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[摘 要] 房地产交易中，因房地产缺损而形成的纠纷很多，需要通过价值评估来解决。本文分析了房地产价值缺损现象的特点，并探讨了评估缺损房地产价值的比较法。
近年来，房地产交易中因房地产缺损而导致的纠纷很多，这些纠纷也需要借助价值评估机构的评估服务来解决，本文探讨的是缺损房地产价值评估中的比较法。
一、房地产缺损现象的分类与界定
缺损房地产是相对于完好房地产而言的。所谓完好房地产是指外部环境和内部结构等均符合相关的规范与标准，满足居住功能或使用功能的房地产。反之，缺损房地产的内外部条件不符合相关的规范与标准，其缺损表现在以下几个方面：
（一）房屋基础与各项处理的缺损。房屋基础承载着整个房屋的重量，房屋基础存在问题属于严重的建筑施工缺损。房屋基础的缺损将导致房屋地基下沉、墙体开裂等明显的缺陷。此外，房屋的防震缝间距处理不合理、防潮处理不合格等也是严重的施工缺损。
（二）房屋主体结构的缺损。房屋的主体结构是房屋主要构件相互连接、作用的平面或空间的结构。主体结构必须具备符合建筑技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。其缺损是严重的建筑施工缺损。房屋主体结构的缺损往往在房屋验收或核验中已经被认定。房屋承重墙等部位出现结构性开裂、倾斜、坍塌等情况，应视为房屋主体结构存在缺损。
（三）意外力量造成的房地产缺损。意外力量也称或然力量，意外力量造成的房地产缺损是指火灾、风灾或其他自然灾害导致的房地产缺损。这样的缺损将导致房屋不能正常使用或减少房屋的使用寿命。这样的房屋可能不宜出租，即使可以出租使用，租户也可能要求减少租金，出租年限也可能不长。这两种情况最终均会导致房地产价值的减少。
（四）不符合规划与设计要求的房地产的缺损。规划与设计要求是开发商必须遵守的。但有的开发商在房屋销售后并没有完成规划与设计中的绿化带、休闲场地、停车场等各项配套设施。有的开发商通过增加建筑面积来增加利润，导致业主房屋的隐性损失。还有的开发商偷工减料、以次充好、改变原设计的气、水管道的管径、缩小原规划的绿化面积、减少原设计中的电梯数量等等，从而导致房屋的缺损。
（五）房屋周围环境不满足规划与建筑标准造成的缺损。建筑密度过高、建筑物间距不符合建筑标准的房屋，其日照、通风、受噪音影响等状况都将出现问题，其价值当然需要打折扣。
（六）因临近土地被征用或房屋拆分导致的留存房屋的缺损。因城市公共设施建设或临近开发建设等原因，土地被征用，房屋被拆分，这一般会产生负面效应。存留房屋给排水、通行、通风、采光与受噪音影响程度等方面都可能出现问题。这关系到房屋的地役权。需役地的存在会降低供役地的价值。
（七）环境条件恶劣导致的房地产缺损。环境条件是房地产的外部因素，包括内容有空气、水、声、视角、卫生等，都会对房地产价值产生直接或间接的影响。房地产环境状况的恶劣将导致房地产的缺损，降低房地产的价值。如工业企业附近的房屋价值自然会比其他地域同类房屋的价值低。因为工业企业可能会对周边环境造成不同程度的污染。
二、缺损房地产价值评估中比较法的应用
缺损房地产价值评估的比较法可分为两类：一是与之类似的缺损房地产进行比较，可称为间接比较法。二是与缺损房地产自身的完好状态进行比较，可称为直接比较法。
（一）间接比较法
间接比较法是选择评估时点相近的类似缺损房地产与评估对象进行比较，通过对类似房地产的缺损损失金额的适当调整，求得评估对象的价值损失。
计算公式为：V = P×F1×F2×F3
式中：V——缺损价值；F1——交易性质修正；F2——交易日期修正；F3——缺损状况修正系数；P——可比实例缺损损失金额。
例：2002年12月，上海市某区某大型住宅区的11户业主在入住后不久，整栋楼房从1楼到8楼出现了大小不等，分布有一定规律的裂缝，7楼与8楼的裂缝较多，经有检测资质的同济大学房屋质量检测站检测认定：裂缝不影响房屋的结构，但影响房屋的美观和耐久性。检测站的检测报告提供了裂缝修补方案和修补费用，开发商根据检测报告除负责修补裂缝之外再补偿修补费用的50%作为间接损失的补偿。但11户业主认为这样每户仅获得1000-3000元的赔偿，并不足以补偿裂缝对其房屋造成的损失，遂向法院起诉，要求获得更多的赔偿。
法院委托评估机构损失进行评估。评估机构采用的评估方法即为间接比较法，具体应用见表 1：
在上述比较中，可比实例与评估对象的交易日期是接近的，交易性质是一致的，只是可比实例C的缺损状况与评估对象存在差异。这样除可比实例C的缺损状况修正系数F3取1.2,其他调整系数都为 1。根据上述公式，可得出评估对象与三个可比案例比较后得出的缺损价值分别为：
VA = P×F1×F2×F3=200×1×1×1 = 200（元/平方米）
VB = P×F1×F2×F3=300×1×1×1 = 300（元/平方米）
VC = P×F1×F2×F3=200×1×1×1.2 = 240（元/平方米）
根据三个可比实例的特征，对这三个缺损评估价值，我们采用了不同的权重。VA取权重0.4，VB取权重也为0.4，VC取权重0.2。最后的评估价值取VA、VB、VC的加权平均值，为：200×0.4+300×0.4+240×0.2=248（元/平方米）。法院判决向11户业主以每平方米248 元进行赔偿。可以看出：间接比较法需要慎重地选取损失产生原因相同、危害程度相近的可比较实例。可比实例可以从法院的判例或仲裁机构的仲裁案例中获取。
（二）直接比较法
直接比较法是将所评估的缺损房地产与房地产的完好状态进行比较，从而确定缺损房地产的缺损比率，然后根据缺损比率与房地产完好状态下的价值，来确定缺损房地产的评估价值。
计算公式为：V = P × I
式中：V——缺损房地产价值；P——房地产完好情况下的价值；I——缺损比率。
为确定缺损比率，可先确定房地产的结构、装修、设备等各部分（要素）的造价占房地产总造价的权重，可以用R1、R2、R3、……表示；然后分别确定缺损部分修复费用在各要素造价中所占的比重，可以用TA、TB、TC、……表示；最后，以各自的比重分别乘以对应的权重，所得数值之和即为评估对象的缺损比率，即I = R1×TA+ R2×TB+ R3×TC+……。
例：2005年，武汉市中心地段一幢十五层钢筋混凝土结构的综合商务楼，出现了多处裂缝与其他一些损坏，经房产管理部门的质监管理站鉴定，这些损坏尚未对建筑的主体结构造成伤害，属于可修复的质量缺陷，不致将该楼房确定为危房。为评估缺损价值，评估人员以质监报告书为基础，进行了现场勘察，确定了如下比重：
可得：
结构部分缺损比重I1 = R1×TA1+ R1×TB1+ R1×TC1
= 0.80×0.10 + 0.80×0.14 + 0.80×0.00 = 0.192
装修部分缺损比重I2= R2×TA2+ R2×TB2+ R3×TC2
= 0.10×0.30+0.10×0.10+0.10×0.15 = 0.055
设备部分缺损比重I3= R3×TA3+ R3×TB3+ R3×TC3
= 0.10×0.10+0.10×0.10+0.10×0.05 = 0.025
对以上结果求和，则：
三部分缺损占房屋总造价的比重I = I1+ I2+ I3 = 0.192 + 0.055 + 0.025 = 0.272
该房地产在完好状态下的单位造价是6 000元/平方米，则其缺损价值为：V = P×I = 6 000×0.272=1 632（元/平方米）。这里需要指出的是，例中比重计算中包括额外追加的对房屋整体效果造成影响的损失的赔偿比率，评估人员可根据实际情况决定是否需要计算这一赔偿比率。
可以看出：采用直接比较法计算缺损修复价值占各部分（要素）造价的比率，是一个较困难的工作，其标准不易把握，需要具备一定的实际经验才能胜任。此外，房屋缺损所导致的空气污染、水污染等情况的治理费用占建筑造价的比率，就更难以衡量。因此，直接比较法一般仅适用于对房屋的有形缺损的评价，并不适用于对其无形缺损的评价。
三、结束语
由于间接比较法中缺损可比实例的选择，除了需要满足可比实例在建筑结构、档次、用途、区域、时点接近等条件之外，还应在缺损部位上具有相似性，因此，间接比较法中的可比实例最好是在同一规格的建筑群中选取，但这就限制了间接比较法应用的范围。
直接比较法是同自身的完好情况进行比较，不存在对可比实例的选择，所以进行定性比较较为容易。但直接比较法中缺损的定量比较困难，目前一般是根据建筑行业的有关规范来进行定量的计算。因此，使用直接比较法的评估人员必须具备较深厚的建筑造价方面的知识基础。
（作者单位：武汉科技大学城市学院中南财经政法大学工商管理学院）
近年来，房地产交易中因房地产缺损而导致的纠纷很多，这些纠纷也需要借助价值评估机构的评估服务来解决，本文探讨的是缺损房地产价值评估中的比较法。
一、房地产缺损现象的分类与界定
缺损房地产是相对于完好房地产而言的。所谓完好房地产是指外部环境和内部结构等均符合相关的规范与标准，满足居住功能或使用功能的房地产。反之，缺损房地产的内外部条件不符合相关的规范与标准，其缺损表现在以下几个方面：
（一）房屋基础与各项处理的缺损。房屋基础承载着整个房屋的重量，房屋基础存在问题属于严重的建筑施工缺损。房屋基础的缺损将导致房屋地基下沉、墙体开裂等明显的缺陷。此外，房屋的防震缝间距处理不合理、防潮处理不合格等也是严重的施工缺损。
（二）房屋主体结构的缺损。房屋的主体结构是房屋主要构件相互连接、作用的平面或空间的结构。主体结构必须具备符合建筑技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。其缺损是严重的建筑施工缺损。房屋主体结构的缺损往往在房屋验收或核验中已经被认定。房屋承重墙等部位出现结构性开裂、倾斜、坍塌等情况，应视为房屋主体结构存在缺损。
（三）意外力量造成的房地产缺损。意外力量也称或然力量，意外力量造成的房地产缺损是指火灾、风灾或其他自然灾害导致的房地产缺损。这样的缺损将导致房屋不能正常使用或减少房屋的使用寿命。这样的房屋可能不宜出租，即使可以出租使用，租户也可能要求减少租金，出租年限也可能不长。这两种情况最终均会导致房地产价值的减少。
（四）不符合规划与设计要求的房地产的缺损。规划与设计要求是开发商必须遵守的。但有的开发商在房屋销售后并没有完成规划与设计中的绿化带、休闲场地、停车场等各项配套设施。有的开发商通过增加建筑面积来增加利润，导致业主房屋的隐性损失。还有的开发商偷工减料、以次充好、改变原设计的气、水管道的管径、缩小原规划的绿化面积、减少原设计中的电梯数量等等，从而导致房屋的缺损。
（五）房屋周围环境不满足规划与建筑标准造成的缺损。建筑密度过高、建筑物间距不符合建筑标准的房屋，其日照、通风、受噪音影响等状况都将出现问题，其价值当然需要打折扣。
（六）因临近土地被征用或房屋拆分导致的留存房屋的缺损。因城市公共设施建设或临近开发建设等原因，土地被征用，房屋被拆分，这一般会产生负面效应。存留房屋给排水、通行、通风、采光与受噪音影响程度等方面都可能出现问题。这关系到房屋的地役权。需役地的存在会降低供役地的价值。
（七）环境条件恶劣导致的房地产缺损。环境条件是房地产的外部因素，包括内容有空气、水、声、视角、卫生等，都会对房地产价值产生直接或间接的影响。房地产环境状况的恶劣将导致房地产的缺损，降低房地产的价值。如工业企业附近的房屋价值自然会比其他地域同类房屋的价值低。因为工业企业可能会对周边环境造成不同程度的污染。
二、缺损房地产价值评估中比较法的应用
缺损房地产价值评估的比较法可分为两类：一是与之类似的缺损房地产进行比较，可称为间接比较法。二是与缺损房地产自身的完好状态进行比较，可称为直接比较法。
（一）间接比较法
间接比较法是选择评估时点相近的类似缺损房地产与评估对象进行比较，通过对类似房地产的缺损损失金额的适当调整，求得评估对象的价值损失。
计算公式为：V = P×F1×F2×F3
式中：V——缺损价值；F1——交易性质修正；F2——交易日期修正；F3——缺损状况修正系数；P——可比实例缺损损失金额。
例：2002年12月，上海市某区某大型住宅区的11户业主在入住后不久，整栋楼房从1楼到8楼出现了大小不等，分布有一定规律的裂缝，7楼与8楼的裂缝较多，经有检测资质的同济大学房屋质量检测站检测认定：裂缝不影响房屋的结构，但影响房屋的美观和耐久性。检测站的检测报告提供了裂缝修补方案和修补费用，开发商根据检测报告除负责修补裂缝之外再补偿修补费用的50%作为间接损失的补偿。但11户业主认为这样每户仅获得1000-3000元的赔偿，并不足以补偿裂缝对其房屋造成的损失，遂向法院起诉，要求获得更多的赔偿。
法院委托评估机构损失进行评估。评估机构采用的评估方法即为间接比较法，具体应用见表 1：
在上述比较中，可比实例与评估对象的交易日期是接近的，交易性质是一致的，只是可比实例C的缺损状况与评估对象存在差异。这样除可比实例C的缺损状况修正系数F3取1.2,其他调整系数都为 1。根据上述公式，可得出评估对象与三个可比案例比较后得出的缺损价值分别为：
VA = P×F1×F2×F3=200×1×1×1 = 200（元/平方米）
VB = P×F1×F2×F3=300×1×1×1 = 300（元/平方米）
VC = P×F1×F2×F3=200×1×1×1.2 = 240（元/平方米）
根据三个可比实例的特征，对这三个缺损评估价值，我们采用了不同的权重。VA取权重0.4，VB取权重也为0.4，VC取权重0.2。最后的评估价值取VA、VB、VC的加权平均值，为：200×0.4+300×0.4+240×0.2=248（元/平方米）。法院判决向11户业主以每平方米248 元进行赔偿。可以看出：间接比较法需要慎重地选取损失产生原因相同、危害程度相近的可比较实例。可比实例可以从法院的判例或仲裁机构的仲裁案例中获取。
（二）直接比较法
直接比较法是将所评估的缺损房地产与房地产的完好状态进行比较，从而确定缺损房地产的缺损比率，然后根据缺损比率与房地产完好状态下的价值，来确定缺损房地产的评估价值。
计算公式为：V = P × I
式中：V——缺损房地产价值；P——房地产完好情况下的价值；I——缺损比率。
为确定缺损比率，可先确定房地产的结构、装修、设备等各部分（要素）的造价占房地产总造价的权重，可以用R1、R2、R3、……表示；然后分别确定缺损部分修复费用在各要素造价中所占的比重，可以用TA、TB、TC、……表示；最后，以各自的比重分别乘以对应的权重，所得数值之和即为评估对象的缺损比率，即I = R1×TA+ R2×TB+ R3×TC+……。
例：2005年，武汉市中心地段一幢十五层钢筋混凝土结构的综合商务楼，出现了多处裂缝与其他一些损坏，经房产管理部门的质监管理站鉴定，这些损坏尚未对建筑的主体结构造成伤害，属于可修复的质量缺陷，不致将该楼房确定为危房。为评估缺损价值，评估人员以质监报告书为基础，进行了现场勘察，确定了如下比重：
可得：
结构部分缺损比重I1 = R1×TA1+ R1×TB1+ R1×TC1
= 0.80×0.10 + 0.80×0.14 + 0.80×0.00 = 0.192
装修部分缺损比重I2= R2×TA2+ R2×TB2+ R3×TC2
= 0.10×0.30+0.10×0.10+0.10×0.15 = 0.055
设备部分缺损比重I3= R3×TA3+ R3×TB3+ R3×TC3
= 0.10×0.10+0.10×0.10+0.10×0.05 = 0.025
对以上结果求和，则：
三部分缺损占房屋总造价的比重I = I1+ I2+ I3 = 0.192 + 0.055 + 0.025 = 0.272
该房地产在完好状态下的单位造价是6 000元/平方米，则其缺损价值为：V = P×I = 6 000×0.272=1 632（元/平方米）。这里需要指出的是，例中比重计算中包括额外追加的对房屋整体效果造成影响的损失的赔偿比率，评估人员可根据实际情况决定是否需要计算这一赔偿比率。
可以看出：采用直接比较法计算缺损修复价值占各部分（要素）造价的比率，是一个较困难的工作，其标准不易把握，需要具备一定的实际经验才能胜任。此外，房屋缺损所导致的空气污染、水污染等情况的治理费用占建筑造价的比率，就更难以衡量。因此，直接比较法一般仅适用于对房屋的有形缺损的评价，并不适用于对其无形缺损的评价。
三、结束语
由于间接比较法中缺损可比实例的选择，除了需要满足可比实例在建筑结构、档次、用途、区域、时点接近等条件之外，还应在缺损部位上具有相似性，因此，间接比较法中的可比实例最好是在同一规格的建筑群中选取，但这就限制了间接比较法应用的范围。
直接比较法是同自身的完好情况进行比较，不存在对可比实例的选择，所以进行定性比较较为容易。但直接比较法中缺损的定量比较困难，目前一般是根据建筑行业的有关规范来进行定量的计算。因此，使用直接比较法的评估人员必须具备较深厚的建筑造价方面的知识基础。
（作者单位：武汉科技大学城市学院中南财经政法大学工商管理学院）