅高达7%，由8月初25400元/平方米涨至目前27200元/平方米。
2、 石景山五棵松在售项目均价为13750元
石景山老山自行车馆是2008年自行车项目的比赛场馆，与五棵松篮球馆一起构成了京城西边奥运场馆阵地，也是位于奥林匹克公园之外最主要的比赛场馆，2007年在售两个项目销售均价在13750元左右。目前紫金长安的第三期住宅均价达到22000元/平方米，与第一、二期的八、九千元相比，上涨了一倍多。
3、 大学区房价涨幅很大
分别承载了排球、举重、跆拳道、柔道、摔跤、乒乓球六项奥运比赛项目的首都体育馆、北京理工大学体育馆、北京航天航空大学体育馆、北京科技大学体育馆、北京农业大学体育馆、北京大学体育馆，周边的房价也高出北京市房屋销售均价很多。
2007年该区域在售仅3个项目，其中两个是普通住宅项目褐石、橡树湾，另外一个楼盘是酒店式公寓项目辉煌国际广场。褐石销售均价为19000元，与年初比涨幅达19％；而将学府气息融入楼盘建设的橡树湾更是由年初的9000元均价上涨到如今14500元的均价，涨幅达到61％，成为房价上涨尤为突出的楼盘之一。
（二）奥运会对租房价格的影响
除了对房屋销售价格的影响外,奥运会对房屋租赁价格的影响也很大。从2007年初开始各奥体场馆周边的租赁房源非常紧俏，一居室都被热租。据统计国体周边一居室的成交速度最快，价格主要集中在1800-2000元之间，而去年12月份，此地段的一居室租赁价格为1500元，租赁价格上涨20%；工体周边的一居室价格集中在1800-2000之间，去年12月份为1600元，上涨12.5%；老山自行车馆周边两居成交最旺，价格在1500元左右，去年12月份为1200元，上涨25%。
三、利用统计方法预测2010年房价走势
1、指标介绍
反映商品住宅价格的核心指标有两个，一是房屋销售价格指数；二是北京市期房预售平均价格及其涨幅。以下就用房屋销售价格指数来预测北京市后几年房价。
房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。
房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。因此，它更直观的体现北京市房价变动的情况。
2、预测过程
明显看出从1998年到2009年，北京市房屋销售价格指数呈上升趋势，特别是03年以后，上涨迅速，并且无季节趋势。因此用时间序列的无季节模型（Holter-Winter）方法，预测2010年房价。
四、北京市房价上涨有其自身特点
1、生活水平提高
根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在30-40%为富裕，低于30%为最富裕。2006年北京市城市居民家庭恩格尔系数就已经降到30.8%，距离最富裕只差分毫，而当居民收入水平提高时，首先追求的就是住房条件的改善。这与中国人的传统观念及中国历史上在城市化与住房质量标准上欠账过多是分不开的，因此随着人均可支配收入的不断提高，人们对于房屋的需求将稳步高涨。受北京市面积的制约，房地产开发有限，北京市房价不会有下降的机会。
2、居民购房需求与奥运会举办没有必然联系
08年奥运会的举办对北京市房地产行业的带动作用是不容忽视的，但绝大多数居民并不是因为北京要举办奥运会才买房的。购房需求的上涨实属生活需要，据2006年北京市统计局抽样调查显示，年龄组为20——24、25——29的男、女性人口所占比重高于其他年龄组人口所占比重，而这一年龄段人，正面临着结婚生子、成家立业的问题，再加上各地优秀人才的涌入，据分析很多人刚刚考进北京的大学就已经在考虑在北京买房子了。因此房价高涨的基础是供需之间的失衡，而2008年奥运会的召开只是在高涨的需求上多加一点，奥运会的结束并不会直接导致房价的下跌。
3、城镇化扩大了对房屋的需求
为了统筹城乡的全面、协调和可持续发展，北京市近些年加快了城镇化进程，住房的城镇化成为人们关注的焦点，与农村拆迁相关的项目个数2008年为273个，2009年增长了16.5%，达到318个。与其直接相关的建筑面积分别为428万平方米和416万平方米。2009年拆迁户数为32662户，城镇化使部分农民脱离了中等收入群体，步入消费得起大面积住宅居民的行列，自然就成为北京市房屋的需求方，而且由于以前房屋的拆毁，还成为房屋的迫切需求者。需求的不断增长与供应量有限的矛盾，必然使北京市房价一涨再涨。
参考文献：
[1]北京住房建设规划(2006-2010年)公告说明全文.北京市规划委员会
[2]马磊.2008年后北京房价会不会降? http://house.sohu.com/news/2007-08-07/347230.html
[3]任志强.房价上涨证明了对楼市的宏观调控很成功.
http://news.hz.soufun.com/2007-08-13/1176662.htm 2007年8月13日
[4]1-7月北京市房地产市场运行情况.
http://www.bjstats.gov.cn/sjjd/jjxs/200708/t20070823_93776.htm 来源：北京市统计局国家统计局北京调查总队 2007-08-23
[5]北京发改委：奥运后北京房价不会出现大的波动.
http://house.focus.cn/news/2007-05-17/312656.html 2007年5月17日